盡管理論界和房地產(chǎn)業(yè)界對這些年中國房地產(chǎn)市場狀況的看法不一，有時(shí)甚至存在激烈的爭論，但是對于許多城市商品房住宅價(jià)格的持續(xù)走強(qiáng)，官方主導(dǎo)的觀點(diǎn)還是認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)屬于異常漲升或房地產(chǎn)泡沫，從而有了一系列國家相關(guān)緊縮政策的相繼出臺。

在這些政策中，國家2006年8月1日起開始實(shí)行的房產(chǎn)新政是業(yè)界最為關(guān)注的政策之一，房產(chǎn)交易市場的目光大都集中于房產(chǎn)新政所規(guī)定的稅賦增加，因而7月底的前幾天不少城市都上演了房產(chǎn)交易的“避稅大戰(zhàn)”。比如，北京二手房在7月27、28、31三個(gè)工作日的總過戶量為3660戶，日均1220戶。對比8月1日的100戶過戶量，前后相差懸殊；上海、杭州等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市也都有與北京類似的情形。

國家為了抑制房價(jià)的過快增長，規(guī)定自2006年8月1日起對購進(jìn)5年內(nèi)的商品房住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，要繳納5％的營業(yè)稅及其附加，同時(shí)繳納20％的所得稅。按照上述新增稅賦的估計(jì)，一般的有稅房源要提高7～9％左右的交易成本，這無疑會極大地抑制住宅房產(chǎn)的交易量。如果新的政策使得購房需求下降，最終導(dǎo)致住宅價(jià)格相對平穩(wěn)，那么無疑是一頃利國利民的好政策。但是，從1個(gè)月的市場實(shí)踐分析，全國各大中城市的商品房住宅價(jià)格跌少漲多，新政策并沒有帶來預(yù)想的成效。

◆中國商品房住宅市場的特點(diǎn)

(一)市場具備不完全競爭性

當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場還僅僅是一個(gè)準(zhǔn)市場，作為參與其主體的房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)根本不屬于真正市場的競爭者。

這是由于掌握著市場多數(shù)資源的房地產(chǎn)企業(yè)往往與政府管理部門存在著千絲萬縷的聯(lián)系，有些企業(yè)干脆就是政府一些部門的下屬機(jī)構(gòu)，盡管表面上進(jìn)行了改制、脫鉤。這類企業(yè)可以比較方便地從所謂的土地招標(biāo)中得到自己滿意的開發(fā)用地，甚至得到指定的政策性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

其次還表現(xiàn)在超額利潤的獲取方面。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在政策的庇護(hù)下能夠以很低比例的自有資金加上大比例的銀行貸款啟動開發(fā)項(xiàng)目，最終掙得無風(fēng)險(xiǎn)的所謂商業(yè)利潤。

而對于一些真正的民營房地產(chǎn)企業(yè)，如果單靠這里所謂的市場競爭，是很難得到眾人普遍看好的房地產(chǎn)項(xiàng)目的。

(二)政策具有易變性

首先是金融政策方面的問題。就當(dāng)前及今后一段時(shí)期內(nèi)而言，房地產(chǎn)市場各方的參與者需要靠借貸進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動應(yīng)該是不爭的事實(shí)。因此，國家針對房地產(chǎn)市場的金融政策顯得尤為重要，是穩(wěn)定市場的基石。從現(xiàn)實(shí)看，單就最近幾年內(nèi)出現(xiàn)的涉及房地產(chǎn)銀行貸款時(shí)緊時(shí)松的政策變化，就導(dǎo)致了市場的極大不穩(wěn)定。

在兩年前的浙江，當(dāng)銀行突然收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款時(shí)，不少樓盤立即陷于難以為繼的局面，企業(yè)不得不求助于比銀行貸款資金成本高若干倍的典當(dāng)資金以解燃眉之急。這種利用典當(dāng)資金建房的事例或許只有在中國的特殊國情下才會出現(xiàn)，并成為當(dāng)時(shí)工程建設(shè)行業(yè)和融資行業(yè)的一道獨(dú)特風(fēng)景，引起社會的廣泛關(guān)注。這樣拉動開發(fā)企業(yè)資金成本的金融政策，勢必提高房屋的建設(shè)成本，最終造成商品房住宅價(jià)格的提高。

與此對應(yīng)的是，對個(gè)人的住房貸款也時(shí)緊時(shí)松。

其次是土地管理政策問題。城市中的房產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場的價(jià)格走向。在我國，政府是土地的惟一供給者，土地供給存在著無與倫比的壟斷性。土地管理政策的松松緊緊，必將導(dǎo)致一部分人在這個(gè)市場中暴富或虧損。

再就是住房改革目標(biāo)的反復(fù)無常。上個(gè)世紀(jì)八、九十年代的住房改革曾經(jīng)是牽動全國千家萬戶的艱難的社會工程。取消國家和企業(yè)的福利住房分配制度，建立商品房體系，實(shí)行貨幣化安置制度的改革設(shè)計(jì)最終走上軌道。

但是，就在億萬民眾對這項(xiàng)改革做出最大的理解和最大的犧牲，換來住房制度改革的初步成效后，改革的成果最后卻又被包裹著部門特權(quán)及個(gè)人利益的經(jīng)濟(jì)適用房、單位自建房、集資房等五花八門的“審批房”、“權(quán)利房”和“身份房”所吞沒。住房改革目標(biāo)的反復(fù)無常使得剛剛走上市場方向的住房分配制度進(jìn)入一個(gè)似是而非的價(jià)格雙軌制的怪圈。

◆房產(chǎn)交易增稅效應(yīng)分析

(一)增稅的一般效果

根據(jù)一般的常識，增稅是擴(kuò)大政府稅源和限制投機(jī)交易的有力工具。近年來，國家的稅收增幅一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國民經(jīng)濟(jì)的增加幅度，因此當(dāng)前針對房地產(chǎn)市場的增稅政策，應(yīng)該理解為政府為抑制商品房過度投機(jī)所采取的措施。

但是，住房需求在中國有著不同于其它一些國家的特殊性。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，中國的住房屬于價(jià)格非彈性商品，并且屬于價(jià)格非彈性商品中的一類極特殊商品。

首先，盡管從理論上講人們的購房需求可以隨著房價(jià)的上升和交易成本的提高，轉(zhuǎn)而從房屋租賃市場上獲得生活的滿足，可是中國傳統(tǒng)的安居樂業(yè)思想根本容不得一個(gè)意欲成家立業(yè)的年輕人借助租房達(dá)到順利成婚的目的。其次，中國信用體系的缺失，使得民間資金難以找到滿意的投資渠道。加之社會保障體系的不健全，一般民眾手中應(yīng)對家庭未來醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等不可測需求部分的臨時(shí)結(jié)余金也要尋求自我金融資產(chǎn)的保值和增值。這樣以來，房產(chǎn)投資便順理成章地成為生活消費(fèi)與金融投資兩者兼得的理想方式。

中國社會對住房商品的強(qiáng)大剛性需求，很大程度上會無視房產(chǎn)稅賦的增加而一如既往。

(二)房產(chǎn)契稅的效應(yīng)

毋庸置疑，政府對個(gè)人的房產(chǎn)交易契稅政策直接影響到交易成本的高低。但在現(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)交易契稅的變化在新房銷售方面對買方的影響似乎不甚明顯。一個(gè)家庭是否購置住房，多數(shù)只看重房子的使用價(jià)值、單價(jià)，以及是否有增值遠(yuǎn)景。在買房的人群里，甚至許多人都根本不知道房子住進(jìn)去以后還要向地方政府交納一大筆叫做購房契稅的地稅費(fèi)用。對于商品房住宅，目前這筆費(fèi)用一般是總房價(jià)的1.5～3％。

現(xiàn)實(shí)中確實(shí)也有新房在突發(fā)的政策變故下出現(xiàn)暫時(shí)滯銷，但是只要是面向大眾的一般住宅，這些年各地基本上都銷售順暢，一些購房的心理影響不少是來自二手房市場的傳導(dǎo)作用。在國內(nèi)個(gè)人投資渠道不暢通的情況下，相對小額的投資資金和家庭備用金也只有在房產(chǎn)交易市場里尋求保值和增值。在房產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)里，特別是有專門的房產(chǎn)投資者參與的交易里，交易成本便顯得比較重要。正因?yàn)槿绱耍庞辛吮疚拈_始提及的“避稅大戰(zhàn)”。但是，在房產(chǎn)中介的實(shí)務(wù)中，由于稅賦增加而出現(xiàn)的房產(chǎn)投資(投機(jī))者不惜成本的拋售現(xiàn)象，卻是極為罕見的。相反，現(xiàn)實(shí)的情況往往是賣者掛出“凈價(jià)”的報(bào)價(jià)。這樣就把政策增加的稅賦全部或部分地轉(zhuǎn)嫁給了買方，從而變相地提高了市場上的住房商品的價(jià)格。

國家目前對商品房住宅的調(diào)控新政策與2004年杭州市政府在當(dāng)?shù)氐淖龇ɑ绢愃啤．?dāng)年杭州市政府為了應(yīng)對多年快速上漲的房價(jià)，在契稅政策方面出臺了對商品房市場交易的一些限制措施，其中一條是對兩年內(nèi)再次過戶交易的房產(chǎn)征收20％的所得稅。盡管該政策使二手房市場急劇降溫，交易量迅速下降，許多經(jīng)紀(jì)公司人去樓空，但是房價(jià)仍然有漲無跌。增稅的結(jié)果使得政府減少了稅收，房產(chǎn)交易市場有價(jià)無市。凄慘的市面對買賣雙方都產(chǎn)生無形的殺傷力。隨后不到一年，20％所得稅的政策事實(shí)上予以取消。

事實(shí)說明，在住房剛性需求的市場狀況下，采用增加稅賦的方法抑制中國上漲中的商品房住宅價(jià)格是極為不科學(xué)的，存在一定弊端。

◆穩(wěn)定房價(jià)的思路

在中國現(xiàn)階段的國情下，能夠達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的手段是明顯存在但是又難以貫徹施行的。

首先就是要把城市中的拆遷率降到最低。單單從理論上講，當(dāng)一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的時(shí)候，將出現(xiàn)中小城鎮(zhèn)的高速發(fā)展時(shí)期。這說明一個(gè)國家的城市布局結(jié)構(gòu)更加趨于合理，社會財(cái)富更加趨于平均，因此城市擴(kuò)張是社會進(jìn)步的標(biāo)志。但是一些人片面理解城市的擴(kuò)張，他們把城市擴(kuò)張等同于一個(gè)“拆”。這樣的城市化進(jìn)度不但對商品房價(jià)格有很大的向上推動作用，而且有損于政府的形象。因此，切實(shí)保護(hù)私有房產(chǎn)的個(gè)人利益，切斷“拆”的法律根基，是穩(wěn)定房價(jià)的手段之一。

其次，房產(chǎn)與地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是共生共存的，商品房住宅的價(jià)格包括了土地價(jià)格與建筑物價(jià)格在內(nèi)的所謂房地價(jià)格。在目前中國幾個(gè)高房價(jià)的地區(qū)，房價(jià)中的土地價(jià)位往往占到房產(chǎn)總價(jià)的60％以上。因此，政府如果將70年土地使用費(fèi)用分配到以后數(shù)年里逐步征收，那么新建商品房住宅的一次性成本將大為下降。這是抑制房價(jià)上升最為有效的手段，同時(shí)也是打擊地方官員短期行為的良方。

最后，與現(xiàn)行增稅政策相反，要降低房產(chǎn)契稅、交易營業(yè)稅等稅賦。理論和實(shí)踐都表明，對于在中國價(jià)格非彈性的住房，增加房產(chǎn)交易成本的政策只能夠促使房價(jià)上升、交易清淡、市場萎靡。只有降低相關(guān)的稅賦，才有可能促進(jìn)房產(chǎn)市場的興旺，才能便利需求者購房，才能降低民眾的購房成本。其效果已經(jīng)能夠從增稅后房價(jià)迅速上升的市場現(xiàn)實(shí)中得到反證。

(摘自《商業(yè)時(shí)代》2007.04)