新加坡人口相對(duì)較少，但在資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用下，也難以擺脫貧富差距懸殊的困局。毫無(wú)疑問(wèn)，貧富之間的差距是有警戒線的，一旦突破這一警戒線，就極易引發(fā)社會(huì)矛盾和階級(jí)沖突。過(guò)多的個(gè)人財(cái)產(chǎn)很容易累積民怨，引爆社會(huì)沖突。

另外，新加坡是多民族國(guó)家，延伸出的宗教意識(shí)也很復(fù)雜。開(kāi)國(guó)之初，不同種族各據(jù)山頭，沖突不斷。如何在這個(gè)階級(jí)、種族和文化多元交集和沖突的空間中有效管治國(guó)家，一直都是政府施政時(shí)的主要課題。顯然，一個(gè)國(guó)家的穩(wěn)定首先取決于最基本的民生保障，尤其是在解決了溫飽問(wèn)題之后，在“居者有其屋”的人文理念下，促使更多的人成為業(yè)主，也就等于讓基本國(guó)民擁有了屬于自己的財(cái)產(chǎn)。而從解決民眾居住問(wèn)題入手，利用政策促使各族人民和睦相處，這又是一種經(jīng)濟(jì)意義上的政治手段。

居住是基本人權(quán)。

改善居住條件，是人們獲得基本居住權(quán)力后的共同意愿。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，歷經(jīng)四十多年的實(shí)踐，新加坡組屋在保障和改善居民住房這兩方面都取得了明顯效果。在管理機(jī)制、資金運(yùn)做、設(shè)計(jì)理念、房屋買賣、及出租使用等方面，新加坡的經(jīng)驗(yàn)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理，當(dāng)有可供借鑒之處。

解析：上世紀(jì)20至50年代是新加坡的陋屋區(qū)時(shí)代。因住房短缺，當(dāng)時(shí)的英國(guó)殖民政府于1927年設(shè)立了新加坡改良信托局，專門(mén)負(fù)責(zé)清理陋屋區(qū)，并為陋屋區(qū)的搬遷居民提供住所。在改良信托局存在的32年中，當(dāng)局共建造了23000個(gè)單位的住房，只能為不到10%的人解決住房問(wèn)題，大部分人仍然暫寄在棚戶區(qū)和貧民窟。

面對(duì)嚴(yán)重的房荒，新加坡于1960年成立了建屋發(fā)展局，目標(biāo)一開(kāi)始就非常明確，就是為低收入人民提供廉價(jià)房屋。

新加坡建屋發(fā)展局是國(guó)家發(fā)展部屬下的法定機(jī)構(gòu)，簡(jiǎn)稱HDB，也是唯一的公共組屋建設(shè)和管理機(jī)構(gòu)，目前有2000多名工作人員。HDB 的主要職能是：制定住宅發(fā)展計(jì)劃、征用土地、組屋建造、外包或承包工程、出租或出售房屋以及房屋貸款。該局是在有效監(jiān)控之下運(yùn)轉(zhuǎn)的，不以營(yíng)利為目的。

新加坡政府有一套非常嚴(yán)密的公務(wù)員制度，再加上李光耀從執(zhí)政之初就提倡的公務(wù)員奉獻(xiàn)精神，在有效監(jiān)控和職業(yè)道德的約束下，實(shí)權(quán)在握的建屋局官員，始終能夠有效地運(yùn)用手中的資金和資源。

另外，由于建屋局不以營(yíng)利為目的，不必追求利潤(rùn)，因此當(dāng)市場(chǎng)上私樓的價(jià)格受各種因素的影響而開(kāi)始上漲時(shí)，組屋價(jià)格的變動(dòng)卻受制于建屋局，甚至可以跟市場(chǎng)價(jià)脫鉤。購(gòu)買組屋的居民不必被房?jī)r(jià)逼著走，也自然不會(huì)承受太大的房?jī)r(jià)壓力。這完全是政府及政府所屬建屋局所起的作用。

就整個(gè)新加坡而言，組屋總售價(jià)相當(dāng)于購(gòu)房者家庭年收入的5倍左右。組屋價(jià)格每平米約2500新元，每套住宅30至40萬(wàn)新元，最貴的72萬(wàn)新元。一般來(lái)說(shuō)，組屋的價(jià)格只是私樓價(jià)格的二到三成，

解析：新家坡的土地屬于國(guó)家所有，除少數(shù)歷史遺留的私人永業(yè)權(quán)以外，沒(méi)有私人永業(yè)土地。城市土地的開(kāi)發(fā)利用由政府控制。

新加坡的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)形式分為永久地契、999年租用地契和99年的租用地契。政府向發(fā)展商出售土地有兩種級(jí)別，即99年和999年。私人房地產(chǎn)商必須通過(guò)土地批租，有償獲得土地使用權(quán)。地價(jià)根據(jù)不同用途、容積率來(lái)確定。財(cái)政部設(shè)有土地估價(jià)師，先確定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，然后由土地局公開(kāi)招標(biāo)拍賣。在規(guī)定年期內(nèi)，土地可以轉(zhuǎn)讓、買賣。使用期滿，土地使用權(quán)連同地上物無(wú)償歸政府所有；也可以到期續(xù)用，向政府申請(qǐng)按地價(jià)估值付費(fèi)。99年的使用權(quán)一般用于興建中檔的住宅，如新加坡的房地產(chǎn)商用以出售的共管公寓，相當(dāng)于我國(guó)商品房中的高尚社區(qū)。999年的地契則一般用來(lái)興建豪宅。

新加坡的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)分為兩類。一類由法定機(jī)構(gòu)的建屋發(fā)展局、城市重建局等經(jīng)營(yíng)，另一類由企業(yè)和私人經(jīng)營(yíng)。由于公寓或豪宅的建設(shè)成本高，地契價(jià)格也比較高。相比之下，建屋發(fā)展局是建造組屋的獨(dú)立性非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，可以無(wú)償?shù)玫秸畡潛艿耐恋兀M屋的出售價(jià)格不包括征地成本，且低于建筑成本，這就直接降低了組屋的建造成本。

政府積極參與提供保障性住房是非常明智且有利于市場(chǎng)的行為。溫總理在獅城訪問(wèn)時(shí)也曾強(qiáng)調(diào)：“對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，政府應(yīng)提供和保障土地的需要，當(dāng)然也要節(jié)約和集約使用?！?/p>

事實(shí)上，國(guó)家如何控制土地，將決定保障性住房能否大面積推廣。以新加坡為例，目前新加坡私人占有土地僅28％左右，其余全部由政府控制，這就為租屋的建造提供了基礎(chǔ)性資源。

只要政府部門(mén)不從給民生住房提供的土地上牟利，老百姓得到的實(shí)惠就會(huì)轉(zhuǎn)為良好的社會(huì)效益。

解析：以人為本是新加坡組屋最為突出的設(shè)計(jì)理念。

第一，公共組屋是按照住宅中心、鄰里中心和新城鎮(zhèn)三個(gè)不同層次的中心進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的，原則是在充分考慮居民生活的同時(shí)，將居民的居住、工作和休閑有機(jī)結(jié)合起來(lái)。一個(gè)住宅中心大約由600—1000戶居民組成，一個(gè)鄰里中心大約由3000—7000戶居民組成，一個(gè)新城鎮(zhèn)大約由30000—50000戶居民構(gòu)成，各種服務(wù)設(shè)施完善。

第二，為鼓勵(lì)世代同堂，大家庭的親人相鄰而居，彼此照應(yīng)。政府還特意設(shè)計(jì)一種三房式與一房式相連的新組屋，目的就是方便年輕夫婦照顧老人，也便于老年人有更多的時(shí)間與孩子們相處。新加坡政府規(guī)定，凡購(gòu)買此類組屋的居民，均可享受優(yōu)惠價(jià)格。

第三，為促進(jìn)各民族的交往，便于各族居民更好地相互了解和相互幫助，政府在組屋設(shè)計(jì)上實(shí)行同套型、同標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)各宗教信仰的居民混居。從興建組屋之初，建屋發(fā)展局就刻意按各族居民在總?cè)丝诘谋壤齺?lái)分配組屋。到了1989年，政府更是以立法的形式來(lái)規(guī)定種族在組屋區(qū)內(nèi)的比例。比如，在華人住戶數(shù)比例高的組屋區(qū)，華人業(yè)主一旦要轉(zhuǎn)賣房子，只能賣給馬來(lái)人或印度人，反之，如果其他民族的住戶比例偏高，業(yè)主也不能賣給本族人。這種管治方式促進(jìn)了鄰里間的交往和接觸，也達(dá)到了各族居民和睦相處的目的。

解析：一般來(lái)說(shuō)，政府組屋建成后，新加坡建屋發(fā)展局會(huì)以國(guó)民的收入水平為依據(jù)，按照公平原則進(jìn)行合理分配。在上世紀(jì)七十年代，政府規(guī)定只有月收入在1500新元以下者才可申請(qǐng)；八十年代提高到2500新元；隨后又放寬到3500新元。目前，組屋政策已逐步放開(kāi)至8000新元，以接納更多的民眾。

符合政府配房條件的住戶一律排隊(duì)等候政府分配住房。

按新加坡政府規(guī)定，每個(gè)家庭可兩次申購(gòu)新組屋。低收入家庭想買房子，可以先向政府租賃一間組屋，往后再以折價(jià)方式把組屋買下。若在折價(jià)后仍沒(méi)有能力購(gòu)買，可獲八成以上的政府貸款支持。

值得一提的是，新加坡政府對(duì)于民眾購(gòu)買或租住組屋的服務(wù)工作細(xì)致入微，稅務(wù)、規(guī)劃、重建局、公積金局等政府相關(guān)部門(mén)分工明確，配合默契。組屋的分配程序公開(kāi)透明，民眾可通過(guò)媒體、網(wǎng)絡(luò)、HDB等多種途徑了解組屋的位置、環(huán)境規(guī)劃、房屋的種類、數(shù)量、價(jià)格等全部公開(kāi)信息，以備申請(qǐng)認(rèn)購(gòu)。

起初，政府是采用登記配售制，以登記的先后順序出售，后來(lái)改為定購(gòu)制度，按照需求情況來(lái)規(guī)劃建設(shè)住宅區(qū)。這種辦法縮小了各地區(qū)及各類型住房的供求差距。售房分配原則是無(wú)房者優(yōu)先，根據(jù)申請(qǐng)者需要，確保售房公平分配。

新加坡組屋的申請(qǐng)資格有四條標(biāo)準(zhǔn)：一是申請(qǐng)者必須是新加坡公民，而共同申請(qǐng)的其他成員必須在新加坡居住；二是申請(qǐng)者必須是無(wú)私有房產(chǎn)者，即使是放棄私有房產(chǎn)再申請(qǐng)購(gòu)買組屋的申請(qǐng)者，也必須在其具備申請(qǐng)資格30個(gè)月后才能申請(qǐng)購(gòu)買組屋；三是家庭月總收入超過(guò)收入限額標(biāo)準(zhǔn)的家庭不能申請(qǐng)購(gòu)買組屋；四是新建組屋的申請(qǐng)者必須形成“核心家庭”，即夫妻雙方家庭。特例情況通過(guò)其他計(jì)劃來(lái)解決，比如老年人計(jì)劃和孤兒計(jì)劃等。

新加坡的每個(gè)家庭可享受兩次購(gòu)買組屋的權(quán)利，規(guī)定是只有在已購(gòu)組屋住滿5年后，可再申請(qǐng)購(gòu)買更好的組屋，但必須在6個(gè)月之內(nèi)出售現(xiàn)有組屋。如果用完兩次申購(gòu)資格還想更換住房，一種選擇是在商品房市場(chǎng)上購(gòu)買私房，另一種選擇是在組屋市場(chǎng)按照市價(jià)去購(gòu)買二手組屋。市場(chǎng)雖然為自由交易，但申請(qǐng)資格仍受到一定的限制。

實(shí)際上，居民取得的組屋產(chǎn)權(quán)是不完全產(chǎn)權(quán)，一開(kāi)始就受到限制。如果業(yè)主要轉(zhuǎn)讓組屋，必須實(shí)際居住5年以上，政府還要從交易額中抽取10—25%的附加費(fèi)。而此后這套住宅再買賣就無(wú)需繳納附加費(fèi)了，因?yàn)榇饲暗母郊淤M(fèi)已經(jīng)使這套住宅獲得了完整產(chǎn)權(quán)。如果業(yè)主想將居住不足5年的組屋賣掉，政府按原價(jià)收回，不收取其它費(fèi)用。

此外，業(yè)主因破產(chǎn)或失業(yè)陷入困境，仍可擁有組屋，不必被趕走；破產(chǎn)者的組屋不能被查封，以保證其居住的權(quán)利。

關(guān)鍵詞：懲罰措施

解析：新加坡人都很愛(ài)護(hù)自己的生活環(huán)境。不管市內(nèi)還是郊外，新加坡的住宅組屋都管理得井井有條，干干凈凈。新加坡的法律十分嚴(yán)厲，對(duì)違反住宅區(qū)管理規(guī)定者，輕則罰款，重則繩之以法。而對(duì)于弄虛作假騙購(gòu)騙租者，當(dāng)事人將面臨高達(dá)5000新元的罰款或6個(gè)月的監(jiān)禁，或者兩者兼施。

解析：新加坡政府每年付大筆預(yù)算維持組屋順暢運(yùn)作，而對(duì)于連租金或首期都付不起的低收入家庭，政府還要給予資助。顯然，公積金制度是支持組屋有效運(yùn)轉(zhuǎn)的資金保障。

新加坡于1955午7月創(chuàng)辦中央公積金制度，并成立了法定機(jī)構(gòu)中央公積金局來(lái)統(tǒng)一管理和使用公積金儲(chǔ)蓄。所謂羊毛出在羊身上，政府每年需要支付維持組屋制度運(yùn)行的大筆支出，這筆費(fèi)用很重要的來(lái)源還是民間。國(guó)家還制定了《中央公積金法》，以保護(hù)公積金會(huì)員的合法權(quán)益，規(guī)范管理公積金儲(chǔ)蓄的使用。這種政策是目前組屋能穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。目前，中央公積金局管理的公積金數(shù)額約600億新元，相當(dāng)于3000億元人民幣，是新加坡的“最大財(cái)東”，每年公積金的運(yùn)營(yíng)都創(chuàng)造數(shù)億元的利潤(rùn)。

公積金制度使政府積累了大量的住房建設(shè)資金，因此使居民的住房總是能在較短的時(shí)間內(nèi)得到解決。同時(shí)，公積金會(huì)員可以動(dòng)用公積金購(gòu)買組屋，解決了購(gòu)房支付能力不足的問(wèn)題。

新加坡的中央公積金共有三個(gè)戶頭，?？顚Ｓ茫荒芑煊?。

普通戶頭按基本工資的24%，可用于購(gòu)買政府組屋、商品樓宇等產(chǎn)業(yè)或購(gòu)買組屋保險(xiǎn)，但不能用于租房。

保健戶頭按基本工資的6.5%，可用于支付住院費(fèi)或手術(shù)費(fèi)。

特別戶頭按基本工資的4%，可用于養(yǎng)老和應(yīng)急用途。

中央公積金的這三個(gè)戶頭，合計(jì)為個(gè)人基本工資的34.5%，其中個(gè)人支付20%，雇主支付14.5%。

中央公積金發(fā)放的住房貸款主要有兩類：（1）向HDB發(fā)放公共住宅建設(shè)貸款。（2）向買房的個(gè)人提供貸款。買房的個(gè)人除占房?jī)r(jià)20%的首期付款可以支用自己的公積金外，余下80%的房?jī)r(jià)可以用中央公積金局的貸款支付，以后分期償還本息。

新加坡的組屋已有四十多年的歷史，但整個(gè)城市面貌一新，早年建造的組屋也不顯破舊。原因在于政府對(duì)年久組屋的維修非常到位，基本上是5年一小修，10年一大修。小修是指外立面和室外鋪地的更新，大修則是指增加面積或改善功能，使居民住宅不斷適應(yīng)社會(huì)進(jìn)步和人們生活水平提高帶來(lái)的變化。

除了為大眾建造新的家園，新加坡政府也為較舊的市鎮(zhèn)提供“組屋更新計(jì)劃”，即把舊的住房修復(fù)到當(dāng)前新住房的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)為了更好地利用土地，政府也正在有選擇性地拆除舊的組屋，施工期間，政府還為受影響的居民在原住地附近地段為他們提供新的住房，盡可能地讓居民少受干擾。目前，新加坡市區(qū)正在重新開(kāi)發(fā)一處占地2.5公頃的住宅區(qū)。最后確定的方案為7棟48層的樓房，每棟樓之間在26樓及樓頂處都有空中花園連接。該住宅區(qū)將提供1800個(gè)新的住宅單位。

毫無(wú)疑問(wèn)，新加坡組屋制度是承托這個(gè)國(guó)家獨(dú)立42年來(lái)有效運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)制，其中政府的支持、相關(guān)建屋機(jī)構(gòu)的執(zhí)行、民間對(duì)此機(jī)制的信賴，都是不可或缺的部分。