摘要：研究論述了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)存在的原因，投資風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)和控制，以及如何做好房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理與控制制度系統(tǒng)。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；投資；控制
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，在提供給投資者較高收益的同時(shí)，也蘊(yùn)含了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。
　　房地產(chǎn)金融的資金運(yùn)作特性主要有資金墊付量大、資金的周期長(zhǎng)、資金運(yùn)動(dòng)的固定性。由于房地產(chǎn)金融的這些特性，使房地產(chǎn)金融在運(yùn)行中蘊(yùn)含著許多風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展也至關(guān)重要，因此有必要對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析研究。
　　縱觀房地產(chǎn)信貸實(shí)踐，其風(fēng)險(xiǎn)的成因主要有：實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)因素、道德風(fēng)險(xiǎn)因素、心理風(fēng)險(xiǎn)因素、技術(shù)性因素和體制因素。
　　
　　一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)
　　
　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理要圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理所要完成的目標(biāo)進(jìn)行。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)應(yīng)該是在損失發(fā)生前保證經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)，在損失發(fā)生后有令人滿意的復(fù)原，即包括其損前目標(biāo)和損后目標(biāo)。損前目標(biāo)包括：節(jié)省風(fēng)險(xiǎn)管理成本、減少恐懼心理、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，建立良好的形象、滿足社會(huì)和政府要求。損后目標(biāo)包括：維持生存、穩(wěn)定收入，繼續(xù)增長(zhǎng)、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。由此可見(jiàn)，風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)并不局限于企業(yè)本身，而還應(yīng)全面考慮企業(yè)外社會(huì)、政府以及顧客等方面，只有這樣，企業(yè)才能擁有良好的社會(huì)形象，自身也才能得到長(zhǎng)足發(fā)展。
　　
　　二、設(shè)置房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的構(gòu)想
　　
　　要搞好房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理，首先應(yīng)從開(kāi)發(fā)商內(nèi)部健全機(jī)構(gòu)，有專門機(jī)構(gòu)和人員去執(zhí)行或協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理職能。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的任務(wù)應(yīng)該是圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，即實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資利益最大或風(fēng)險(xiǎn)最小，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別—分析—決策—控制—處理的有機(jī)過(guò)程。
　　筆者認(rèn)為，設(shè)置房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)可以采取以下幾種形式：
　　1．將風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)隸屬于財(cái)務(wù)或人事、工程、銷售等部門，一般可以隸屬于財(cái)務(wù)部門或人事部門。
　　2．建立專門風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)的全部風(fēng)險(xiǎn)管理，但此時(shí)其應(yīng)為參謀部門而非主管部門，負(fù)責(zé)擬定企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃，直接負(fù)責(zé)企業(yè)保險(xiǎn)管理，對(duì)工程、銷售、財(cái)務(wù)、勞務(wù)等部門風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)行工作上的聯(lián)系、建議和調(diào)整。風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理的設(shè)置是建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的首要任務(wù)。在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，由于未設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理，因此可以說(shuō)，真正的風(fēng)險(xiǎn)管理在中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未真正開(kāi)展。
　　
　　三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制
　　
　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制是指開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)衡量的基礎(chǔ)上，及時(shí)預(yù)測(cè)和發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，化解、調(diào)節(jié)、控制風(fēng)險(xiǎn)因素，以回避、消除和降低風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率以及風(fēng)險(xiǎn)損失的程度，從而最終實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期收益損失。根據(jù)房地產(chǎn)投資中風(fēng)險(xiǎn)事件孕育發(fā)展的不同時(shí)期，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的側(cè)重點(diǎn)不同，其方法具體可分為風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)抑制和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
　　1．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)回避。指開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)可帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí)，事先就避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地或改變行為方式，主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的投資活動(dòng)，以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。
　　2．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。指開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)降低損失發(fā)生的概率，同時(shí)也能達(dá)到減小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的作用。
　　3．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)抑制是指在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前、發(fā)生時(shí)或發(fā)生后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)采取相應(yīng)措施以減小風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生范圍或減輕損失程度。
　　4．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法主要有：契約性轉(zhuǎn)移、項(xiàng)目資金證券化等。
　　
　　四、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理與控制制度系統(tǒng)
　　
　　1．建立科學(xué)、規(guī)范、系統(tǒng)的內(nèi)部控制制度。
　　2．體現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利高度結(jié)合和以存定貸、以市場(chǎng)為導(dǎo)向的原則，圍繞“效益性”進(jìn)行目標(biāo)經(jīng)營(yíng)。
　?。?）建立以各級(jí)行長(zhǎng)為中心的決策體系，完善行長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，確立行長(zhǎng)在貸款決策中的中心地位和作用。
　?。?）實(shí)行資產(chǎn)負(fù)債比例管理，控制貸款投放。根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債比例合理確定信貸規(guī)模，體現(xiàn)“以存定貸”原則。同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行“擇優(yōu)限劣”政策，優(yōu)化信貸資金結(jié)構(gòu)，盡可能使貸款風(fēng)險(xiǎn)分散化，綜合風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)最小化。
　　3．在機(jī)構(gòu)設(shè)置上，要充分體現(xiàn)“審貸分離”制度，同時(shí)建立必要的統(tǒng)計(jì)部門和估價(jià)部門。
　?。?）確保貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸款發(fā)放、貸后檢查工作的相對(duì)獨(dú)立性。
　?。?）統(tǒng)計(jì)部門應(yīng)具備三種職能。一是專門負(fù)責(zé)收集市場(chǎng)上各種類型房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)周期的資料，對(duì)它們加以整理、分析、歸檔；二是對(duì)貸款使用過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題做詳細(xì)記錄，說(shuō)明具體解決措施，避免以后的貸款出現(xiàn)類似狀況；三是應(yīng)對(duì)貸款過(guò)程中的各類批復(fù)文件、產(chǎn)權(quán)證書(shū)、合同、協(xié)議等進(jìn)行檔案管理。
　?。?）估價(jià)部門要從銀行角度評(píng)定抵押物的價(jià)格，并給出抵押物在貸款期限內(nèi)損失的可能狀態(tài)及可能性大小，以便銀行管理和確定貸款額度，確保貸款安全。
　　4．提倡以抵押為主的擔(dān)保制度，開(kāi)辦貸款“公正”和“保險(xiǎn)”業(yè)務(wù)。
　　5．深化“貸款證”制度，與各房地產(chǎn)管理部門建立信息反饋系統(tǒng)。
　　
　　五、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理與控制操作系統(tǒng)
　　
　　房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理與控制應(yīng)遵循量化管理、防范為主、努力轉(zhuǎn)化、及時(shí)補(bǔ)償?shù)脑瓌t，對(duì)增量貸款重在風(fēng)險(xiǎn)的事關(guān)防范；對(duì)存量貸款重在風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移、消化；對(duì)已有損失重在及時(shí)補(bǔ)償。
　　1．貸款調(diào)查階段
　　本階段包括企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定和貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定兩個(gè)方面。企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定是針對(duì)企業(yè)狀況對(duì)貸款安全的影響因素而做的評(píng)定，應(yīng)從企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、組織機(jī)構(gòu)形式、經(jīng)濟(jì)實(shí)力及資金結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)狀況、信譽(yù)、銀行資金流量、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保狀況、發(fā)展前景這八個(gè)層次去分析企業(yè)的綜合實(shí)力，以核定其償還債務(wù)能力。與此相對(duì)應(yīng)，就建立信用等級(jí)量化考核指針，用評(píng)估結(jié)果對(duì)照指針逐項(xiàng)記分，累計(jì)分值作為綜合風(fēng)險(xiǎn)度測(cè)定的基礎(chǔ)資料。另外，還應(yīng)對(duì)其賦予相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)。貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定是針對(duì)貸款項(xiàng)目對(duì)貸款安全的影響因素而做的評(píng)定，應(yīng)從項(xiàng)目的基本情況、建設(shè)條件、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目的不確定性這五個(gè)方面分析。這一階段項(xiàng)目評(píng)估是關(guān)鍵。
　　2．貸款審查階段
　　這一階段應(yīng)包括貸款方式確定、貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度測(cè)定、貸款規(guī)范化程序三個(gè)方面。貸款方式一般來(lái)講就采用實(shí)物抵押貸款方式，這一方面國(guó)家已頒布了新的法律規(guī)范，在使用過(guò)程中有據(jù)可依。而以前的信用貸款方式除繼續(xù)用于政策性貸款業(yè)務(wù)外，應(yīng)逐漸取消其應(yīng)用。貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度的測(cè)定，是一種通過(guò)計(jì)算預(yù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度的方法，是用信用等級(jí)分乘以權(quán)重?cái)?shù)，再加上風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分乘以權(quán)重的值，為最終風(fēng)險(xiǎn)值。再參照風(fēng)險(xiǎn)量化指針確定是否給予貸款及貸多貸少。貸款操作規(guī)范化程序中，建議貸款企業(yè)在本銀行內(nèi)設(shè)置臨時(shí)賬戶，企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中每筆業(yè)務(wù)所涉及到的資金都需要通過(guò)本銀行進(jìn)行票據(jù)結(jié)算，從而使銀行對(duì)企業(yè)的資金使用情況做到有效控制，防止出現(xiàn)企業(yè)挪用項(xiàng)目貸款現(xiàn)象。
　　3．貸后檢查階段
　　這一階段包括貸款質(zhì)量監(jiān)測(cè)、貸款風(fēng)險(xiǎn)保障與處置兩個(gè)方面。貸款質(zhì)量監(jiān)測(cè)應(yīng)采取以下措施：首先，協(xié)同國(guó)家質(zhì)量監(jiān)測(cè)部門不定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，了解工程的進(jìn)展、資金的使用、材料供應(yīng)、機(jī)器設(shè)備的使用、施工技術(shù)水平狀況等情況，并對(duì)工程質(zhì)量做取樣檢驗(yàn)。其次，在開(kāi)發(fā)期內(nèi)建立一套動(dòng)態(tài)的跟蹤測(cè)算分析方法，即用工程每一期資金的實(shí)際流量按時(shí)間順序替換原投資計(jì)劃中的預(yù)測(cè)值，與其它預(yù)測(cè)值形成新的資金計(jì)劃，再進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以及不確定性分析，以確定工程實(shí)際資金流量與預(yù)測(cè)值產(chǎn)生差異時(shí)對(duì)項(xiàng)目的影響。在此基礎(chǔ)上不斷調(diào)整后期的資金投入，達(dá)到控制規(guī)模和降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。貸款風(fēng)險(xiǎn)保障措施，包括實(shí)物抵押擔(dān)保、貸款公布、貸款保險(xiǎn)、貸款證制度以及建立貸款統(tǒng)計(jì)部門和其它監(jiān)督部門等措施，有待于開(kāi)發(fā)出新的金融工具或機(jī)構(gòu)去健全保障措施。而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)損失形成后的處置措施，應(yīng)考慮采取積極開(kāi)辟房地產(chǎn)抵押證券市場(chǎng)、盤活存量貸款、提倡優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域的“優(yōu)化組合”等措施，在抵押物的處理上，應(yīng)由人民法院或房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)指定的部門進(jìn)行拍賣，并委托國(guó)家公正處對(duì)拍賣結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公正等方面加以完善。
　　作者單位：遼寧中衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所大連分所
　　（編輯 雨露）
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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