摘要：對于有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，其價值的評估最適用的方法是假設(shè)開發(fā)法。針對此方法在應(yīng)用中的一些問題，本文分析了需把握的幾個要點及簡化計算的方法，提出了用用“兩利”綜合法（指將投資利息與開發(fā)利潤綜合為一項計算的方法）代替現(xiàn)金流量法的可行性及其適用的情況。
　　關(guān)鍵詞：假設(shè)開發(fā)法 要點 兩利綜合法
　　
　　假設(shè)開發(fā)法估算宗地價格是較常見的方法之一，該方法對評估未完工的在建工程的價值也是十分有用的。但在實際的價格評估業(yè)務(wù)中，由于計算過程繁雜，往往被我們摒棄不用（或者說是不常用）。假設(shè)開發(fā)法能充分考慮項目的開發(fā)潛力，較準確地為投資者進行項目的投資分析，尤其是對于有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，如爛尾樓工程、舊城改造項目等，假設(shè)開發(fā)法幾乎是唯一適用的估價方法。
　　
　　一、假設(shè)開發(fā)法常用公式是
　　
　　以土地估價為例：
　　地價=預(yù)期樓價-建筑費用-專業(yè)費用-利息-銷售（或租賃）稅費-利潤
　　1.預(yù)期樓價：是指未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)銷售（或租賃）價值。通常是通過市場比較法或收益法進行測算。
　　2.建筑費用：即開發(fā)建筑成本費用，包括直接工程費、間接工程費等建筑工程費用。
　　注：若是毛地或生地，則公式中還需扣除開發(fā)毛地或生地所需的成本費用。
　　3.專業(yè)費用：包括建筑設(shè)計費、工程概預(yù)算費用等。一般采用建筑費用的一定比率估算。
　　4.利息：是指開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本（主要是指貸款利息），不僅是建造工程費用的利息，還包括土地資本的利息。計算基數(shù)包括：地價款、建筑費用和專業(yè)費用。
　　5.銷售（或租賃）稅費：主要指用于建成后的不動產(chǎn)銷售或出租的中介代理費、營銷廣告費用、買賣手續(xù)費、營業(yè)稅、契稅等.一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比率估算.
　　6.利潤：是指開發(fā)商的客觀合