作者簡(jiǎn)介：
　　楊曉軍， 1971年2月出生于陜西漢中，1995年畢業(yè)于北京大學(xué)中文系，1995年至2000年先后在中國(guó)南方航空集團(tuán)公司、廣東黑馬廣告有限公司、南方香江集團(tuán)和廣州德興房地產(chǎn)顧問有限公司工作，現(xiàn)為廣州德興房地產(chǎn)顧問有限公司工作董事總經(jīng)理，著名房地產(chǎn)策劃專家和營(yíng)銷專家。曾成功操作過山東聊城香江光彩大市場(chǎng)、景德鎮(zhèn)中國(guó)陶瓷城、南昌香江商貿(mào)中心、鄭州鄭東建材家居城、洛陽百年家居建材城、隨州商貿(mào)中心、臨沂五金機(jī)電城、蘇州中國(guó)國(guó)際服裝城等項(xiàng)目，并曾因此被評(píng)為2004年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大杰出操盤手之一。
　　
　　近幾年，中國(guó)的專業(yè)市場(chǎng)在規(guī)模、功能、經(jīng)營(yíng)、管理等方面都進(jìn)行著深層次的變革，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但奇怪的是，無論是地產(chǎn)界還是學(xué)術(shù)界對(duì)專業(yè)市場(chǎng)重視和研究程度卻普遍不夠。專業(yè)投資開發(fā)商、策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理人才和實(shí)戰(zhàn)操盤專家極為缺乏，既使是北京大學(xué)和浙江省市場(chǎng)協(xié)會(huì)2006年6月開發(fā)的全國(guó)首個(gè)中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)總裁EMBA班，其師資也主要是北京和浙江的學(xué)院派教授專家，而缺乏令人信服的市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)操盤專家。一方面業(yè)界普遍認(rèn)為專業(yè)市場(chǎng)是房地產(chǎn)投資開發(fā)、策劃營(yíng)銷的另類，難登大雅之堂，另一方面業(yè)界普遍認(rèn)為專業(yè)市場(chǎng)檔次低，操作和管理容易?，F(xiàn)實(shí)與理論的嚴(yán)重悖離，使我們不禁深思，中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展到底存在什么問題？
　　筆者有幸成功操作過山東聊城香江光彩大市場(chǎng)、景德鎮(zhèn)中國(guó)陶瓷城、南昌香江商貿(mào)中心、鄭州鄭東建材家居城、洛陽百年家居建材城、隨州商貿(mào)中心、臨沂五金機(jī)電城、蘇州中國(guó)國(guó)際服裝城等項(xiàng)目，并曾因此被評(píng)為2004年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大杰出操盤手之一。在操作這些從占地300畝到1500畝的各類專業(yè)市場(chǎng)的不斷實(shí)踐和思考總結(jié)中，我對(duì)中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題、關(guān)鍵環(huán)節(jié)和發(fā)展趨勢(shì)有了一些淺薄認(rèn)識(shí)，可提供給業(yè)界做為參考，以拋磚引玉。
　　
　　中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與問題
　　
　　中國(guó)的專業(yè)市場(chǎng)大多以批發(fā)為主。批發(fā)市場(chǎng)起源于80年代初期， 目前，全國(guó)已初步形成了以農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)、建筑裝飾材料市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)等為主的，包括皮革、五金、家居、食品、服裝、紡織、電器、IT、化工、醫(yī)藥、汽配、玩具、機(jī)械等在內(nèi)各類綜合性專業(yè)市場(chǎng)。
　　經(jīng)過近20年的發(fā)展，專業(yè)市場(chǎng)在配置資源、擴(kuò)大內(nèi)需、引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、形成價(jià)格、解決就業(yè)、增加稅收、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用，帶動(dòng)了各地商品流、資金流、信息流、人才流的健康發(fā)展。但在發(fā)展中也存在一些嚴(yán)重問題，如：
　　1、法制不健全，運(yùn)作不規(guī)范，開發(fā)門檻低，盲目上馬、無序競(jìng)爭(zhēng)、假冒偽劣商品充斥的現(xiàn)象嚴(yán)重；
　　2、行政管理不規(guī)范，多頭管理，政策混亂，監(jiān)管不力，收費(fèi)繁多，審批復(fù)雜，市場(chǎng)秩序混亂；
　　3、重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，不顧市場(chǎng)和商戶的需求，導(dǎo)致惡性低層次競(jìng)爭(zhēng)，如北京的建材市場(chǎng)、廣州的服裝市場(chǎng)、長(zhǎng)三角的輕紡市場(chǎng)等；
　　4、選址不合理、定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃不專業(yè)、設(shè)計(jì)不科學(xué)、功能配套不完善，招商、經(jīng)營(yíng)乏力，交通、安全、消防隱患多；
　　5、市場(chǎng)發(fā)展缺乏創(chuàng)新，重?cái)?shù)量輕質(zhì)量，管理落后，競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、品牌意識(shí)薄弱，市場(chǎng)適應(yīng)性慢，發(fā)展后勁不足；
　　6、部分市場(chǎng)管理人員和交易人員素質(zhì)低，服務(wù)意識(shí)差，交易方式陳舊，不懂現(xiàn)代商貿(mào)物流，產(chǎn)品市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)化和電子商務(wù)化建設(shè)緩慢。
　　這些問題都嚴(yán)重制約了中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)換代和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
　　
　　專業(yè)市場(chǎng)成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
　　
　　根據(jù)多年來操作眾多專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來看，我認(rèn)為一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)需要抓好以下幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：
　　1、開發(fā)模式。無論是專業(yè)市場(chǎng)還是綜合市場(chǎng)、零售商場(chǎng)，做為商業(yè)項(xiàng)目，它們的開發(fā)模式是與住宅開發(fā)完全不同的，不能像住宅那樣認(rèn)為建好賣完就完事了，而要考慮到開發(fā)、定位、招商、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)的因素和開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者等各個(gè)階層的利益。其商業(yè)價(jià)值主要是在經(jīng)營(yíng)管理中才能體現(xiàn)和提升，操作運(yùn)營(yíng)要比住宅復(fù)雜很多，投資回報(bào)周期也較長(zhǎng)，要有充足資金準(zhǔn)備，最好開發(fā)前就能與一些大的商家達(dá)成進(jìn)場(chǎng)意向，實(shí)行“訂單式開發(fā)”，不能簡(jiǎn)單處理、賣完了事，做“甩手掌柜”，只顧眼前利益，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和社會(huì)責(zé)任。
　　2、立項(xiàng)選址?，F(xiàn)代城市化發(fā)展的商業(yè)規(guī)劃基布上都是“城內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)”， 城內(nèi)大多以零售商場(chǎng)為主，專業(yè)市場(chǎng)大多會(huì)往城郊發(fā)展，并以批發(fā)為主，它對(duì)產(chǎn)業(yè)資源、交通運(yùn)輸、商戶資源、市政配套、商品流通、輻射范圍、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)人流、服務(wù)功能等要求較高。所以在立項(xiàng)選擇時(shí)必須綜合考慮這些功能是否具備，是否符合城市的總體產(chǎn)業(yè)布局和商業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃，要科學(xué)研究，不能盲目上馬、重復(fù)建設(shè)。政府也應(yīng)科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)，提高專業(yè)市場(chǎng)的綜合批發(fā)輻射能力，改善環(huán)境、質(zhì)量、秩序、服務(wù)。
　　3、定位規(guī)劃。各類專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)種類、功能配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)與綜合市場(chǎng)、零售商場(chǎng)等有很大不同，因此在商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)方面應(yīng)靈活調(diào)整、因地制宜，多聽經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的意見，定位清晰準(zhǔn)確，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)空間、交通動(dòng)線科學(xué)合理，功能配套完善，軟硬件齊備，減少交通、消防、安全隱患，避免住宅、商業(yè)混建混居，有條件的大型專業(yè)市場(chǎng)要建成集批發(fā)、零售、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、展覽、服務(wù)、行業(yè)培訓(xùn)、信息交流、電子商務(wù)為一體的一站式批發(fā)采購(gòu)中心，并提供商務(wù)、工商、稅務(wù)、金融、海關(guān)、進(jìn)出口、餐飲、酒店、娛樂等綜合服務(wù)，營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)、采購(gòu)、服務(wù)環(huán)境。
　　4、招商運(yùn)營(yíng)。專業(yè)市場(chǎng)針對(duì)的是特殊專業(yè)/行業(yè)的經(jīng)銷商和特殊消費(fèi)群體，因此其招商與一般的零售商場(chǎng)不同，除了要提前招商和走出去招商外，要經(jīng)常面對(duì)商戶、行業(yè)協(xié)會(huì)和各級(jí)政府，內(nèi)地專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間大，很多市場(chǎng)要直接面對(duì)農(nóng)村市場(chǎng)，招商運(yùn)營(yíng)的手法要因此制宜，符合當(dāng)?shù)氐奶厣臀幕?。專業(yè)市場(chǎng)的招商還要盡量避免零售商業(yè)買（投資者）、用（經(jīng)營(yíng)者）分離的現(xiàn)象，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商，盡量以租為主，減少投資者的進(jìn)入，既使銷售也以招商帶動(dòng)銷售，租賃和銷售都要限制對(duì)象，以避免二次招商、開業(yè)不旺、開業(yè)后經(jīng)營(yíng)行業(yè)混亂和管理困難的局面，真正吸引有實(shí)力的生產(chǎn)廠家、專業(yè)經(jīng)銷商和代理商進(jìn)駐，鞏固經(jīng)營(yíng)者的進(jìn)場(chǎng)信心，并根據(jù)招商情況及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)、品種和功能。沒有好的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)也很難做好、做旺和升值。
　　5、經(jīng)營(yíng)管理。這是專業(yè)市場(chǎng)能否繁榮興旺、批發(fā)輻射能力能否形成、商業(yè)價(jià)值能否提升的最重要環(huán)節(jié)，也是投資開發(fā)商最容易忽略的環(huán)節(jié)。在專業(yè)市場(chǎng)順利招商、租賃、銷售完成后，要對(duì)市場(chǎng)開業(yè)和經(jīng)營(yíng)前期進(jìn)行扶持和統(tǒng)一規(guī)范管理，積極組織開業(yè)、促銷、展覽、活動(dòng)、推廣和信息交流，規(guī)范市場(chǎng)秩序，改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境，尋求政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、各地商會(huì)的支持，迅速做旺做大市場(chǎng)，并根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)、行業(yè)、功能、配套、服務(wù)、環(huán)境和經(jīng)營(yíng)管理策略，以大商貿(mào)、大流通、大物流整合提升當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)經(jīng)濟(jì)，以現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理旺一方市場(chǎng)、興一方經(jīng)濟(jì)，造福一方人民。
　　
　　中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)
　　
　　隨著中國(guó)加入WTO后，商品流通市場(chǎng)逐漸對(duì)外開放，龐大的13億人口的中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)對(duì)國(guó)際性的外資流通大企業(yè)產(chǎn)生了巨大的吸引力，它們紛紛進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)。例如，德國(guó)的歐倍德（OBI）、英國(guó)的百安居（B＆Q）、瑞典的宜家家居（IEKA）、法國(guó)的樂華梅蘭（Leroy Merli）、美國(guó)的家德寶（HomeDepot）等世界著名建材超市企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)的建材市場(chǎng)；而國(guó)際性的綜合型大型零售超市如美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的家樂福、歐尚、日本的永旺等也在原有的基礎(chǔ)上加大對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的滲透力。這些世界500強(qiáng)企業(yè)的進(jìn)入，以其先進(jìn)的定位、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、管理理念和模式對(duì)尚處于發(fā)展中國(guó)家的中國(guó)的零售市場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)將產(chǎn)生巨大的沖擊和影響。根據(jù)對(duì)中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的分析研究，我認(rèn)為中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的未來發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)：
　　
　　1、專業(yè)市場(chǎng)將向規(guī)模化和批發(fā)功能方向發(fā)展。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，我國(guó)的商品交易市場(chǎng)越來越向?qū)I(yè)化市場(chǎng)方面轉(zhuǎn)換，專業(yè)市場(chǎng)也越來越向批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的數(shù)量、營(yíng)業(yè)面積逐年上升，成交額大幅上漲，而綜合市場(chǎng)則逐年萎縮。未來，在全國(guó)形成數(shù)十個(gè)象義烏中國(guó)小商品城、紹興中國(guó)輕紡城、永康中國(guó)科技五金城、武漢漢正街、鄭州糧食批發(fā)市場(chǎng)、安慶光彩大市場(chǎng)等年交易額超過百億元的航母級(jí)重點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)是必然的，它們將發(fā)揮重要的商品集散樞紐、進(jìn)出口基地和批發(fā)輻射中心功能。而規(guī)?；陌l(fā)展，又必然會(huì)導(dǎo)致大型或超大型專業(yè)交易市場(chǎng)越來越轉(zhuǎn)向批發(fā)輻射功能，并逐漸把銷售的末端留給零售商業(yè)和小型市場(chǎng)，散、亂、臟、差的中小批發(fā)市場(chǎng)將逐漸減少和搬離市區(qū)。
　　2、專業(yè)化趨勢(shì)越來越明顯，分類越來越細(xì)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，將迫使很多商品交易市場(chǎng)不斷向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸，以利于暢通供應(yīng)渠道，掌握優(yōu)質(zhì)貨源，減少流通成本，依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這將導(dǎo)致市場(chǎng)之間在經(jīng)營(yíng)范圍和產(chǎn)品品類上的分化和區(qū)隔越來越細(xì)，集中銷售某一類別或某一區(qū)域的，甚至是某些品牌的商品，以求通過特色經(jīng)營(yíng)，獲得最大的輻射廣度和強(qiáng)度，占據(jù)最好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這必然是相當(dāng)多的商品交易市場(chǎng)的發(fā)展方向。這在珠三角、長(zhǎng)三角等地區(qū)已可以明顯看出，除了傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)外，許多只是內(nèi)地綜合市場(chǎng)或零售市場(chǎng)中一小類的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機(jī)械、農(nóng)產(chǎn)品、美容化妝品、眼鏡等在珠三角、長(zhǎng)三角已發(fā)展成為非常專業(yè)、規(guī)模龐大的產(chǎn)業(yè)集群鏈專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。
　　3、市場(chǎng)管理的逐漸規(guī)范化、現(xiàn)代化、法制化發(fā)展。網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，對(duì)攤位制經(jīng)營(yíng)為主的傳統(tǒng)交易市場(chǎng)將產(chǎn)生根本性影響。一些交易市場(chǎng)正在逐步摒棄原始的交易方式，運(yùn)用多種現(xiàn)代化手段提供更為完善的服務(wù)，并通過規(guī)范化的管理，建立良好的市場(chǎng)形象，以提高交易市場(chǎng)的品牌價(jià)值。政府在商業(yè)規(guī)劃、法制建設(shè)和管理方面也將越來越完善并與國(guó)際接軌。
　　4、批發(fā)市場(chǎng)交易方式將向集約型轉(zhuǎn)變。批發(fā)市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的商品中轉(zhuǎn)站，從世界批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，批發(fā)市場(chǎng)必須具備“商gub+b9S5rDDR7GBAz6t2Sw==品集散、財(cái)務(wù)結(jié)算、信息傳播和形成價(jià)格”四大功能。因此，中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展，必須圍繞上述四大功能的實(shí)現(xiàn)來進(jìn)行完善，逐步把批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)成為商品的集散中心、信息中心、價(jià)格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。要逐步走出干篇一律的攤位制的對(duì)手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現(xiàn)代營(yíng)銷方式引入到批發(fā)市場(chǎng)中來，大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)等符合批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作的現(xiàn)代交易方式。要積極促進(jìn)批發(fā)市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，逐步形成全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)現(xiàn)有形市場(chǎng)與無形市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)朝著適應(yīng)現(xiàn)代流通改革要求的方向發(fā)展。
　　5、向品牌化、壟斷化和優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品集散地轉(zhuǎn)變。過去，一提到批發(fā)市場(chǎng)，就與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起，特別是小商品市場(chǎng)表現(xiàn)得更為突出，嚴(yán)重?fù)p害了批發(fā)市場(chǎng)聲譽(yù)。近些年開展的百城萬店無假貨向批發(fā)市場(chǎng)延伸的活動(dòng)，目的就是提高批發(fā)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)商品的質(zhì)量和誠(chéng)信，在批發(fā)市場(chǎng)中逐步杜絕假冒偽劣商品，樹立批發(fā)市場(chǎng)的新形象，將更加重視規(guī)劃設(shè)計(jì)和品牌推廣，千店一面、毫無特色的局面將改變。一些注重品牌化、連鎖化、優(yōu)質(zhì)化管理的規(guī)范專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和輻射能力將不斷加強(qiáng)，將兼并和溝汰一批管理不規(guī)范、市場(chǎng)環(huán)境和秩序混亂的中小市場(chǎng)。
　　6、專業(yè)市場(chǎng)的體制和投資形式將向多元化轉(zhuǎn)變。實(shí)踐已經(jīng)證明，批發(fā)市場(chǎng)的單一投資主體的管理模式，已不適應(yīng)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的要求。要按照有關(guān)政策的要求，積極引導(dǎo)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行和管理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向發(fā)展，通過對(duì)現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)的改組、改制，努力實(shí)現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性重組，通過股份制形式來經(jīng)營(yíng)管理批發(fā)市場(chǎng)，并培育一批全國(guó)性的大批發(fā)商、大代理商，從而增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力和批發(fā)輻射力，推動(dòng)專業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮發(fā)展。