上市之后，SOHO最大的轉(zhuǎn)變就是從一家個人色彩濃厚的家族公司變身為一家公眾公司?！拔倚睦锩孀畲蟮淖兓?，就是原來賺錢多少是我自己的，我需要負(fù)責(zé)任的是5800多個客戶?！崩吓颂寡?，現(xiàn)在，他還肩負(fù)著50多萬的股民的期望。
　　
　　10年前，為了開發(fā)北京CBD的處女地，潘石屹選中了今天SOHO現(xiàn)代城的所在地，當(dāng)時那里還是某釀酒廠的廠址。為了尋找合作伙伴，潘石屹和妻子張欣曾花了兩年時間邀請境外開發(fā)商前來合作，但對于這塊氣味不佳的選址，沒有人愿意向他們伸出橄欖枝。潘石屹夫婦只能自己來做。
　　5年前，當(dāng)潘石屹希望通過在紐交所上市來打通SOHO中國的資金渠道時，“天時”沒能讓他如愿。此后，對于上市兩個字，潘石屹格外敏感，這似乎成為了他心頭的痛。
　　老潘會就此偃旗息鼓嗎？當(dāng)然不。終于，消息傳來。
　　2007年10月8日，SOHO 中國有限公司在香港聯(lián)交所主板正式掛牌。此前，其在公開招股中已經(jīng)得到了169倍的機構(gòu)認(rèn)購。上市當(dāng)日，SOHO中國的最高股價為每股10.2港元，較發(fā)行價的每股8.30港元上升約23%，總成交金額達(dá)到約62.28億港元。
　　SOHO上市，被稱為是“目前中國房地產(chǎn)企業(yè)海外上市募集資金最多的公司”。甫一出手，潘石屹就博了個“好彩頭”。
　　
　　上市前的“大考”
　　
　　上市之前的路演，讓潘石屹大開眼界，也疲憊不堪。9天的時間，他去了8個城市：從香港、新加坡到倫敦、法蘭克福、迪拜、紐約、波士頓和舊金山。
　　其中讓老潘感到壓力最大的就是第一站香港，會面的基金經(jīng)理一撥又一撥，而他們最關(guān)心的問題始終就離不開“本土儲備”這四個字。
　　“香港的經(jīng)理人大多是年輕的小姑娘，并且以會計師居多，都是一邊算帳，一邊提問。”潘石屹認(rèn)為，他們之所以對土地儲備問題格外關(guān)心，與香港的環(huán)境背景有很大關(guān)系，因為香港的富豪大多是依靠房地產(chǎn)起家，在這種“寸土寸金”的區(qū)域做房地產(chǎn)，自然特別注重土地儲備。
　　“香港土地不大，所以每塊土地都是有價值的，而且每塊土地的價格差別也不是特別大?！迸耸僬f，但北京就不同，郊區(qū)與城中心相比，土地價格相差就非常大。
　　因此，潘石屹認(rèn)為將香港的經(jīng)驗照搬到SOHO中國身上，不具備可比性。SOHO中國既不是和記黃埔，也不是新鴻基，而是一家“專注于北京中心地帶發(fā)展”的內(nèi)地房產(chǎn)開發(fā)商。
　　“土地儲備固然好，可是從土地變成錢，是一個很長的過程，需要設(shè)計、銷售、管理等一系列的環(huán)節(jié)?！迸耸僬f，過去的教訓(xùn)就擺在眼前，“在中國，失敗的（房地產(chǎn)）公司絕大多數(shù)是圈地圈得多的，深圳是這樣，北京是這樣，海南島也是這樣?！?0年代初期，潘石屹曾在海南參與了“圈地運動”，那一次，他們“虧得一塌糊涂”。
　　如今在中國，房地產(chǎn)公司取勝的關(guān)鍵是什么？在9月20日香港的新聞發(fā)布會上，潘石屹明確地給出了答案，“就是在市場中搶占制高點，而不是盲目地去‘跑馬圈地’?！迸耸僬J(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的“制高點”包括三方面：第一是地段，第二是品牌，第三是專注高端產(chǎn)品。
　　對于地段，不同的房地產(chǎn)商看法各不相同，在潘石屹眼中，“今天中國房地產(chǎn)市場的制高點從城市來看，就是北京和上海。”
　　盡管目前對于上海的樓市，外界基本以負(fù)面評價為主，但潘石屹認(rèn)為，上海作為一個國際化大都市，其房價與東京、巴黎、紐約相比，還只是他們的十分之一。“上海的發(fā)展空間還是非常大的，可我們對上海不是非常熟悉，另外上海的地塊都非常小，我們能談的項目都只有3、4萬平方米?！?br/>　　而在北京，SOHO中國的項目面積基本都在40-60萬平方米之間。因此，SOHO中國目前的發(fā)展重點依然是北京。
　　除了北京的CBD地區(qū)，目前SOHO中國在三里屯、天安門廣場周圍都有新項目正在開發(fā)之中。“當(dāng)我們占據(jù)了地段的制高點時，在未來的競爭格局中，就具有了縱覽全局、高屋建瓴的優(yōu)勢。”潘石屹說。
　　除了地段，SOHO中國的另一個制高點就是“專注高端產(chǎn)品”。從最初的SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO到現(xiàn)在的朝外SOHO、SOHO尚都，SOHO中國一直致力于高端商業(yè)住宅的開發(fā)。
　　潘石屹所堅持的SOHO模式也得到了德國的基金經(jīng)理們的認(rèn)可?！八麄兪菑娜蚧慕嵌人伎紗栴}，同時非常關(guān)注你的商業(yè)模式?！迸耸僬f，“你的商業(yè)模式是不是合理的，有沒有經(jīng)過市場檢驗。公司的品牌如何、盈利能力怎么樣，他們都看得比較重?！?br/>　　德國基金經(jīng)理成熟的商業(yè)思維，讓潘石屹大開眼界，更令他意外的是，原本以為他們對中國并不十分了解，因此成功的可能性也不會太大。但在開完會后，投行反饋給潘石屹的信息是：對方全下單了。
　　盡管香港的路演讓潘石屹和他的團隊費了一番力氣，但自從離開香港后，他們的路演就一直十分順利。尤其到了紐約，更讓潘石屹感到分外輕松。
　　10年前，潘石屹的妻子張欣就曾在華爾街工作過。而當(dāng)他們來到華爾街后發(fā)現(xiàn)，這里的很多基金經(jīng)理人都是中國人，其中一些人出國前就住在SOHO現(xiàn)代城里，有的人還一直關(guān)注著潘石屹的博客。
　　他們對于SOHO中國和潘石屹的了解可想而知。當(dāng)潘石屹率隊剛一到波士頓，就從投行獲知，機構(gòu)的認(rèn)購額已經(jīng)超過了100倍，他們已經(jīng)沒有任何銷售的壓力了。
　　當(dāng)在舊金山結(jié)束了SOHO中國的定價會時，所有人已精疲力盡。但路演的順利結(jié)束卻讓潘石屹精神倍增。因為這不僅意味著SOHO中國上市成功的第一步已經(jīng)邁出了，更重要的是國際投資機構(gòu)對于SOHO中國12年發(fā)展模式的認(rèn)可。
　　夜幕降臨，公司的同事還在和投行的經(jīng)理人就定價的事宜爭論不休，老潘卻拿起相機，走出辦公室，站在高盛位于舊金山的辦公樓上，對著美好的夜景，按下了快門。
　　
　　老潘的轉(zhuǎn)變
　　
　　國際投資機構(gòu)對于SOHO中國商業(yè)模式的認(rèn)可，最終以數(shù)字的形式表現(xiàn)了出來：其公開招股得到了169倍的認(rèn)購，國際投資機構(gòu)的下單率高達(dá)94.8%。
　　這一次，SOHO中國還得到了“天時”的眷顧，就在其上市后的第二天，10月10日，國土資源部公布了最新版本的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（第39號），其中的第23條倍受業(yè)界關(guān)注，“受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書”。
　　也就是說，從2007年11月1日起，房地產(chǎn)商不能付清土地款，就拿不到建設(shè)用地使用權(quán)證書，而拿不到這個權(quán)證書，就意味著房地產(chǎn)商將與想要開發(fā)的項目無緣。
　　近兩年，有關(guān)政府部門相繼出臺了各項關(guān)于收緊房地產(chǎn)用地以及嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸審批的制度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的生存門檻被不斷被提高。而最新出臺的39號令，更使得房地產(chǎn)企業(yè)的生存周期不斷提速。
　　“門檻提高的不是一點?！痹诮邮堋吨袊聲r代》采訪時，潘石屹向記者透露，由于近兩年北京市土地價格的翻倍，不少房地產(chǎn)商已經(jīng)資金鏈斷裂，其原因就是過度圈地。終于，當(dāng)土地使用權(quán)出讓的新規(guī)出臺后，某些房地產(chǎn)商就再也支撐不住了?！白蛱焱砩线€有一個北京非常大的房地產(chǎn)公司找我談收購的事情，他們就是因為資金鏈斷裂，即將被銀行查封?！?br/>　　如今，SOHO中國帳下有現(xiàn)金約150億元，手握這樣的資金量，老潘底氣十足。而當(dāng)銀行通知潘石屹，從股票市場上募集的129億元資金已經(jīng)全部到帳時，潘石屹的第一反應(yīng)就是：“我要把這些錢管理好。”
　　“在過去的10年中，我們的瓶頸就是錢的問題?！迸耸僬f，SOHO中國已有的商業(yè)模式不會變，因為它已經(jīng)經(jīng)過了市場的檢驗。獲得了充裕的資金，SOHO中國的下一步就是將“規(guī)模放大”。
　　
　　由于SOHO中國已有的項目對資金的需求有限，而且隨著部分項目工程的完工，還會有現(xiàn)金流入，因此上市募集的資金絕大部分將用于新項目的發(fā)展。其方向依然是商業(yè)用地，地段依然集中在北京的繁華區(qū)域。
　　“我們拿地的方式不拘一格，可以收購項目公司，也可以通過土地轉(zhuǎn)讓或者收購再建工程等方法?！迸耸俦硎荆麄冞€將收購CBD的部分“爛尾樓”。對于今年年底的土地“招拍掛”，他們也將積極參與其中。
　　上市之后，SOHO最大的轉(zhuǎn)變就是從一家個人色彩濃厚的家族公司變身為一家公眾公司?！拔倚睦锩孀畲蟮淖兓褪窃瓉碣嶅X多少是我自己的，我需要負(fù)責(zé)任的是5800多個客戶?！崩吓颂寡?，現(xiàn)在，他還肩負(fù)著50多萬的股民的期望。
　　過去，潘石屹一直以“能說、敢講”著稱，對于媒體，他也一直被保持著包容的態(tài)度，“原先不管媒體怎么說，好賴我不管?！?br/>　　但是，隨著SOHO中國的上市，潘石屹表示，他的管理風(fēng)格也要逐漸轉(zhuǎn)變，必須符合一家公眾公司的要求。“現(xiàn)在律師反復(fù)對我說，媒體說的不對，你就要反駁，登澄清公告，把事實講出來，否則就是侵害小股東的利益?！?br/>　　下一步，SOHO中國還將成立一個部門，專門發(fā)布公司信息、對投資者提出的問題及時做出反饋?！肮静还馨l(fā)生什么事情，都要讓他們（投資者）知道，然后讓他們自己做判斷，是持有股票，還是拋售?！迸耸僬f。
　　對于SOHO中國的股價，老潘基本采取“置之不理”的態(tài)度，“除了開盤那天我看了（股價），一般我都不看，天天盯著股票有什么意思呢？”
　　2007年，SOHO中國承諾的利潤是16.24億元。“有這樣好的業(yè)績，股價肯定會漲的，如果完不成，跌是應(yīng)該的?！弊鳛樯鲜泄镜墓芾碚撸耸僖獙崿F(xiàn)自己對股民的承諾，就只有“把活兒干好”。