章劍鋒

“捂盤”現(xiàn)象對于房屋價格的撬動，即使到了“有價無市”的地步仍不見松懈。正如銀監(jiān)會和商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)信貸的真實性流向不能有效控制一樣，如果建設委員會對于開發(fā)商的房屋銷售真實性也無法進行實時監(jiān)控，面對紊亂和失真的市場現(xiàn)實，他們又如何能夠確保向公眾傳遞出真實的市場信息，而不至于對公眾也產(chǎn)生誤導?

疑問待解。北京市建委從2005年開始即建立了商品房項目信包公示制度，旨在定期披露在售項目的銷售動態(tài)。但是，這些數(shù)據(jù)的來源及其可靠性，始終懸著一個問號。

當國家統(tǒng)計局2006年發(fā)布了包括北京市在內(nèi)的城市月度房價監(jiān)控數(shù)據(jù)之后，北京市建委也發(fā)布了自己的當期統(tǒng)計。二者的數(shù)據(jù)大相徑庭，令人大跌眼鏡。到底應該相信誰——這成為購房者頗費躊躇的問題。直到今天，這種陰影在人們心里仍然揮之不去。

監(jiān)管的“空地”

目前在北京市建委備案的3000多個樓盤，銷售動態(tài)均是由售房單位向建委方面提供的。

北京市建委針對全市的房屋買賣專門設有“房地產(chǎn)交易權屬管理系統(tǒng)”，開發(fā)商均需要將交易信息錄人該系統(tǒng)上進行網(wǎng)上簽約備案，以便建委監(jiān)控并及時向市場發(fā)布。這也即意味著，這些完全需要開發(fā)商自覺遵守用方能出爐的數(shù)據(jù)，其真實性是由“開發(fā)商自己”保證的。那么，它的可信度，不受到懷疑，比較困難。

當記者將進行市場跟蹤過程中獲得的信息反聘到北京市建委后，建委方面也表示，需要請求公眾原諒，因為由于開發(fā)商錄入這些數(shù)據(jù)不及時，可能會造成市建委掌握的房屋動態(tài)與開發(fā)商環(huán)節(jié)所呈現(xiàn)的實際情況不相符合。有關政府工作人員甚至也告訴記者，也不能排除，“或者就是由于開發(fā)商本身就在捂盤惜售造成”。

建委方面表示，如果遇到這種情況，歡迎公眾對開發(fā)商的行為進行投訴，協(xié)助政府部門進行監(jiān)管。但顯然，并不是每個購房者對于開發(fā)商的行為都能夠了如指掌的，他們也不可能具備每看一次樓盤就要向建委查詢一次的“能力”，并且，建委對于該類咨詢與投訴的處理效率也很令人擔憂。況且，如果如此，政府部門存在的價值如何體現(xiàn)?

在收到記者的情況反饋后，直至本文截稿時，建委對于此事尚未能做出回饋意見。而來自建委房地產(chǎn)信息技術中心的消息，雖然對此表示抱歉，但也沒有更多表達。

北京市建委市場交易管理處是負責房屋交易市場監(jiān)管的主要部門之一，這個部門似乎不很了解市場實際情況，當記者帶著開發(fā)商捂盤的個案走訪該部門的時候，工作人員并沒有做出實質(zhì)性回應。按照記者提供的案例，他們分別調(diào)閱了這些樓盤的在售資料。

面對在售資料與實際走訪所悉狀況的不一致，工作人員沉默，此前他們無從得知這些預售樓盤存在捂盤行為。不僅如此，他們也不能保證另外一種情形不會出現(xiàn)，即當這些預售樓盤的預售許可到期后，需要辦理現(xiàn)房銷售手續(xù)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，而在“預轉(zhuǎn)現(xiàn)”的過程中，有一段時間樓盤信息會處于“真空期”，所有銷售信息都將被隱匿，任何社會第三方都無法調(diào)閱。這意味著，如果開發(fā)商在此期間出于捂盤企圖，要將“預轉(zhuǎn)現(xiàn)”的辦理手續(xù)周期刻意延長，在建委毫不了解情況的監(jiān)管下，往往能輕易得逞。

因此，當調(diào)閱出來的一些樓盤前期項目(兩到三年前的分期預售項目)銷售信息出現(xiàn)“空白”的時候，工作人員以一種極不確定的口吻告訴記者，“也許他們都在辦理現(xiàn)房權屬證吧，辦完再銷售?！?/p>

在主管部門工作人員這種口吻下，記者提出兩個問題：一，在建委的信息和開發(fā)商的信息之間，購房人應該相信前者還是后者；二，如果開發(fā)商的信息是不可靠的，購房人應該怎么辦?建委又會采取什么措施?

市場交易處的工作人員毫不含糊地表示，可以去投訴開發(fā)商。但她同時稱，這項投訴不是在記者身處的市場交易處，也不在北京市建設委員會，而需要折返樓盤所在地的區(qū)建設委員會。至于信息可靠度，交易處人士沒有表態(tài)。

缺少“底氣”的監(jiān)控統(tǒng)計

缺少把握—對于部門所獲得的市場數(shù)據(jù)，這不僅僅是個別人士所表現(xiàn)出來的姿態(tài)。在此之前，已經(jīng)有一些職能部門的人士向記者透露過類似“心結(jié)”。

一名縣級房地產(chǎn)管理局的副局長與記者談及此事時說，他們也不知道商品房項目的內(nèi)部真實情況，因此很難如實掌握開發(fā)商的銷售形勢。

這種狀態(tài)也在向?qū)Ｋ窘y(tǒng)計的職能機構(gòu)擴散。兩年前，國家統(tǒng)計局改變單部門對于房價走勢的定期監(jiān)測統(tǒng)計，與國家發(fā)展改革委聯(lián)合進行全國70個大中城市房地產(chǎn)價格月度監(jiān)測統(tǒng)計，并向社會適時發(fā)布這一數(shù)據(jù)。

兩個部委聯(lián)手編制的一套數(shù)據(jù)一時之間成為中國城市房價走勢的“風向標”，媒體、學者以及對于房地產(chǎn)市場無論是否具有話語權的個體，在評述或分析市場形勢時，都要參閱該項數(shù)據(jù)，以佐證自己的判斷。

因而，最初人們并沒有懷疑這些出自職能部門的數(shù)據(jù)的權威性，但是當全國多地的房價漲幅遠遠高于兩部委的月度數(shù)據(jù)顯示幅度，并且地方版本的數(shù)據(jù)接連編制發(fā)布之后，兩部委的數(shù)據(jù)不可避免地招致異議。

兩部委聯(lián)合編制的數(shù)據(jù)是不是真實的統(tǒng)計?它能在多大程度上反映不同區(qū)域內(nèi)市場的實際價格水平?這些數(shù)據(jù)又是怎樣被統(tǒng)計出來的?這一連串的疑問盡管一直被人提及，但迄今仍沒有人出來正面詳細解答。

通過國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料館，記者了解到，國家統(tǒng)計局與國家發(fā)展改革委聯(lián)合編制的月度數(shù)據(jù)屬于快速統(tǒng)計數(shù)據(jù)，顯示的是全國70個大、中城市商品房市場成交價格變動情況。至于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的來源，負責解答問題的專職工作人員以十分不確定的口吻告訴記者，“應該是開發(fā)商上報的吧”。

根據(jù)《統(tǒng)計法》的規(guī)定，中國統(tǒng)計機構(gòu)采用的統(tǒng)計方法以周期性普查為基礎，以經(jīng)常性抽樣調(diào)查為主體，以必要的統(tǒng)計報表、重點調(diào)查、綜合分析等為補充，搜集、整理基本統(tǒng)計資料。而無論是哪一種統(tǒng)計，都需要得到統(tǒng)計調(diào)查對象的主動配合，統(tǒng)計法為此明確要求，統(tǒng)計調(diào)查對象必須如實提供統(tǒng)計資料，不得虛報、瞞報、拒報、遲報，不得偽造、篡改。但是，要求作為統(tǒng)計對象的開發(fā)商如實、及時地主動報告自己的銷售情況，其實很容易存在“操作”空間，從而向統(tǒng)計部門提交虛假的數(shù)據(jù)。

關于這一點，一名自稱從事“忽悠類”職業(yè)的房地產(chǎn)銷售策劃代理人士告訴記者，按照《統(tǒng)計法》的屬地原則，開發(fā)企業(yè)通常以注冊地上報數(shù)據(jù)。但開發(fā)企業(yè)可能在注冊地以外區(qū)域開發(fā)項目，因此造成開發(fā)企業(yè)把非本地開發(fā)項目的數(shù)據(jù)上報當?shù)亟y(tǒng)計部門，再由當?shù)亟y(tǒng)計局上報此類數(shù)據(jù)，這會造成統(tǒng)計出來的房價數(shù)據(jù)不能反映當?shù)貙嶋H情況。

此外，多半開發(fā)商內(nèi)部運營不規(guī)范，出于規(guī)避不必要風險的自保需要，精明的開發(fā)商往往會虛報或瞞報。當開發(fā)商環(huán)節(jié)的不實數(shù)據(jù)提交后，進入基層統(tǒng)計環(huán)節(jié)，由于受統(tǒng)計隊伍內(nèi)部人員的素養(yǎng)、以及部門利益糾葛的影響，統(tǒng)計數(shù)據(jù)往往又會被人為調(diào)整。如此一來，統(tǒng)計出爐的數(shù)據(jù)會含有很大的水分。然而，最終沒有任何人為此擔負責任。

由此，這位人士表明了自己對于建委以及統(tǒng)計局缺少底氣的見地。他說，他們根本就沒有拿到過真實的數(shù)據(jù)，因此誰都不敢拍胸脯說話。當記者對他的此番話表示質(zhì)疑時，這位在多個省份操作過5個樓盤和多種物業(yè)類型的業(yè)內(nèi)人士又舉出另一種依據(jù)來證明自己的觀點，他說，“我操作過那么多樓盤，從來沒有發(fā)現(xiàn)有什么人來統(tǒng)計過。”

統(tǒng)計數(shù)據(jù)與實際市場形勢多有出入，面對來自各界的疑問，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料館的一位人士在向記者提供咨詢時表示，他們也注意到人們的反應，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)與市場數(shù)據(jù)比較來看，的確存在不小差距。“確實有人懷疑，說一個破地兒的房價都過萬元了，可是統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)不一樣，也就七八千元，這是因為我們的數(shù)據(jù)顯示的是市場平均價格?！?/p>

這位人士舉例，比如北京市整個地區(qū)的房價走勢是不均勻、有差異的，二環(huán)內(nèi)與較偏區(qū)域不一樣，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的則會是整個地區(qū)的平均價格，而不是一地的最高價格或最低價格。

她同時告訴記者，統(tǒng)計數(shù)據(jù)基本上是市場真實的反映，從現(xiàn)實情況來看，市場價格仍呈上漲趨勢，而統(tǒng)計數(shù)據(jù)與這一趨勢不存在矛盾和沖突的地方，是一種現(xiàn)實的描述，因此是客觀的。至于捂盤惜售等原因造成房價走勢的扭曲和惡化，此位人士稱，這非統(tǒng)計數(shù)據(jù)所能反映，也不處于統(tǒng)計部門的職能干預范圍，“應該是建委的事情”

(責編郭凱)