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        房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險

        2007-04-04 08:57:30歐陽瓊
        消費(fèi)導(dǎo)刊 2007年1期
        關(guān)鍵詞:資金銀行

        歐陽瓊

        當(dāng)初為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)在資金薄弱的情況下能夠順利發(fā)展而制定的預(yù)售房屋制度和房地產(chǎn)開發(fā)商制度正在給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來越來越大的致命危險,進(jìn)而給涉及房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域的銀行和其他金融結(jié)構(gòu)帶來越來越大的風(fēng)險,給中國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。

        商品房預(yù)售制度將房地產(chǎn)領(lǐng)域的全部風(fēng)險都壓在貸款銀行和購房者身上,而作為房地產(chǎn)行業(yè)最大獲利者的房地產(chǎn)商,他們所要承擔(dān)的風(fēng)險幾乎為零。而很多房地產(chǎn)企業(yè)多是“三無企業(yè)”即沒有資金,沒有技術(shù)設(shè)計(jì)能力和建筑能力,沒有高素質(zhì)的人員等因素都使得房地產(chǎn)開發(fā)商更加肆無忌憚地推動房價的飛速上漲,從而得到自己超額利潤.而貸款銀行在房價飛漲的今天,表面上銀行資產(chǎn)得到很大的提高,實(shí)際上背負(fù)著日益嚴(yán)重的金融風(fēng)險. 正在給國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和整個社會的安定造成巨大的隱患。因此盡快地改革我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域的預(yù)售制度和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的的資格準(zhǔn)入和行為,盡早消除房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融泡沫,才能保證我國現(xiàn)代化建設(shè)的順利進(jìn)行,也才能建設(shè)一個和諧健康的社會。

        一、房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生金融風(fēng)險的成因分析

        房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險主要來源于房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款和購房者的按揭貸款,而產(chǎn)生這些貸款出現(xiàn)壞帳的主要因素是:①開發(fā)商的爛尾樓,②開發(fā)商銷售不暢,③開發(fā)商故意拖延銀行貸款的還款,④購房者無力償還銀行按揭貸款,⑤購房者故意不償還銀行按揭貸款。

        (一)開發(fā)商由于資金短缺而造成無法將在建樓盤按時完工,就會造成爛尾樓。造成爛尾樓的主要原因就是開發(fā)商自有資金太少,開發(fā)商通過土地抵押貸款仍然不能夠支付建筑公司的必要開支,造成建筑公司停建,從而造成爛尾樓。爛尾樓不僅將銀行給予開發(fā)商的貸款變?yōu)閴膸?,而且將已?jīng)購買該樓盤的業(yè)主的首付款,以及銀行按揭貸款化為烏有。銀行背負(fù)大量的無法收回的貸款,而已經(jīng)購買該樓盤的業(yè)主不僅損失多年的積蓄,而且還欠下銀行大量的按揭貸款,造成這些業(yè)主無家可歸,甚至流落街頭。

        (二)開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)的樓盤銷售不暢也將造成銀行貸款的不能按時回收甚至無法回收。造成開發(fā)商樓盤銷售不暢的主要原因是房價過高,戶型不合理,配套設(shè)施不完善,交通不便等多種因素。其中房價的過高是主要因素。過高的房屋價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)卮蟛糠止ば诫A層的購買能力,從而造成房屋的銷售不暢。

        房屋飛漲出現(xiàn)在2004年以后,房屋價格漲了80%以上,而2004年以后,絕大多數(shù)工薪階層的收入并沒有大幅度的增長,房價日益脫離購買力,將會造成空前的大災(zāi)難。

        隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房價上漲是必然的趨勢,但是房屋價格的上漲應(yīng)該是和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度一致,也就是說當(dāng)我們每年的GDP增長10%左右時,房屋價格每年增長10%左右是合理的,當(dāng)房價以每個季度10%的速度增長時,那么房價每2年就將翻一翻,現(xiàn)在1000元/平米的房子,10年后就將變?yōu)?2000元/平米,房價就遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了實(shí)際的購買能力,必將造成房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)危機(jī),進(jìn)而給金融系統(tǒng)帶來致命的金融危機(jī)。

        但是目前在房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通工薪階層購買能力的情況下,仍然不斷上漲的原因在哪里呢?那就是因?yàn)閲H和國內(nèi)投機(jī)資本的大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,所建房屋大部分被投機(jī)資本所購買,從而對房價的上升起到推波助瀾的作用。但是投機(jī)資本本身的性質(zhì)就是短期性投資行為,投機(jī)資本在賺夠足夠的差價后必然會撤離房地產(chǎn)領(lǐng)域,

        將已購房屋拋出,被拋售的投機(jī)性房屋大部分仍然是被下一個投機(jī)資本所接手,而進(jìn)一步抬高房價以獲取暴利,這樣做的結(jié)果就是房價像泡沫一樣不斷地漲大。如果漲大到連投機(jī)資本都不能承受的時候,房價泡沫也就會立即破裂。

        (三)房地產(chǎn)開發(fā)商將已經(jīng)售出的房屋的資金,不及時地歸還銀行,而是作為其他項(xiàng)目的投資,甚至用本應(yīng)該歸還銀行的資金,作為下一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動資金,也是房地產(chǎn)貸款銀行,存在貸款風(fēng)險的重要原因。

        (四)購房者的實(shí)際月收入低于每月需要?dú)w還銀行的按揭貸款,將會造成按揭貸款的不及時歸還甚至終止歸還。

        正常來說,老百姓的月收入減去生活開支,能夠買到當(dāng)?shù)胤课莸囊黄矫资潜容^正常的,比如北京如果大部分百姓月收入為2000元,減去日常生活開支1000元,那么北京的房價應(yīng)該是1000元比較合理,這樣老百姓購買100平米的房子需要1000個月,也就是需要8年零4個月。

        但是現(xiàn)在北京的房價都在5000元以上,普通大學(xué)畢業(yè)的工資也不過2000元,這樣的話如果要購買房屋,大學(xué)畢業(yè)生需要5個月才能購買1平米,購買100平米就需要500個月,也就是40年。如果現(xiàn)在一個大學(xué)畢業(yè)生,買一100平米的房子,整個房價需要50萬元,首付款需要15萬元,這個大學(xué)生需要工作10年才能湊夠首付款,而住進(jìn)去之后,這個大學(xué)生每月要還銀行的按揭款為2500元,加上其他生活費(fèi)用,需要4000元,這個大學(xué)生必須保證月收入在4000元以上才能維持基本的生活,一旦下崗或工資降低,將沒有能力償還銀行按揭,則將這個大學(xué)生所購買的房屋就成為銀行的呆帳。

        (五)購房者故意不償還銀行按揭貸款。造成這種現(xiàn)象的主要原因有幾種:購房者不能按時入住所購買的房屋,甚至所購買房屋成為爛尾樓,永遠(yuǎn)都不可能再入住,這種情況下,購房者不僅原來的積蓄化為烏有,而且還要為不能擁有的房屋不斷地償還貸款。這種情況下,購房者基本上都會選擇拒絕再歸還銀行按揭貸款。

        另外一種原因就是房屋價格低于購房者夠買房屋時候的價格,也就是說在房價大幅度下跌的時候。比如購房者在購買時,房價為10000元/平米,如果夠買的是100平米,則當(dāng)時房價為100萬元,如果購房者首付款為30萬元,則需要銀行按揭貸款70萬元,20年按揭每月大約需要還按揭款4900元。如果后來房價跌到7000元/平米,則房子就值70萬元,因此購房者就損失了30萬元,在房價下跌后購買同樣100平米的房子只需要70萬元,如果首付21萬元的話,銀行按揭需要49萬元,20年按揭每月需要還按揭款為3400元。因此這時候購房者不僅首付款白白損失了9萬元,以后每月還需要多付出1500元的按揭款,20年按揭就需要多付出36萬元,因此購房者的實(shí)際損失多達(dá)45萬元。這時候就會出現(xiàn)購房者買另外一棟新房更合算的情況。因此購房者就可能干脆不再歸還銀行按揭貸款。

        二、產(chǎn)生房地產(chǎn)領(lǐng)域巨大金融風(fēng)險的深層原因

        產(chǎn)生房地產(chǎn)領(lǐng)域巨大金融風(fēng)險的深層原因就是我國的房屋預(yù)售制度和貸款抵押制度和房地產(chǎn)開商的管理不規(guī)范。為了解決我國在房地產(chǎn)開放之初,大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏資金的實(shí)際情況我國采取的商品房預(yù)售制度,雖然促進(jìn)了房地產(chǎn)的表面繁榮,但是卻正日益使我國的金融系統(tǒng)承擔(dān)越來越大的風(fēng)險。

        從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整個資金流程我們就能看出其中存在的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般的操作流程就是:①拿地, ②以已經(jīng)取得的土地作為抵押品,從銀行拿貸款,③以土地抵押貸款支付建筑公司的入場費(fèi)和首付款,④在開始挖坑的時候開始買房,⑤以買房所的的買房人首付款和銀行按揭貸款來支付建筑企業(yè)的下面建筑費(fèi)用。

        房地產(chǎn)開發(fā)過程中,在項(xiàng)目開發(fā)之前,房地產(chǎn)開發(fā)商一般靠土地抵押貸款,獲得開工所需的資金,在開工之后,靠賣樓取得的的買房人的首付款和銀行給予買房人的按揭貸款所獲得的資金來運(yùn)轉(zhuǎn)整個項(xiàng)目的建設(shè)。

        因此房地產(chǎn)開發(fā)商的大部分資金(甚至90%以上資金)來源于銀行,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需要擁有購買土地的資金即可,而在很多地方即使是土地出讓金也并非一次性付清,而是分期付款。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際出資人是銀行,而實(shí)際獲利者卻是房地產(chǎn)開發(fā)商。在這種情況下,如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不順利或者銷售不順利,甚至房價大幅度下跌,房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋交給銀行就了事,基本上不需要付出太大的代價,因?yàn)樯w房子的錢都是銀行的錢。而不斷地推動房價上漲,房地產(chǎn)商卻可以獲得暴利,房價越高獲利越多。

        預(yù)售制度造成中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本上不用太大的付出,不用承擔(dān)巨大的投資風(fēng)險就可以獲得巨額的利潤。

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按道理本身應(yīng)該是建筑公司,具備建筑的建設(shè)能力。而中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是基本上是一個三無企業(yè),沒有資金,自身不具備設(shè)計(jì)能力和建筑能力,沒有高素質(zhì)的員工隊(duì)伍,但是這樣基本什么也不生產(chǎn),也不能制造的企業(yè)卻可以獲得中國所有領(lǐng)域中最大的財富。

        這就是目前中國房地產(chǎn)領(lǐng)域在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)往市場經(jīng)濟(jì)過度過程中產(chǎn)生的政府管理不完善,而產(chǎn)生的非常奇怪的社會現(xiàn)象。

        房地產(chǎn)開發(fā)商基本上就是相當(dāng)于一個投資公司或者財務(wù)公司,而這個投資公司或者財務(wù)公司自己根本沒有錢,在拿銀行的錢來玩,玩贏了歸自己,玩陪本了,虧損由貸款銀行來收拾殘局。那么銀行就是把自己的錢給別人玩的最大犧牲品。

        三、房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險的危害

        房地產(chǎn)領(lǐng)域如果產(chǎn)生金融危機(jī),首先沖擊的就是金融系統(tǒng)本身,大量的銀行貸款將無法收回,導(dǎo)致銀行本身的倒閉,造成國家金融系統(tǒng)的混亂,造成貨幣的大幅度貶值。

        除此之外還會帶來下列巨大的社會負(fù)面效應(yīng):

        (一)社會財富在不斷地從廣大的購房者和沒有房屋人的手里聚集到少數(shù)房地產(chǎn)商手里,大多數(shù)人的生活水平日益下降,生活壓力日益增大,而少數(shù)的房地產(chǎn)商卻肆無忌憚,不用付出任何代價地聚積大量的財富。

        (二)全社會養(yǎng)成投機(jī)心理,所有的人都寄希望于靠房屋的升值來致富,而不再想靠辛勤勞動和創(chuàng)造。

        (三)大量資金都進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,造成其他行業(yè)尤其高科技行業(yè)的資金枯竭,從而影響到大部份制造業(yè)和高科技行業(yè)的發(fā)展。

        (四)產(chǎn)生一大批寄生于房地產(chǎn)升值的人,他們的生活全部依賴于房屋的升值或者房屋的出租,而整日無所事事。

        (五)造成通貨膨脹,房價飛漲帶動其他日常生活用品的上漲,從而造成貨幣貶值.造成廣大百姓的財富大幅貶值。

        (六)大量的國際投機(jī)資本進(jìn)入中國,從而造成大量的國民財富流失,造成廣大的購房者成為國外投機(jī)資本的奴隸。

        (七)社會貧富分化日益嚴(yán)重,房地產(chǎn)行業(yè)成了國民財富的再分配器,通過這個分配器,大部分人的財富流入少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的口袋。大部分人的生活壓力變的日益沉重,造就少數(shù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的巨富。

        四、消除房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險的必要性和緊迫性

        房屋不同于其他生活必需品,和醫(yī)療,教育一樣,房屋是百姓賴于生存的基本保障,房屋不應(yīng)該成為完全商品化的商品,任何國家的政府都有責(zé)任來保障其居民對于住房、醫(yī)療、教育的基本需求,完全商品化就是將國家要承擔(dān)的責(zé)任推給社會,將居民的基本生活保障推給房地產(chǎn)開發(fā)商,這樣作的結(jié)果必將造成少數(shù)人暴富,造成很多人沒有地方居住,流離失所,產(chǎn)生巨大的社會動蕩。因此任何國家和地區(qū)的政府都有責(zé)任保障居民能夠購買到自己的居住房屋。

        維持房地產(chǎn)領(lǐng)域金融系統(tǒng)的穩(wěn)定,降低房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生危機(jī)的風(fēng)險,才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,也才能為廣大百姓提供基本的居住環(huán)境。銀行貸款應(yīng)該是房地產(chǎn)發(fā)展的輔助資金,而不能成為房地產(chǎn)發(fā)展的主要資金,只有這樣才能降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險。

        從金融角度來看,維持房屋不漲不降才是最好的狀態(tài)。如果我們假設(shè)房屋價飛漲,一直漲到2020年,然后突然下跌,那么當(dāng)房價跌到2015年水平時,2015-2020年售出的房屋都將成為銀行的壞資產(chǎn),如果跌到2010年水平,那么2010-2020年間售出的房屋都將成為銀行的壞資產(chǎn),如果跌到2005年水平,那么2005-2020年間售出的房屋都將成為銀行的壞資產(chǎn)。房價漲的越多將來銀行的壞資產(chǎn)就越多。出現(xiàn)銀行倒閉的可能性就越大,爆發(fā)金融危機(jī)的可能性也就越大。

        那么如果房價下跌的時間不是在2020年,而是在2010年,房價跌回2005年水平,那么銀行產(chǎn)生壞帳的就僅僅是2005-2010間賣出去的房屋。銀行壞帳的規(guī)模就將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于直到2020年房價下跌造成的銀行損失的規(guī)模,對國家金融系統(tǒng)的沖擊也就將很小。

        房屋價格產(chǎn)生的巨大的金融泡沫越早破裂,越對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越有利,將來造成金融危機(jī)的可能性也就越小。

        五、消除房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險的可行性手段

        消除金融風(fēng)險就必須規(guī)范房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入制度和抵押貸款以及商品房的預(yù)售制度。降低房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險的主要手段應(yīng)該是降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于銀行貸款的依賴,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該靠自有資金完成大部分建設(shè)任務(wù)。

        首先從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)本身必須具備建筑施工的資質(zhì),具備相關(guān)的施工隊(duì)伍和技術(shù)隊(duì)伍,從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)本就應(yīng)該有能力建筑整個樓盤,而不是再找別的建筑公司來施工。其次房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須擁有充裕的自有資金(應(yīng)該具備所開發(fā)項(xiàng)目的資金的60%以上)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金應(yīng)該是項(xiàng)目開發(fā)的主要資金。

        其次,必須禁止土地買賣,土地不是商品,其所有權(quán)屬于國家,已經(jīng)取得土地70年的單位,在1年內(nèi)沒有能力開發(fā)這片土地的情況下,不能將土地轉(zhuǎn)讓給另外一家開發(fā)企業(yè),而只能原價歸還給國家,并且必須支付高額違約金。由當(dāng)?shù)卣畯男聦⑦@片土地從新分配給別的企業(yè),從而有效地禁止炒賣土地的行為。

        而為了有效地制止地方政府依賴于出售土地,抬高土地價格的沖動,土地出讓金應(yīng)該全部交給中央,由中央根據(jù)各個地方的財務(wù)需求,有計(jì)劃地分配給地方政府。

        第三,取消商品房預(yù)售制度,在房屋不能居住的情況下,不可以出售。購房者所購的房屋必須具備已經(jīng)可以居住的基本條件。

        第四,只有當(dāng)開發(fā)企業(yè)依靠自有資金在完成整體結(jié)構(gòu)的建設(shè),完成相關(guān)配套設(shè)施,通水、電、氣,通路的情況下,銀行才可以給予貸款支持。銀行給予開發(fā)企業(yè)的貸款只能用于完善整個樓盤小區(qū)的開發(fā),而不能是整個樓盤開發(fā)的主力資金。開發(fā)整個樓盤的主要獲利者是房地產(chǎn)開發(fā)商,那么樓盤開發(fā)的主要資金只能是房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金,而不是銀行貸款。

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