平安證券：增值稅壓縮開發(fā)商利潤空間

目前各地土地增值稅的征收主要是按照銷售收入的1％－2％來進(jìn)行征收。如果嚴(yán)格按照累進(jìn)稅率的計(jì)算方法，開發(fā)商的利潤空間將被壓縮，其中毛利率越高的項(xiàng)目稅率越高，對(duì)于開發(fā)別墅、高檔住宅等毛利率較高項(xiàng)目的開發(fā)商來說影響較大，對(duì)于擁有較多低成本項(xiàng)目儲(chǔ)備的開發(fā)商影響較大。目前A股上市公司中，華僑城A(000069)、招商地產(chǎn)(000024)受該通知的影響較大。另外，萬科A(000002)和保利地產(chǎn)(600048)項(xiàng)目儲(chǔ)備較多，也受到一定影響。

對(duì)于目前資金鏈已經(jīng)非常緊張的小開發(fā)商而言更是雪上加霜，因此，該通知也會(huì)促進(jìn)行業(yè)的整合。另外不可忽視的是，開發(fā)商也可以通過一些方法轉(zhuǎn)移利潤來降低稅率。

從2005年和2006年的經(jīng)驗(yàn)來看，目前又進(jìn)入了2007年房地產(chǎn)行業(yè)政策多發(fā)期，目前房價(jià)仍然保持較高增幅，從日前建設(shè)部“90平米70％”的政策沒有松動(dòng)，以及國稅局的通知，表明目前房地產(chǎn)行業(yè)政策并沒有松動(dòng)的跡象，2007年新一輪房地產(chǎn)行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)也在加大。經(jīng)過2006年下半年股價(jià)的大幅上漲，目前房地產(chǎn)板塊估值水平比較合理，由于政策風(fēng)險(xiǎn)的加大，房地產(chǎn)板塊短期內(nèi)存在一定的不確定性。我們?nèi)匀粓?jiān)定不移地看好房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展，行業(yè)內(nèi)龍頭公司將受益于行業(yè)整合，因此仍然維持萬科A(000002)、招商地產(chǎn)(000024)等的“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)。

國泰君安：刺激開發(fā)商增持自有物業(yè)

大多數(shù)開發(fā)區(qū)公司或物業(yè)經(jīng)營類公司，因其開發(fā)項(xiàng)目不銷售，所以不用交納土地增值稅。例如：中國國貿(mào)、張江高科、浦東金橋、陸家嘴等絕大部分開發(fā)項(xiàng)目用于經(jīng)營，北辰實(shí)業(yè)、金融街部分開發(fā)項(xiàng)目用于經(jīng)營。這種納稅優(yōu)勢將刺激有條件的開發(fā)商增持自有物業(yè)，這有利于完善大開發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

此次政策沒有提及是否追溯以前開發(fā)項(xiàng)目收入，從以往經(jīng)驗(yàn)看，我們傾向于認(rèn)為不會(huì)追溯。即使追溯，據(jù)了解，萬科、金融街、招商地產(chǎn)等很多大開發(fā)商的項(xiàng)目保留有土地增值稅準(zhǔn)備金。

預(yù)售許可3年后仍未賣完的項(xiàng)目必須進(jìn)行土地增值稅清算，將制約很多以中小開發(fā)商為代表的捂盤行為，加速行業(yè)洗牌，增加商品房銷售量。

維持行業(yè)“增持”投資評(píng)級(jí)，17日市場大幅下跌與前期累積漲幅過大也有關(guān)，對(duì)行業(yè)基本面依然看好。

根據(jù)稅法正常計(jì)算的土地增值稅敏感性分析

增值額超過扣除項(xiàng)百分?jǐn)?shù)20％以下21．50％之間51—100％之間100－200％之間200％以上

毛利率<42．7 43．4-59．3 59．8—76 76．2—92．7>92．8

凈利率<24．7 25．4-41．3 41．8-58 58．2—74．7>74．8

交稅導(dǎo)致銷售收入下降幅度0 5．2—10 10．2—17．5 17．7—28．3>28．4

交稅導(dǎo)致凈利潤下降幅度0 0．9-3．3 3．4-8．8 8．9－1 8．9>19

國金證券：加速行業(yè)整合進(jìn)程

增值稅嚴(yán)格執(zhí)行的結(jié)果是壓縮企業(yè)盈利空間，不能適應(yīng)的公司將被加速淘汰，這也給行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)公司帶來新的擴(kuò)張機(jī)會(huì)。

支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求因素仍具有長期性并且潛在需求量巨大，仍然看好行業(yè)的長期發(fā)展。

如果行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)公司能夠有效提高資金運(yùn)作效率，可以通過規(guī)模擴(kuò)張彌補(bǔ)毛利率水平的下降，仍有能力實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長，密切關(guān)注這類公司的資金運(yùn)營能力。

萬科A(000002)

影響最小，因?yàn)楣卷?xiàng)目中高端產(chǎn)品比例較少，并且萬科最有能力通過規(guī)模擴(kuò)張彌補(bǔ)盈利水平的下降，如果萬科出現(xiàn)深幅調(diào)整，我們建議戰(zhàn)略性增持。

華僑城A(000069)

面向開發(fā)企業(yè)的土地增值稅政策在1993年推出，但之后并未嚴(yán)格執(zhí)行。此次國稅總局通知規(guī)定，將嚴(yán)格按照超額累進(jìn)稅率進(jìn)行清算。相比預(yù)征方式，嚴(yán)格清算會(huì)侵蝕掉企業(yè)更多利潤，尤其對(duì)毛利率水平高的相關(guān)公司影響更大，建議回避。

昆百大(000560)

因?yàn)榻ㄔ炱胀ㄗ≌M(jìn)行銷售，其增值額未超出應(yīng)扣除部分20％的項(xiàng)目，免征土地增值稅，估算毛利率水平在25％一28％的普通住宅的項(xiàng)目屬于免稅范圍，基本不受增值稅影響。昆百大開發(fā)的野鴨湖項(xiàng)目毛利率約為25％，應(yīng)按照最低稅率執(zhí)行，因此對(duì)公司盈利的實(shí)質(zhì)影響并不明顯，繼續(xù)推薦。

(摘自《上海證券報(bào)》2007．1．18)