摘 要：實(shí)踐證明，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，完全靠市場自身調(diào)節(jié)，會出現(xiàn)市場失靈的狀態(tài)。房地產(chǎn)市場也不例外，因此，就需要政府在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)，出臺相關(guān)政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。本文首先從理論上闡述房地產(chǎn)市場失靈的表現(xiàn)，然后從政策實(shí)施后的中國房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行狀況來分析政策的實(shí)施效果。最后，從目前的狀況出發(fā)，預(yù)測我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 市場失靈 宏觀調(diào)控 調(diào)控方向

一、前言

我國的房地產(chǎn)業(yè)自90年代以來得到了飛速的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中的比重也日益提升。但是，在飛速發(fā)展的背后，中國的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著諸多的體制性、政策性等問題。在市場機(jī)制不能充分發(fā)揮作用的前提下，就需要政府采取相應(yīng)措施。用“看得見的手”來引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。但同時，由于中國政府對于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控本身也尚處于摸索階段，從去年以來政府相繼實(shí)施的政策來看，有一些政策實(shí)施的效果并不明顯。因此，在促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展中，需要政府在調(diào)節(jié)市場失靈的同時，也要加快腳步促進(jìn)政府本身職能的變革。雙管齊下，促進(jìn)我國的房地產(chǎn)業(yè)健康，快速的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)市場失靈的表現(xiàn)

市場失靈是客觀存在的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場也不例外。房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場失靈主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）房地產(chǎn)市場中的信息不對稱

由于房地產(chǎn)交易對象的不可移動性、復(fù)雜性，房地產(chǎn)市場存在著嚴(yán)重的市場不對稱問題。

在土地市場，即國有土地使用權(quán)的出讓市場，存在著明顯的信息不對稱問題。國家掌握了出讓的土地的所有信息，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這些信息的了解則很不充分。尤其是在土地出讓時，無法體現(xiàn)個公開、公平、公正的原則。

在住房一級市場，市場的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者。這個市場中的信息不對稱主要表現(xiàn)在消費(fèi)者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和樓盤的信息了解不充分。

在住房二級市場，市場的主體主要有售房者、房地產(chǎn)中介、消費(fèi)者。這個市場中的信息不對稱表現(xiàn)在：一方面，售房者比房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)更了解自己的房產(chǎn)信息：另一方面，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對售房地產(chǎn)信息、對中介服務(wù)流程和中介服務(wù)法規(guī)方面的了解的程度要高于購房者。

（二）房地產(chǎn)市場壟斷

由于房地產(chǎn)的特殊性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的壟斷性。首先，由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的壟斷性。使得在一定時間內(nèi)供給有限，土地供給者之間的競爭不充分。其次，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品自身的固定性，不能在更廣闊的市場內(nèi)展開競爭。最后，房地產(chǎn)產(chǎn)品和交易的異質(zhì)性，決定了房地產(chǎn)市場中競爭的個別性。

（三）房地產(chǎn)投機(jī)

房地產(chǎn)泡沫，是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。這是房地產(chǎn)市場不健康的表現(xiàn)，如果房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)抵押貸款結(jié)合起來，則這種泡沫會借助金融力量成倍膨脹，最終對經(jīng)濟(jì)和金融體系造成嚴(yán)重沖擊。

（四）住房產(chǎn)品的準(zhǔn)公共物品性

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，住宅不僅具有商品的屬性，而且住宅又有社會保障的屬性，因?yàn)榧词故亲畹褪杖氲募彝ヒ惨M(fèi)這種昂貴的商品，需要得到政府的幫助。同時，住房的準(zhǔn)公共性還表現(xiàn)在房屋的公共部位和公用設(shè)施方面。

（五）因住房消費(fèi)導(dǎo)致的分配不公

此種情況主要由兩方面的原因引起的，一是由住房市場運(yùn)行無效率造成的，另一個是由收入分配不公導(dǎo)致住房消費(fèi)能力差異引起的。

三、2005年以來房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)

（一）政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控調(diào)控背景

2004年以來，我國針對房地產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過快增長的勢頭，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，取得了一定的成效，但是，2005年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)仍面臨很大的問題，主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：首先，商品房價格上漲過快。據(jù)統(tǒng)計，2004年商品房平均價格同比上漲14．4%，其中商品住宅價格同比增長15．2%，首次出現(xiàn)兩位數(shù)增長并超過居民收入增長。同時，二手房價格上漲加速，據(jù)40個重點(diǎn)城市市場檢測數(shù)據(jù)，約一半城市的二手房價格漲幅超過了新建商品住房；其次，部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28．1%，已經(jīng)超過全社會固定資產(chǎn)投資增幅。2005年一季度，13個?。▍^(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%，其中有6個超過它0%，最高的達(dá)到115%。

（二）2005年以來實(shí)行的主要房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施

2005年，面對不斷上漲的房價，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》(即“國八條”)，要求控制房價漲幅過快，從土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、引導(dǎo)消費(fèi)、市場監(jiān)測等多方面切入穩(wěn)定房價；不久后，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》即“新國八條”。

2006年5月17日，中央政府出臺了“國六條”，揭開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。隨后，《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(國辦發(fā)[2006]37號、《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》[165號文件]、《關(guān)于建立國家土地監(jiān)督察制度有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)[2006]50號)、《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》(166號文件)、《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(108號文件)、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(171號文件)、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》等文件相繼出臺；同時，央行兩次加息，要求商業(yè)銀行提高大戶型按揭貸款首付比例、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理等金融措施密集出臺。

2006年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策由“國六條”開始，隨后各種細(xì)化的調(diào)控措施陸續(xù)出臺，從土地、稅收、外資準(zhǔn)入、信貸、住房結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場交易秩序等方面全方位對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全面調(diào)控。本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不僅涉及房地產(chǎn)二級市場 (房地產(chǎn)開發(fā)、交易市場)，而且集中力量于房地產(chǎn)一級市場(土地市場)；本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不僅重視經(jīng)濟(jì)、金融等市場調(diào)控手段的組合使用，更以行政問責(zé)的手段來確保宏觀調(diào)控措施的執(zhí)行力。所有這一切，顯示了政府控制房價、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的決心。

四、政策的實(shí)施效果及其原因分析

（一）實(shí)施效果

可以說2005年以來我國針對房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺的一些措施，對房地產(chǎn)市場起到了一定的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。但是，我們也應(yīng)該清楚的認(rèn)識到，對于衡量宏觀調(diào)控效果的重要指標(biāo)——房價并沒有得到明顯的改善，雖然漲幅有所回落，但許多城市的房價仍然處于上漲的勢頭。我們具體可以通過2005年末，2006年初的一些大城市的房價來說明。2005年四季度全國70個城市房屋銷售價格同比上漲6．5%，其中北京房價的漲幅為7．4%，上海增長1．7%。 調(diào)查顯示，70個城市的房價漲幅比三季度高0．4個百分點(diǎn)。其中，有3個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10%，分別是:呼和浩特13．7%，大連12．4%，深圳10．2%；上海、杭州房屋銷售價格同比漲幅比三季度分別回落4．8和2．2個百分點(diǎn)。 新建商品住房銷售價格同比上漲7．5%，漲幅比三季度高0．7個百分點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價格分別上漲3．9%、6．8%和9．3%。新建商品住房銷售價格漲幅超過10%的有3個城市，分別是：呼和浩特15．5%，大連13．8%，青島11．0%。全國70個大中城市2006年6月份新建商品住房銷售價格同比上漲6.6％（國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)）。其中，部分城市同比漲幅超過或接近10％，如深圳上漲14．6％，北京上漲11．2％，廈門上漲11．1％，呼和浩特上漲10．4％，包頭上漲10．3％，廣州上漲10％，大連上漲8．9％。

（二）原因分析

1．供需兩端失調(diào)之因

房價的上漲不外乎式供給和需求之間的失衡，從已經(jīng)出發(fā)的政策措施來看，政府在抑制需求方面下了很大的功夫，如開征房地產(chǎn)交易稅，提高房貸利率等。在供給調(diào)控方面，政府通過調(diào)控土地和緊縮信貸措施防止投資率的反彈，以控制房地產(chǎn)投資，結(jié)果導(dǎo)致了土地進(jìn)入市場步伐放緩，房地產(chǎn)業(yè)整體資金緊張，開發(fā)節(jié)奏大大放緩，使供應(yīng)量萎縮，因此有出現(xiàn)了房價上漲的趨勢。

2．政府政令不達(dá)

一直以來，中央政府在對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施都是有的放矢，針對性比較強(qiáng)，但在實(shí)施過程中有些地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中由于牽涉到自身利益，往往執(zhí)行過程中不力。

因?yàn)橹袊牡胤秸挂粋€有著相對獨(dú)立利益的經(jīng)濟(jì)人，并不會自覺考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)過熱問題，在財政壓力和政績沖動下，土地的增值就成為位地方創(chuàng)造政績，增加財政收入的有力保障。因此與中央政策取向相反。

3．房企利益之爭

自宏觀調(diào)控實(shí)施后，開發(fā)商們就開始在房地產(chǎn)市場上叫嚷“地荒論”，引發(fā)樓市波動，“地荒論”認(rèn)為，房價上漲的主要原因并不是開發(fā)商為了獲取暴利，而是，由于土地成本太高，實(shí)事上，政府雖有措施加強(qiáng)土地管理，但并不意味著土地市場上的土地會因此而減少，相應(yīng)的政府每年都有一定的儲備土地推向市場，而且過去協(xié)議轉(zhuǎn)讓的存量土地仍然有一部分掌握在開發(fā)商手中，沒有變成商品房。

4．資本逐利之本性

中國房價上漲之高，漲速之快，由此帶來了豐厚利潤和較高回報率。讓投資者很難拒絕房地產(chǎn)投資的誘惑，再加上金融逐步的對外放開，由此導(dǎo)致外資的大量涌入對我國的房地產(chǎn)價格上漲也起到了火上澆油的作用，外資的涌入首先是它直接形成了房地產(chǎn)市場的需求，推動了房價上漲。其次，外資的行為極大地影響了國內(nèi)潛在買家對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期。

五、對未來調(diào)控方向的預(yù)測

從2005年國家對房地產(chǎn)正式進(jìn)行調(diào)控以來，雖然經(jīng)過一段時間的調(diào)控，中國房地產(chǎn)投資規(guī)模得到控制，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也得到有效調(diào)控，但問題依然存在，特別是衡量房地產(chǎn)調(diào)控成果的主要指標(biāo)——房價并沒有取得理想效果。因此，我認(rèn)為下一步可能采取的宏觀調(diào)控措施為：

（一）開征物業(yè)稅

財政部綜合司副局長苑廣睿指出，我國住房“保有”環(huán)節(jié)的稅賦比較輕，在“十一五”規(guī)劃重明確研究開征物業(yè)稅，稅務(wù)部門也在研究適時開征物業(yè)稅。并合理調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）加大對普通住宅用地的供應(yīng)

國土資源部表示將繼續(xù)加大對中小套型，中低價位普通商品房住宅以及經(jīng)濟(jì)適用房地產(chǎn)供應(yīng)，嚴(yán)格控制大戶型，低密度等高檔戶型的土地供應(yīng)。

（三）利率可能進(jìn)一步微調(diào)

盡管2006年4月27日中央已進(jìn)行加息，但有關(guān)分析人士認(rèn)為，者只是一個開始，雖然由于利率的調(diào)控會加重包括首次置業(yè)者的負(fù)擔(dān)，但央行可推購買一套住宅房者利率優(yōu)惠，兩套以上住宅者隨行就市的政策。

（四）政府將更加注重“看得見的手”和“看不見的手”的有效結(jié)合

雖然調(diào)控仍將持續(xù)并有可能進(jìn)一步加大，但于之前不同的是，中央將越來越重視市場手段再宏觀調(diào)控重的作用。而正在醞釀中的物業(yè)稅的征收，正式市場調(diào)控手段中的重中之重。于市場手段相對應(yīng)，在困難群體住房的解決方面，政府將家法住房保障體系的建立，將著力發(fā)展租賃市場，強(qiáng)化“宜買則買，宜租則租”。

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