上世紀(jì)90年代初由日元升值引發(fā)的日本房地產(chǎn)泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大的一次房地產(chǎn)危機(jī)。1985年9月22日，新上任的美國財政部長詹姆斯·貝克爾和西德、日本、法國、英國的財政部長在紐約廣場飯店舉行了秘密會議，五國財政部長決定同意美元貶值，共同簽定了所謂協(xié)議指出，建議進(jìn)一步加強(qiáng)彼此的合作，使《廣場協(xié)議》美元貨幣合理增值。

美元貶值直接導(dǎo)致了日元的大幅上升，在，廣場協(xié)議正式簽定的第二天，美元對日元的匯率立即下跌了4.3％在接下來的六個星期，美國一直在不斷使美元貶值，到10月底，美元共貶值了12％，變?yōu)?美元兌換205日元，到1986年9月，為l美元兌153日元。

在嘗到甜頭之后，部分獲利回吐的國際資本卷土重來，日本的股票市場和房地產(chǎn)業(yè)則像海綿吸收水分一樣大量吸收廉價外來資金。從1986年到1989年，日本的房價提高了兩倍。但隨著日元套利空間日益縮小，實(shí)際資本開始獲利撤離，由外來資本推動的日本房產(chǎn)泡沫爆裂，這在1990年9月就顯現(xiàn)出征兆：日經(jīng)股票市場平均虧損44％，相關(guān)股票平均下跌55％。到1993年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始全而崩潰，日本21家主要銀行宣告產(chǎn)生1100億美元的壞賬，其中1／3與房地產(chǎn)有關(guān)。最終日本房價下跌了50％。

此后，日本即迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，日本經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)陷入了長達(dá)14年的蕭條和低迷。

中國房市可能上演日本泡沫?

在過去兩年中，數(shù)以千億美元計的國際游資涌入中國，其中大部分進(jìn)入了中國房地產(chǎn)行業(yè)。

據(jù)央行公布數(shù)據(jù)顯示，2004年中國外匯儲備凈增2070億美元，其中貿(mào)易順差為319億美元，引進(jìn)外資606億美元。由正常渠道換取的外匯儲備增額為925億美元。那么，還有約1100億美元凈增外匯儲備無法與經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)掛鉤。分析人士認(rèn)為，這1100億外匯大部分為預(yù)期人民幣不久將升值基礎(chǔ)上以匯率投機(jī)為目的熱錢流入。

大量涌入的國際游資使得中國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅飚升。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2001年全國商品房銷售價格比2000年上漲1.7％，2002年全國房屋銷售價格第四季度同比上漲3.5％，2003年全國房屋銷售價格四季度同比上漲5.1％，2004年全國房屋銷售價格比2003年上漲了9.7％。

盡管2005年美聯(lián)儲為鼓勵資本回流而數(shù)次提高基準(zhǔn)利率，但沒有任何跡象表明海外游資正在撤離或準(zhǔn)備撤離中國。據(jù)央行最新公布數(shù)據(jù)顯示，2005年3月末，國家外匯儲備余額為6591億美元，同比增長49.9％。1至3月份外匯儲備增加492億美元，同比多增126億美元。

與此同時，房價也在上演最后的瘋狂上漲。據(jù)同家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2005年一季度，35個大中城市房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲。房屋銷售價格上漲9.8％，在吸引外資最多的上海，商品住宅銷售價格同比漲幅達(dá)到了19.9％：

分析人士表示，去年約80億美元的海外熱錢投入了上海房地產(chǎn)市場，今年第一季度海外熱錢占上海市商品住宅成交量的40％，甚至可能更高。

房市面臨幣值大考

中國房產(chǎn)投資者對于外來資本的涌入表現(xiàn)出歡呼雀躍，但對其間蘊(yùn)藏的金融風(fēng)險卻視而不見，無可否認(rèn)，國際資本的大量流入在一定程度上助長了中國房市的火爆。但另一方面也在為中國銀行業(yè)制造足夠多的隱性不良資產(chǎn)。如果央行決定調(diào)整人民幣匯率，大量國際資本會套利回流，失去外來資本支持的中國房地產(chǎn)將會面臨資金斷裂風(fēng)險，進(jìn)而將影響到金融穩(wěn)定。

為了化解中國房地產(chǎn)其中蘊(yùn)藏的金融風(fēng)險，為匯率改革創(chuàng)造一個相對良好的外圍環(huán)境，中央政府希望通過連續(xù)加息平抑房價，用來擠壓其間蘊(yùn)藏的國際(國內(nèi))投機(jī)資本，但事實(shí)上房價仍在高位。對于房價的日趨失控，匯率調(diào)控或?qū)⑦M(jìn)入管理層的視野。

央行行長周小川在海南博鰲亞洲論壇上針對房價問題表示，內(nèi)地確實(shí)有些城市的房地產(chǎn)價格增長過快，央行將就這些城市推出新的調(diào)控政策。周小川認(rèn)為，一定的政策風(fēng)險能夠加強(qiáng)市場各方的風(fēng)險預(yù)警，市場應(yīng)該未雨綢繆。小過，他同時又表示，地產(chǎn)市場還會有更多規(guī)范政策出臺，但不一定是貨幣政策方面的。這一表態(tài)，在一定程度上緩解了市場對對加息的擔(dān)心。