日前中國商業(yè)聯(lián)合會發(fā)布的一份報告顯示，近5年來，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資以年均28.9％的速度增長，開工面積以年均28.4％的速度擴大，預(yù)期2008年前后中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將達到高峰。由于客戶群體較小，經(jīng)營成果難以預(yù)料，投資額較高等方面的原因，商業(yè)地產(chǎn)相比居住地產(chǎn)將面臨更加嚴(yán)峻的融資環(huán)境。

2006年12月11日是中國銀行業(yè)入市過渡期結(jié)束的日子，從此，外商獨資銀行、中外合資銀行在我國的業(yè)務(wù)將大大增加。

外資銀行進入中國市場之初，將房地產(chǎn)信貸的重點鎖定在個人住房按揭上，目標(biāo)客戶群主要為外籍及港、澳、臺購房人群。隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)范，外資銀行也逐漸開始了房地產(chǎn)項目開發(fā)的貸款。2005年9月，華遠集團、金四季地產(chǎn)和聯(lián)想控股的全資子公司融科智地一起，從東亞銀行獲得5億元貸款，成為東亞銀行在北京取得人民幣業(yè)務(wù)資格后的第一批客戶。東亞銀行在北京的首批人民幣貸款具有以下兩個特點：全部是中長期商業(yè)抵押貸款；客戶均為知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?，F(xiàn)在國內(nèi)涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外資銀行主要是東亞、匯豐等香港背景的銀行。

盡管短期內(nèi)外資銀行還無法對國內(nèi)商業(yè)銀行形成較大沖擊，但是國內(nèi)商業(yè)銀行已明顯感到了壓力。東亞銀行向開發(fā)商打開融資大門后，沉寂多時的國內(nèi)銀行終于開始了對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的貸款業(yè)務(wù)。此前不久，工行上海分行也已開始涉足寫字樓、商鋪等物業(yè)抵押貸款。工行和農(nóng)行同時出招，意味著國內(nèi)銀行界開始對商業(yè)地產(chǎn)貸款解凍。

商業(yè)地產(chǎn)融資開始趨于多樣化。以往的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資除發(fā)展商白有資金外，主要依靠項目預(yù)售收入進行滾動開發(fā)，然而，隨著商業(yè)項目分拆銷售帶來的一系列經(jīng)營問題的顯現(xiàn)，商業(yè)項目發(fā)展商逐漸意識到這種融資方式給項目后期經(jīng)營帶來的眾多隱患，因此，許多資金實力較強、追求項目長期收益的發(fā)展商逐漸摒棄這種融資方式，開始尋求更加合理的融資方式。

隨著房地產(chǎn)投資市場的開放，外資成為商業(yè)地產(chǎn)融資的重要渠道之一。自2003年以來，外資特別是海外房地產(chǎn)基金和國際投資銀行進入中國房地產(chǎn)市場的機會越來越多，先后有美林、高盛、摩根士丹利、ING、GIC等海外投行的房地產(chǎn)基金公司開始在北京等地擴大房地產(chǎn)投資或者合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。此外，房地產(chǎn)貸款證券化的利好趨勢也預(yù)示著今后會進一步出臺有利于房地產(chǎn)融資的政策和法規(guī)。從2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源來看，利用外資、自籌資金和定金及預(yù)收款等其他資金增幅較大，其中利用外資的增幅達到23.72％。從同外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗來看多樣化的融資才是房地產(chǎn)融資的主流。

著名金融信托專家、經(jīng)濟學(xué)家、投資銀行家、中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)孫飛博士提出的主流融資模式就是“銀行+信托+REITS(信托的一種高級形態(tài))+外資金融+上市”；要大力發(fā)展直接融資市場，包括信托、企業(yè)上市IPO，還有就是發(fā)企業(yè)債券，利用海外資金，進行股權(quán)融資等。但如果商業(yè)地產(chǎn)處于開發(fā)階段去上市是不可能的，對于發(fā)企業(yè)債券，也沒有形成規(guī)模，沒有大銀行的擔(dān)保，也發(fā)不了企業(yè)債券；另外，境外的地產(chǎn)基金進入一般也需要成熟的物業(yè)。因此前三個方面，銀行、信托、REITS是最重要的。外資金融機構(gòu)以及境外基金是中國商業(yè)地產(chǎn)金融的新生力量。由于國際REITS的帶動，2006年，廣州越秀投資已經(jīng)在香港發(fā)了REITS，REITS作為一種支撐商業(yè)地產(chǎn)、T業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的一種國際化的標(biāo)準(zhǔn)的金融工具，正方興未艾。

REITS是一個標(biāo)準(zhǔn)化的金融信托產(chǎn)品，它可以上市流通。REITS產(chǎn)品動輒就是幾十億，上百億的資金規(guī)模，是房地產(chǎn)信托最高端的金融形態(tài)。地產(chǎn)公司要做組合融資，第一是在銀行間融資；第二是在信托方面融資。REITS，它是國際房地產(chǎn)融資的主流產(chǎn)品，因此也代表中國房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向。REITS是多贏局面：第一、是房地產(chǎn)開發(fā)商，套現(xiàn)并溢價。第二、REITS的持有人是購買者，買了這種專業(yè)機構(gòu)發(fā)的REITS，相當(dāng)于做他們的股東了，每年享有6～10％穩(wěn)定的收益。第二，信托公司要收受托管理費。第四是要收基金管理費。第五是要收物業(yè)管理費。第六就是國家、地區(qū)有稅收，解決就業(yè)和勞動力的問題。因此，REITS無論是從政策的層面，還是宏觀層而，都是值得發(fā)展的。

孫飛提到，中國商業(yè)地產(chǎn)如果想采用“REITS”’融資，第一，要具備商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的完整性。第二，要具備商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的完整性，整個樓是統(tǒng)一規(guī)劃和運營的。第二三，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)原則上20億左有，不要低于10億。第四是要有穩(wěn)定的資金收益，并且收益率應(yīng)高于6％。作為金融機構(gòu)，控制風(fēng)險是第一要素。REITS代表了先進生產(chǎn)力的方向但就目前情況看，要大力發(fā)展具有中國特色的REITS，還需要突破政策的障礙、體制的障礙。

隨著聯(lián)華信托發(fā)行的全國首支“準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金”產(chǎn)品的面世，人們紛紛期待《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的出臺，并猜測：REITS就要來中同啦!可銀監(jiān)會下發(fā)的文件給正在升溫的REITS熱潑了一瓢冷水，文件的名稱也與央行121文件遙相呼應(yīng)一一“銀監(jiān)會212號文件”對于開發(fā)商而言，利用信托融資的門檻已經(jīng)抬高到與銀行貸款一樣，近一段時間，CMBS(商業(yè)抵押擔(dān)保證券)這一新興的金融產(chǎn)品被提了出來，美國紐約大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院勞倫斯·朗瓦教授認(rèn)為CMBS或?qū)⒊芍袊_發(fā)商的又一根救命稻草。

CMBS的優(yōu)勢在于，與其他融資方式相比，CMBS的優(yōu)勢在于：發(fā)行價格低、流動性強、放貸人多元化、對母公司無追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價值的同時保持未來增長潛力及資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等。對證券發(fā)起人的好處包括：將相對不流動的金融資產(chǎn)變成流動的、可交易的金融資產(chǎn)；發(fā)起人可以補充其資金來源，這些資金可以用于再融資活動；為發(fā)起人提供更有效的、成本更低的融資來源；通過為傳統(tǒng)的債務(wù)和資產(chǎn)融資形式提供融資選擇，使發(fā)起人的融資來源更加多元化；發(fā)行者可以更容易地將資產(chǎn)從其資產(chǎn)負(fù)債表中轉(zhuǎn)移，有助于發(fā)起人提高各種財務(wù)比率，從而更有效地運用資本。對投資者的好處則是：能夠提供比同等期限的政府債券更高的收益；信用、期限和支付結(jié)構(gòu)的無限多樣性和靈活性，使投資產(chǎn)品可以量體裁衣，滿足不同投資人的個性化需要。 隨著國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)集團大連萬達最終棄REITS(房地產(chǎn)信托基金)而選CMBS(房地產(chǎn)商業(yè)抵押貸款支持證券)，炒作一年有余的房地產(chǎn)“REITS年”似乎并沒有在2006年發(fā)生。盡管如此，眾多大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍頻頻傳出REITS上市意向。市場人士指出，REITS仍是商業(yè)地產(chǎn)長期的融，資目標(biāo)方式，而第一個1.45億美元的CMBS產(chǎn)品若發(fā)行成功，有望為市場打通又一個新的房地產(chǎn)融資渠道。

近日，保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等多家上市房地產(chǎn)企業(yè)傳出商業(yè)項目將打包后到海外實現(xiàn)REITS上市。盡管富力地產(chǎn)已表示擱置REITS計劃，萬達集團的REITS產(chǎn)品也轉(zhuǎn)型CMBS，但中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛在上周五舉行的房地產(chǎn)金融論壇上表示，“REITS上市仍有市場機會。”

孫飛介紹，香港目前的REITS上市規(guī)則日益嚴(yán)格，其中包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營完整性、投資回報率不低于6％，以及較大的資產(chǎn)規(guī)模等。 “如果條件全部具備，發(fā)行REITS是沒有障礙的?！睂O飛表示。而萬達集團之所以在滿足了全部硬件要求卻最終選擇CMBS的原因，孫飛稱，第一是由于香港股市不景氣，另外，國內(nèi)企業(yè)的REITS上市仍有一些稅費和監(jiān)管方面的限制。

專家表示，受銀根緊縮的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，以信托為主線，以REITS為最高端的地產(chǎn)金融模式仍將主導(dǎo)未來中國商業(yè)地產(chǎn)融資?！叭ツ暌荒?，五萬多億元的商業(yè)銀行資金沉淀在房地產(chǎn)市場，但房地產(chǎn)單一信托和集合信托全部算上只有僅僅500億元?！睂O飛稱。而REITS和CMBS等產(chǎn)品實際上是將國內(nèi)的地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)向國際資本市場融資。

“持續(xù)看好中國經(jīng)濟增長、人民幣升值空間較大以及中國房地產(chǎn)業(yè)的剛性需求都將使國外資本長期支持這些融資產(chǎn)品的順利發(fā)行?！睂＜冶硎尽?/p>