每10元房地產(chǎn)投資中就有近1.3元來自境外逐利資金，每10個(gè)買房人中就有2個(gè)買主是境外或外地人士。一位房地產(chǎn)業(yè)界人士這樣分析外資的“涌動(dòng)”?！?003年年底開始到現(xiàn)在，海外基金投資中國(guó)樓市的熱情絲毫不減?！币晃唤鹑趯＜疫@樣表述，這些“熱錢”一是為了預(yù)期中國(guó)房產(chǎn)有增值潛力，二是為了博弈人民幣升值。具有投機(jī)性、逐利性和短期性特點(diǎn)的“熱錢”在匯率平穩(wěn)時(shí)，獲取房地產(chǎn)收益；一旦匯率發(fā)生變動(dòng)， “熱錢”拋售物業(yè)，結(jié)匯流出，獲取房?jī)r(jià)上漲和人民幣升值后的雙份收益。海外熱錢聚集房地產(chǎn)“海外熱錢不斷加大對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，與預(yù)期人民幣升值有非常直接的關(guān)系。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所尹中立表示。仔細(xì)分析人民銀行前幾天發(fā)布的2004年上海市金融運(yùn)行報(bào)告來看，其中的數(shù)據(jù)顯示海外資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域所占的比例不算少。

而且，從2003年開始中國(guó)一直面臨人民幣升值的壓力，從2003年下半年開始，海外熱錢也開始加快速度進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這與人民幣升值的壓力相伴相隨。央行在2004年上海市金融運(yùn)行報(bào)告中稱，2004年前11個(gè)月，涌入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外資金總量超過222億元。其中約150億元用于房地產(chǎn)開發(fā)，占當(dāng)年上海房地產(chǎn)開發(fā)總投資的12.7％；約70億元用于購(gòu)房，境外、外地人士已占到上海購(gòu)房者的近20％。在2004年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，境外購(gòu)房總套數(shù)的13％是被購(gòu)買5套以上房屋的境外單位和個(gè)人買走，其中境外單位最多累計(jì)購(gòu)買房屋127套，境外個(gè)人最多累計(jì)購(gòu)買房屋115套。在2004年內(nèi)，就有近20％的境外購(gòu)房已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，投機(jī)性購(gòu)房情況日趨明顯。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，今年l至3月，海外基金在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資金額已經(jīng)相當(dāng)于2004年全年的投資量。4月以來，大手筆的收購(gòu)項(xiàng)目仍在不斷上演：麥格理銀行8億元收購(gòu)上海新茂大廈，高盛8.9億元購(gòu)入百騰大廈。最高金額的收購(gòu)紀(jì)錄由此被不斷刷新。

與此同時(shí)，“現(xiàn)在，很多海外客戶通過轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)將美元貸款轉(zhuǎn)為人民幣貸款。”上海某銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示，這些已經(jīng)在上海購(gòu)買了房產(chǎn)的海外人士多認(rèn)為人民幣升值的可能性極大，于是他們通過轉(zhuǎn)換貸款幣種的方式，期待從這一輪升值中獲利。具體的做法是：通過外資銀行的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，將美元貸款轉(zhuǎn)成人民幣貸款。一旦人民幣升值，他們的負(fù)債將隨之一次性減少。利益集團(tuán)推動(dòng)人民幣升值有統(tǒng)計(jì)表明，2003年末我國(guó)外匯儲(chǔ)備增加約1169億美元，但貿(mào)易順差僅為255.3億美元，外商直接投資約為570il美元，缺口約3444L美元，其中可能就有大量的投機(jī)資金在其中；2004年外匯儲(chǔ)備余額6099億美元，同比增加了51.3％，新增2000多億美元，其中具有大規(guī)模的投機(jī)資金。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)中心主任尹伯成表示，一旦人民幣果然如預(yù)期一樣在年內(nèi)升值，將可能會(huì)有兩種結(jié)果產(chǎn)生：一是升值預(yù)期中的資金流動(dòng)，即當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣將要升值時(shí)，大量的短期投機(jī)性資金將涌人中國(guó)，這些“游資”中相當(dāng)一部分將流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推高房地產(chǎn)價(jià)格；二是人民幣升值之后資金產(chǎn)生的流動(dòng)性。人民幣升值一般意味著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會(huì)多，而且收益水平相對(duì)可觀，或者投資者預(yù)期貨幣將持續(xù)升值，則將有大量的外資通過各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，股市和房地產(chǎn)等市場(chǎng)由于流通性較好將成為這些資金集中的場(chǎng)所，最終導(dǎo)致股市上漲，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。同時(shí)，人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格的下降，進(jìn)而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格的走低，多余的購(gòu)買力將大量進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)將成為貨幣進(jìn)入的主要方面。

如果投資者普遍預(yù)期人民幣還將持續(xù)升值，這種預(yù)期對(duì)于流動(dòng)性效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)將產(chǎn)生明顯的放大效果，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲。例如日本在接受了“廣場(chǎng)協(xié)議”之后，1985－1990年間日元大幅升值，1985年1美元兌換260日元，到了20世紀(jì)90年代，創(chuàng)下了1美元兌換79.5日元的新紀(jì)錄。

在日元大幅升值的同時(shí)，大量資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，日本地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上漲了4倍多，并最終醞釀成巨大的泡沫。20世紀(jì)90年代之后，地產(chǎn)泡沫破滅，日本不動(dòng)產(chǎn)整體跌幅達(dá)到了75％。這種經(jīng)歷不僅出現(xiàn)在日本，臺(tái)灣在貨幣持續(xù)升值之后同樣經(jīng)歷了由暴漲到暴跌的過程，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重?fù)p害。相反，如果投資者認(rèn)為升值是一步到位，則升息之前涌入的大量游資可能會(huì)選擇獲利后撤出的策略，游資大規(guī)模退出則可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌。 “由于房地產(chǎn)業(yè)所占經(jīng)濟(jì)的比重相當(dāng)大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了中國(guó)最強(qiáng)大的游說團(tuán)體，因此需要警惕房地產(chǎn)利益集團(tuán)所施加的升值壓力。”摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家歇國(guó)忠表示，據(jù)其觀察，很多和房地產(chǎn)相關(guān)的利益集團(tuán)正在傾向于推動(dòng)這個(gè)政策。市場(chǎng)變數(shù)無法確定中國(guó)人民大學(xué)金融與證券研究所副所長(zhǎng)趙錫軍認(rèn)為，5月11日，七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》，從政策上遏制房?jī)r(jià)漲幅的舉措，有利于緩解當(dāng)前巨大的人民幣升值壓力。有分析認(rèn)為，此次七部委的聯(lián)合新政正是為了擠壓房地產(chǎn)水分，擠壓游資的利潤(rùn)空間。一方面，海外金融機(jī)構(gòu)再三要求人民幣升值。摩根大通中國(guó)研究部主管及首席經(jīng)濟(jì)師龔方雄認(rèn)為，在人民幣利率提高了27個(gè)基點(diǎn)后，今年宏觀調(diào)控可能會(huì)更多地運(yùn)用匯率工具，逐漸放寬人民幣波動(dòng)的幅度將是中國(guó)匯率改革的第一步，今年人民幣兌美元大致會(huì)升值7％。雷曼兄弟則預(yù)測(cè)，人民幣兌美元匯率到今年年底將升至1美元兌7.9元人民幣，即人民幣將一次性升值5％。另一方面，伴隨國(guó)外人民幣升值呼聲的海外熱錢不斷進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在一定程度上抬高了房?jī)r(jià)。

再加上內(nèi)資的不斷跟風(fēng)以及國(guó)內(nèi)消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理，雙重壓力致使中國(guó)一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過快，房?jī)r(jià)漲速過高，泡沫危機(jī)顯現(xiàn)。 “近期，國(guó)務(wù)院副總理吳儀曾經(jīng)表態(tài)匯率改革只是時(shí)間問題，被投資者認(rèn)為是一個(gè)重要的升值信號(hào)。由于賭人民幣升值，游資以及熱錢的過多進(jìn)入，對(duì)房地產(chǎn)造成非常不穩(wěn)定的局面。如果人民幣年內(nèi)不升值，再加上政策連續(xù)的調(diào)控和穩(wěn)定房?jī)r(jià)，熱錢抽走，又將導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下跌，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生影響。”一位房地產(chǎn)研究專家分析認(rèn)為，此次政策調(diào)控的效果到底會(huì)如何，目前市場(chǎng)表現(xiàn)尚不明確，房地產(chǎn)的發(fā)展仍然有待進(jìn)一步觀察。“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，雖然眾多地產(chǎn)商都期望今年將會(huì)是平穩(wěn)發(fā)展的一年，但是隨著調(diào)控重心的轉(zhuǎn)移，金融領(lǐng)域內(nèi)利率和匯率的不確定性卻給市場(chǎng)帶來了更多的變數(shù)?！币晃唤鹑谠u(píng)論家這樣認(rèn)為。