北京：奧運商機無限，商業(yè)地產(chǎn)火熱

前都北京，是除了上海之外，商業(yè)地產(chǎn)聚集的又一圣地。隨著2008年北京奧運會賽期的臨近，北京的地產(chǎn)熱潮始終一路高歌，無數(shù)地產(chǎn)商和投資者都想在這個難得的時期內(nèi)慊上一筆。

2007年隨著新項目的開業(yè)，在望京、中關(guān)村、亞運村等區(qū)域板塊將形成多個總面積超過西單的新商業(yè)中心，北京原有商業(yè)相對集中的態(tài)勢將得到有效緩解，商業(yè)“多中心”的格局將正式形成，同時也意味著北京城市總體規(guī)劃的階段成果實現(xiàn)。

之前，北京商業(yè)零售的競爭主要集中于中檔及中高檔次，高梢商業(yè)競爭態(tài)勢最得相對緩和，項目數(shù)量亦相對有限，僅國貿(mào)、賽特等少數(shù)幾家?？粗馗邫n商業(yè)在北京之發(fā)展空間，諸多新發(fā)展項目選擇了高檔次定忙，2007年這些項目中大多將會陸續(xù)開業(yè)，包括新光三越、四季商城、柏悅生活等，這將促使北京高檔商業(yè)競爭加劇。

隨著收入水平持續(xù)提高，北京人口的消費正由“需求型”向“亭受型”方向快速轉(zhuǎn)化，使得餐飲及休閑業(yè)態(tài)增長迅速，并日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色。北京2007年將有較大量的商鋪面積開業(yè)，且新開業(yè)項目諸多位于非中心區(qū)域，這些項目需更多考慮引入餐飲及休閑業(yè)態(tài)來提升自身聚客力，所以大量非中心位置的商鋪開業(yè)將對餐飲及休閑業(yè)態(tài)的發(fā)展產(chǎn)生更大推動作用。

在北京商業(yè)地產(chǎn)市場集中供應的現(xiàn)實狀況下，政府亦看到其中蘊藏的風險，在2007年預計其將對商業(yè)地產(chǎn)實施進一步管制，并將可能出臺相對更為細則的相關(guān)規(guī)章，以規(guī)范城市商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)，控制新建商業(yè)項目的審批、防范無序競爭、城市資源浪費等不利情況發(fā)生。政府的行為將引導城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐漸步入理性化，商業(yè)地產(chǎn)項目的工量與上年相比將可能會有所降低。

2006年，只訊不售的經(jīng)營模式日趨被商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所采用。張家鵬認為，2007年三大因素仍將推動只租不售模式的進一步發(fā)展。包括中同政府逐步對商業(yè)地產(chǎn)進行嚴控，良好地段的商業(yè)用地供應愈發(fā)稀缺，從而促使目前能取得土地的開發(fā)商更有想法去白行持有物業(yè)，享受長遠租金收益。目前已經(jīng)產(chǎn)生了大量頗具實力的本土開發(fā)商，并且實力背景的外資也已大量進入，使市場上已經(jīng)存在有相當數(shù)量有能力持有物業(yè)的發(fā)展商，這些發(fā)展商在進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時可能會更多考慮只租不售。中小商鋪投資者越來越理性，對于購物中心式的產(chǎn)權(quán)商鋪也開始警惕，商鋪的銷售難度加大，使得企圖借助商鋪散售快速套現(xiàn)的想法再也難以實現(xiàn)，所以中小商鋪投資者的成熟亦推動只租不售的發(fā)展。

毫無疑問，目前以超市及百貨為代表外資零售商正以加速度的態(tài)勢進入北京市場，并且諸多都制定了鹿大的開店計劃，對商業(yè)店鋪形成了強勁需求。而北京商業(yè)地產(chǎn)雖然供應量較大，但由于大型賣場商家的租金支付能力相對不高，且對物業(yè)硬件有諸多特殊要求，所以可供其選擇的商鋪亦相對受限，同時近兩年北京對于大型商業(yè)地產(chǎn)審批處于緊縮的狀態(tài)，所以未來可選擇的項目將顯得更為稀缺。

廣西：地產(chǎn)急需轉(zhuǎn)型，商業(yè)前景看好

就廣西而言，目前，商業(yè)地產(chǎn)正處于由不規(guī)范到較規(guī)范的轉(zhuǎn)型期。廣西屬GDP較低的省區(qū)，隨著全球經(jīng)濟一體化，區(qū)域經(jīng)濟界限逐漸被打破，沿海地區(qū)經(jīng)濟迅速發(fā)展。廣西屬泛珠三角分支，在西部12個省區(qū)中是惟一的沿海省區(qū)，又毗鄰經(jīng)濟發(fā)達的廣東省，其自然條件與廣東相近，具有十分有利的地理優(yōu)勢。以上條件，使廣西具備了前所未有的跨越式發(fā)展的可能性。南寧作為廣西首府，商業(yè)地產(chǎn)將有非常廣闊的發(fā)展空間，而中國——東興博覽會的召開，使南寧成為區(qū)域性國際城市的步伐大大加快。總而言之，廣西面臨著很好的發(fā)展機遇。

從廣西房地產(chǎn)的現(xiàn)實情況看，大項目資金全為外來資本，今后，這種趨勢將會繼續(xù)加大。過去那種守株待兔式的粗放型的房地產(chǎn)發(fā)展模式將會被逐步淘汰，而智慧型的房地產(chǎn)開發(fā)模式將大行其道。魚目混珠的時代即將結(jié)束，廣西房地產(chǎn)業(yè)將面臨重新洗牌的局面。

目前廣西商業(yè)地產(chǎn)處于發(fā)展初期，一方面，外來房地產(chǎn)企業(yè)將紛紛涌入廣西市場；另一方面，本土的房地產(chǎn)企業(yè)也在謀求進一步提升。初期的市場是問題較多的市場，混亂的開發(fā)模式是早期的通病，但是在這一過程中，業(yè)態(tài)、業(yè)種操控能力較好的公司已開始出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)將由不成熟走向成熟。

南寧要謀求躋身區(qū)域性的國際都市，沒有房地產(chǎn)業(yè)的帶動是不可想象的。而商業(yè)地產(chǎn)的進一步發(fā)展將促進城市高速發(fā)展。江蘇：商業(yè)配套完善，奧體板塊高漲

隨著十運會的日益臨近，奧體板塊的關(guān)注度空前高漲。伴隨著降價，板塊內(nèi)的住宅項目在經(jīng)歷了短暫的冷清之后開始回暖，撐起了奧體新城的半邊天。那么，作為另外半邊天的商業(yè)地產(chǎn)項目，在新政的震蕩中又有著怎樣的表現(xiàn)呢?奧體中心的交付、地鐵的開通、十運會的日益臨近，會給這些商業(yè)項目的招商帶來怎樣的優(yōu)勢呢? 目前，奧體板塊商業(yè)地產(chǎn)招商模式主要有產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售和租賃兩種。專家認為，這兩種模式整合進行招商時自由度比較大，招商效果也會比較好。像歐洲風情街、歐洲城等項目采用租賃方式后有利于降低入駐者的投資成本，使商業(yè)項目盡早開業(yè)，有利于商業(yè)街整體氛圍的營造。

統(tǒng)計顯示，2005年上半年全市商業(yè)用房成交均價9615元/平方米，其中江南八區(qū)成交均價為12090元/平方米，河西奧體板塊則由于商業(yè)氛圍目前尚未形成而售價普遍不高，上半年成交均價為10470元／平方米。但即便如此，以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”方式銷售的宋都大廈、紫金大廈、中泰國際廣場、順馳藍調(diào)街區(qū)等還是比較傾向于以這種方式加速資金回籠，減少宏觀調(diào)控帶來的資金壓力。已經(jīng)通車的地鐵1號線、即將開工建設(shè)的地鐵2號線，這都將給河西CBD帶來充足的人流、物流和資金流。隨著長江三橋和過江隧道的開通，其輻射區(qū)域能夠直達江北甚至安徽周邊城市。巨大的區(qū)位優(yōu)勢，造就了河兩商業(yè)中心的定位。隨著商業(yè)配套的完善、氛圍的形成，在反作用于板塊人氣的同時，商業(yè)地產(chǎn)項目也將提升整個板塊內(nèi)在售公寓的價值。

湖南：傳統(tǒng)商圈飽和，核心區(qū)域火爆

在長沙，商業(yè)地產(chǎn)自1997年左右的火爆到1999年左右的迅速降溫，就是由于降溫后幾個大型產(chǎn)權(quán)式商鋪的相繼倒閉而造成的。到2005年左右長沙的商業(yè)地產(chǎn)再次隨著全國商鋪投資的升溫而升溫，期間有成功者也有虧本者，但大方向還是商業(yè)地產(chǎn)的利益驅(qū)動而形成的升溫市場。如五一商圈的萬達購物廣場、王府井百貨、平和堂、東塘的友誼商城等一直都比較堅挺。

以中心城市長沙為代表的湖南商業(yè)地產(chǎn)，在短短兩年不到的發(fā)展歷史中，迅速經(jīng)歷了興起、火熱和相對過剩的這樣一條全國大多數(shù)城市已經(jīng)經(jīng)歷過的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡。

新年伊始，雖然四處都在謠傳長沙快下雪了，老天爺也打配合似的瘋狂降溫，但在商業(yè)地產(chǎn)界，不論是本地的湖湘大鱷還是外地資本，卻是另一幅熱火朝天蠢蠢欲動之景象。

動向之一是投資新興商業(yè)中心。發(fā)現(xiàn)有潛力的新興商業(yè)區(qū)是今年投資商業(yè)地產(chǎn)的重要渠道之一，這在股市上類似于抓到一只剛上市的原始股。投資價值、投資潛力都是不言而喻的。

就長沙而言，五一經(jīng)貿(mào)商圈和芙蓉金融商圈都已呈飽和，五一大道上的亞大時代、湘域中央、第一大道、恒隆國際大廈和即將完工的中天廣場，被譽為長沙主干道的五虎上將，它們，已經(jīng)出現(xiàn)相對過剩。而伍家?guī)X、芙蓉南路、河西市政府觀沙嶺等新興的商業(yè)中心則在悄然興起。

大的來看，就湖南全省而言，長沙市、株洲市這些繁華多年的商業(yè)市鎮(zhèn)已不再為更多的投資商青睞，新興的商業(yè)中心更多地在一些處于特殊地理位置的城市結(jié)合地帶、縣域等處出現(xiàn)。與此同時，原有商業(yè)中心也出現(xiàn)了新慨念增值，已有成功的商業(yè)地產(chǎn)聚攏了大量的人流和消費者，在這個基礎(chǔ)卜新增的商業(yè)地產(chǎn)項目可以毫不費力地借助原有商業(yè)中心的人氣迅速火爆起來。

湖南房地產(chǎn)行業(yè)，特別是商業(yè)地產(chǎn)界，素來有“湘浙粵三分天下”之說，湖南本土的地產(chǎn)大鱷，來自浙江的地產(chǎn)企業(yè)以及廣東的超級房地產(chǎn)集團是眾所公認的湖湘地產(chǎn)“鼎足三腳”。土地，是一個稀缺的資源，所以它們之間必然且已然存在著異常激烈甚至慘烈的競爭，置身其中，無異與狼共舞。然而，一個例外，或者說一個新潮流的開端，出現(xiàn)在了湘潭!

長株潭已然成為湖南乃至中部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展最快，發(fā)展水平最高，發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)，成為聚集能力最強大的核心區(qū)域與核心增長地，湘潭，一座有著1500多年歷史的文化名城，它與長沙、株洲構(gòu)成了湖南的金三角，共同成為湖南的政治、經(jīng)濟、文化中心區(qū)域和發(fā)展地帶，也是湖南實施長株潭一體化戰(zhàn)略的重要地區(qū)。

大城如長株潭般火爆，小縣亦非等閑。在這次湖湘地產(chǎn)年度盛會上。來自岳陽湘陰縣的東湖商業(yè)中心如一匹黑馬殺出重圍，成為惟一一家摘得“2007湖南最具投資價值縣域商業(yè)中心”桂冠的商業(yè)地產(chǎn)項目。

東湖商業(yè)中心是由湖南東湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司斥巨資開發(fā)，總投資約3億元，是湘陰縣委縣政府招商引資及舊城改造的重點建設(shè)項目。東湖商業(yè)中心地出于湘陰縣中心城區(qū)，與繁華的城市街道江東路毗靠，東臨東湖東路，西臨東湖西路，南鄰即將修建的湖濱路以及湘陰重要的城市水域——東湖，地理位置及發(fā)展拉力優(yōu)勢明顯。

東湖商業(yè)中心南一條美麗的沿湖風光帶，及一個綜合性的商業(yè)中心和湘陰目前惟一的電梯品質(zhì)高層建筑構(gòu)成，是湘陰城市地標性建筑群。東湖商業(yè)中心的規(guī)劃充分體現(xiàn)以人為本、因地制宜、可持續(xù)發(fā)展原則，既體現(xiàn)湘陰特色，同時更引領(lǐng)湘陰。

川渝：商業(yè)悲喜交加，地產(chǎn)逐漸成熟

重慶的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了一個艱難的發(fā)展時期。從2003、2004年的混亂中走出來的重慶商業(yè)地產(chǎn)近兩年來逐漸走向穩(wěn)定。

波瀾壯闊的重慶商業(yè)地產(chǎn)，提升了城市的商業(yè)形象，也造就了一批“城市英雄”并讓他們賺得缽滿盆溢。但是，246萬平方米的商業(yè)營業(yè)閑置用房，也為重慶掙得一項“全國冠軍”，讓政府尷尬，更讓一些開發(fā)商痛心疾首，苦不堪言。商業(yè)地產(chǎn)，這把雙刃利劍的殺傷力，令人膽寒，更發(fā)人深思，催人警醒。

一個商業(yè)地產(chǎn)項目涉及開發(fā)商，置業(yè)投資者，經(jīng)營者及周邊居住業(yè)主的四方利益、應該有一個強有力的組織者和協(xié)調(diào)者，開發(fā)商必須義不容辭地扮演這一角色，擔負起對出售后的商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的責任。否則，后果難以設(shè)想。

經(jīng)濟學中有一條“水桶法則”，意思是一只水桶蓄水量的多少不在于最長的那根木條，而在于最短的木條。這個法則同樣適用于MALL的開發(fā)。 MALL開發(fā)的成敗不在于它的規(guī)模有多大，也不在于它的商業(yè)設(shè)施是不是豪華氣派，而在于它們到底能夠承載多少消費量。

MALL的建設(shè)，體現(xiàn)了城市的文明和發(fā)達，每個城市的歷史、文化、個性和經(jīng)濟發(fā)展水平都不一樣，因此MALL的開發(fā)也應各具特色，體現(xiàn)差異化、個性化的競爭，而不應盲目“貪大求洋”。

重慶房地產(chǎn)市場從投資規(guī)模型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型，從單純投資拉動型向投資、消費雙向托動型轉(zhuǎn)變；從單一依靠行政命令型向市場經(jīng)濟杠桿拉動型轉(zhuǎn)變：這三個變化標志重慶商業(yè)地產(chǎn)市場走向成熟。