一、購房定金“打水漂”

案例：少則數(shù)千、多則三五萬元的定金打了“水漂”，很多購房者都有過這樣的“心頭之痛”。南京購房者張先生去年在江寧看了一處門面房，當時聽了銷售人員天花亂墜的描述，當下便付了2萬元定金，簽了認購協(xié)議書。但是事后他通過熟人到規(guī)劃部門一打聽，銷售人員所說的周邊配套情況與事實不符，因此，決定終止購買。開發(fā)商以認購協(xié)議書中條款為依據(jù)，堅決不肯退還其定金。

專家點評：根據(jù)司法解釋，如果是買房人一方不愿意簽合同，開發(fā)商可以沒收定金。但朱曉飛律師指出，如果購房者碰到張先生這種情況，可以先不表露退房的意愿，而是繼續(xù)去簽合同，但是在簽合同的過程中可以提出書面的修改意見，比如要求將銷售人員描繪的周邊配套規(guī)劃內容作為合同附件寫進合同。如果雙方因此爭執(zhí)不下，導致合同簽不下來，那么定金退還就有希望了。因為最高人民法院的司法解釋中有一條， “因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”。但是這種做法最好在律師的指導下進行，以便積累足夠的證據(jù)。

二、“貨不對板”愁煞人

案例：邵先生購買了南京寧南板塊某樓盤的一套景觀房。從樓書上看，這套房的旁邊就是小區(qū)中庭，綠化非常漂亮，邵先生為此每平方米多掏了1000元左右。等到2004年年底快交房時，邵先生突然發(fā)現(xiàn)中庭上竟然建起了一個規(guī)劃中沒有的物管監(jiān)控中心，實在是大煞風景。而原來小區(qū)內規(guī)劃了一條路直通規(guī)劃中的玉蘭路，業(yè)主沿著這條路到附近的農貿市場非常近，但是現(xiàn)在這條路已經“不翼而飛”了。

專家點評：南于開發(fā)商的虛假宣傳而引起的房產糾紛現(xiàn)在為數(shù)不少。精美的樓書再加上銷售人員的巧舌如簧，不由得你不動心。等到房子快交付了，購房者才發(fā)現(xiàn)t了當，這時候要求退房吧，房價已經漲了，不退房吧，總覺得心里憋得慌。朱律師指出，從訴訟結果來看，因為虛假宣傳而引起的房產糾紛，很少最后是由開發(fā)商承擔責任的，這主要是因為雙方的信息不對稱，而且消費者對法律了解的程度不夠，不知道怎樣保護自己。建議購房者在簽訂合同時應當有預防意識，要求將廣告宣傳內容及銷售人員的口頭承諾寫進合同，并明確開發(fā)商的違約賠償責任。如果開發(fā)商不愿意簽，那購房者就要好好考察一下開發(fā)商的資信度，盡量選擇品牌開發(fā)商。

三、“偷梁換柱”中圈套

案例：大豐市大中鎮(zhèn)河口村宋某想購買該市一小區(qū)的14號樓204室，看房時房產公司的銷售人員稱沒帶204的鑰匙，讓他看看隔壁一套，聲稱這兩套一模一樣。宋某看后很滿意，交了15萬元的房款。直到他拿到鑰匙后，這才驚訝地發(fā)現(xiàn)，204室雖然與看過的房型相同，但客廳、廚房、地面都有長短不一的裂縫，而房產公司只同意維修。經過該市消協(xié)多次調解，最終房產公司退回15萬元房款并承擔銀行利息。

專家評點：這種情況應該說并不多見。宋某主要是過于相信銷售人員，以致落入了“圈套”。專家建議，購房者在付款前應當實地多走幾趟，深入了解所購房產的具體情況，并仔細考察樓盤周邊的交通、配套設施等，不要輕信銷售人員的描述和承諾。在簽訂合同時也應盡可能詳細，明確出現(xiàn)問題之后開發(fā)商應當承擔的責任。

四、房價上漲毀契約

案例：2002年9月，南京河西一樓盤尚未開工，開發(fā)公司就和60位業(yè)主簽訂了該樓盤4-01幢的內部認購書。2004年4月初，該樓盤4-01幢、02幢、03幢同期封頂。同月14日，3幢房屋的預售許可證下發(fā)。但開發(fā)公司以“房價上漲”為由，拒絕與已簽訂認購書的01幢業(yè)主簽正式的《商品房買賣契約》，并做好了賠償定金的準備。與此同時，開發(fā)公司還給樓盤換了個名稱，重新公開銷售。

專家點評：樓盤在未拿到銷售許可證之前是不允許認購的，但事實上還是有部分樓盤采取發(fā)售VIP卡甚至直接收取定金的方式進行內部認購，固定客戶。由于近年來江蘇各地房價的上漲幅度總體較快，往往等到開發(fā)商拿到銷售許可證時，房價已經漲了一大截，因此，一些缺乏誠信的開發(fā)商不惜毀約以牟取更大利潤。購房者要避免此類情況發(fā)生，最好在確定樓盤已取得銷售許可證的基礎上再交納定金；其次，在簽訂認購協(xié)議之后，購房者應盡快簽訂正式合同，并及時到房產部門辦理鑒證手續(xù)；此外，如果消費者一定要購買該房產的話，也可以考慮適當增加定金數(shù)額，這樣開發(fā)商雙倍返還定金的毀約成奉就比較高，購房者的損失會小一點。

五、質量問題不勝煩

案例：2004年6月3日，無錫錢某購買了該市錫山區(qū)的一處商品房，在裝修時發(fā)現(xiàn)室內地面有空鼓現(xiàn)象，即粉飾層與混凝土層有脫殼現(xiàn)象，大小共30余處。房產公司認為商品房結構無問題，只要將地面空鼓地方修補即可，不愿意賠償。后經過消協(xié)調解，施T單位一次性補償錢某3000元。

專家點評：現(xiàn)在商品房結構方面的質量問題比較少見了，常見的是一些漏水之類的質量通病、墻體裂縫等等，盡管不至于產生嚴重后果，但是卻讓購房者煩惱不已。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，因為房屋主體結構質量不合格而不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，以及因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，購房者可以請求解除合同和賠償損失，但事先必須做鑒定。至于其他質量問題，如在保修期內，開發(fā)商應承擔修復責任；如果開發(fā)商拒絕修復或在合理期限內拖延修復的，購房者可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔。

六、逾期交房“沒商量”

案例：宿遷市宿豫區(qū)趙某等160戶消費者于2003年6月前后向某開發(fā)公司購買了商品房，合同約定于當年9月18日交房，但開發(fā)商拖到2003年11月才開始陸續(xù)交房，有的甚至拖到2004年1月才交付。根據(jù)原合同約定，逾期交付要按房款的萬分之五至萬分之十賠償違約金。但是當消費者按合同約定提出賠償要求時，開發(fā)商卻以建房時雨天多、停電等理由予以拒絕。后經消協(xié)調解，開發(fā)商最后同意賠償趙某等共計16萬元。

專家評點：如果開發(fā)商不是因為地震、水災等法律規(guī)定的不可抗力原因而逾期交房的話，開發(fā)商應當按照合同約定向購房者支付相應的違約金，如拒絕支付，購房者可上訴至法院。出現(xiàn)逾期交房情況后，購房者如果想解除合同，可以向開發(fā)商發(fā)送催告函，如果開發(fā)商在催告后三個月(這個期限可以另行約定)內仍然沒有交房的話，購房者就有權解除合同：需要提醒的是，催告之后，如約定天數(shù)到期開發(fā)商仍未交房，那么，此后一年內購房者都有權解除合同，超過一年就不能再解除了。