目前，中國商業(yè)地產處于發(fā)展的初期階段，從項目開發(fā)模式、產品功能設計到整體的運營管理水平，都存在廣闊的發(fā)展空間。商業(yè)地產的發(fā)展是以城市商業(yè)發(fā)展水平為基礎的，我們應該看到中國的商業(yè)地產正處于一個大變革的開始。

由拆散銷售到持有經營

一直以來，一些開發(fā)商自主規(guī)劃設計，只重開發(fā)不重后期經營管理。全部或大部分產權拆散出售是中國商業(yè)地產開發(fā)的主流模式，隨之造成的無序開發(fā)和過度開發(fā)、產品功能不適應商業(yè)企業(yè)要求、產權分散難以統一管理限制物業(yè)升值等諸多問題，在今天看來異常突出，并且到了必須解決的時候。

開發(fā)模式的轉變是影響商業(yè)地產發(fā)展的決定性因素。伴隨中國城市化和住宅商品化的進程，由房地產開發(fā)商或地方政府主導開發(fā)的商業(yè)街、shopping Mall、社區(qū)底商由于以銷售為目的，普遍在規(guī)劃設計乃至施工階段并沒有確定日后的經營企業(yè)，這種地產開發(fā)與商業(yè)經營完全脫節(jié)的模式是造成上述問題的根本原因。由此不難發(fā)現，由出售向持有經營的開發(fā)模式轉變是產業(yè)發(fā)展和市場優(yōu)化的必然趨勢，近年來部分大體量商業(yè)項目先確定入住企業(yè)，再進行規(guī)劃設計的定單生產模式就是這種趨勢的有益實踐。例如4月21日即將全線開業(yè)的福州寶龍城市廣場的銷售物業(yè)僅占物業(yè)總量的35％，其余將全部持有；而與寶龍廣場只有一街之隔的萬象城的商鋪也只是銷售一個樓層，其余的也是自主繹營。

產權式銷售對商業(yè)項目的長久經營不利，所以說未來業(yè)地產的經營理念的創(chuàng)新將是必然的，也是產業(yè)和市場發(fā)展的需要!

由形象為主到功能與形象并重

商業(yè)地產的建筑功能、建筑結構與住宅相比有更高的專業(yè)要求，而以往的許多商業(yè)項目仍然延續(xù)住宅銷售的思路，習慣以獨特的案名、外立面，以及務虛的理念作為項目開發(fā)的核心，這并非不重視經濟運營方面的理性數據，而是對商業(yè)地產理解深度不夠造成的。當今天商業(yè)地產供應量增大、商家的需求更為專、多元的時候，前期產品規(guī)劃與功能設計的重要性就自然凸顯出來。

市場要求商業(yè)地產的價值必須回歸本質，針對具體的需求與自身定位，在鋼材水泥構筑的空間與結構中尋求最根本的支持，才能贏得市場的認可。對于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內的互補與協調，客流、物流的合理組織，設計師既要以專業(yè)技術手段滿足不同店家及統一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設計。

經濟合理性是商業(yè)地產項目的生命力與核心價值所在，只有從項目規(guī)劃設計階段就注重功能合理與投資收益能力的整合，使商業(yè)地產開發(fā)中的功能與形象達到更合理的平衡，才能推動項目實現最大化的經濟和社會價值。

由開發(fā)商包攬全程到產業(yè)鏈專業(yè)分工

眾所周知，中國商業(yè)地產的運營管理水平與國際發(fā)達國家存在巨大的差距，這種差距的根本原因是產業(yè)鏈構成的合理性與專業(yè)化程度，并最終表現為商業(yè)項目市場競爭力的強弱

商業(yè)地產經過幾十年的發(fā)展，在國際發(fā)達國家已形成了相當合理的產業(yè)體系：投資機構、基金、銀行、保險公司投資于持久性商業(yè)物業(yè)獲取收益；開發(fā)商從事商業(yè)地產的開發(fā)工作；專業(yè)商業(yè)策劃公司、招商代理公司、商業(yè)管理公司在商業(yè)地產開發(fā)運營過程的不同階段起著各自不可替代的作用。而國內的開發(fā)商卻常常承擔一個全能的角色，這是客觀的產業(yè)發(fā)展階段造成的，但科學的產業(yè)鏈專業(yè)分上是大勢所趨。

另一方面，中國人世以后國際商業(yè)品牌與國際化資本運作方式的的引進，也要求我們盡快形成更加合理、專業(yè)的產業(yè)鏈結構，其中除了國際知名商業(yè)企業(yè)對物業(yè)品質的高標準專業(yè)要求以外，REITS的作用舉足輕重。REITS在于能給投資人帶來持續(xù)、穩(wěn)定的收益，所以它要挑選的裝入資產：包的對象是具REITS有完整產權出租型的商用物業(yè)，雖然目前國內還沒有一支REITS，但商業(yè)地產的零散產權與管理水平顯然難以達到REITS的要求。

已經進入專業(yè)化時代的商業(yè)地產正在被越來越多地看好，認識并開始尊重商業(yè)地產開發(fā)與運營的特殊性，快速地解決好目前商業(yè)地產開發(fā)中存在的問題，中國的商業(yè)地產將會有全新的模式和更加充裕的發(fā)展空間。

城市規(guī)劃與商業(yè)地產發(fā)展

十幾年前，深圳的商業(yè)中心只有兩個，一個是東門，另外一個是人民南。但是隨著華強北和南山的崛起，也把很多商業(yè)吸引到那邊去了。這樣他的消費群體也跟』二了，同樣現在對于城市化的加快，深圳商業(yè)中心也會往外移動，龍崗、寶安等區(qū)域也會形成很多商業(yè)中心。這樣給發(fā)展商提供了很大的機會。

福州市區(qū)的商業(yè)地產已趨飽和，商業(yè)地產需要尋找新的出路。三環(huán)路的構建是一大壯舉。三環(huán)路把整個倉山都圈了進來，三環(huán)路能給倉山帶來的發(fā)展是可以預見的，政府加大力度建沒金山，西二環(huán)也將先于東三環(huán)和北三環(huán)建成，金山的住宅已比較成熟，政府也采取優(yōu)惠政策吸引投資，大批的企業(yè)進駐金山，尤其是生產性企業(yè)，一些科研項目也在金山落戶，三環(huán)路也將為金山帶來大量的人流、物流。

未來的金山有著旺盛的消費人氣，而金山區(qū)域重要的商業(yè)配套還未跟上，居住在這里的人還需坐車到市區(qū)的超市、商場購物。不久的將來超市、便利店、專業(yè)市場，還有ShoppingMall都有可能進駐金山，因此金山的商業(yè)地產有很大的升值空間：

東三環(huán)邊上鼓山一帶也是商業(yè)地產較為薄弱的環(huán)節(jié)，目前這一帶零散地坐落著一些工廠，一兩家超市，有些人氣寥落的感覺，三環(huán)路將為鼓山的旅游經濟帶來一個大的飛躍，也將促進鼓山新區(qū)的發(fā)展，未來的鼓山旅游區(qū)會匯聚八方人氣，福州的金山、南臺島、新店一帶都可以通過三環(huán)路方便地到達鼓山，這里正需要一個完整的商業(yè)配套來適應發(fā)展的需要，商業(yè)地產開發(fā)前景廣闊。

Shopping Mall前景美好

Shopping Mall的誕生，使購物中心從單體邁向集約化，使商業(yè)步行街由室外變?yōu)槭覂?。實現購物中心向現代ShoppingMall的轉變，是商業(yè)規(guī)?；图s化的表現，也是市場發(fā)展的整體趨勢。

與傳統商場主要特征迥異，現代ShoppingMall顛覆了傳統的商場慨念：無論它位于都心鬧市或安營于市郊外圍的交通樞紐地帶，憑借商業(yè)規(guī)?；图s化的影響，帶來的結果均是地段的升值和新區(qū)域商業(yè)中心的誕生。如福州在建的冠亞廣場、群升國際，東莞萬江的華南mall，廣州天河城與正佳廣場、北京中關村金源mall等的建設均是如此。

Shopping Mall是數條商業(yè)街、幾家大型百貨、超市、數十家餐飲店、娛樂廣場和其他專業(yè)市場的融合。它代表的是一個商業(yè)群體，與傳統商場相比，業(yè)態(tài)更全、功能更完善、消費檔次更高、環(huán)境更優(yōu)越。

建設Shopping Mall即在競爭中贏得了主動權，同時也贏得了絕對市場，可見，以集約化、規(guī)?；\營形式存在的ShoppingMall必將成為商業(yè)競爭與開發(fā)的主流。