01 土地管理法

時(shí)間：1986年6月25日

背景：20世紀(jì)80年代初期，

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，建設(shè)占用土地的規(guī)模迅速擴(kuò)大，人多地少的矛盾日益突出。在土地管理城鄉(xiāng)分立、部門分管的多頭體制下，我國(guó)城市土地管理機(jī)構(gòu)不健全，職責(zé)不清，政出多門，沒(méi)有形成完整的管理體系；在城市沒(méi)有建立起完善的地籍檔案，土地資源家底不清，土地權(quán)屬混亂，糾紛頻繁，城鄉(xiāng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)亂占濫用土地以及土地浪費(fèi)等問(wèn)題已相當(dāng)嚴(yán)重，耕地銳減。該法的頒布是順應(yīng)形勢(shì)的需要。

主要內(nèi)容：第六屆全國(guó)人大常委會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò)并發(fā)布《中華人民共和國(guó)土地管理法》，1987年1月1日起正式施行。該法建立起完善的地籍檔案，健全土地管理體系，明確了土地的所有權(quán)和使用權(quán)，全面規(guī)劃土地，保護(hù)了耕地。

短評(píng)：這是新中國(guó)成立后，我國(guó)頒布的第一部關(guān)于土地資源管理、全面調(diào)整土地關(guān)系的法律，它的頒布是我國(guó)土地管理工作的重大轉(zhuǎn)折和管理體制的根本性改革，標(biāo)志著我國(guó)土地管理工作開(kāi)始納入依法管理的軌道。從根本上開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)土地管理工作的嶄新局面，這主要在三個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)：實(shí)現(xiàn)了全國(guó)城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理制度，土地管理法律法規(guī)體系的框架初步形成，土地利用開(kāi)始走向有序軌道。

02 經(jīng)濟(jì)適用房

時(shí)間：1994年7月

背景：這是國(guó)務(wù)院在十四大之后，為貫徹落實(shí)《中共中央關(guān)于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》，深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展，所作出的決定。

主要內(nèi)容：國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，建立以中低收入家庭為對(duì)象，具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。

短評(píng)：面對(duì)飛漲的商品房?jī)r(jià)格，“經(jīng)濟(jì)適用房”被第一次明文提出，緩解了普通群眾住房困難，同時(shí)政府也達(dá)到了另一個(gè)目的：刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

03 商品房預(yù)售

時(shí)間：1995年1月1日

背景：隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興起和快速發(fā)展，商品房買賣市場(chǎng)日益活躍，商品房預(yù)售作為一種新型房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生。

主要內(nèi)容：商品房預(yù)售制度制定于1994年，并先后于2001、2004年修訂。當(dāng)時(shí)國(guó)家對(duì)于發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，各地的開(kāi)發(fā)商一哄而上，但資金不足。主要內(nèi)容：《城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》均規(guī)定了商品房預(yù)售合同備案登記制度，即“預(yù)售商品房交付使用之日起90日內(nèi)必須辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，如因開(kāi)發(fā)商原因而未取得‘小產(chǎn)證’，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任”。

短評(píng)：商品房預(yù)售制度是我國(guó)重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易制度，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。但由于相應(yīng)的配套約束機(jī)制不健全，商品房預(yù)售制度在實(shí)施過(guò)程中，出現(xiàn)了諸如重復(fù)預(yù)售、再抵押騙貸、捂盤惜售、延期交房、“貨不對(duì)板”甚至“爛尾樓”等問(wèn)題，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)交易秩序，損害了購(gòu)房人合法權(quán)益。

04 取消福利分房

時(shí)間：1998年7月1日

背景：從理論上而言，福利分房壓低了住房的價(jià)格，為了進(jìn)一步推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，加強(qiáng)住宅建筑市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，促進(jìn)住宅消費(fèi)市場(chǎng)流通，減少空置、積壓房，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康有序地發(fā)展。

主要內(nèi)容：1998年6月，國(guó)務(wù)院決定，黨政機(jī)關(guān)停止實(shí)行40多年的實(shí)物分配福利房的做法，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。

短評(píng)：這一天，在中國(guó)一直延續(xù)實(shí)行的住房福利制宣告結(jié)束，又是從這一天起，歷經(jīng)整整10個(gè)年頭的住房制度改革，從此進(jìn)入住宅建設(shè)市場(chǎng)化和住房消費(fèi)貨幣化的新的一輪改革。中國(guó)人在住房上將獲得更大的空間和自由，從此以后買房成了中國(guó)人最大的一項(xiàng)消費(fèi)。

05 城鎮(zhèn)住房制度改革

時(shí)間：1998年7月3日

背景：1988年初，國(guó)務(wù)院要求在全國(guó)分期分批展開(kāi)住房制度改革，并明確指出我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)，但由于很快出現(xiàn)通貨膨脹和政治動(dòng)亂，這次改革流產(chǎn)。之后在黨的十四大中又得到重視。

主要內(nèi)容：國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確提出“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)。

短評(píng)：這一通知的頒布，意味著沿襲了約40年的住房實(shí)物分配制度終止，是我國(guó)房改最具突破性意義的一步。標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)生根本性的變化，最明顯的就是福利分房政策取消和金融等行業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終使房地產(chǎn)迅速躋身主流市場(chǎng)。

06 商品房銷售管理

時(shí)間：2001年6月1日

背景：1998年以來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，個(gè)人逐步取代集團(tuán)成為住房消費(fèi)主體。與此同時(shí)，事物分配和集團(tuán)消費(fèi)所掩蓋的許多問(wèn)題也逐步暴露出來(lái)，廣告虛假、定金圈套、合作欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，完善相應(yīng)的法律制度，維護(hù)市場(chǎng)主體，特別是廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，成為當(dāng)前急需解決的問(wèn)題。在此背景下，建設(shè)部制定了《商品房銷售管理辦法》。

主要內(nèi)容：商品房在銷售時(shí)，首先嚴(yán)格了預(yù)售管理?xiàng)l件，詳細(xì)規(guī)定了現(xiàn)房銷售條件：防止?fàn)€尾樓盤、慎購(gòu)已設(shè)抵押以及防止一房多售、返本銷售、售后包租現(xiàn)象的發(fā)生；其次對(duì)于防范虛假?gòu)V告、充實(shí)合同內(nèi)容等方面做了詳細(xì)規(guī)定：預(yù)訂房費(fèi)沒(méi)有約定要退還、變更設(shè)計(jì)、規(guī)劃可退房等；同時(shí)對(duì)于房屋銷售時(shí)中介代理也進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定；最后明確了房屋在交付時(shí)需要注意的事項(xiàng)以及對(duì)于違犯該辦法進(jìn)行的處罰規(guī)定。

短評(píng)：這個(gè)辦法對(duì)商品房銷售過(guò)程中出現(xiàn)的一些問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范，明確了一些概念?？傮w來(lái)說(shuō)，這個(gè)辦法對(duì)解決目前商品房銷售領(lǐng)域存在的問(wèn)題其積極作用是明顯的，對(duì)買賣雙方權(quán)益平衡的調(diào)整是公平公正的，但仍有一些不足，在實(shí)際執(zhí)行中可能會(huì)出現(xiàn)一些對(duì)買方不利的方面，有關(guān)主管部門應(yīng)盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，以增強(qiáng)管理辦法的可操作性。

07 招、拍、掛

時(shí)間：2002年7月1日

背景：中國(guó)的土地市場(chǎng)的發(fā)展是打破計(jì)劃手段而以市場(chǎng)方式配置資源的過(guò)程，表現(xiàn)為政府主導(dǎo)的強(qiáng)制性制度變遷演進(jìn)路徑。近幾年雖然土地的市場(chǎng)化進(jìn)程發(fā)展較快，但原有體制的慣性、土地市場(chǎng)的二元性、政府參與土地經(jīng)營(yíng)等方面的因素，使我國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育不是很完善。

主要內(nèi)容：由國(guó)土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》明確規(guī)定，凡是商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類營(yíng)業(yè)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，其他用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。

短評(píng)：這對(duì)規(guī)范土地使用權(quán)出讓，優(yōu)化土地資源配置，建立公開(kāi)、公平、公正的土地使用制度，防止暗箱操作，遏制腐敗滋生都具有重要意義。

08 121號(hào)文件

時(shí)間：2003年4月

背景：《文件》的出臺(tái)與周正毅事件不無(wú)關(guān)系。這一事件引起了全國(guó)房地產(chǎn)界的普遍關(guān)注，事件的發(fā)生讓民營(yíng)企業(yè)，特別是令民營(yíng)中小房地產(chǎn)企業(yè)為前途擔(dān)憂。以往一些民營(yíng)企業(yè)為了發(fā)展，采取各種手段，甚至包括違法違規(guī)的手段。如果中小企業(yè)得不到實(shí)質(zhì)的國(guó)民待遇，成為滋生腐敗行為的溫床。

主要內(nèi)容：中國(guó)人民銀行出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》，也就是著名的121號(hào)文件。該文件規(guī)定各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款和土地儲(chǔ)備貸款進(jìn)行嚴(yán)格的審批限制。

短評(píng)：該文件的出臺(tái)，無(wú)疑是中國(guó)樓市歷年來(lái)遭遇到的來(lái)自政策面的最大一次風(fēng)浪。業(yè)界對(duì)此的質(zhì)疑聲此起彼伏，百分之九十以上的開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為銀行要想通過(guò)此舉降低信貸風(fēng)險(xiǎn)只是治標(biāo)不治本。有人戲稱，121號(hào)文件是一條線，在栓住了銀行自己的同時(shí)，卻放走了到嘴的肥肉。不管業(yè)界對(duì)此怎么輕描淡寫、不屑一顧，但來(lái)自銀行一天緊似一天的銀根，已經(jīng)讓眾多開(kāi)發(fā)商感受到了前所未有的壓力，銀行的錢再也不像原來(lái)那么好貸了。

09 別墅用地調(diào)控

時(shí)間：2003年2月18日

背景：國(guó)土資源部的人數(shù)近幾年在不斷增加。隨著土地督察制度的建立，又將有300多人加入到土地管理工作當(dāng)中。這從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，中央對(duì)土地的調(diào)控力度正在加大。這種趨勢(shì)在進(jìn)入新千年后日益明顯。圈占濫用耕地的熱潮不退，年均新增建設(shè)用地達(dá)到682萬(wàn)畝。鑒于此，國(guó)務(wù)院總理溫家寶多次指出，中國(guó)要實(shí)行“最嚴(yán)格的土地管理制度”。

主要內(nèi)容：國(guó)土資源部發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》提出嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，防止樓市動(dòng)蕩帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；停止別墅類用地的土地供應(yīng)；普通住宅價(jià)格上漲過(guò)快的地方，可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場(chǎng)吸納能力，嚴(yán)格控制總量。

短評(píng)：限制政策的出臺(tái)，使別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的變數(shù)，但由于對(duì)“別墅”的界定不清，給執(zhí)行相關(guān)規(guī)定帶來(lái)了一定難度，也讓部分開(kāi)發(fā)商借機(jī)炒作產(chǎn)品短缺題材。

10 8.31土地大限

時(shí)間：2004年8月31日

背景：房地產(chǎn)商們普遍認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)部分地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)的確存在著房?jī)r(jià)“確實(shí)偏高”、“漲勢(shì)過(guò)快”的問(wèn)題。因此，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的主要目的是要擠出“泡沫”，把偏高的價(jià)格降下來(lái)，要限制過(guò)熱的開(kāi)發(fā)投資。在這種背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì)出現(xiàn)重新洗牌的局面。

主要內(nèi)容：2004年的3月，國(guó)土資源部和監(jiān)察部共同推出他們的71號(hào)文件，規(guī)定從當(dāng)年8月31日起，將收回開(kāi)發(fā)企業(yè)手中閑置兩年且沒(méi)有建設(shè)的土地，清理歷史遺留問(wèn)題，不再允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地，改行招、拍、掛，史稱“8.31土地大限”。

短評(píng)：這是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的又一舉措。市場(chǎng)的供求關(guān)系會(huì)發(fā)生一個(gè)重大的變化，土地總的供給量會(huì)大幅度減少，所以土地的價(jià)格一定是上升，而且會(huì)大幅度上升，不管是產(chǎn)品的供應(yīng)量，還是土地的供應(yīng)量都不能夠滿足市場(chǎng)的需求，大大提高了拿地的門檻。

11 取消房貸優(yōu)惠政策

時(shí)間：2005年3月17日

背景：政府為什么要采取信貸緊縮的政策，就在于當(dāng)時(shí)固定資產(chǎn)投資過(guò)熱，房地產(chǎn)投資過(guò)高了，并由這些投資過(guò)高而導(dǎo)致不少上游產(chǎn)業(yè)遭遇瓶頸。

主要內(nèi)容：央行決定從當(dāng)日起調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20％提高到30％。

短評(píng)：新政策對(duì)于確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展有著積極意義，但是這套政策本身需要有相關(guān)配套細(xì)則。該政策抑制了樓市各方面的需求，其中不但包括投機(jī)者、投資者，還有居住消費(fèi)者，該政策出臺(tái)后，普通居住購(gòu)房需求的門檻提高。央行應(yīng)該在宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行指導(dǎo)的同時(shí)，給予各地商業(yè)銀行寬松的環(huán)境，使其可以針對(duì)不同地方的情況自主決定貸款政策，來(lái)調(diào)節(jié)樓市的需求結(jié)構(gòu)。

12 國(guó)八條

時(shí)間：2005年4月27日

背景：隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭得到了一定的控制。但是，由于市場(chǎng)需求偏大，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加，以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本提高等，導(dǎo)致一些地方住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。是為了抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

主要內(nèi)容：國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。

短評(píng)：此次可謂“動(dòng)真格”了，八點(diǎn)意見(jiàn)言簡(jiǎn)意賅，把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過(guò)大的問(wèn)題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)。

13 國(guó)六條

時(shí)間：2006年5月17日

背景：針對(duì)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高過(guò)快等問(wèn)題，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)。“進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控，要堅(jiān)持落實(shí)和完善政策，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費(fèi)；堅(jiān)持深化改革，標(biāo)本兼治，加強(qiáng)法治，規(guī)范秩序；堅(jiān)持突出重點(diǎn)，分類指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待?！痹谶@樣的指導(dǎo)方針中，雖對(duì)以前的調(diào)控有所傳承，但更多的地方，體現(xiàn)了與過(guò)往不同的整治理念，而“國(guó)六條”相應(yīng)措施的提出就是為了響應(yīng)政府的方針政策。

主要內(nèi)容：(一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。

短評(píng)：國(guó)六條產(chǎn)生于國(guó)務(wù)院總理溫家寶當(dāng)日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施。會(huì)議認(rèn)為，中央去年實(shí)施加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策和部署以來(lái)，各地區(qū)、各部門做了大量工作，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭初步得到抑制。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問(wèn)題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。國(guó)六條拉開(kāi)了2006年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的序幕，是日后出臺(tái)的各項(xiàng)政策的總的指導(dǎo)方針。而此次的國(guó)六條在宏觀性中又具有很強(qiáng)的針對(duì)性，表明2006年的樓市調(diào)控將不會(huì)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體打壓。

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時(shí)間：2006年5月17日

背景：以往房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路是控制土地，壓縮投資，其成效了了。國(guó)十五條依然采用的是懷柔政策，在政策上是對(duì)“國(guó)八條”延續(xù)和傳承。

主要內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)于2006年9月底前公布；90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上；購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅；空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；個(gè)人住房貸款首付比例不低于三成；居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型：土地閑置2年將被收回使用權(quán)；各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。

短評(píng)：國(guó)十五條涉及面廣、力度大，被認(rèn)為是國(guó)六條的細(xì)則之一，但由于政策出臺(tái)后對(duì)市場(chǎng)反映的觀望時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，國(guó)家對(duì)相關(guān)概念解釋不及時(shí)，對(duì)市場(chǎng)的影響沒(méi)有其應(yīng)該發(fā)揮的作用那么大。不過(guò)，該政策仍是今年到目前為止對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的政策，直接導(dǎo)致了上海房地產(chǎn)一、二手交易量的下降并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到長(zhǎng)期的影響作用。而其中有關(guān)“90以下平方米套型建筑面積”和“開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”兩個(gè)概念就開(kāi)始步入漫長(zhǎng)的解釋之路。由于各地都將會(huì)出臺(tái)新政細(xì)則對(duì)國(guó)六條和國(guó)十五條進(jìn)行進(jìn)一步的闡釋，此后各地就國(guó)十五條所出臺(tái)的細(xì)則，以及各部委就國(guó)六條、國(guó)十五條所進(jìn)行的進(jìn)一步調(diào)控，將今年宏觀調(diào)控的力度充分凸顯出來(lái)。

15 個(gè)稅

時(shí)間：2006年7月27日

背景：早在1994年，對(duì)二手房征收個(gè)稅的相關(guān)政策就已經(jīng)出臺(tái)。按照《個(gè)人所得稅法》規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅率為20％。但是，由于各個(gè)利益集團(tuán)的激烈博弈，二手房個(gè)稅，時(shí)征時(shí)停、此地征彼地停，始終沒(méi)有堅(jiān)持下來(lái)，導(dǎo)致二手房個(gè)稅徒有其名，這種現(xiàn)象在世界稅收史上也不多見(jiàn)。

主要內(nèi)容：對(duì)于5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手住房征收盈利部分20％的個(gè)人所得稅?！蛾P(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》中指出：“具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1％－3％的幅度內(nèi)確定”，根據(jù)上海發(fā)布的細(xì)則，對(duì)于未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的住房實(shí)行核定征稅，分別按照普通住房、非普通住房轉(zhuǎn)讓收入(交易總價(jià))的1％、2％征稅。

短評(píng)：該政策目標(biāo)直指房地產(chǎn)投資者，政策出臺(tái)后，按照目前上海房地產(chǎn)價(jià)格的上漲水平，投資普通住宅5年內(nèi)已經(jīng)無(wú)利可圖。幾個(gè)政策的疊加效應(yīng)，讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機(jī)者不會(huì)再進(jìn)行投資，房?jī)r(jià)的上漲“推力”被卸去了大半。