我們似乎理解了為什么住房沒(méi)有成為德國(guó)社會(huì)壓倒一切的全民話(huà)題，雖然擁有自己的住房在德國(guó)也不是一件輕而易舉的事情

據(jù)德國(guó)住房和不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，德國(guó)西部目前的住房供給還小于需求。隨著家庭規(guī)模的縮小，家庭的數(shù)目在20年內(nèi)還將呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，人均居住面積將在25年內(nèi)增長(zhǎng)到56平方米。與住房相關(guān)的銀行貸款利率也已經(jīng)跌倒了近10年來(lái)的最低水平，10年期貸款利率只有1995年的一半。英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)在一份報(bào)告中比較了17個(gè)歐洲國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)后得出結(jié)論：唯有德國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格還有較大的上升潛力。

如果以德國(guó)44%的家庭住房自有率和家庭平均歲入32000歐元（均為德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局2003年資料）以及德國(guó)普通住宅每平方米均價(jià)在1000至1500歐元（以首都柏林為例）為參照系，那么我們有限的中國(guó)經(jīng)驗(yàn)無(wú)論如何也無(wú)法解釋德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不振的事實(shí)：就是只為富人蓋房也應(yīng)該賺個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)了吧？德國(guó)人怎么就不搶著買(mǎi)房呢？

不妨設(shè)想一下，一對(duì)新組成家庭的德國(guó)年輕人A夫婦如果想解決住房問(wèn)題，會(huì)有幾種選擇。

第一種情況是，A夫婦可能還沒(méi)有太多的積蓄，無(wú)力申請(qǐng)貸款購(gòu)置自有住房（德國(guó)銀行只提供70%至80%的房屋貸款額度），所以先考慮租房。因?yàn)榈聡?guó)政府針對(duì)低收入群體有著各種補(bǔ)貼和社會(huì)福利住房政策。德國(guó)目前聯(lián)邦、州和地方手中擁有公房近300萬(wàn)套，這在很大程度上也平抑了市場(chǎng)房租水平的上揚(yáng)。

而且德國(guó)有一系列的法律如《刑法》、《經(jīng)濟(jì)刑法》、《房屋租賃法》等禁止房主漫天要價(jià)?，F(xiàn)代社會(huì)日益增強(qiáng)的流動(dòng)性讓德國(guó)年輕人更傾向于租房而不是購(gòu)房或建房。德國(guó)人開(kāi)始購(gòu)房或建房時(shí)的平均年齡為42歲，這在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家也是罕見(jiàn)的——作為對(duì)照：英國(guó)人平均25歲就成為房主。

A夫婦在有了一定的積蓄之后，自然也會(huì)像其他德國(guó)人一樣渴望擁有“自己的四堵墻”（德語(yǔ)中借指“自有的住房”），這是第二種情況。于是他們又有兩種選擇：自己建房或者購(gòu)房。自己建房對(duì)于中國(guó)城市居民來(lái)說(shuō)無(wú)異于海市蜃樓，但在過(guò)去的幾十年內(nèi)，卻是德國(guó)人在二戰(zhàn)的廢墟上重建家園的重要方式。德國(guó)在過(guò)去的幾十年間按收入為自己建房和購(gòu)房者提供補(bǔ)貼：新房可以在8年內(nèi)最多獲得2萬(wàn)歐元左右補(bǔ)貼，購(gòu)買(mǎi)舊房最多補(bǔ)貼1萬(wàn)歐元。2004年德國(guó)住房的基本價(jià)格是，聯(lián)體別墅類(lèi)的住房?jī)r(jià)格相當(dāng)于13年的人均收入，或者A夫婦6.5年的共同收入。這個(gè)比例只相當(dāng)于20年前的三分之二。

德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是其總體“社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”的一部分，是社會(huì)福祉的目的和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則互相制約的產(chǎn)物，國(guó)家通過(guò)法律進(jìn)行的調(diào)控?zé)o處不在。

除了法制健全和福利傳統(tǒng)的積極因素之外，德國(guó)近些年來(lái)經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)率高居不下——失業(yè)人口已經(jīng)突破了5百萬(wàn)大關(guān)，顯然也影響了人們對(duì)于建房或購(gòu)房等長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的信心。再者德國(guó)人口長(zhǎng)期發(fā)展總體下降的趨勢(shì)，也使得長(zhǎng)期投資者異常謹(jǐn)慎。

(作者為留德博士)