寧波的房價漲幅在連續(xù)三年排名全國第一之后，竟逐年回落了——２００３年，寧波房價漲幅從上一年的全國第一退至第二；２００４年，房價漲幅降至１３．９％，退到全國第五；去年一季度，房價漲幅全國排名第七。

在全國各大城市房價逐年攀升的背景下，寧波為何會出現(xiàn)房價“軟著陸”現(xiàn)象？一個重要原因是，這個城市從２００３年底推出了一項(xiàng)房產(chǎn)新政——“限價商品房”政策。

這項(xiàng)政策目前正在浙江省推廣，越來越多的城市也紛紛派人前往取經(jīng)。

低收入家庭多，房價高

和其他很多城市一樣，寧波市在２００２年６月就曾推出了經(jīng)濟(jì)適用房政策。購買經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)是人均住房使用面積低于１２平方米的低收入家庭。

當(dāng)時，這樣的居民在寧波大約有２０００多戶，他們可以買到價格為每平方米２２８０元的房子——這個價格比后來推出的限價商品房每平方米要低７００元左右。

但據(jù)寧波市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理辦公室綜合科負(fù)責(zé)人蔣安平介紹，他們調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年寧波仍有１８０００多戶中低收入家庭，他們既不夠條件購買經(jīng)濟(jì)適用房，也無資金實(shí)力購買一般商品房。而在２００２年，寧波的房價漲幅已經(jīng)連續(xù)三年排名全國第一。

為此，寧波市政府在２００３年底出臺了一項(xiàng)新的“限價商品房”政策，旨在為更多的中低收入者提供低價住房。

寧波市限價商品房的價位基本限定在每平方米３０００元左右，其中多層住宅均價為每平方米２９８０元，中高層住宅均價為每平方米３３００元。與同一地段的普通商品房項(xiàng)目相比，這樣的價格至少使購房者每平方米節(jié)約了１０００元左右。

當(dāng)然，不是所有人都有資格購買這樣的房子。限價商品房的供應(yīng)對象為市區(qū)范圍內(nèi)人均住房建筑面積１８平方米以下的中低收入住房困難家庭和無房戶。

限價商品房的推出一方面緩解了中低收入家庭的住房壓力，另一方面則直接下拉了寧波城區(qū)的整體房價。２００３年，寧波市區(qū)新開樓盤套均面積下降了１５平方米。２００４年這個數(shù)字再次下降９平方米，商品住宅平均銷售價格則每平方米被平抑了３１０元。這一現(xiàn)象被當(dāng)?shù)孛襟w稱為房價“軟著陸”。

誰是窮人

２００４年１２月８日，４３歲的陸愛琴一家人搬進(jìn)了廣廈怡庭小區(qū)——一套建筑面積為５７平方米的兩居室。

“你想想看，這個房子每平方米才３１００塊，市區(qū)的二手房都不止這個價格?！标憪矍僬f。

從陸愛琴家往南兩棟就是戴大爺?shù)募?，這套建筑面積為６５平方米的兩居室花了戴大爺２１萬元。被戴大爺以１５萬元賣掉的市區(qū)那套老房子，面積不到這里的一半，整天還得忍受火車汽笛的干擾。目前，戴大爺老兩口的退休工資每月共為１８００元。

在廣廈怡庭小區(qū)，共有９９９戶人家住的是限價商品房。他們覺得自己已經(jīng)比較幸運(yùn)了——寧波市首批推出５０１２套限價商品房時，申購家庭達(dá)到了１７２００多戶，也就是說，最終３．４個申購者中只有１個人能買到這批房子。

對于這樣一個“限價商品房”政策而言，執(zhí)行得好不好，最重要的指標(biāo)就是房子是不是落到那些真正需要它的人手中。

在寧波，類似的質(zhì)疑卻很少聽到。沒有人可以保證這套政策的制定和執(zhí)行已經(jīng)盡善盡美，但絕大多數(shù)的人都相信這個政策的實(shí)際受益人和當(dāng)初設(shè)計時的基本相同。

“我們有一套完整的程序來保證申購對象是否真的符合標(biāo)準(zhǔn)。”蔣安平說。為了公平公正，寧波市設(shè)計了申請、審批、公示、登記、公開搖號等程序，以最終確定那些“幸運(yùn)”的家庭。

一些城市的經(jīng)濟(jì)適用房政策被廣泛詬病的原因，是當(dāng)?shù)貙徍速彿咳速Y格的主要依據(jù)為個人收入，而在我國個人誠信體系尚未完全建立起來的情況下，個人收入則是一個很難界定的指標(biāo)?！暗怯袥]有房子，房子有多大，掌握這些情況就相對容易多了。”蔣安平說。

除此之外，寧波市吸取了其他城市一些很簡單的經(jīng)驗(yàn)就解決了大問題。從住房條件來看，限價商品房的面積嚴(yán)格控制在５５—９５平方米之間，主流戶型為６０平方米左右的兩居室；從投資價值來看，小區(qū)都建在城鄉(xiāng)接合部，周邊的商業(yè)、交通等配套設(shè)施還待完善。同時，限價商品房５年之內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓或出租，５年之后上市轉(zhuǎn)讓，也要補(bǔ)交土地收益金差價或土地出讓金。

“這樣的條件對于有足夠經(jīng)濟(jì)能力的市民來說是沒有誘惑力的?！睂幉◤V廈住房股份有限公司總經(jīng)理王翔說。

開發(fā)商圖什么

目前，寧波市限價商品房的潛在用戶仍有１．６萬—１．７萬戶。因此，政府計劃今后３年每年推出３０００—４０００套限價商品房，將限價商品房在新增商品房中的比例從現(xiàn)在的１０％—１５％提高到２０％。

要實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)并不容易。去年１２月，一批有３０００—４０００戶的限價商品房項(xiàng)目運(yùn)作時，在投標(biāo)的企業(yè)中，卻沒有了上一批開發(fā)商的身影?！八麄兇_實(shí)受到了一些委屈。”蔣安平說。

問題出在開發(fā)利潤上。為了控制限價商品房的價格，政府采取了“以房價定地價”的原則，在規(guī)定房子的售價和核定建筑成本后，開發(fā)商的利潤被控制在３％—５％之間。而寧波市普通商品房項(xiàng)目的利潤卻能高達(dá)１５％—２０％。

為了吸引更多的開發(fā)商，政府拿出了一個“低利潤、低風(fēng)險”的方案。政府承諾，如果限價商品房在完工后一年左右的時間無人購買，可以按售價進(jìn)行回購。不過，以現(xiàn)在熱銷的情況來看，這個承諾暫時還沒有兌現(xiàn)的機(jī)會。

即便降低了銷售風(fēng)險，但這樣的利潤率對于寧波的一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商來說，也難以形成吸引力。“我們會考慮這些項(xiàng)目，但目前肯定不會參與其中?！睂幉ㄣy億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司表示。

限價商品房的項(xiàng)目也許只會對一些有一定資金、但沒有土地儲備的中小房地產(chǎn)公司產(chǎn)生吸引力。

“我們一開始覺得，雖然利潤少一點(diǎn)，但風(fēng)險也小很多?！睂幉ㄊ形瀛h(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理劉國耀說。這家公司承建了徐家槽地段１０４２套限價商品房的開發(fā)任務(wù)。但現(xiàn)在，他碰到了另外一些問題。按照政府部門的要求，他們建設(shè)的限價商品房小區(qū)除了地面的６０多個車位外，還修建了一個可容納３００個車位的地下停車場?！翱涩F(xiàn)在一個都沒賣出去?！眲f。

張朝平也遇到了同樣的問題，他所在的寧波市中龍置業(yè)有限公司承建了徐家槽地段另一處１１０８套的限價商品房?！耙惶紫迌r商品房也就是２０萬元的價格，他們又怎么可能用１０萬元來買一個停車位呢？車位的成本是政府計算過的，總不能虧本來賣吧?！?/p>

現(xiàn)在，開發(fā)商們只能等待，他們曾經(jīng)試圖讓政府回購這些車位，但沒有成功?！叭绻@些車位賣不出去，那就沒有利潤可言了，”劉國耀說，“即使過幾年賣出去一部分，那我們的資金也白白被套牢了幾年?！?/p>

一些敏銳的開發(fā)商已經(jīng)察覺到與限價商品房相伴而來的矛盾，并希望它們能盡早被決策者了解。

（摘自《南方周末》 原標(biāo)題為《為窮人建房的寧波方案》 本刊有刪節(jié)）