一個企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的成功范例

一種商業(yè)地產(chǎn)界運作的成功模式

一段個人與企業(yè)關(guān)系的精辟之談

48小時廢寢忘食十字街頭計算人流，3個月晝行夜宿3萬公里考察調(diào)研，500多天完成11.5萬平米單體建筑，在宏觀政策緊縮和復(fù)雜的商業(yè)環(huán)境中，不貸款，不按揭，耗資5個億建成內(nèi)蒙古首座SHOPPING MALL！這就是呼和浩特力天投資置業(yè)有限公司董事長曹紹國、總經(jīng)理戴明良隔山跨海在內(nèi)蒙古首府呼和浩特造就的城市名片

兩個溫州人締造了一個美麗的神話：在西北邊疆、草原深處建造了首座大型SHOPPING MALL和 26層5A智能寫字樓。百米高度、11.5萬平米龐大容量成就了塞外青城最具影響力的商業(yè)巨艦。而這樣一幢建筑，從2003年5月6日開工奠基到2005年1月22日正式開業(yè)，一共才花了500多天，中間還要除去兩個非常特殊的不許開工的冬眠期，這不能不讓人為之側(cè)目。

這兩個溫州人就是力天投資置業(yè)有限公司的董事長曹紹國和總經(jīng)理戴明良。帶著“中國猶太人”的智慧和勤奮，帶著有容乃大的藍色海洋文明，他們來到塞外草原，為這片好客的正走向開放的土地帶去了他們先進的理念，書寫了開篇神話。

風(fēng)物長宜放眼量

首府廣場橋頭堡

區(qū)域企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展，沒有政策的支持，沒有實力作為堅強后盾，一般的決策者是下不了決心的。作為一個穩(wěn)健發(fā)展的民營企業(yè)，力天更是不例外。

但是力天卻在兩年前就做出了投資西部的選擇，作為一家以房地產(chǎn)為主要投資對象的投資公司，力天集團有限公司跨區(qū)域發(fā)展的第一步便到了呼和浩特市，并成功營造了首 府廣場這樣一個具有進軍西部橋頭堡位置的項目。目前力天在溫州、天津、沈陽等地有數(shù)十億的投資項目正在施工。首府廣場跨區(qū)域運作的成功，無疑為公司在全國運作項目提供了藍本。

力天西進時，正值西部大開發(fā)如火如荼之時，國家的政策支持以及當(dāng)?shù)氐恼猩檀胧┮蚕鄬Τ墒?，加上一些外資、民企支援西部開發(fā)有了非常成功的經(jīng)驗，接下去的問題就不是要不要響應(yīng)國家西部開發(fā)的號召，而是尋找哪里是最適合投資的地方了。曹紹國最終選擇內(nèi)蒙古不是一覺醒來拍腦袋決定的，他有充分的理由。隨著長三角、珠三角經(jīng)濟的發(fā)展，粗放經(jīng)營，勞動密集型產(chǎn)業(yè)扎堆導(dǎo)致的勞動力，水電等能源瓶頸制約越來越嚴(yán)重。內(nèi)蒙古豐富的資源，淳樸的文化相較之下就格外有吸引力，加上連續(xù)多年來，經(jīng)濟發(fā)展的高速度，無論GDP還是固定資產(chǎn)投資規(guī)模都居全國之首，2005年已經(jīng)落實的固定資產(chǎn)投資項目更是達到了2400億元。

正是有了西部大開發(fā)的政策支持，有了資源、潛力，速度形成的發(fā)展空間，利潤空間，力天才邁出了這深思熟慮的一步。

戰(zhàn)略是對企業(yè)長遠發(fā)展的全局性謀劃。中國有句俗話：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。”被稱為“全球第一CEO”的美國通用電氣CEO杰克·韋爾奇也說過：“我有一件做不完的事，那就是計劃未來?！辈芙B國每天都在想明天的力天將朝哪里走。首府廣場是力天在西部的一個橋頭堡、試水石，那下一步呢？

力天希望能在能源、交通和邊貿(mào)上有進一步的發(fā)展，特別是利用西部的邊境優(yōu)勢，在邊貿(mào)上能有所突破。

也正是因為力天著眼的是勝利遠航，所以，曹總、戴總運作首府廣場時，并不把它僅僅看做是個項目，而是以經(jīng)營企業(yè)的理念在做這個項目。目前國內(nèi)大多地產(chǎn)項目的運作中，開發(fā)商往往只做開發(fā)、銷售的工作，后續(xù)經(jīng)營管理、往往是給別的公司或另外成立公司去做，力天卻既做開發(fā)又做經(jīng)營管理，在資金取得平衡后，大量的資產(chǎn)都沒有出售，自己來經(jīng)營。采訪戴明良總經(jīng)理時，講到這一點，我們清楚地看到了他要做百年老店的堅定決心。

“從東部到西部，橫跨幾千公里，這么大一個項目，它的發(fā)展順利嗎？”對于記者的提問，戴總的信心實足：“呼和浩特、內(nèi)蒙古對外開放的勢頭大好，誠信政府的理念也讓人印象深刻?！焙秃芏嘣诤艉秃铺厣l(fā)芽的外來企業(yè)一樣，剛開始時，力天也有一些困難和矛盾，但是“我們的經(jīng)驗就是在發(fā)展中解決矛盾，在運動中博弈。特別是在商業(yè)地產(chǎn)中，國家的相關(guān)政策還不完善，一旦實際中出現(xiàn)了矛盾，停滯不前根本于事無補，甚至?xí)夯?，只有在動態(tài)、發(fā)展中，矛盾才能解決。商業(yè)地產(chǎn)在目前要邊發(fā)展邊規(guī)范?！?/p>

居庸關(guān)外獵天驕

市場檢驗SHOPPING MALL

“從市場上來，回市場上去”是曹總和戴總檢驗項目成功與否的標(biāo)準(zhǔn)。這不是一個虛的標(biāo)準(zhǔn)，它在首府廣場的每個發(fā)展的細(xì)節(jié)中都得到了充分的體現(xiàn)。

呼和浩特有條中山西路商業(yè)街，長約1800米，商場林立，是最核心的商業(yè)區(qū)，每年呼市60%到70%的商品零售額就來自這里，但這里的問題也是很顯而易見的，商場是千篇一律的傳統(tǒng)百貨，大家進行著重復(fù)的、低水平的惡性競爭，今天這家的雞蛋兩塊錢一斤，明天對面的商場就肯定會打出一塊五一斤的牌子，我的觀點是，這樣長期以往對商場和消費者同樣沒有好處。消費者要得到的應(yīng)該是合理的優(yōu)惠空間，商場如果長期沒有利潤空間，就無法改進服務(wù)和提高商品質(zhì)量，消費者也就無法從商場購買到物美價廉的商品，這樣下去當(dāng)?shù)叵M者就不能在適當(dāng)條件下提高生活質(zhì)量和優(yōu)化消費水平。

一方面考慮到首府廣場地處城市商業(yè)街的入口地位，一方面又要避免惡性競爭，難題就擺在面前，力天要在市中心這塊絕版地皮上做什么呢？定位的準(zhǔn)確與否決定著項目的成敗，更決定著整條商業(yè)街的命運！

“在這塊地皮還是一片破廠房的時候，我們就對呼市的商業(yè)地產(chǎn)，住宅、寫字樓進行了地毯式的調(diào)研，7天之內(nèi)完成了12萬字的調(diào)研報告。特別是這個十字路口，我曾經(jīng)連續(xù)48個小時不睡覺，不間斷地在這個路口數(shù)人流?！贝髅髁贾v了這樣一個故事?！拔野l(fā)現(xiàn)，這個在周末白天人流達到40萬的地方，晚上7點就沒人了，冷冷清清的。原因就是這里晚上沒有吸引消費者的項目，多的是百貨，少的是具有餐飲、休閑、娛樂的綜合性商場。全市乃至于更多的區(qū)內(nèi)消費者都來這條街購物，然而，這里的消費環(huán)境卻并不完備，我們認(rèn)為缺憾就是市場空間。”

經(jīng)過此番市場調(diào)研，SHOPPING MALL才慎重出爐，從品牌來講，力天也非常注重差異化競爭求生存，進入首府廣場的品牌30%是首次來到內(nèi)蒙古的，“當(dāng)初是要集商場、休閑、娛樂、辦公于一體，現(xiàn)在看來做得比當(dāng)時想得都完善，投資也更大了點，原計劃4.5個億，后來實際花了4.9億多，多了4000萬?！?/p>

“光這個LOGO就花了很多心思，戴總指著辦公桌上帶首府廣場LOGO的小旗幟。首府廣場的LOGO原形是1972年在內(nèi)蒙古赤峰出土的碧玉龍，是成吉思汗的手鐲。之所以棄現(xiàn)代的華麗圖案不用，原因有二：一是中華民族是龍的傳人，這個圖案很能引起人們的共鳴；二是它能體現(xiàn)力天對當(dāng)?shù)匚幕淖鹬?，我們認(rèn)為它是海洋文明與草原文明結(jié)合的典范。

非但LOGO，為做到與當(dāng)?shù)貪庥舻奈鞑课幕翔惦p贏，在SHOPPING MALL和寫字樓這個非?，F(xiàn)代的建筑中，力天設(shè)計了四種中廳，最大的超過了1000平米，全部采用鋼化頂部、落地玻璃，陽光可以直射下來，這種高難度的建筑方式目前國內(nèi)其它地方很少采用。在這寸土寸金的地方，這四個廳使我們少收入了至少1億元！”

從市場上來回到市場上去，如果回不去，則說明前期的定位標(biāo)準(zhǔn)、投資決策錯了，如果是拍腦袋定的，就很難回到市場。SHOPPING MALL這種業(yè)態(tài)在內(nèi)蒙古是首例，是創(chuàng)新，當(dāng)?shù)厝四芙邮軉?？記者不能不去親自感受一下：雖說不是周末，但人還是不少。“市場是需要引導(dǎo)的，我們現(xiàn)在做的一方面尊重了當(dāng)?shù)氐奈幕环矫嬗职盐以趪鈱W(xué)到的商業(yè)地產(chǎn)的先進理念帶給了這個地方，很超前，但沒被拒絕?！?/p>

大凡有點財經(jīng)常識的人可能心里還有疑惑，因為力天操作首府廣場這個項目的時候，政策環(huán)境有點特殊且不是很利好，一是中國從2005年起就要實現(xiàn)自己流通領(lǐng)域全面開放的WTO承諾，那么國外巨頭的競爭威脅勢必不?。欢菄鴥?nèi)住宅、寫字樓發(fā)展進入高峰或高峰平穩(wěn)期后，住宅、寫字樓開發(fā)商甚至建筑商紛紛轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上來，2002、2003年商業(yè)地產(chǎn)的魚龍混雜局面人所共睹，各地都上馬商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)一旦出了事會帶來很多社會問題，所以國家非常注重商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃并采取新建商業(yè)網(wǎng)點聽證等系統(tǒng)措施；三是國家宏觀調(diào)控中，在金融信貸和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向上限制盲目發(fā)展地產(chǎn)，并很明確地點出商業(yè)地產(chǎn)，12·1號文件發(fā)布后，國家金融政策對商業(yè)地產(chǎn)項目實行退避，宏觀環(huán)境非常復(fù)雜，再加上實際操作中確實出現(xiàn)了些問題的，往往會成為城市的焦點。

力天也有苦處，但有苦不叫苦，一如繼往的做了，首府廣場項目沒有一分貸款，沒有一分按揭，這在地產(chǎn)項目運作中是非常罕見的，而如果沒有集團的支持，沒有強烈的社會責(zé)任感，也許你今天看到的就不是這個能提升呼市整個商業(yè)街水準(zhǔn)的SHOPPING MALL了。

力天非但辛苦地做了，而且做得非常好。逛首府廣場的百姓認(rèn)可它，喜歡它的風(fēng)格；中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟、中國商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃委員會、中國步行街委員會、商業(yè)時代雜志社專家?guī)状螌κ赘畯V場進行評估，認(rèn)為這個項目非常成功，它的很多做法值得在全國范圍推廣。

劇辛樂毅感恩分

勤奮效率當(dāng)先行

首府廣場的運作如此成功，您一定會認(rèn)為他的領(lǐng)導(dǎo)者曹紹國、戴明良是地產(chǎn)界的老手了。不然，“我們是商業(yè)地產(chǎn)的初學(xué)者?！?/p>

現(xiàn)年39歲的曹紹國閱歷頗豐，當(dāng)過警察，干過公安，還做過審計，但棄政從商的時間還不過三年，一年一大步，三年成就了一個跨區(qū)域發(fā)展的房產(chǎn)名企。

戴明良這位學(xué)者型的職業(yè)經(jīng)理人有一份完美的履歷：浙江大學(xué)的本科，上海財經(jīng)大學(xué)的碩士，美國加州大學(xué)的訪問學(xué)者，回國后進入銀行業(yè)、證券業(yè)，操作過地產(chǎn)項目。

力天成功的經(jīng)驗可以用六個字來形容：忠誠、勤奮、效率。

忠誠體現(xiàn)在兩個方面。第一，力天把呼和浩特做為第二故鄉(xiāng)，與呼市的發(fā)展同呼吸，即以商引商，以商促商。他們廣泛宣傳內(nèi)蒙、呼市，把呼市推向世界。由首府廣場項目出錢邀請來呼的國內(nèi)國外知名人士達到1300人次以上，為了邀請被稱為“酒店之王”的香格里拉創(chuàng)始人郭鶴年先生，曹紹國親自跑了多次香港深圳，專程接過來。這是一個企業(yè)對當(dāng)?shù)卣⑸鐣闹艺\。因了這種忠誠，曹紹國成為呼市第一個外來投資者擔(dān)任當(dāng)?shù)卣f(xié)常委的人，當(dāng)?shù)貙⑺倪@種風(fēng)格當(dāng)做模范去推廣。

第二，個人對企業(yè)的忠誠。地產(chǎn)有些不規(guī)則的操作已經(jīng)是大家心知肚明了。在力天，這套門路根本行不通?！叭思夷昧撕贤屛液炞?，告訴我給我個人留了四個點，那么對不起，要么咱們不做這筆生意，要么您直接按原價的折扣和我簽合同?！毕翊骺傔@么義正言辭的話當(dāng)今社會已經(jīng)不多聽了，“個人品牌的樹立對人生很重要，而個人品牌的樹立要靠平臺，平臺的品牌做大何愁沒有個人品牌呢?！?/p>

勤奮。力天是一個非常勤奮的企業(yè)，或許由于兩位老總都是溫州人，或許因為力天的總部在溫州。在決定商業(yè)定位之前戴明良簡直成了空中飛人，不到三個月，航空公司的旅行積分卡積分就達到三萬公里，全國各地不斷地去請教專家、考察類似項目，找中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟等專業(yè)組織求教，不停地學(xué)、不停地思考。引進深圳銅鑼灣的豐富經(jīng)驗，把它當(dāng)成一個引路者、老師和非常融洽的合作伙伴。

勤奮。是職業(yè)經(jīng)理人的基本要求，天道酬勤，戴明良自己總結(jié)出了，“8分理論”：一個人一天工作8小時，能取得8分的成績，一個人一天工作15個小時，能取得9分的成績，但是很多人不愿意再花7小時取得那一分成績。這就是平凡者和進取者的差別所在。而他自己，經(jīng)常工作15小時已經(jīng)不是一天兩天的事了，他的時間用在哪里？員工們都有目共睹：他是最熟悉首府廣場的人，寫字樓里的每個門道，商場里的每一個品牌的位置，沒人比他更熟悉了；企業(yè)報紙——首府廣場報上的所有字句、所有標(biāo)題沒有不經(jīng)過他親自推敲的。

效率。500多天，首府廣場就正式營業(yè)是高效的明證。首府廣場報每兩周就出一份，能有這么多事情可以報道的企業(yè)也不多。

提到首府廣場報，戴明良很是自豪，“我們一定要做什么像什么，注重每個細(xì)節(jié)。首府廣場報是公司文化的體現(xiàn)，我們沒有用一般公司愛用的銅版紙，用的是國際標(biāo)準(zhǔn)新聞紙，在內(nèi)蒙古只有兩個地方可以印，一開印就必須是幾千份了！”沒錯，小蝴蝶扇動翅膀還能造成颶風(fēng)，細(xì)節(jié)之處才顯真功夫。采訪結(jié)束走出戴總辦公室時，我看到他案頭放著一本汪中求著的《細(xì)節(jié)決定成敗》。