2005年春天，對房地產(chǎn)行業(yè)來說是多事之秋，3月17日央行對房地產(chǎn)市場的利率進行了調(diào)整，3月26日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知，《通知》發(fā)布了八條意見，明確指出，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房的大量增加等原因，導(dǎo)致一些地方住房價格上漲過快，影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。4月27日國務(wù)院召開常務(wù)會議，對房地產(chǎn)市場進行了專題研究。由此可見，房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)引起了朝野上下的高度關(guān)注。2004年以來，對中國經(jīng)濟和社會稍有敏感的人不可能不關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這不僅在于房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位得到確認，更在于在宏觀調(diào)控之下部分地區(qū)住房價格的非理性上漲，嚴重的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為不爭的事實，并日益演變成系統(tǒng)的金融風(fēng)險威脅著中國經(jīng)濟和社會的持續(xù)健康發(fā)展，對地區(qū)經(jīng)濟、尤其是銀行業(yè)產(chǎn)生了越來越大的威脅。

一、近期房地產(chǎn)政策變化的背景

一個時期以來，中國經(jīng)濟出現(xiàn)了比較嚴重的過熱現(xiàn)象。98年之后我國針對經(jīng)濟緊縮，亞洲金融危機之后出口面臨著嚴峻挑戰(zhàn)的環(huán)境，出臺了刺激房地產(chǎn)政策，啟動了住房改革，刺激內(nèi)需，以此為契機推動住房消費。但是2003年之后，中國的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和98年的通貨緊縮相比，發(fā)生了根本性的變化。從宏觀經(jīng)濟，各個部門之間的邏輯關(guān)系看出，經(jīng)濟過熱的根源是房地產(chǎn)投資的過熱。由于經(jīng)歷了較長時期的通貨緊縮，一開始對是否過熱還存在不同認識，到2004年上半年經(jīng)濟運行中諸多矛盾明顯出現(xiàn)，中央相應(yīng)地實施了包括調(diào)高存貸款利率等的一系列宏觀調(diào)控措施。但在一些領(lǐng)域調(diào)控的效果不盡如人意，尤其是部分城市和地區(qū)住房價格的非理性上漲勢頭沒有得到有效遏制，反而在宏觀調(diào)控下逆勢攀升，一些城市房價甚至高過居民年家庭收入的20-30倍，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的暴利地位，和諧社會的基礎(chǔ)不斷受到侵蝕。國家統(tǒng)計局發(fā)布的消息稱，2004年全國房價上漲14.4%，今年以來這種勢頭得以繼續(xù)，并且開始向內(nèi)陸城市蔓延，一季度房價同比上漲12.5%。在上海等城市，熱炒的局面演變成“擊鼓傳花”般的游戲，單等“最后一槌”落下，一部分人將要付出慘痛代價，而這些代價的最終買單人極有可能是商業(yè)銀行。商業(yè)銀行提供了從開發(fā)環(huán)節(jié)到銷售環(huán)節(jié)的大部分資金支持，據(jù)專家估計，商業(yè)銀行提供的貸款占整個資金總量的60%-70%。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)金融危機，對整個經(jīng)濟的打擊將是非常嚴重的。

而在高房價的同時，又存在著嚴重的體制缺陷：一是針對低收入階層的住房保障體系缺失。解決低收入階層的住房問題本應(yīng)是政府的長期責任，卻成了權(quán)宜之計，經(jīng)濟適用房在房地產(chǎn)投資中的占比逐年減少，2004年下降到了4.6%，安居工程面積越來越大，具備條件的買不起反為不具備條件某些人員搶占。廉租房制度在很多城市根本沒有建立起來。二是現(xiàn)行土地制度和政績體系弊端存在，進一步推升地價、房價。有的地方政府把土地收入作為籌措建設(shè)資金的重要來源，存在炒高地價的行為，同時房地產(chǎn)交易的營業(yè)稅、增值稅對地方的財政收入影響較大。房地產(chǎn)商利用地方政府炒高地價、增加稅收等心理，形成價格合謀，把土地及其他原材料的漲價因素向購買者轉(zhuǎn)嫁，并在各類利益共享者的推波助瀾下炒高房價。三是養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障體系不健全，我國居民難以承受高債務(wù)承擔率。很多人使用按揭貸款購房，2004年底商業(yè)銀行房地產(chǎn)按揭貸款余額已達近1.6萬億元，同比增長了34.37%。據(jù)統(tǒng)計，在北京、上海等大城市，居民購房債務(wù)承擔率是歐美發(fā)達國家居民購房債務(wù)承擔率的3至5倍。在社會保障體系、公共教育體系比較健全的歐美發(fā)達國家，因居民不必特別考慮養(yǎng)老、醫(yī)療、子女教育等問題，可以承受相對高的債務(wù)承擔率。而在我國社會保障體系尚不健全的情況下，這種因購房所致的高債務(wù)承擔率顯然有失常理。

二、房地產(chǎn)新政策給房貸風(fēng)險控制帶來的壓力

（一）“經(jīng)營性土地公開競價出讓”將實現(xiàn)土地經(jīng)營的粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約經(jīng)營，造就一批實力雄厚的城市營運商，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的升級換代。在這種更廣闊的背景下，房地產(chǎn)將與城市營運、區(qū)域營運有機結(jié)合起來，房地產(chǎn)的內(nèi)涵與外延將大大拓展。如何適應(yīng)這種變化，開展好住房金融業(yè)務(wù)，對商業(yè)銀行來說是一個挑戰(zhàn)。

（二）對土地儲備貸款形成新的風(fēng)險壓力。實行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌后，由于土地增值利潤由開發(fā)商轉(zhuǎn)向為政府，因此政府的土地儲備欲望增強。但同時土地儲備的貸款風(fēng)險也將顯而易見地增大。據(jù)調(diào)查，江蘇一些地方已經(jīng)出現(xiàn)了政府挪用土地出讓金而拒不歸還銀行同期貸款導(dǎo)致貸款不良的案例。

（三）對土地“歷史遺留問題”的界定和處理，必將給存量貸款帶來政策性風(fēng)險。而與此同時，實行房地產(chǎn)新政策后，還有可能形成某些房地產(chǎn)開發(fā)貸款被企業(yè)按照新的價格評估來抵押給銀行而致的抵押風(fēng)險。

（四）存量開發(fā)商在房地產(chǎn)新政策下的“優(yōu)勝劣汰”考驗銀行的防險能力。雖然可能被市場淘汰的房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款總量不大，但還是有一定的客戶數(shù)量，究竟走什么樣的退出路線，從而在更高層次上降低存量房貸風(fēng)險值得關(guān)注。

（五）由于房地產(chǎn)新政策的實施，新的房地產(chǎn)開發(fā)項目可能在利潤上受到影響，如過再出現(xiàn)經(jīng)營管理上的問題，有些房地產(chǎn)企業(yè)可能形成經(jīng)營虧損，從而給房貸帶來風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)新政策背景下的房地產(chǎn)價格炒作風(fēng)險也有可能造成銀行消費信貸風(fēng)險。

三、防范房地產(chǎn)新政策下房貸風(fēng)險的建議

（一）加強對國家政策和市場形勢的分析研究，冷靜觀察，明確房貸業(yè)務(wù)的市場定位。高度重視住房金融業(yè)務(wù)在建行發(fā)展中的戰(zhàn)略地位，抓住機遇，加快實現(xiàn)向“以市場為導(dǎo)向、以客戶為中心”理念的轉(zhuǎn)變，改進服務(wù)，提高市場競爭力。加強對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)查研究和風(fēng)險分析，控制好總體的業(yè)務(wù)風(fēng)險。積極關(guān)注房地產(chǎn)新政策對房貸業(yè)務(wù)可能產(chǎn)生的負面影響，冷靜應(yīng)對業(yè)務(wù)經(jīng)營中出現(xiàn)的新情況、新問題。善于在各種環(huán)境中捕捉、把握機遇，合理確定房貸業(yè)務(wù)的市場定位，進一步優(yōu)化房貸投向，實現(xiàn)房貸業(yè)務(wù)質(zhì)和量的同步提高。

（二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，進一步探索貼近市場的營銷模式。流程優(yōu)化的目標在于效率的改進和交易成本的降低，實現(xiàn)成本領(lǐng)先，形成競爭優(yōu)勢。為此應(yīng)進一步優(yōu)化從貸款申請、審批、發(fā)放到還款各環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)流程。在樓盤分布較廣的大中城市實行集中審批、多家營銷的組織模式；在樓盤集中的城市實行個貸中心集中經(jīng)營的模式。

（三）理清思路，把握房貸業(yè)務(wù)發(fā)展原則。在房地產(chǎn)新政策實施后，商業(yè)銀行應(yīng)圍繞發(fā)展個人住房按揭業(yè)務(wù)這一重點，選擇項目開發(fā)前景好，自有資金比例高、風(fēng)險可控的項目作為支持對象。對城市政府土地儲備、開發(fā)區(qū)及園區(qū)的土地開發(fā)業(yè)務(wù)要注意項目和土地的合規(guī)、合法性審查，分等級、有選擇地介入。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府儲備的存量土地進行“土地——貸款”一一對應(yīng)式的清查，對清理中發(fā)現(xiàn)的問題及早采取有效的防險措施，堅持“有所為，有所不為”，主動性、策略性和藝術(shù)性地退出劣質(zhì)客戶和不良貸款，調(diào)整房貸結(jié)構(gòu)。

（四）實施差別化的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)市場的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和居民收入狀況高度相關(guān)，房貸業(yè)務(wù)的重點仍然是經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)。在優(yōu)化區(qū)域結(jié)構(gòu)方面，要根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域性，制定差別化的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，努力改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，積極推進營銷工作，培育一批優(yōu)質(zhì)客戶和優(yōu)質(zhì)樓盤。

（五）縝密測算，審慎介入房貸項目。對任何一項房貸業(yè)務(wù)的介入，商業(yè)銀行都必須經(jīng)過縝密的論證、測算、評估，力求防范風(fēng)險的關(guān)口前移，禁止“病從口入”，提倡建立房貸經(jīng)營管理專家?guī)熘贫龋烂艿捻椖抠J款運作管理機制。

（六）支持居民真實居住需求。在房貸業(yè)務(wù)發(fā)展中，應(yīng)該還原住房用于居住的基本功能。住房投資流動性較差，同時由于我國土地使用權(quán)不超過70年以及房屋建筑質(zhì)量的限制，加之考慮通貨膨脹因素，不確定性較大，所以投資和投機行為應(yīng)不予支持，確保房貸業(yè)務(wù)質(zhì)量。對120平方米以上的大戶型購房持審慎態(tài)度。靈活運用5.51%-6.12%之間的利率定價權(quán)以及20%-30%首付款比例，形成不同的策略組合，支持居民自住房需求，抑制房地產(chǎn)投機。

（七）強化內(nèi)部規(guī)范管理，提高房貸自律管理水平，提高風(fēng)險管理能力。首先要抓好政策落實和制度建設(shè)，認真落實人民銀行、銀監(jiān)會關(guān)于房地產(chǎn)金融的相關(guān)政策規(guī)定，不為短期利益而亂開口子，犧牲長遠發(fā)展。繼續(xù)抓好內(nèi)控制度建設(shè)，搞好權(quán)利制衡和監(jiān)督，繼續(xù)推行審貸分離、貸前貸后分離，嚴格按程序辦事，防止違規(guī)操作，警惕內(nèi)外合謀。加強金融同業(yè)間的合作，制止不正當競爭，防止一人多頭貸款炒作房地產(chǎn)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。積極支持人民銀行個人信息庫建設(shè)，打擊失信行為，推動金融生態(tài)的不斷好轉(zhuǎn)。