王繼云　王月雅

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)市場綜合景氣指數(shù)，2003～2004年的綜合景氣指數(shù)均在2002年水平之上運行，市場處于快速發(fā)展的通道。2004年全國房地產(chǎn)完成投資1.3萬億元，較上年增長28.1%，增速略低于2003年的30.63%，但處于高位。土地交易價格、房屋銷售價格、房屋租賃價格分別較上年增長10.1%、9.7%和1.4%。一系列宏觀調(diào)控措施并沒有對房地產(chǎn)市場造成較大沖擊。盡管對普通購房者而言負(fù)擔(dān)有所加重，租賃價格也隨之上漲，但真實購買需求和經(jīng)濟發(fā)展所帶來的各種需求因素依然是房產(chǎn)景氣的主要支撐。

未來5年，全國整體房價仍會維持在較高位運行。這主要是因為中國房地產(chǎn)市場的需求增長態(tài)勢將會在較長時期內(nèi)存在，住房供給仍然偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。加息雖會對居民的住房消費需求產(chǎn)生一定的抑制作用，但當(dāng)加息幅度小且居民住房需求旺盛時，加息的影響不大。

未來某些房價上漲較快的大城市將會帶動地區(qū)及全國房價的上漲。2004年以來，全國整體房價水平主要是部分地區(qū)房價膨脹引起的。2004年第三季度，全國9個城市房價增長速度超過兩位數(shù)，主要包括東部地區(qū)的沈陽、南京、上海、天津、青島、寧波、杭州7個城市和西部地區(qū)的重慶、蘭州兩個城市，其中沈陽增長最快，達19.2%，比2003年和2004年二季度分別高出11.6 和6.4 個百分點，比2004年同期的全國平均水平高9.3個百分點。這9個城市在全國35個大中城市中的比重雖然不到26%，但其所在省份房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售額的比重則分別達到45.5%和49.7%，因而是全國房價上升過快的主要地區(qū)動因。（見圖二）

在未來5年市場投資仍將快速增長的背景下，中國的房企也將重新洗牌。中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量眾多，企業(yè)間競爭激烈，市場集中度極低。2003年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)37123家，當(dāng)時位居第一的萬科在全國的市場份額也僅占0.99%。受國家宏觀政策調(diào)控以及競爭加劇的雙重作用，房地產(chǎn)市場集中度將有所提升，但不會出現(xiàn)較大的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場龍頭企業(yè)的形成仍將是一個較長期的過程。

2004年政策成為影響房地產(chǎn)行業(yè)走勢的關(guān)鍵變量，從供給方面通過土地和信貸的宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了很大的影響。剛出臺的新房貸利率不僅清晰地表明國家調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱的決心，而且是首次從需求的角度對房地產(chǎn)市場進行調(diào)整。從今后的發(fā)展方向來看，普通住宅投資仍將是政府鼓勵的方向，面臨的政策環(huán)境也將相對寬松。