選址已經(jīng)成為關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵要素。選址正確，企業(yè)就成功了70％，這種說(shuō)法已經(jīng)得到了業(yè)內(nèi)人士的廣泛認(rèn)同。選址對(duì)于一般的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)重要性不言而喻，而對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，更是其經(jīng)營(yíng)成功的決定性因素之一。

特許經(jīng)營(yíng)是一種典型的從經(jīng)營(yíng)模式到經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的“克隆”，具有標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化的特征。正因?yàn)槿绱?，?duì)于特許經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，店址選擇是否合適，就直接關(guān)系著加盟者的利潤(rùn)水平甚至經(jīng)營(yíng)成敗。同樣是肯德基快餐店，開(kāi)設(shè)在商業(yè)鬧市區(qū)和居民住宅區(qū)的經(jīng)營(yíng)狀況很可能大相徑庭。好的店址可以使生意興隆起來(lái)，而一個(gè)不恰當(dāng)?shù)倪x址則可能使生意蕭條下去，甚至倒閉。所以，許多人把連鎖商店經(jīng)營(yíng)成功的首要秘訣歸結(jié)為：“Place，Place，Place”，即選址、選址、還是選址，可見(jiàn)選址對(duì)特許經(jīng)營(yíng)的重要性。

那么，一個(gè)好店址究竟應(yīng)該具備哪些條件？如何才能挑選到一個(gè)合適的店址呢？本文就以成都烘培食品連鎖行業(yè)中的三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)品牌——元祖、頂好、喜悅——的分店店址為例，來(lái)說(shuō)明一個(gè)一流的店址應(yīng)該具備的要素，以及連鎖店選址時(shí)應(yīng)該考慮的基本因素。

成都烘培食品特許經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)描述

成都烘培食品特許經(jīng)營(yíng)在最近幾年發(fā)展得比較快，目前在成都市場(chǎng)出現(xiàn)的烘培食品特許經(jīng)營(yíng)品牌主要有：元祖、頂好、喜悅、佳禾、羅莎、美美、花旗、華生園等。其中已經(jīng)有幾家烘培食品連鎖品牌在市民中建立了較好的知名度和美譽(yù)度，另外，目前成都的烘培食品業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，除了上述正規(guī)連鎖品牌外，還有不少“雜牌軍”，到目前為止，成都市場(chǎng)上還沒(méi)有出現(xiàn)烘培食品業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)品牌。局勢(shì)混亂，“正規(guī)軍”既要和“正規(guī)軍”競(jìng)爭(zhēng)，又要和“雜牌軍”競(jìng)爭(zhēng)，因此，本來(lái)就重要的選址，在這種情況下，就凸現(xiàn)得更加重要了。

成功選址應(yīng)該考慮的主要因素

由于店址選擇具有十分重要的意義，其決策需要十分謹(jǐn)慎，客觀上店址選擇的成功與否，其中的商圈調(diào)查與店址評(píng)估，占有十分重要的地位。一般來(lái)說(shuō)，在業(yè)界較為流行的選址三步曲是：界定商圈——選擇商圈——商圈調(diào)查。

商圈調(diào)查的主要內(nèi)容包括諸如客流調(diào)研預(yù)測(cè)（包括客流類型分析和客流規(guī)律分析）、交通條件分析、地形條件分析、商業(yè)環(huán)境分析、城市規(guī)劃分析、服務(wù)區(qū)人口基本特征分析、商圈消費(fèi)特征分析等等。但是，對(duì)于烘培食品行業(yè)來(lái)說(shuō)，由于烘培食品具有自身的特殊性，因此，在選址策略上，也必然有適合本行業(yè)特殊需求的特殊標(biāo)準(zhǔn)。因此，首先，讓我們對(duì)烘培食品的特性進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的分析。

烘培食品就是指人們常說(shuō)的面包、蛋糕以及一些小點(diǎn)心、小糕點(diǎn)。已逐漸發(fā)展為一種休閑食品。身兼日常生活用品和休閑食品的雙重性質(zhì)，烘培食品呈現(xiàn)出以下消費(fèi)特征：（1）就近消費(fèi)；（2）對(duì)品牌的迷戀程度不是很高；（3）價(jià)格因素很重要。

在明確了商品的銷售特征和基本消費(fèi)群體以后，我們可以看出，對(duì)于烘培食品而言，以下三個(gè)方面的因素是選擇店址時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮的主要因素：

（1）消費(fèi)者因素。消費(fèi)者調(diào)查是烘培食品店址調(diào)查中最重要的調(diào)查內(nèi)容。“消費(fèi)以人為本”，除此之外，烘培食品并不是一種高檔食品，而是大部分消費(fèi)群體都能夠消費(fèi)的商品。你的目標(biāo)群體在哪里？你究竟想掏到哪一部分人口袋里的錢？這些問(wèn)題的解答對(duì)一個(gè)烘培食品店的店老板來(lái)說(shuō)是很重要的。

（2）交通地理?xiàng)l件因素。交通的便利性與人流量的大小和人潮聚集情況休戚相關(guān)。一般說(shuō)來(lái)，交通越便利，人流量越大，人潮越容易聚集，若所開(kāi)設(shè)的店鋪又正是迎合了這一地段的消費(fèi)需求，那么，“日進(jìn)斗金”就不是不可能的事情了。

（3）競(jìng)爭(zhēng)狀況因素。掌握住商圈內(nèi)是否有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，對(duì)商店的經(jīng)營(yíng)也是有利的。調(diào)查的內(nèi)容應(yīng)包括：商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的數(shù)量、規(guī)模大??；商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)品種、服務(wù)等等；商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)定位，包括對(duì)手的目標(biāo)消費(fèi)群與本店是否有沖突，商品價(jià)格的高低、服務(wù)質(zhì)量的高低，針對(duì)顧客多少也要掌握。

店址實(shí)證分析

本次店址分析涉及三個(gè)品牌——元祖、頂好、喜悅。這三個(gè)品牌均為成都烘培食品行業(yè)內(nèi)的知名品牌，其產(chǎn)品大類、價(jià)位、服務(wù)、知名度等既有許多相似之處，又有自己獨(dú)特之處。

（一）頂好太平洋店

該店位處成都市最大、最成熟和最穩(wěn)定的商圈——春熙商圈。具體位置在成都最負(fù)盛名的高檔休閑購(gòu)物中心之一——太平洋百貨一樓側(cè)。

1、商圈分析。

（1）商圈機(jī)能：集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、賓館、辦公于一身，多功能綜合商業(yè)中心；（2）商業(yè)氛圍：個(gè)性、休閑、娛樂(lè)，繁華、繁忙、刺激，追求流行和渴望。

2、消費(fèi)者分析。

（1）來(lái)此商圈手段：公共汽車、旅行客車、小汽車約占60%，自行車和步行約占40%。其中，來(lái)該連鎖店消費(fèi)的顧客95%以上為步行人群。

（2）顧客來(lái)源：主客層為中青年婦女、青少年、兒童。中老年男性和城市觀光客構(gòu)成了次客層。固定居民顧客約占20%。

（3）商圈顧客購(gòu)買特點(diǎn)：從欲求看：休閑食品，中高檔消費(fèi)；從購(gòu)買習(xí)慣動(dòng)機(jī)看：每月5—15次，種類不定。消費(fèi)者普遍看好的是頂好太平洋分店良好的購(gòu)物環(huán)境、方便性和產(chǎn)品適銷對(duì)路。另外，頂好各種產(chǎn)品的口味和包裝也得到了顧客的肯定。從購(gòu)買商品看：以冰激凌、刨冰為主，各類糕點(diǎn)、面包和小食品為次，生日蛋糕的消費(fèi)群體基本上是附近的居民。

3、交通地理?xiàng)l件分析。

（1）公共汽車：多路公交車經(jīng)過(guò)。

（2）周圍主要設(shè)施：假日王朝酒店，粵多廣場(chǎng)，太平洋百貨，高邦百貨，百盛購(gòu)物中心，王府井百貨，東泰百貨麥當(dāng)勞，伊藤洋華堂，肯德基，麥當(dāng)勞，必勝客，德克士，阿里亞西式西餐，燕莎鞋城，愛(ài)心金店，永泰珠寶，各類服裝專賣店和鞋類專賣店。

（3）人流量：店內(nèi)人流量平均每日5000-7000人，節(jié)假日高峰期能達(dá)到2萬(wàn)人次以上。店外3米內(nèi)步行人流量平均每日4萬(wàn)人次以上，高峰期能達(dá)到8萬(wàn)人次以上。

4、競(jìng)爭(zhēng)狀況分析。

（1）特許經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)者：以頂好連鎖分店為中心，店址300米半徑范圍內(nèi)，沒(méi)有烘培食品連鎖店存在。

（2）同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者：以頂好連鎖分店為中心，店址300米半徑范圍內(nèi)，銷售烘培食品的店鋪主要有——太平洋百貨地下超市，王府井美食城，粵多廣場(chǎng)東風(fēng)商廈4樓，伊藤洋華堂，肯德基，麥當(dāng)勞，必勝客，德克士。

（3）相似行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者：以頂好連鎖分店為中心，店址300米半徑范圍內(nèi)，食品行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者主要有——太平洋百貨地下超市，王府井美食城，粵多廣場(chǎng)東風(fēng)商廈4樓，伊藤洋華堂，肯德基，阿里亞西式西餐，麥當(dāng)勞，必勝客，德克士，賴湯圓，北京烤鴨，夫妻肺片，各種熱狗、烤肉串、煮玉米零售攤點(diǎn)。

5、評(píng)估與結(jié)論。

從上述數(shù)據(jù)我們基本上可以看出頂好太平洋店的銷售業(yè)績(jī)是非常好的。它的成功固然與其定位準(zhǔn)確有關(guān)，與其精確的店址選擇更是密不可分。從各個(gè)選址指標(biāo)來(lái)衡量，該店址的設(shè)店價(jià)值都非常高。另外，該店的選址和經(jīng)營(yíng)也在最大程度上得到了融合。歸結(jié)起來(lái)，有以下幾點(diǎn)：

（1）商圈選擇十分恰當(dāng)。春熙商圈可以算得上是成都最大、最成熟也是最穩(wěn)定的商業(yè)、娛樂(lè)商圈。這里的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑氛圍非常濃郁，這與烘培食品的休閑商品性絲絲入扣，十分適于經(jīng)營(yíng)烘培食品。從消費(fèi)者和交通狀況角度來(lái)看，來(lái)該區(qū)域的人群的目的就是為了購(gòu)物和娛樂(lè)，為該店提供了巨大的潛在消費(fèi)者和潛在購(gòu)買力。商圈內(nèi)無(wú)論是人流量還是車流量都十分驚人，雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但由于總數(shù)巨大，所以該店能夠吸引到顧客群已經(jīng)足夠支撐起該店的經(jīng)營(yíng)。

（2）店址具體位置非常理想，充分利用了“寄生”法則。首先，太平洋頂好依附太平洋百貨，在總體上感覺(jué)比較高檔。其次，頂好太平洋店位處春熙路的主要聚客點(diǎn)上，店鋪前端無(wú)防護(hù)欄，因此，過(guò)往的人群都不可避免地要從該店經(jīng)過(guò)。最后，頂好太平洋店位處太平洋百貨一樓，向左是百盛、王府井、麥當(dāng)勞，向右是各個(gè)高中檔服裝、鞋類專賣店，如自由鳥(niǎo)，達(dá)芙妮，以及人氣超市伊藤洋華堂，這些店面都是消費(fèi)者經(jīng)常光顧的地方。頂好太平洋店充分借助了這些大店和名店的光環(huán)效應(yīng)，寄生在它們中間，享受了如潮水般的客源。

（3）強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境里的共生效應(yīng)。從數(shù)據(jù)分析中我們可以看到，該店周圍的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不可謂不多，競(jìng)爭(zhēng)不可謂不激烈。但是，由于這些店組合在一起，形成了一個(gè)食品消費(fèi)圈，對(duì)消費(fèi)者而言，這個(gè)地段，就是“吃”和“玩”的地方。所以，各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手湊在一起，有互補(bǔ)有競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)生了共生效應(yīng)，反而形成了“你好我也好”的競(jìng)爭(zhēng)局面。

（4）定位準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)特色突出。和其他頂好分店不一樣的是，頂好太平洋店增加經(jīng)營(yíng)了刨冰和冰激凌類產(chǎn)品，并且將這類產(chǎn)品作為主打產(chǎn)品。這是只有頂好太平洋店才具有的特色。必須承認(rèn)，這一經(jīng)營(yíng)策略是非常成功的。因?yàn)閺默F(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買情況來(lái)看，刨冰和冰激凌的購(gòu)買者幾乎占了整體購(gòu)買者的一半。另外，店內(nèi)面包等其他品種的糕點(diǎn)比起其他分店來(lái)也特別豐富。非常值得注意的是太平洋頂好的環(huán)境布置。在店堂布置上采用開(kāi)架自選的方式，消費(fèi)者用托盤、夾子自助式選擇糕點(diǎn)。在店堂后部用玻璃隔開(kāi)蛋糕制作現(xiàn)場(chǎng)，可以清晰地看到蛋糕的裱花過(guò)程。在店面的照明上大量運(yùn)用暖色調(diào)射燈，整個(gè)店堂感覺(jué)溫馨、高檔，非常能引起人的食欲。銷售人員著裝統(tǒng)一干凈。無(wú)論是定位還是設(shè)置，唯“高檔”二字可言，和太平洋百貨的氛圍十分一致。因此，該店給消費(fèi)者的總體感覺(jué)也就非常鮮明突出。該店經(jīng)營(yíng)的紅火也就可想而知了。

（二）喜悅西苑店和元祖西苑店

之所以將這兩個(gè)店址放在一起分析，是因?yàn)閮傻晖幰粋€(gè)商圈，相距不過(guò)300—400米，但由于選址的具體位置不同，導(dǎo)致兩店的銷售情況有較明顯的差異。為了便于閱讀和比較，兩店客觀條件的列舉將采用表格的形式來(lái)描述：

1、具體位置：元祖西苑店位于清江東路路路口，溫哥華廣場(chǎng)正對(duì)面；喜悅西苑店位于撫琴西路，一居民小區(qū)對(duì)面。

2、對(duì)比表格（見(jiàn)表1）。

3、評(píng)估與結(jié)論。

從對(duì)比表格可以看出，雖然同處一個(gè)商圈內(nèi)，但元祖店和喜悅店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有較大差異，喜悅西苑店的銷售業(yè)績(jī)明顯優(yōu)于元祖西苑店。從選址和經(jīng)營(yíng)定位兩方面分析，造成兩店“一步差三市”的原因主要有以下三點(diǎn)：

（1）經(jīng)營(yíng)定位差異較大，造成商圈適合度差異較大。元祖是一家中高檔的烘培食品連鎖企業(yè)，其店里的商品精美、精致，當(dāng)然價(jià)格也就稍微貴一點(diǎn)；而喜悅是成都新發(fā)展起來(lái)的一家中低檔烘培食品連鎖企業(yè)，它的產(chǎn)品主要面對(duì)的是普通的市民家庭。從上面我們對(duì)商圈的分析可以看出，該商圈的市民生活氣息比較濃郁，具備市民、休閑氣息，但不具有商業(yè)氛圍和購(gòu)物娛樂(lè)氛圍。這個(gè)商圈顯然并不適合消費(fèi)高檔品。因此，單就商圈選擇而言，元祖比喜悅棋差一著。

（2)具體位置的交通狀況差異造成兩店人流量差異較大。元祖地處清江路路口，緊挨紅綠燈和斑馬線，又是街道防護(hù)欄的結(jié)束處，因此，元祖前端交通十分開(kāi)闊，加上沒(méi)有防護(hù)欄截?cái)嗳肆鳎虼?，從元祖店面前?jīng)過(guò)的人群十分分散。即使有人群從店前經(jīng)過(guò)，也由于地勢(shì)開(kāi)闊且基本上是在3米范圍外，有效客流量不大；而喜悅店正對(duì)居民小區(qū)，店前不到5米處就有人行道防護(hù)欄，防護(hù)欄的作用使得步行和部分自行車過(guò)往人群都必須從該5米內(nèi)走過(guò)，從而形成了較大的有效客流量。

（3）人流的主要行走方向使喜悅西苑店占據(jù)地利之優(yōu)，對(duì)人流進(jìn)行了截流。由于元祖店的交通狀況比較開(kāi)闊，該店所處位置又形成一個(gè)丁字路口，所以從元祖店向喜悅店方向走的人流明顯少于從喜悅店向元祖店走的人流；并且，就兩店相距該區(qū)域內(nèi)主要居民點(diǎn)的距離而言，喜悅店也占據(jù)了優(yōu)勢(shì)。這就是說(shuō)，消費(fèi)人群經(jīng)過(guò)的第一個(gè)烘培食品連鎖店是喜悅連鎖店，那么，大量的客流就被喜悅店截流了。

（4）綜合以上三個(gè)原因，喜悅店可謂享有“地利、人和”之勢(shì)，其銷售業(yè)績(jī)優(yōu)于元祖，也就在情理之中了。

好店址應(yīng)該具備的七個(gè)條件

從上面的三個(gè)店址的分析我們可以看出，店址選擇的確是一項(xiàng)重要而精細(xì)的工作。一個(gè)小小的因素，也許就決定了你經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的好壞。分析頂好和喜悅的店址，我們發(fā)現(xiàn)，其實(shí)，好店址之間有很多共同點(diǎn)，也就是說(shuō)，選擇一個(gè)好店址是有規(guī)律可行的。

根據(jù)分析，筆者總結(jié)出了好店址應(yīng)該具備的七個(gè)條件。分別是：

1、設(shè)店區(qū)域符合加盟店性質(zhì)。每一行業(yè)的加盟店，其顧客對(duì)象是不同的消費(fèi)群體；而不同的設(shè)店區(qū)域，加盟者一定要知道自己的顧客是屬于哪一類型，哪一地點(diǎn)能吸引哪些消費(fèi)者，做到心中有數(shù)，才不會(huì)盲目選擇。

2、交通便利。方便的交通要道，如接近車站、碼頭以及公共汽車的停車站，由于行人來(lái)往較多，客流量大，具有設(shè)店的價(jià)值，交叉路口的街角，由于公路四通八達(dá)，能見(jiàn)度高，也是設(shè)店的好位置。

3、商業(yè)活動(dòng)頻度高。在商業(yè)集中的繁華區(qū)，商業(yè)活動(dòng)頻繁，人流量必然大，把商店設(shè)在這樣的地區(qū)商店?duì)I業(yè)額必然高。這樣的店址就是所謂“寸金寸地”。相反，如果在非鬧市區(qū)，由于人流量得不到保證，營(yíng)業(yè)額就很難提高。

4、人口密度高。居民聚居、人口集中的地方是適宜設(shè)置商店的地方。在人口集中地方，人們對(duì)于商品有著各種各樣的大量需要。如果商店能設(shè)在這樣的地方，致力于滿足人們的需要，那就會(huì)有做不完的生意。而且在這樣的地方，顧客比較固定，可以保證商店的穩(wěn)定收入。

5、近距離客流量多。店鋪區(qū)域的人流量多還不是最令人滿意的。人流量的分布最好是在店鋪正面3－5米內(nèi)，這樣，過(guò)往的人群才能充分注意到店鋪，進(jìn)而激起購(gòu)買欲望，產(chǎn)生購(gòu)買需求。

6、接近人潮聚集的場(chǎng)所。如劇院、電影院、公園等娛樂(lè)場(chǎng)所附近，或者大工廠、機(jī)關(guān)附近，一般人煙較稠密的地方是商店街。

7、同類商店聚集的區(qū)域。大量事實(shí)證明，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)耐用品的商店來(lái)說(shuō)，若能集中在某一個(gè)地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的種類繁多，顧客在這里可以有更多的機(jī)會(huì)進(jìn)行比較和選擇。

一般說(shuō)來(lái)，如果店鋪的地理位置具備上述七個(gè)條件的就是第一流的“黃金店址”了，而一般的店址至少應(yīng)該同時(shí)具備其中的三個(gè)條件?？傊?，店址選擇是零售商店最為重要的經(jīng)營(yíng)決策之一，經(jīng)營(yíng)者的確應(yīng)當(dāng)慎重對(duì)待。