和許多人的預(yù)期相反，作為此次宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)之一，房地產(chǎn)投資在今年上半年增長(zhǎng)28.7％，房?jī)r(jià)依然在漲，甚至漲得更快。

央行在第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，做出了耐人尋味的判斷，“隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的繼續(xù)回落，可能導(dǎo)致供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動(dòng)價(jià)格上漲”。人們可能作出這樣的推測(cè)，決策層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控在可預(yù)見的近期將可能放松，因?yàn)檎{(diào)控導(dǎo)致了供需矛盾的加劇，推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。

如果僅僅以此來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控走勢(shì)，尤其是據(jù)此來(lái)判斷此次宏觀調(diào)控的下一步趨向，可以說(shuō)，這種解讀將此次宏觀調(diào)控啟動(dòng)的背景和調(diào)控的內(nèi)容及任務(wù)看得過(guò)于簡(jiǎn)單。

雖然房地產(chǎn)價(jià)格一直是各方面包括最高決策層關(guān)注的問(wèn)題，但縱觀已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控措施，壓低房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度并不是此次調(diào)控的直接出發(fā)點(diǎn)。

將房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行綜合整治，其直接初衷，一是近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)迅速膨脹，導(dǎo)致土地亂圈、亂占、亂用和閑置浪費(fèi)，借調(diào)控之機(jī)整頓和重構(gòu)土地開發(fā)和使用秩序；二是近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增長(zhǎng)幅度過(guò)猛，大大超出國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)均衡水平，有可能導(dǎo)致銀行信用危機(jī)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和總量失衡的嚴(yán)重后果，借宏觀調(diào)控的具體措施抑制銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局相對(duì)應(yīng)；三是優(yōu)化投資主體結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)。

如果明確了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的背景及出發(fā)點(diǎn)，那么，對(duì)溫家寶總理最近在視察四川時(shí)作出的此次宏觀調(diào)控已經(jīng)取得明顯成效的判斷，就能夠透徹地理解。

之所以要謹(jǐn)慎用房地產(chǎn)價(jià)格說(shuō)問(wèn)題，尤其是要謹(jǐn)慎地使用房地產(chǎn)價(jià)格作為放棄或進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)控的理由，是因?yàn)橛绊懩壳胺康禺a(chǎn)價(jià)格的因素十分復(fù)雜。

首先是供求因素。從長(zhǎng)期供求關(guān)系看，面對(duì)只有40％左右的城市化率，長(zhǎng)期需求缺口是決定我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格剛性的主要因素。但在短期內(nèi)，結(jié)構(gòu)性供求不平衡是導(dǎo)致價(jià)格上漲的主要因素。一方面價(jià)格上漲，另一方面保持高位的空置率，說(shuō)明在短期內(nèi)，有效供給和有效需求不匹配，主要是結(jié)構(gòu)問(wèn)題，而不是總量供給不足導(dǎo)致的。

其次是行業(yè)組織結(jié)構(gòu)問(wèn)題。表面看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，實(shí)質(zhì)上是競(jìng)爭(zhēng)不充分。目前我國(guó)并沒(méi)有形成全國(guó)性的市場(chǎng)，沒(méi)有形成開發(fā)商間的大規(guī)模、全國(guó)性的有效競(jìng)爭(zhēng)，城市間差價(jià)巨大，主要城市的價(jià)格抬高了整體價(jià)格水平。

另外，由于存在設(shè)租和尋租的體制環(huán)境，人為地阻礙了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的提升。由于競(jìng)爭(zhēng)不充分，相對(duì)于一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，迄今為止，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然屬于暴利行業(yè)，所以就有了千軍萬(wàn)馬涌入該行業(yè)的局面。開發(fā)商人為抬高價(jià)格，“關(guān)系”成本及交易成本等因素都在發(fā)揮作用。

由于土地清理和信貸規(guī)模的控制，方方面面增加了對(duì)進(jìn)一步漲價(jià)的預(yù)期，這種看漲不看跌的預(yù)期，進(jìn)一步推動(dòng)了價(jià)格的上揚(yáng)，可以說(shuō)這是此次以全面整頓房地產(chǎn)業(yè)、執(zhí)行調(diào)控措施的正常反應(yīng)。

目前的房地產(chǎn)行業(yè)與一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)不同，價(jià)格的穩(wěn)定是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，解決深層次的系列問(wèn)題后，才能看出效果。

在這些問(wèn)題解決之前，或者在措施落實(shí)過(guò)程中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性的不降反升局面是正?，F(xiàn)象。就像人患某種高熱癥，在治療過(guò)程中的某一階段不僅不降溫，反而進(jìn)一步增溫，只有當(dāng)熱源得到了根本治療，體溫才能恢復(fù)正常。

僅就房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控成效來(lái)說(shuō)，截至2004年6月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額增幅比上月回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款余額比上月減少161億元，首次出現(xiàn)余額下降情況。全國(guó)土地開發(fā)面積增幅下降，房地產(chǎn)投資增幅回落。開、竣工面積增速明顯放緩。

同樣地，如果明確了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的背景及其出發(fā)點(diǎn)，那么，對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步走勢(shì)也能做出較為理性的預(yù)測(cè)?？梢哉f(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控及整個(gè)宏觀調(diào)控至少到今年底之前不會(huì)放松。

目前，土地開發(fā)和使用的清理工作遠(yuǎn)未到位，進(jìn)一步全面清理、整頓、重構(gòu)土地開發(fā)和使用秩序的工作將在下半年更深入地展開，短期內(nèi)，銀行對(duì)信貸規(guī)模的控制不會(huì)放松，由此決定了房地產(chǎn)業(yè)在短期內(nèi)不會(huì)重新大規(guī)模擴(kuò)張。

從前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況及走勢(shì)看，今年全年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率無(wú)疑會(huì)大大超出年初的預(yù)期目標(biāo)，即使繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，使房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)低于往年，今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率也能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

除此之外，近期主要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家針對(duì)通貸膨脹出臺(tái)了一系列措施，將對(duì)中國(guó)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)起到進(jìn)一步的強(qiáng)化作用。