房地產(chǎn)業(yè)原有格局將打破，持樂觀態(tài)度的觀察者甚至認(rèn)為，這將會(huì)直接造就中國房地產(chǎn)行業(yè)真正的航母

水至清養(yǎng)大魚

2001年以來，是中國房地產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)最為頻繁的時(shí)期。出臺(tái)、變更的法規(guī)條文異常之多，如房地產(chǎn)企業(yè)上市禁令被打破、個(gè)人出租住房進(jìn)一步予以減稅、國有職工首次購房免交契稅、空置房屋銷售延長免稅費(fèi)的最后期限、取消住宅建設(shè)的47項(xiàng)不合理收費(fèi)等，不一而足。

其中最為重要的，當(dāng)屬從2002年7月1日起實(shí)施國土資源部11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。這甚至被房地產(chǎn)界人們稱為一場新的“土地革命”。它的核心內(nèi)容是叫?！皡f(xié)議出讓”這種在中國土地出讓中占到了95％份額的方式。土地轉(zhuǎn)讓自此被嚴(yán)格規(guī)范起來：經(jīng)營性土地的使用權(quán)將采用招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，對應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)而擅自采用協(xié)議方式出讓的行為規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。

盡管有人猜測這個(gè)措施貫徹起來并非一日之功，甚至有人猜測這項(xiàng)政策的出臺(tái)有著短期目的，但總的評價(jià)還是頗為正面的，因?yàn)樵诶碚撋?，這將使未來房地產(chǎn)公司們在“拿地”這個(gè)最為重要的一環(huán)，面臨公平的競爭環(huán)境。

對房地產(chǎn)公司來說，一個(gè)實(shí)質(zhì)性的變化在于，資金實(shí)力將在很大程度上成為競爭成敗的關(guān)鍵。長遠(yuǎn)來看，這應(yīng)是一個(gè)積極因素，一方面提高了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，另一方面由于開發(fā)商們競爭的不再是與政府的關(guān)系，而是資金實(shí)力和經(jīng)營水平。作為發(fā)展商來講，顯然大大降低機(jī)會(huì)成本，還可減少政府的尋租行為。

在目前50余家房地產(chǎn)上市公司當(dāng)中，有六家的土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過了300萬平方米，包括萬科、深寶安、銀基發(fā)展、中華企業(yè)、北京城建，外高橋等。對于它們來說，短期之內(nèi)11號文的影響還不會(huì)太大，但是從長期來看，由于招標(biāo)拍賣對開發(fā)商“拿地”的資金實(shí)力要求極高，會(huì)使得一些規(guī)模較小的企業(yè)很難生存，不少公司將會(huì)被擠出市場。

對于資金實(shí)力強(qiáng)且品牌形象較好的房地產(chǎn)企業(yè)來說，進(jìn)軍異地市場也將不再艱難。深萬科王石就不諱言，新的規(guī)定為萬科進(jìn)入更多城市帶來了更好的機(jī)會(huì)，明年萬科開發(fā)的重點(diǎn)將是在蘇州、杭州、寧波、溫州等城市——目前滬深兩市近50家上市公司中僅有五分之一涉足異地投資。

顯而易見，房地產(chǎn)原有格局將打破。持樂觀態(tài)度的觀察者甚至認(rèn)為，這將會(huì)直接造就中國房地產(chǎn)行業(yè)真正的航母。中國目前稱得上是房地產(chǎn)企業(yè)的有不下5萬家，資金實(shí)力弱、開發(fā)規(guī)模小，而且多為項(xiàng)目型公司，打一槍換個(gè)地方。比如久負(fù)盛名的深萬科2001年房地產(chǎn)銷售收入也只有33.5億元，不到全國的1％，而香港的同類企業(yè)的市場份額為30％～50％。這一前景是誘人的，王石就聲稱：“我們即使進(jìn)入了十個(gè)城市開發(fā)，市場占有率也不過2％，而在中國還要5年到8年的時(shí)間才能形成一個(gè)所謂的二八黃金分割（20％的公司擁有80％的市場）”。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司副司長沈建中也表示：“未來的格局就是要通過競爭，把那些弱小的、沒有發(fā)展前途的淘汰掉?！?/p>

值得注意的是，在“航母”的候選者中，老牌地產(chǎn)公司通過內(nèi)在成長將占據(jù)一席之地，而叩門而入的“外行”也是不可忽視的一個(gè)群體。

房地產(chǎn)的進(jìn)入門檻并不高，從某種意義上說，資金、土地或者是“關(guān)系”，三者得其一即可入行。2000年后，由于大多數(shù)行業(yè)的競爭加劇，缺乏有效需求，而房地產(chǎn)行業(yè)利潤較高，市場容量很大，致使大量資金從其他行業(yè)流向房地產(chǎn)。2001年受房地產(chǎn)景氣向好的吸引，有眾多企業(yè)紛紛攜巨資“空降”房地產(chǎn)業(yè)。在2001年《福布斯》公布的50名中國內(nèi)地首富名單中，已有17人從事房地產(chǎn)及建筑行業(yè)，比如新希望集團(tuán)預(yù)計(jì)投資房地產(chǎn)業(yè)金額在25億至30億元。除此之外，這個(gè)名單上還要加上海爾、聯(lián)想、寶鋼這些人們耳熟能詳?shù)钠髽I(yè)。

大量“行外資金”的涌入，使得房地產(chǎn)業(yè)備顯擁擠。房地產(chǎn)類上市公司從2000年的31家增加到52家，同時(shí)2001年房地產(chǎn)上市公司也出現(xiàn)了業(yè)績分化現(xiàn)象較為嚴(yán)重、現(xiàn)金流普遍短缺、業(yè)績穩(wěn)定性較差的局面。與此同時(shí)，對于房改帶來的爆發(fā)性購買力是否能夠持續(xù)，也需謹(jǐn)慎待之。特別是由于房地產(chǎn)開發(fā)具有時(shí)間長、資金投入大等特點(diǎn)，新增資金不能立即形成現(xiàn)實(shí)的供給，行業(yè)的周期性風(fēng)險(xiǎn)也有所放大。

即便如此，國內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)歷史性地轉(zhuǎn)入以個(gè)人為主的局面，這個(gè)轉(zhuǎn)變所帶來的巨大需求空間也是真實(shí)穩(wěn)定的。只要房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整到一個(gè)合理水平，可以預(yù)見新的“購房潮”仍將巨大，只要環(huán)境規(guī)范，新的房產(chǎn)航母也終將破殼而出。

業(yè)績參差 “尋寶”有據(jù)

目前房地產(chǎn)板塊的上市公司多集中在北京、上海和深圳三地。深圳早期上市的房地產(chǎn)公司，除深萬科業(yè)績尚可，其余均陷入虧損，呈茍延之態(tài)；上海的房地產(chǎn)公司多數(shù)得到政府的支持，而北京的房地產(chǎn)公司大部分是通過借殼上市。從2001年的年報(bào)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司規(guī)模和業(yè)績差異都比較大。從股價(jià)總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)的市盈率長期在市場平均的市盈率之上，2002年6月底行業(yè)市盈率68倍，凈倍率7.3倍，均高于市場平均的55倍、3.5倍。

國泰君安證券研究所對1041家上市公司2002年中期和全年業(yè)績預(yù)測的情況分析，51家房地產(chǎn)上市公司2001年中期平均每家凈利潤為2980.4萬元，而預(yù)計(jì)2002年中期將達(dá)到3596.5萬元，增幅為20.67％；2001年全年平均每家凈利潤為6804萬元，預(yù)計(jì)2002年全年將達(dá)到8074.9萬元，增長率為18.68％，在全部行業(yè)排名中僅次于金融服務(wù)、石油加工及煉焦的業(yè)績增長而位居第三。另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，非房地產(chǎn)公司經(jīng)過重組進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的重組行為，往往股價(jià)升幅很大，像陽光股份（0608）前身是經(jīng)營水泥業(yè)務(wù)的廣西虎威，重組方是北京陽光房地產(chǎn)公司。重組后公司2000年稅后利潤達(dá)到8377萬元，公司股價(jià)漲幅在5倍以上。

然而，目前很多開發(fā)商卻樂不起來。

從2001年底開始到今年年初，房屋銷售的旺勢轉(zhuǎn)而疲弱，房價(jià)也有所回落，但開發(fā)投資只增不減：今年前三個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了30％的增長速度，土地購置與開發(fā)面積的增長速度也明顯高于去年同期。與此同時(shí)，商品房銷售價(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長，商品房銷售面積增速回落：今年一季度平均銷售價(jià)格每平方米2388元，低于去年同期水平；空置一年以上的商品房面積達(dá)3755萬平方米。商品房銷售額增長率為16.7％，商品房空置面積同比增長4.7％。

今年3月份國房景氣指數(shù)指標(biāo)也表明，土地開發(fā)面積和投資分類指數(shù)增幅最大，而銷售價(jià)格下降及商品房空置面積的增長，這使得開發(fā)商們喜中帶憂。盡管一季度有央行降息和國家主管部門要求降低開發(fā)成本費(fèi)用等多項(xiàng)政策扶持，但種種跡象都在暗示，房地產(chǎn)業(yè)在2002年似乎面臨調(diào)整。

另一個(gè)不利因素來自房地產(chǎn)貸款政策的變化。2001年6月27日，中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，要求商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，為開發(fā)商的貸款條件立下了較為苛刻的“規(guī)矩”：貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項(xiàng)目；企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；開發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”（《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》）；商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款、貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過80％，嚴(yán)禁對借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款；借款人申請個(gè)人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2/3等。該通知對眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的資金面產(chǎn)生很大壓力。

不過，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)板塊的結(jié)構(gòu)參差，所以順境逆境都可以“尋寶”（找出好的上市公司）。專家建議，選擇房地產(chǎn)板塊的上市公司需注意以下幾個(gè)方面：首先是過硬的企業(yè)素質(zhì)及良好的市場形象。因?yàn)槌浞指偁帟r(shí)代的高風(fēng)險(xiǎn)決定了公司不能出現(xiàn)決策性失誤，不然咸魚翻身難之又難；其次是歷史遺留問題少。經(jīng)過一場史無前例的房地產(chǎn)泡沫之后，總體上房地產(chǎn)上市公司的歷史遺留問題嚴(yán)重，主要體現(xiàn)在積壓房上。大量的積壓房會(huì)拖慢企業(yè)發(fā)展的步伐乃至危及企業(yè)的生存，歷史遺留問題少是房地產(chǎn)企業(yè)取得良好業(yè)績的基礎(chǔ)之一。如新上市公司中的棲霞建設(shè)、金地集團(tuán)等；第三，要坐擁一定量優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備。在房地產(chǎn)業(yè)中長期向好的背景下，這是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。這類公司如中華企業(yè)、華僑城和招商局等。最后，是大股東實(shí)力要雄厚。通常上市公司僅是一個(gè)融資窗口，有實(shí)力的大股東為了更好地利用這個(gè)融資窗口，會(huì)不斷地將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入到上市公司中去，因此這類上市公司有較好的業(yè)績保證。比如世茂股份、中遠(yuǎn)發(fā)展和天鴻寶業(yè)等。