龍 斌

供應(yīng)不足,成為不少城市,特別是一線城市樓市的突出問題。

今年樓市異?；鸨?成交量激增,不少城市前十個(gè)月的交易量幾乎是去年全年的兩倍甚至更多。而樓價(jià)在各種需求集中釋放的催動(dòng)下,穩(wěn)步上行,很多城市的房價(jià)已經(jīng)超過2007年的最高水平,并仍然有繼續(xù)上行的趨勢。與此同時(shí),城市土地拍賣呈現(xiàn)火熱景象,開發(fā)商拿地異常積極,競拍激烈,地王不斷涌現(xiàn)(近兩個(gè)月十多個(gè)城市有多個(gè)地王出現(xiàn))。很顯然,樓價(jià)快速上行,以及地王對于樓價(jià)的促漲作用引發(fā)廣泛關(guān)注。供應(yīng)不足,成為不少城市,特別是一線城市樓市的突出問題。

加大土地供應(yīng),能否解決目前樓價(jià)過快增長的問題呢?

我覺得,增加土地供應(yīng),可以從兩個(gè)方面看它的市場作用。第一是它不能完全解決樓價(jià)問題,因?yàn)榻衲陿莾r(jià)過快上升以及需求爆發(fā)的原因比較復(fù)雜,如有去年正常的購房需求被低迷市場壓抑而延后爆發(fā)的因素;也有房貸和交易稅費(fèi)政策優(yōu)惠刺激需求的原因;還有社會擔(dān)心通貨膨脹導(dǎo)致貨幣貶值,刺激部分帶有投資性目的的需求入市的影響;今年流動(dòng)性足也使不少錢流到樓市,以及2008年樓市低迷房地產(chǎn)投資開工均受到不同程度影響,供應(yīng)減少;從城市價(jià)值看,中國城市建設(shè)迎來又一輪投資建設(shè)和擴(kuò)張期,城市價(jià)值以及地塊價(jià)值本身是提高的。另外,不少產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)衰退影響大,舉步維艱,致使部分產(chǎn)業(yè)資本為避險(xiǎn)進(jìn)入樓市。實(shí)際上,大城市正常的購房需求原本就旺盛,在今年特殊的經(jīng)濟(jì)、政策、市場、物價(jià)走勢和消費(fèi)階段等因素共同作用下,更凸現(xiàn)出市場供應(yīng)不足的問題,導(dǎo)致樓價(jià)快速上行。

第二:如果土地供應(yīng)不足,將更加加劇樓市后續(xù)供應(yīng)的緊缺。更為關(guān)鍵的是,從預(yù)期的角度看,土地供應(yīng)問題可能引發(fā)市場對于房子未來供應(yīng)的廣泛擔(dān)心,從而形成未來缺貨的預(yù)期,將產(chǎn)生巨大的負(fù)面作用。人們購房行為受預(yù)期影響明顯,在一種供不應(yīng)求的預(yù)期下,更多自住者會提前入市,而投資者也會判斷供不應(yīng)求必導(dǎo)致漲價(jià),從而很快選擇入市。也就是說,在未來供不應(yīng)求的預(yù)期作用下,市場比較容易推升炒作風(fēng)氣,加劇供求緊張關(guān)系。

我們知道,房屋市場的供求兩方具有不同的特點(diǎn),一般說需求的彈性大,而供給的彈性小。即需求可能會快速膨脹或消退,而供應(yīng)受從土地上市到房屋建設(shè)、最終批準(zhǔn)預(yù)售的周期長的影響,彈性相對小。所以,如果形成供應(yīng)不足或者供應(yīng)過剩的預(yù)期,其對需求的作用會很不同。

很明顯,我們會看到,加大土地供應(yīng)后,不會即刻增加房屋的供應(yīng)量。但是,有個(gè)關(guān)鍵作用是,土地供應(yīng)增加將意味著未來房屋供應(yīng)會增加,會有效地調(diào)節(jié)市場對后市供應(yīng)的預(yù)期,而這一點(diǎn)對于穩(wěn)定市場是非常重要的。預(yù)期穩(wěn),市場也會趨于穩(wěn)定。

而且,如果加大土地供應(yīng),開發(fā)企業(yè)一來會充分考慮供應(yīng)量而調(diào)整自己拿地的策略與成本。另外,也會校正開發(fā)企業(yè)目前在售項(xiàng)目的定價(jià)、銷售策略與速度。所以,土地供應(yīng)對供求兩方的市場行為都有十分顯著的調(diào)節(jié)作用。

也就是說,加大土地供應(yīng)盡管不會即刻改變市場實(shí)際供求比,但會通過調(diào)節(jié)市場參與各方的預(yù)期,從而影響其買賣房屋與土地、定價(jià)等行為,達(dá)到穩(wěn)定市場的作用。

最近不少城市大規(guī)模地出讓土地,而且打包或者成片出讓。如廣州將亞運(yùn)城整體土地包括建成的地上建筑物打包一起出讓,建筑面積超過400萬平方米,相信會大大穩(wěn)定區(qū)域市場的地價(jià),穩(wěn)定市場預(yù)期。也有一些城市大大提高了明年的供地計(jì)劃,如北京。我認(rèn)為,上述這些措施針對性十分強(qiáng),估計(jì)可以比較有效地緩解地王頻出現(xiàn)象。同時(shí)從長期角度看,對于穩(wěn)定樓價(jià)也有積極的作用。(作者為合富輝煌(中國)房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理合富置業(yè)首席市場分析師)