王伯慶

貸款可以兌現(xiàn)買房的夢想

剛來美國讀書時(shí)，我這個(gè)靠校方資助的窮學(xué)生只能租房過日子，每月交完房租后，那可憐的千把美元就去掉了1／3。剩下的錢只能維持一家三口吃穿，養(yǎng)個(gè)破車。

畢業(yè)后找到工作，買房子便是拖家?guī)Э诘漠?dāng)務(wù)之急。在這個(gè)地廣人稀的富有國家，擁有一棟花園洋樓，是大多數(shù)成年人有份穩(wěn)定工作就可以兌現(xiàn)的夢想。我有個(gè)老同學(xué)在法國工作，他的年薪上了10萬美元，太太在法航工作，他說他只能買得起公寓房。在住房這個(gè)問題上，西歐是地少人多，居住日本更是大不容易，可美國人卻是得天獨(dú)厚。

買房子也是為了住著舒服，當(dāng)然，若是僅為舒服，租一棟小樓花的錢不會多于買房的每月房款加苛捐雜稅。此外，買房還有一大堆經(jīng)濟(jì)好處。

首先，按美國的現(xiàn)行稅制，你為買房貸款所付的利息可以免稅。所以，為了增大免稅額，大家總是建議要盡你的貸款額度去買好房子。貸款額度一般可以達(dá)到家庭年稅前收入的三倍多。

不過，貸款要到頭了也緊張，因?yàn)?，你還得花錢布置房間。我在加州圣地亞哥市認(rèn)識一位老兄，拼全力貸款和付頭款，買下一棟豪華住房后已是“彈盡糧絕”了，有一段時(shí)間窗戶都只好用報(bào)紙糊住。

買房的另一個(gè)好處是房屋增值，物價(jià)的上漲會帶動房價(jià)上漲。此外，經(jīng)濟(jì)和人口的增長也會拉起房價(jià)。一個(gè)地區(qū)什么都可以引進(jìn)，就是土地不能引進(jìn)，經(jīng)濟(jì)增長快的地區(qū)，就業(yè)人口和工資也增長快，房價(jià)也升得快。像加州硅谷、西雅圖的房價(jià)，最近幾年增長率達(dá)到10％以上。

假設(shè)你的房子年平均增值5％，你貸款的利率就由7％變?yōu)?％，低于你在銀行的長期存款利率，這時(shí)，你就在用銀行的錢謀一己私利了。

減稅加增值，多進(jìn)少出，肥了房東，瘦了佃戶。有一個(gè)惜財(cái)?shù)泥徣苏f買房還有一個(gè)好處，自己的房子，想在墻上釘幾顆釘子就釘幾顆。

說了一大堆買房的好處，我應(yīng)該是買房的積極分子了!但是，我工作好幾年了，卻樂于寄人籬下，無心自立門戶。因?yàn)?，有一句話我還沒講出來，買房子有一個(gè)最大的壞處，那就是你被拴住了，換個(gè)地方住就不容易了。一般來講，買了房子三年內(nèi)賣房，除掉一買一賣的開銷，是要賠錢的。所以，買房前你得想好，幾年內(nèi)不打算換地方。

看樓選房不容易

我不喜歡受地點(diǎn)束縛，所以無心買房，但是，日子長了，太太不愿意伴我浪跡江湖、四海為家，于是動員我買房子。我也心痛每年大把的銀子交給國稅局，就動了買房之心。太太負(fù)責(zé)選房子，我管貸款和辦手續(xù)。

第一件事就是請房產(chǎn)交易代理人，雖然買方不付給代理人回扣，但羊毛出在羊身上，賣方會在賣價(jià)上找回來。所以，有些買主愿意直接跟賣房人打交道，這樣，買賣雙方可以分享本應(yīng)付給中間商的約6％的回扣。我因怕麻煩，又是第一次買房，只好讓代理人領(lǐng)著走一次，免得吃暗虧。

首先根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力確定價(jià)位，包括手頭付頭款的現(xiàn)金量、貸款能力等。房產(chǎn)畢竟也算是投資，取決于你對投資收益的合理期待和承受風(fēng)險(xiǎn)的偏好。比如，你若是看好股市，也愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，你就想在股市上多甩一把，不想在房產(chǎn)上壓錢太多。

其次，根據(jù)社區(qū)好壞、安全、風(fēng)景、生活方便與否鎖定地段，之后才是選房子。

我住的地方的房地產(chǎn)市場當(dāng)時(shí)是買方市場，新房造得太多，買主卻不多，一棟房子上市到賣掉是半年時(shí)間，由著我們慢慢選。太太是建筑系畢業(yè)的，雖然美國的房子一般都比較好，她還是挑了半年，看了幾十棟，仍沒有滿意的。

代理人卻很有耐心，有一天打電話給我太太，說又出了一棟房子要賣，太太自己都灰心了，不想看，在我的鼓勵下，她還是去了。結(jié)果，一見鐘情。我也去看了，確實(shí)不錯，越看越愛，房間設(shè)計(jì)合理，自己想要的都有了。

客廳是高頂，房間采光好，門廳內(nèi)樓梯上去，樓上有一條走廊，一排木橫欄，恰好是我向往的“憑欄處，瀟瀟雨歇”。樓下有個(gè)辦公室，可以叫“聽雨軒”，在雨都西雅圖地區(qū)，不聽雨不行。

一個(gè)木欄圍起的藍(lán)球場般大的后花園，經(jīng)過原房東七八年的經(jīng)營，已經(jīng)花草茂盛，綠樹成蔭。我想買七八年新的老房，圖的就是前人種樹、后人乘涼。園子里有一個(gè)兒童園地，女兒肯定喜歡；還有一小塊菜圃，可供太太閑暇之時(shí)有所“作為”。

當(dāng)然，最令太太滿意的是廚房，美國人有句話：廚房是家庭的心臟。我太太自然也不例外，對廚房格外看重。這幢房子不包括車庫，住房面積有200多平方米，三口之家是綽綽有余。

下一步就是講房價(jià)。我到當(dāng)?shù)卣フ{(diào)看了在同一地區(qū)，三年內(nèi)與該棟房屋相近的房子的成交價(jià)，以及三年內(nèi)房市的變化，定下了自己愿付的底價(jià)。我喜歡干脆，在底價(jià)上約壓低了一點(diǎn)，報(bào)出了買方愿出的房屋價(jià)格。第二個(gè)講價(jià)回合下來，我的報(bào)價(jià)就升到自己的底價(jià)。雖然賣方連續(xù)幾次降價(jià)，而且與我的底價(jià)差別不大，大家都勸我加點(diǎn)錢成交算了，連太太都幫賣家說話，我就是不讓步。我的底價(jià)是有依據(jù)的，況且，當(dāng)時(shí)的市場對我也有利。我對喜歡的東西不愿殺價(jià)太狠，免得失去機(jī)會，但也不愿付高價(jià)。經(jīng)濟(jì)學(xué)講，滿意是在一定的愿付價(jià)格上，代價(jià)太高就不滿意了。三天下來，最終還是按我的底價(jià)成交了。

擁有自己的新居

接下來是檢查房子，選擇貸款銀行，辦過戶手續(xù)。檢查房子很簡單，花200來塊錢請個(gè)專業(yè)人員一二個(gè)小時(shí)就檢查完了。舊房子多少都會有些毛病，購房合同里要注明一定數(shù)額以下的修理費(fèi)由賣方付，超過了議定費(fèi)用由買賣雙方協(xié)商，協(xié)商不成就合同解約。

找哪家銀行貸款主要是看誰家當(dāng)時(shí)的利率低。貸款前自己要拿定主意，要多長的還款期，利率是固定還是浮動?還款期越長，則固定利率越高，因?yàn)榉刨J方的風(fēng)險(xiǎn)成本越高。如果你缺錢花，或玩股票的收益率超過房屋貸款利率，你不妨把房款分30年慢慢還，把省下的錢用于吃穿或股票投資。

當(dāng)然，你也可以把貸款額的1％～2％付給銀行，這樣銀行可以給你降低一點(diǎn)利率，為什么銀行會這樣慈善呢?因?yàn)槟阋呀?jīng)提前支付了銀行的風(fēng)險(xiǎn)成本了。行話叫買點(diǎn)(buypoints)。

如果你選擇了30年的還款期，但預(yù)期六七年內(nèi)會搬家或賣房，就不要買點(diǎn)，選一個(gè)六七年的固定利率，剩下的年頭是浮動利率，由于你只讓銀行承擔(dān)六七年的固定利率的風(fēng)險(xiǎn)，銀行會給你頭六七年低一點(diǎn)的固定利率。

我選的是30年還款期，不買點(diǎn)。我想的是現(xiàn)在少付房錢，趁年輕時(shí)多點(diǎn)錢吃喝玩樂，人老了再有錢也沒心思玩了。

付多少頭款要看你了，頭款可從3％～20％，要是低于房價(jià)的20％，你還得付貸款保險(xiǎn)費(fèi)，所以很多在美華人愿付20％的頭款。大多數(shù)美國人第一次買房時(shí)，頭款一般低于20％。這個(gè)貪圖享樂的社會，許多人是要留下現(xiàn)錢來布置房間，而在美華人大多則是吃苦在先，享受在后。

貸款搞定后，辦手續(xù)是按步就班，在這個(gè)講信譽(yù)、重合同的商業(yè)社會里，為此，我是沒有太多操心的。太太開始預(yù)訂家具，請商家送到新家來。美國的專業(yè)分工很好，用不著什么都自己去插一手。

據(jù)說美國曾有一個(gè)傳統(tǒng)，搬進(jìn)新家那天，做丈夫的把鑰匙交給太太，然后抱起太太跨進(jìn)他們的房屋。這大概是命名太太為家庭主婦的儀式，也給了太太一種“嫁漢嫁漢，穿衣吃飯”的受寵感。不過，這個(gè)住房儀式已被現(xiàn)代社會所遺忘了。現(xiàn)代流行的是搬進(jìn)新家后，可以辦一個(gè)喬遷之喜的酒會，請來同事朋友，分享美夢成真的歡樂。