文/汪樂，青島國(guó)信置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理研究

文/汪樂，青島國(guó)信置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要包括損益預(yù)算和資金預(yù)算兩部分。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算存在的問題和如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理進(jìn)行了探討。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)預(yù)算；管理

財(cái)務(wù)預(yù)算是一系列專門反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，以及現(xiàn)金收支等價(jià)值指標(biāo)的各種預(yù)算的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投入資金多、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，且國(guó)家持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也較大。“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理尤為重要。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的主要問題

1.1 存在“編制財(cái)務(wù)預(yù)算純屬財(cái)務(wù)行為”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

財(cái)務(wù)預(yù)算反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，以及現(xiàn)金收支情況，但不能據(jù)此就認(rèn)為財(cái)務(wù)預(yù)算只是一種財(cái)務(wù)行為，由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)制定和控制預(yù)算就可以。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、成本控制、物資采購(gòu)等各個(gè)環(huán)節(jié)息息相關(guān)，是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。

1.2 財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率及分解的科學(xué)性有待提高

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算（包括收入預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、資金預(yù)算等）預(yù)算執(zhí)行差異率均較大，但財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行差異率較大的主要原因是各個(gè)業(yè)務(wù)部門預(yù)算執(zhí)行的較差。

部分房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)單按月平均收入、回款等財(cái)務(wù)預(yù)算，沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、營(yíng)銷和工程等工作節(jié)點(diǎn)、投融資計(jì)劃等進(jìn)行分解，財(cái)務(wù)預(yù)算分解的科學(xué)性有待提高。

1.3 與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠，重年度預(yù)算，輕項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，從取得土地使用權(quán)證到銷售清盤，少則 2年～3年，不確定性因素多，如設(shè)計(jì)變更、政策變化、進(jìn)度延緩等,因此編制財(cái)務(wù)預(yù)算不僅是對(duì)年度財(cái)務(wù)狀況做出的反映，而且是對(duì)項(xiàng)目綜合情況做出的反映。許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，在年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項(xiàng)目的年度預(yù)算，并且通常是單項(xiàng)預(yù)算，考慮項(xiàng)目的開發(fā)期不夠，與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的措施

2.1 財(cái)務(wù)預(yù)算，現(xiàn)金為王

房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)、高負(fù)債，同時(shí)高風(fēng)險(xiǎn)，必須時(shí)時(shí)保證現(xiàn)金流的健康順暢。盡管重點(diǎn)城市商品住宅成交量不斷回升，但受限購(gòu)、限貸、限價(jià)等多重政策影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)以往常用的開發(fā)貸款、國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)募資等方式受到層層限制，房地產(chǎn)開發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊。因此財(cái)務(wù)預(yù)算要堅(jiān)持現(xiàn)金為王，確保收入項(xiàng)目資金的及時(shí)回籠及各項(xiàng)費(fèi)用的合理支出，資金優(yōu)先保證償還銀行貸款本金和利息，優(yōu)先保證項(xiàng)目建設(shè)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率。

2.2 各個(gè)業(yè)務(wù)部門密切配合，從業(yè)務(wù)部門發(fā)起編制資金預(yù)算和損益預(yù)算

房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算涉及項(xiàng)目開發(fā)前期研發(fā)、營(yíng)銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個(gè)部門，涉及項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，因此,房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算編制要加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部門密切配合，分工編制預(yù)算，具體是：

資金預(yù)算方面，營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)編制銷售回款預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算，工程管理部、前期部等部門負(fù)責(zé)編制土地支出和工程建設(shè)資金支出，財(cái)務(wù)部門編制稅費(fèi)支出預(yù)算、償還銀行貸款本金及利息支出預(yù)算，人力資源部負(fù)責(zé)編制人工成本、培訓(xùn)費(fèi)等預(yù)算。

損益預(yù)算方面，工程建設(shè)部要保證計(jì)劃確認(rèn)收入的地塊按期取得預(yù)售許可證，按期建設(shè)完畢、取得竣工備案單，提高建筑質(zhì)量并提交內(nèi)部驗(yàn)收；客服部要保證計(jì)劃確認(rèn)收入的地塊按期完成內(nèi)部驗(yàn)收（物業(yè)公司、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理公司組織四方驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，所有問題整改完畢后物業(yè)公司收鑰匙）并按時(shí)、順利交房，取得客戶簽收憑據(jù)或其他交房證據(jù)；成本管理部要保證按期完成結(jié)算，為確認(rèn)收入時(shí)成本的可靠計(jì)量提供依據(jù)。

2.3 提高財(cái)務(wù)預(yù)算分解的準(zhǔn)確率

一是總體構(gòu)成的分解。收入總體構(gòu)成的分解，需與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類型、銷售面積、擬銷售均價(jià)掛鉤，然后分解、預(yù)測(cè)出各地塊物業(yè)類型的銷售總價(jià)。開發(fā)成本總體構(gòu)成的分解，需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項(xiàng)目根據(jù)工程逐步分解，然后一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中，最終預(yù)測(cè)總成本。

二是構(gòu)成項(xiàng)目按年度、月份的分解。將總體構(gòu)成的各項(xiàng)科目按照工程進(jìn)度和預(yù)計(jì)付款方式以及工程總額控制點(diǎn)的要求等，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)周期進(jìn)行各個(gè)年度、月份的分解，將預(yù)算責(zé)任落實(shí)到各個(gè)單位直至各個(gè)項(xiàng)目。

2.4 加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行分析與考核

預(yù)算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，在預(yù)算執(zhí)行過程中落實(shí)經(jīng)營(yíng)策略，強(qiáng)化企業(yè)管理。因此，必須圍繞實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算，提高預(yù)算的控制力和約束力。企業(yè)各部門在房地產(chǎn)建設(shè)及銷售的各項(xiàng)活動(dòng)中，要嚴(yán)格執(zhí)行，切實(shí)圍繞預(yù)算開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。要按照“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動(dòng)預(yù)算，并建立每周資金調(diào)度會(huì)、每月預(yù)算執(zhí)行情況分析會(huì)等例會(huì)制度，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算政策，及時(shí)反映和監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，適時(shí)實(shí)施必要的制約手段，把企業(yè)管理的方法策略全部融會(huì)貫通于執(zhí)行預(yù)算的過程中，最終形成全員和全方位的預(yù)算管理局面。

2.5 密切關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)企業(yè)要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況的深入分析和動(dòng)態(tài)把握，充分考慮生產(chǎn)指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)情況變化等因素的影響，實(shí)事求是測(cè)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支的變化情況，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)年度財(cái)務(wù)預(yù)算情況，確保全年財(cái)務(wù)預(yù)算完成情況的可控和在控。

3 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

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