［摘要］人口因素是影響住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方面，通過研究人口因素的動(dòng)態(tài)變化可以預(yù)測住宅房地產(chǎn)市場的規(guī)模和需求變動(dòng)，有利于明確不同消費(fèi)者的需求偏好，對住宅房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分，從而使企業(yè)在進(jìn)行市場定位時(shí)做出正確決策，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］人口因素 住宅房地產(chǎn)市場 人口結(jié)構(gòu) 家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計(jì)民生的重要行業(yè)，是拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。影響房地產(chǎn)市場的因素是多樣的，經(jīng)濟(jì)增長速度、國家宏觀調(diào)控政策、人口特征、城市化進(jìn)程、開發(fā)成本等因素的變化都會(huì)使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動(dòng)。其中人口因素是影響住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方面，關(guān)注人口特征對引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展具有重要意義。人口是一個(gè)具有多邊關(guān)系的復(fù)雜總體，它通過以下幾個(gè)方面對住宅房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，我們以威海市為例來進(jìn)行說明。

一、人口總量與人口增長

人口總量與住宅的需求成正比。地區(qū)人口總量決定了住宅房地產(chǎn)市場需求的最大容量。人口的增長對于住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一把雙刃劍。

一方面，人口增長速度快，會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)的恩格爾系數(shù)上升，削弱居民住房消費(fèi)的支付能力，減少或延緩對住房消費(fèi)的需求。同時(shí)，人口增長也加劇了資源的稀缺性，使各種資源（包括工作、受教育機(jī)會(huì)）的人均占有量下降，影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長速度，使人均收入水平下降，從而對房地產(chǎn)需求和投資產(chǎn)生影響。人口相對減少，則作用相反。據(jù)2006年威海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2006年末全市戶籍總?cè)丝?49.83萬人，比上年末僅增加7395人，人口出生率為5.94‰，人口死亡率7.79‰，人口自然增長率-1.85‰，實(shí)現(xiàn)負(fù)增長。同時(shí)，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1368.53億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長15.9%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2006年達(dá)到13975元，比上年增加1520元，增長12.2%，居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲0.97%。即在居民收入水平的逐步提高的同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的計(jì)劃生育政策，很好地控制了人口的增長，使居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)處于下降狀態(tài)。這意味著，居民的住房支付能力在逐步上升，住房需求也越來越強(qiáng)烈。數(shù)據(jù)顯示2006年威海商品房銷售額51.99億元，增長40.2%，其中住宅銷售額占到97.2%。

另一方面，人口的增長伴隨著城市化的進(jìn)程。城市人口的增長引發(fā)住房需求上漲，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房價(jià)上升。國際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化程度在30%－60%之間，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入高速發(fā)展期。2006年末威海全市非農(nóng)業(yè)人口為117.56萬人，占總?cè)丝诘?7.1%，正處于城市化的快速發(fā)展期。大量的人口進(jìn)入城市使城市的土地壓力增大，土地價(jià)格上漲。由于國家宏觀調(diào)控等多方面原因，2006年威海土地價(jià)格漲幅高達(dá)22.0%，居全省17城市首位。同時(shí)城市人口的增加也促使需求多元化，各種基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的完善，舊城區(qū)改造，城市疆域擴(kuò)大、新城鎮(zhèn)的出現(xiàn)等，激起房地產(chǎn)投資熱情和新的需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年～2005年，威海市區(qū)共遷入人口12.03萬，這對于60.65萬人的市區(qū)人口來講應(yīng)該是一個(gè)很高的比例。這些遷入人口絕大多數(shù)是靠購買住房來解決住的問題。從長遠(yuǎn)看，伴隨著城市化進(jìn)程，威海市住宅房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。

二、人口結(jié)構(gòu)

1.人口年齡結(jié)構(gòu)

區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致需求主體變化。不同年齡結(jié)構(gòu)的購房者的對房屋的支付能力、對房屋面積、房型的需求及購房動(dòng)機(jī)有很大的差異。這些都要求在開發(fā)住宅前對目標(biāo)購買者做出明確的定位。

(1)婚齡人口。處于婚姻年齡段的輕年人口其主要購房需求為婚姻購房。據(jù)第五次人口普查資料顯示，2000年，威海全市18歲～25歲年齡段人口總數(shù)為28.58萬人，占全市人口比例的11%。他們中的絕大多數(shù)在2002年～2010年中完婚。從影響產(chǎn)生的時(shí)間上看，由于大部分準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人購房時(shí)間比結(jié)婚時(shí)間平均要提前一年至兩年，因此，即將到來的結(jié)婚人口數(shù)量變動(dòng)對住宅房地產(chǎn)市場需求的影響將提前一年至兩年產(chǎn)生。因此威海市于2001年、2002年開始進(jìn)入結(jié)婚購房需求的膨脹期。需求的膨脹會(huì)直接導(dǎo)致房價(jià)上漲等問題的出現(xiàn)。從2001年起威海市住宅房地產(chǎn)價(jià)格從不足1500元起迅速攀升，達(dá)到2006年末的4000元左右。這種需求膨脹將持續(xù)到2009左右，在未來的幾年內(nèi)，這部分人群仍是房產(chǎn)市場住宅需求的有生力量。

(2)中年人口。相對于婚齡人口，大部分中年人口有較穩(wěn)定的生活來源，手中掌握一定的資金。因此中年人口中有購房需要的人群更注重住房質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)舒適性、房型、裝潢等，需求類型屬于改善購房。此外，近幾年來，銀行存款利率較低、股市低迷、債券市場不穩(wěn)定，民間的大量閑散資金無處可投，不少高收入者把目光鎖定在房地產(chǎn)行業(yè)，把購房作為投資方向。據(jù)城市居民調(diào)查資料顯示，目前威海市有11%的城市家庭擁有兩套及兩套以上的住房，多余的住房中60%用于對外出租。

(3)老齡人口。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，威海市在21世紀(jì)進(jìn)入一個(gè)典型的老年型人口社會(huì)。根據(jù)聯(lián)合國劃分人口年齡結(jié)構(gòu)類型的指標(biāo)：

截止2005年11月1日，威海市1%人口抽樣調(diào)查共登記0歲～14歲人口為32.43 萬人，占總?cè)丝?1.69%；65歲及以上的人口為35.34萬人，占12.75%；全市老少比為108.97。與第五次全國人口普查相比，老年人口的比重上升了3.02個(gè)百分點(diǎn)。今后，威海市人口老齡化將繼續(xù)保持快速增長的趨勢，預(yù)計(jì)到2010年，老年人口總量將達(dá)到37萬人以上。人口老齡化到來，會(huì)使威海市國民經(jīng)濟(jì)快速積累和發(fā)展時(shí)期縮短，使經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展需要承擔(dān)較大的壓力。在社會(huì)總投入不變的情況下，隨著政府用于老年事業(yè)投入的增加，經(jīng)濟(jì)建設(shè)投入就會(huì)相對減少，必然會(huì)對正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度產(chǎn)生一定影響。一方面，由老齡化，與兒女同住、多居室房型的需求增加，擁有配套設(shè)施的“銀色地產(chǎn)”需求增加。另一方面，由于代代相傳的生活觀念，在未來一段時(shí)間，由于老人將房屋傳給已有自已住房的子女將產(chǎn)使房屋相對過剩，導(dǎo)致住宅房地產(chǎn)價(jià)格下降等影響。因此在能夠預(yù)期的時(shí)間內(nèi)應(yīng)充分對需求進(jìn)行預(yù)測，對市場進(jìn)行調(diào)整。

2.人口戶籍結(jié)構(gòu)

隨著城市化的進(jìn)程，流動(dòng)人口對城鎮(zhèn)住宅的影響越來越大。一般說來，流動(dòng)人口與住宅需求成正相關(guān)，但流動(dòng)人口增長過快也會(huì)加大人口與用地、公共設(shè)施之間的矛盾，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來負(fù)面影響。

2002年威海市政府明確提出：環(huán)境是威海最大的比較優(yōu)勢，“住在威?！笔峭Ｗ钣杏绊懥Φ某鞘衅放啤?003年，威海市榮獲“聯(lián)合國人居獎(jiǎng)”，房地產(chǎn)業(yè)“人氣”迅速攀升。2004年，首屆“中國威海國際人居節(jié)”成功舉辦。從第一個(gè)國家衛(wèi)生城市，到第一批國家環(huán)保模范城市；從改善人居環(huán)境最佳范例城市，到聯(lián)合國人居獎(jiǎng)……威海的城市形象隨著各項(xiàng)榮譽(yù)的獲得而日漸提升，威?！叭司映鞘小钡钠放菩?yīng)正在逐步得以釋放，引起了海內(nèi)外的廣泛關(guān)注。在激活樓市的同時(shí)，使威海市房地產(chǎn)品牌得以大力提升。在威海的高標(biāo)準(zhǔn)樓盤中，外地購房客戶購買比例超過50%，有的樓盤甚至高達(dá)80%。與此同時(shí)，隨著大城市居民購房的關(guān)注點(diǎn)近年來開始向二線三線城市轉(zhuǎn)移，威海作為沿海城市而受到青睞，吸引了大批外地人來威購房。外來購房者一般據(jù)有較為充足的資金，他們一方面擴(kuò)大了需求，促進(jìn)了威海市住宅房地產(chǎn)的快速發(fā)展，同時(shí)也增加了本地居民的購房成本，使房產(chǎn)價(jià)格上升。

三、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)

家庭是住房需求的最小單位，因此，家庭結(jié)構(gòu)及規(guī)模是影響和決定住宅規(guī)模和結(jié)構(gòu)的直接因素。受多種因素影響，現(xiàn)代社會(huì)的家庭結(jié)構(gòu)正模趨于小型化。據(jù)第五次人口普查，威海市平均家庭戶規(guī)模為2.60人，比第四次人口普查的2.97人下降了0.37人。在人口總量不變的情況下，家庭規(guī)模小型化導(dǎo)致總戶數(shù)的增加，從而引起對住房總需求的增加。家庭人口數(shù)減少，中小戶型住宅成為威海市住宅需求的主要部分，這些都增加了房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

四、結(jié)語

人是市場的主體，人口因素的動(dòng)態(tài)變化影響到住宅房地產(chǎn)市場的需求和經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)方面。通過人口總量、人口增長、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)的變化可以了解到住宅房地產(chǎn)市場的規(guī)模及容量的變化。通過對市場規(guī)模的預(yù)測，以調(diào)整住宅的供給量，達(dá)到供求平衡，從而保持房價(jià)穩(wěn)定。對人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究可以明確不同消費(fèi)者的需求偏好，有利于進(jìn)一步對住宅房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分，滿足各層面上消費(fèi)者的需求。關(guān)注人口因素的變動(dòng)對于房地產(chǎn)企業(yè)做出正確決策，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。

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