物業(yè)稅本質(zhì)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有課征的財(cái)產(chǎn)稅。近年房?jī)r(jià)空前的居高不下引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注，從2006年4月至今，中央各有關(guān)部委和各省市國(guó)土局、建委出臺(tái)了若干項(xiàng)調(diào)控政策，目標(biāo)直指飛漲的房?jī)r(jià)?！拔飿I(yè)稅”作為調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的一個(gè)政策手段，更被賦予了很大期望，其能否起到抑制房?jī)r(jià)的作用，成為專家學(xué)者們和業(yè)內(nèi)人士廣泛討論的焦點(diǎn)。

物業(yè)稅能否抑制房?jī)r(jià)：調(diào)節(jié)供需是關(guān)鍵

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)稅的開征實(shí)際上是把現(xiàn)行購(gòu)房者在購(gòu)買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)持有階段陸續(xù)收??；而目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)和開發(fā)商的利潤(rùn)占60%，建筑成本只有40%，開征物業(yè)稅最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。據(jù)專家估算，在購(gòu)買新房這一環(huán)節(jié)，消費(fèi)者至少可節(jié)省10%-20%的購(gòu)房成本。

然而問(wèn)題并非理論上的計(jì)算那么簡(jiǎn)單，正常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，產(chǎn)品價(jià)格是市場(chǎng)供需的結(jié)果，我們需要深入分析目前房?jī)r(jià)居高不下的原因，再來(lái)判斷征收物業(yè)稅能否有效抑制房?jī)r(jià)。我們不妨以近年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最高的城市——北京房地產(chǎn)為例。

根據(jù)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部日常監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2006年第一季度，北京市住宅期房均價(jià)同比上漲14.8%，住宅銷售價(jià)格指數(shù)（同質(zhì)可比樓盤）為107.6。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2006年1-4月北京住宅期房均價(jià)比年初上漲334元/平方米，達(dá)到7，059元/平方米，同比上漲11.7%。我們認(rèn)為，房產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因?yàn)椋?/p>

第一，住房供求存在結(jié)構(gòu)性矛盾。據(jù)人行營(yíng)業(yè)管理部對(duì)2005年購(gòu)房人調(diào)查顯示，北京市居民意愿購(gòu)買5，000元/平方米、5，000-8，000元/平方米和8，000元/平方米以上住房的比率分別為36.8%、45.7%和17.5%。而今年1季度，批準(zhǔn)預(yù)售商品住房的相應(yīng)價(jià)格分布為29.9%、38.2%和31.9%，中低檔住房供給相對(duì)偏少，供求結(jié)構(gòu)性矛盾推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

第二，土地價(jià)格推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，隨著社會(huì)總需求的增長(zhǎng)，供給彈性越小的要素，其價(jià)格增長(zhǎng)得越快，在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，因此，價(jià)格的上漲空間也越大。而房地場(chǎng)市場(chǎng)中，土地是根本，它的位置和稀缺性直接決定了房?jī)r(jià)。

2004年、2005年北京商品房銷售面積為2，400多萬(wàn)平方米和3，300萬(wàn)平方米，銷售面積年年增加，銷售價(jià)格在不斷上升；而住宅土地供給持續(xù)減少，2005年住宅土地供給僅為880公頃，建筑面積1，196萬(wàn)平方米，2006年住宅土地供給計(jì)劃為1，900公頃；由于住宅產(chǎn)品的生產(chǎn)需要1-2年的周期才能形成有效供給，造成市場(chǎng)上短期內(nèi)供給不足，價(jià)格上揚(yáng)。同時(shí)，自2004年8月31日后，所有土地必須通過(guò)向政府招標(biāo)獲取，而拍賣沒(méi)有最高限價(jià)，很容易哄抬出高價(jià)；某塊地價(jià)大幅度提高使得其周圍樓盤紛紛漲價(jià)，并逐步向四周輻射，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格上漲，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正好體現(xiàn)了這一特征。

第三，部分開發(fā)商和“炒房團(tuán)”的惡性投機(jī)行為。部分開發(fā)商可能存在囤積哄抬行為或采取價(jià)格聯(lián)盟策略，造成房地產(chǎn)價(jià)格相互攀比上漲。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少樓盤每隔4、5個(gè)月就上調(diào)一次房?jī)r(jià)，上調(diào)幅度一般在10%左右。由于預(yù)期土地價(jià)格會(huì)快速上漲，為賺取土地價(jià)格上漲的資本利得，許多人將大量資金投入到房地產(chǎn)業(yè)，利用銀行信貸，進(jìn)行“炒房”行為，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的飆升。

通過(guò)上述分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，不論是供求結(jié)構(gòu)失衡、地價(jià)上漲還是囤積房源、哄抬物價(jià)行為，其歸根結(jié)底都是供給不足造成的。只要增加供給、調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)、壓縮過(guò)剩的需求，問(wèn)題就會(huì)迎刃而解。因此，物業(yè)稅能否抑制房?jī)r(jià)，關(guān)鍵取決于其能否調(diào)節(jié)房產(chǎn)供需，這對(duì)如何征收物業(yè)稅提出了新的課題。

物業(yè)稅如何有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格

首先我們需要正確理解征收物業(yè)稅的含義。據(jù)了解，當(dāng)前物業(yè)稅的征收大致分為七個(gè)環(huán)節(jié)：涉及土地使用的稅收，包括農(nóng)地占用、土地使用、契約、土地增值等稅收；涉及建設(shè)中的稅收，包括施工企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅附加及提前預(yù)做的營(yíng)業(yè)稅利息；涉及開發(fā)商所得的稅收和預(yù)繳的所得稅利息、預(yù)繳的土地增值稅及利息；涉及房產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓交易的營(yíng)業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、所得稅；涉及房屋出租的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅、契約稅；涉及物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)稅、所得稅等各種稅收；其他產(chǎn)生合約的印花稅等稅收。我國(guó)現(xiàn)行稅制對(duì)房地產(chǎn)征收的稅收存在如下突出問(wèn)題：

第一，開發(fā)環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)稅收負(fù)擔(dān)占開發(fā)成本過(guò)高，而當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)是典型的賣方市場(chǎng)，稅收的后轉(zhuǎn)性強(qiáng)，開發(fā)商容易把增加的稅款轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而造成房?jī)r(jià)上漲。

第二，持有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕，從而降低了房產(chǎn)持有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致土地利用的低效率，同時(shí)國(guó)家也無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的溢價(jià)部分參與分配，導(dǎo)致稅收收入的流失，客觀上增加了房地產(chǎn)投資者的效益，房地產(chǎn)投機(jī)行為的成本過(guò)低。

第三，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不能準(zhǔn)確反映財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值、土地級(jí)差收益和房地產(chǎn)時(shí)間價(jià)值，也不能隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。

因此，征收統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，并不意味著從前的所有房地產(chǎn)稅種取消，而是“物業(yè)稅”作為房地產(chǎn)“開發(fā)、出售、持有、轉(zhuǎn)讓”等環(huán)節(jié)的總稱，減少開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，增加持有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)，從而通過(guò)稅收手段調(diào)節(jié)，一方面保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，另一方面有針對(duì)性地抑制投機(jī)性購(gòu)房行為，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到重要作用。

從技術(shù)層面上看，我國(guó)物業(yè)稅的設(shè)計(jì)應(yīng)注意：

第一，稅基的設(shè)定。從其他國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)以財(cái)產(chǎn)估定價(jià)值或核定租金為計(jì)稅依據(jù)，如美國(guó)、丹麥等；也有國(guó)家對(duì)建筑物開征的財(cái)產(chǎn)稅以重置費(fèi)用為依據(jù)，如韓國(guó)；還有國(guó)家以房地產(chǎn)面積為計(jì)稅依據(jù)，如波蘭、捷克等。我國(guó)比較適合采取大多數(shù)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，建立嚴(yán)密的評(píng)估制度，以占有的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。

第二，起征條件的設(shè)定。物業(yè)稅的收取是為了保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，其首先要解決的是居民有房住的問(wèn)題。因此，物業(yè)稅的起征點(diǎn)應(yīng)規(guī)定人均住房占有率，比如40m2/人，這樣一個(gè)三口之家可免稅占有120 m2，若居住面積大于規(guī)定人均占有率，則對(duì)其超額部分的持有階段進(jìn)行征稅。

第三，稅率的設(shè)定。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，稅率的設(shè)定以比例稅率為主，也有采納定額稅率和累進(jìn)稅率的。如捷克的不動(dòng)產(chǎn)稅按面積每年計(jì)征0.1-1克郎/ m2；韓國(guó)對(duì)土地和建筑物以財(cái)產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)按累進(jìn)稅率0.3-10%征收，另附加20%的國(guó)防附加稅。建議我們也可以按累進(jìn)稅率對(duì)超出人均居住面積的持有房產(chǎn)部分征收，比如0.5-1.5%。

通過(guò)有效的設(shè)計(jì)，征收物業(yè)稅將調(diào)節(jié)土地、房產(chǎn)的供給，起到穩(wěn)定物價(jià)的作用：

第一，不論業(yè)主購(gòu)買多少套房子，累計(jì)計(jì)算其居住面積，超過(guò)人均住房占有率的部分按一定比率起征物業(yè)稅，同時(shí)每年按照土地增值后的評(píng)估值計(jì)稅。由于持有房產(chǎn)的成本增高，可以有效遏止惡意炒房的現(xiàn)象，同時(shí)增強(qiáng)房產(chǎn)流通性，盤活二級(jí)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；改善目前一方面房產(chǎn)空置率高，另一方面老百姓又感到買不起房的現(xiàn)象。

第二，物業(yè)稅的開征，以往在房?jī)r(jià)當(dāng)中一次性交納的稅費(fèi)將按年收取，這樣，政府的短期賣地行為將受到抑制，在土地供應(yīng)方面將越來(lái)越趨向于理性。同時(shí)，原來(lái)只需要繳納土地使用費(fèi)，現(xiàn)在還需要逐年交納出讓金和增值稅，土地囤積的成本必然大幅上升；因此物業(yè)稅的改革使得土地轉(zhuǎn)讓加速，土地囤積困難，抑制了企業(yè)大面積的“圈地”，土地需求下降，供需矛盾得到調(diào)和，房?jī)r(jià)趨向穩(wěn)定。

尚需解決的問(wèn)題

征收物業(yè)稅并非一蹴而就的事情，還需要解決以下若干問(wèn)題：

第一，如何“新老劃斷”？物業(yè)稅開征后，相關(guān)規(guī)定出臺(tái)之前已購(gòu)買的房子將執(zhí)行什么樣的政策？我國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)二元價(jià)格體系？

第二，如何采集個(gè)人購(gòu)房信息？比如某人在北京買房一套，在其他省市又買房一套，那么房產(chǎn)信息是否能全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，如何對(duì)跨省市超出人均占有居住面積部分房產(chǎn)征稅？

第三，如何指定物業(yè)評(píng)估部門？比如是由稅務(wù)部門還是由土地部門來(lái)評(píng)估房產(chǎn)是否增值？抑或挑選獨(dú)立第三方專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)？我國(guó)目前的評(píng)估機(jī)構(gòu)的素質(zhì)如何？是否會(huì)存在另一種因土地評(píng)估而起的設(shè)租腐敗現(xiàn)象？

摘自《現(xiàn)代商業(yè)銀行》2006.8