新時期，國有資產(chǎn)租賃行為逐步頻繁，國有物業(yè)租賃資產(chǎn)評估已經(jīng)成為國有企業(yè)各項工作的主要形式，租賃效能日益凸顯。本文從國有物業(yè)租賃評估的內(nèi)涵研究角度為立足點，結(jié)合新時期國有物業(yè)租賃評估的文件政策要求，系統(tǒng)分析現(xiàn)有國有物業(yè)租賃評估中出現(xiàn)的不足短板，進一步規(guī)范國有物業(yè)租賃的相關(guān)價值體系評估，持續(xù)合理確定國有物業(yè)租賃評估的對策措施，以期實現(xiàn)國有物業(yè)租賃評估管理高質(zhì)量發(fā)展。

國有物業(yè)租賃評估的內(nèi)涵及意義

國有物業(yè)資產(chǎn)租賃評估的內(nèi)涵 國有物業(yè)資產(chǎn)租賃評估是指對國有物業(yè)資產(chǎn)在租賃過程中的價值進行評估。評估的目的是確定合理的租金或出租價格，以確保租賃過程的公平、公正和合法性。評估國有物業(yè)資產(chǎn)租賃的主要目的是確保國有資產(chǎn)的價值和利益得到保護，同時確定合理的租金或出租價格，以滿足租賃合同的要求。

從資產(chǎn)評估的合理合法定義看，國有物業(yè)資產(chǎn)評估是在專業(yè)評估機構(gòu)的引導(dǎo)下，按照評估專業(yè)人員專業(yè)性技能操作，依據(jù)國家資產(chǎn)評估相應(yīng)的文件政策規(guī)定，及時搜集相關(guān)資產(chǎn)評估所需要的數(shù)據(jù)資料，根據(jù)國有物業(yè)資產(chǎn)租賃評估的主要目標，嚴格按照資產(chǎn)適用的正確評估原則，合理確定國有物業(yè)資產(chǎn)租賃的相應(yīng)評估范圍，持續(xù)改進國有物業(yè)資產(chǎn)租賃評估的相關(guān)程序?？偟膩碚f，國有物業(yè)資產(chǎn)租賃評估的內(nèi)涵在于確定合理的租金或出租價格，保護國有資產(chǎn)的價值和利益，確保租賃過程的公平、公正和合法性。

國有物業(yè)資產(chǎn)租賃評估的意義 隨著改革的推進，數(shù)量和復(fù)雜程度越來越高，國有物業(yè)資產(chǎn)租賃也在不斷增加。通過更加有序的評估體系和中介專業(yè)服務(wù)的“第三方”評估，國有物業(yè)資產(chǎn)租賃的管理將更加可靠。通過評估，可以了解國有物業(yè)資產(chǎn)的真實價值和潛在收益，從而確保在租賃過程中，國有資產(chǎn)的價值得到合理保護，防止國有資產(chǎn)的流失。評估結(jié)果可以為國有物業(yè)資產(chǎn)的租賃提供參考價格，避免租賃價格與市場價格偏離過大，保護租賃雙方的利益。通過評估，可以了解國有物業(yè)資產(chǎn)的市場價值和潛在收益，為市場參與者提供公平競爭的環(huán)境，防止不正當競爭和利益輸送。通過評估，可以了解國有物業(yè)資產(chǎn)的真實價值和潛在收益，為國有經(jīng)濟的優(yōu)化配置提供可靠的數(shù)據(jù)保障，推動國家經(jīng)濟健康可持續(xù)發(fā)展。評估是國有資產(chǎn)管理的重要環(huán)節(jié)，通過評估，可以發(fā)現(xiàn)和改進國有資產(chǎn)管理中的不足和問題，完善國有資產(chǎn)管理體制。

國有物業(yè)租賃評估的特點

一是資產(chǎn)評估具有專業(yè)性；資產(chǎn)評估各項業(yè)務(wù)流程必須專業(yè)的評估機構(gòu)以及專業(yè)的人員按照相應(yīng)的操作模式進行，依據(jù)專業(yè)的理論和專業(yè)的操作方式進行，相關(guān)結(jié)合具有客觀公正性。

二是資產(chǎn)評估具有法律效力。因國有物業(yè)租賃評估報告是由專業(yè)評估機構(gòu)依據(jù)國家政策法規(guī)要求執(zhí)行，因此相關(guān)租賃評估報告符合專業(yè)要求，具備一定的法律效力。

三是租賃價格評估與租約條件密切相關(guān)；因國有物業(yè)租賃評估與相應(yīng)的租約條件較為密接，相互聯(lián)系具備一定的緊密性。如果租約條件發(fā)生相應(yīng)的改變，國有物業(yè)租賃評估報告也應(yīng)發(fā)生相應(yīng)變化。

國有物業(yè)租賃評估中存在的主要問題

國有物業(yè)經(jīng)營管理方內(nèi)部缺乏完善的評估制度體系 我國資產(chǎn)評估業(yè)采用的是多頭管理的方式，多樣化的問題較為突出，例如國資監(jiān)管機構(gòu)是國有資本現(xiàn)有出資人對國有物業(yè)經(jīng)營管理方面出具相應(yīng)的資產(chǎn)評估報告，已經(jīng)成為開展各項業(yè)務(wù)的必備要素之一?！顿Y產(chǎn)評估法》并未從法律層面上規(guī)范多部門各自管理的現(xiàn)象，導(dǎo)致國有物業(yè)資產(chǎn)管理出現(xiàn)資產(chǎn)分割，評估機構(gòu)和評估人員的資質(zhì)認定、核準管理在不同部門上實施，缺乏健全統(tǒng)一的行業(yè)作業(yè)規(guī)范和標準以及監(jiān)督管理體系，導(dǎo)致內(nèi)部缺乏較為完善的資產(chǎn)評估制度。

資產(chǎn)評估工作受無形資產(chǎn)評估制約 在國有物業(yè)租賃評估中，無形資產(chǎn)評估是一個重要的環(huán)節(jié)，它對整個評估工作有著制約作用。無形資產(chǎn)評估的準確性直接影響到國有物業(yè)租賃評估的合理性和公正性。在國有物業(yè)租賃評估中，無形資產(chǎn)的價值往往被忽視或被低估。由于無形資產(chǎn)不具有物質(zhì)形態(tài)，其價值難以直接量化。例如，物業(yè)的商標、專利、商譽等無形資產(chǎn)的價值往往被低估或者被忽略。這可能導(dǎo)致國有資產(chǎn)的價值在租賃過程中得不到充分體現(xiàn)，從而影響到租賃雙方的利益。無形資產(chǎn)的租賃和使用也是國有物業(yè)租賃評估中需要注意的問題。在國有物業(yè)租賃評估中，不僅要考慮有形資產(chǎn)的價值，還要考慮無形資產(chǎn)的價值和作用。例如，物業(yè)的商標、專利等無形資產(chǎn)的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)可能需要進行租賃或轉(zhuǎn)讓。這時，評估工作需要對這些無形資產(chǎn)的價值進行合理評估，以保障租賃雙方的利益。無形資產(chǎn)的評估標準和評估方法也是國有物業(yè)租賃評估中需要關(guān)注的問題。由于無形資產(chǎn)不具有物質(zhì)形態(tài)，其價值的評估標準和評估方法往往不同于有形資產(chǎn)。因此，在國有物業(yè)租賃評估中，需要采用適當?shù)脑u估方法和標準，以確保無形資產(chǎn)的價值得到合理評估。

從業(yè)人員自身專業(yè)能力發(fā)展較為有限 國有物業(yè)租賃評估領(lǐng)域的從業(yè)人員專業(yè)水平參差不齊。由于該領(lǐng)域涉及的知識面比較廣，對從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)要求較高，但目前很多從業(yè)人員的專業(yè)知識和技能水平尚未達到要求。這導(dǎo)致評估過程中出現(xiàn)一些不準確、不規(guī)范的操作，給評估結(jié)果的質(zhì)量帶來影響。國有物業(yè)租賃評估領(lǐng)域的從業(yè)人員缺乏實踐經(jīng)驗。評估工作需要從業(yè)人員具備一定的實踐經(jīng)驗和對市場的了解，但目前很多從業(yè)人員的實踐經(jīng)驗不足，對市場變化的敏感度不夠，導(dǎo)致評估結(jié)果與市場實際情況存在較大偏差。

國有物業(yè)租賃評估問題的改進策略

完善資產(chǎn)租賃政策，健全完善的評估制度體系 完善資產(chǎn)租賃政策和健全評估制度體系需要從多個方面入手，包括建立完善的評估標準和方法體系、加強評估人員的專業(yè)培訓(xùn)和管理、強化信息披露和公開制度、建立獨立的第三方評估機制、完善租賃合同管理和風(fēng)險控制機制以及推動信息化建設(shè)和技術(shù)創(chuàng)新等措施。通過這些措施的實施，可以有效地提高國有物業(yè)租賃評估的準確性和公正性，保護國有資產(chǎn)的價值和利益，促進市場的公平競爭和國有經(jīng)濟的健康發(fā)展。

針對國有物業(yè)租賃評估的特點和需求，建立完善的評估標準和評估方法體系，確保評估結(jié)果的準確性和公正性。同時，要不斷更新評估方法和標準，以適應(yīng)市場變化和政策變化。評估人員的專業(yè)素質(zhì)直接關(guān)系到評估結(jié)果的質(zhì)量。因此，應(yīng)加強評估人員的專業(yè)培訓(xùn)和管理，提高他們的專業(yè)素質(zhì)和技能水平。同時，要建立評估人員考核和獎懲機制，激勵他們更好地履行職責(zé)。通過加強信息披露和公開制度，增加國有物業(yè)租賃評估的透明度和公正性。政府應(yīng)該及時公布相關(guān)政策和法規(guī)，增加市場的透明度，同時要求評估機構(gòu)公開評估報告和相關(guān)數(shù)據(jù)，以便社會監(jiān)督和比較。為了確保評估結(jié)果的公正性和準確性，可以建立獨立的第三方評估機制，由專業(yè)的評估機構(gòu)或獨立的專家進行評估。這樣可以避免自我評估和行政干預(yù)帶來的問題。在國有物業(yè)租賃過程中，應(yīng)完善租賃合同管理和風(fēng)險控制機制，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免因合同管理不善或風(fēng)險控制不當而帶來的損失。同時，要建立應(yīng)急預(yù)案和糾紛處理機制，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的突發(fā)情況或糾紛。利用現(xiàn)代信息技術(shù)和科技創(chuàng)新手段，提高國有物業(yè)租賃評估的效率和準確性。例如，利用大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)手段進行數(shù)據(jù)采集、處理和分析，提高評估工作的效率和準確性。

強化對國有物業(yè)資產(chǎn)定價的監(jiān)管 要加強不良組織信息披露，國有企業(yè)相關(guān)責(zé)任部門要切實履行監(jiān)督管理的職責(zé)，全面增進對國有物業(yè)資產(chǎn)定價的嚴格管控，實施較為完善的內(nèi)控制度，積極引入第三方責(zé)任審計機構(gòu)，對資產(chǎn)定價進行合理審定，全面確保國有物業(yè)資產(chǎn)定價符合要求規(guī)范。

評估結(jié)構(gòu)及人員專業(yè)能力的提升 提升國有物業(yè)資產(chǎn)租賃專業(yè)人員能力，要嚴格進行專業(yè)人員能力提升，確保評價的綜合質(zhì)量。擁有更先進、更專業(yè)評估人員能夠進行評估。要充分加強專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)建設(shè)，切實提高專業(yè)技術(shù)人員理論文化知識、技術(shù)能力等全方位素質(zhì)，致力于鍛造高水平的技能型人才專業(yè)隊伍。國有物業(yè)資產(chǎn)租賃機構(gòu)要充分立足人才隊伍建設(shè)，制訂切實可行的人才建設(shè)培訓(xùn)計劃，加強理論與技能雙方面素質(zhì)培訓(xùn)。

評估審核程序的規(guī)范化發(fā)展 要使評估審核程序規(guī)范化發(fā)展，需要從建立規(guī)范的評估審核流程、確定審核標準和指標、加強內(nèi)部管理和監(jiān)督、引入專家參與審核、建立信息化管理平臺以及建立反饋機制和糾紛處理機制等方面入手。實施這些措施，可以有效地提高評估審核工作的規(guī)范化和科學(xué)化水平，確保國有物業(yè)租賃評估的準確性和公正性。

制定詳細的評估審核流程，明確評估審核的各個環(huán)節(jié)和步驟，規(guī)定各環(huán)節(jié)的職責(zé)和要求，確保評估審核工作按照規(guī)范的流程進行。制定明確的審核標準和指標，包括評估指標、審核標準、合格標準等，確保審核工作的科學(xué)性和公正性。同時，要根據(jù)實際情況不斷調(diào)整和完善審核標準和指標。建立健全內(nèi)部管理和監(jiān)督機制，包括評估審核人員的選聘和培訓(xùn)、評估審核工作的計劃和安排、評估審核質(zhì)量的檢查和評估等，確保評估審核工作的規(guī)范化和準確性。邀請相關(guān)領(lǐng)域的專家參與評估審核工作，提供專業(yè)的意見和建議，提高審核工作的準確性和公正性。同時，可以建立專家?guī)欤瑸樵u估審核工作提供穩(wěn)定的人才支持。利用信息化技術(shù)手段，建立評估審核信息化管理平臺，實現(xiàn)評估審核數(shù)據(jù)的實時采集、處理和分析，提高審核工作的效率和準確性。在評估審核過程中，建立反饋機制和糾紛處理機制，及時收集和處理各方的反饋意見和糾紛問題，確保評估審核工作的公正性和透明度。

本文針對國有物業(yè)租賃評估中存在的問題，從完善資產(chǎn)租賃政策、健全評估制度體系、強化對國有物業(yè)資產(chǎn)定價的監(jiān)管、提升評估結(jié)構(gòu)及人員專業(yè)能力以及規(guī)范評估審核程序等方面提出了改進策略。這些策略旨在提高國有物業(yè)租賃評估的準確性和公正性，保護國有資產(chǎn)的價值和利益，促進市場的公平競爭和國有經(jīng)濟的健康發(fā)展。同時，對于其他領(lǐng)域的資產(chǎn)租賃評估也有一定的借鑒意義。

（作者單位：廣州市白云公有資產(chǎn)運營有限公司）