示 例

業(yè)主小明常年在小區(qū)的公共綠地上種菜，并經(jīng)常給鄰居送菜，分享勞動成果。但是仍有業(yè)主對小明種菜的行為表示不滿，認為房地產(chǎn)開發(fā)商在建造小區(qū)時留有公共綠地是為了給廣大業(yè)主營造良好的生活環(huán)境，而小明種菜時噴灑的農(nóng)藥和化肥十分嗆鼻，影響了小區(qū)整體的居住環(huán)境。部分業(yè)主認為小明種菜的行為侵犯了其他業(yè)主對公共綠地共有的權(quán)利。請問，小區(qū)業(yè)主可以在公共綠地種菜嗎？

法 條

《民法典》法條? 小區(qū)共有部分用途的改變

第271條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第274條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第278條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

解 讀

《民法典》規(guī)定業(yè)主對小區(qū)的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，單個業(yè)主不能獨占使用共有部分。根據(jù)《民法典》第274條規(guī)定可知，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地并非由某一業(yè)主專有，而是由全體業(yè)主共有和共同管理。本示例中的公共綠地既不屬于城鎮(zhèn)公共綠地，也未在購房合同中明確約定歸小明專有，故此應(yīng)屬于全體業(yè)主共有和共同管理。當然，如果購房合同中明確約定這塊綠地專屬于小明，那么小明在綠地種菜的行為屬于對自己專有部分的使用，無需得到其他業(yè)主同意。

此外，在公共綠地上種菜屬于《民法典》第278條規(guī)定的“改變共有部分的用途”，需要經(jīng)過業(yè)主共同決定。根據(jù)該條規(guī)定，“改變共有部分的用途”屬于特別決議事項，需要由專有部分面積和人數(shù)均占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)過參與表決專有部分面積和人數(shù)均占比四分之三以上的業(yè)主同意后，小明才可以在該公共綠地上種菜。而在本示例中，小明在公共綠地種菜的行為并未經(jīng)過業(yè)主表決同意，故小明無權(quán)利用公共綠地種菜，應(yīng)當立即停止種菜行為。