施罕英

磐安寶龍置業(yè)有限公司 浙江 磐安 322300

引言

在過去的一段時間中，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，隨之而來的是活躍的房地產(chǎn)市場和越來越多的炒房客。這樣的變化使得國家鼓勵發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟下滑的主要因素，在這樣的環(huán)境中一些中小型企業(yè)甚至無法在行業(yè)內(nèi)立足。為了能夠建立健康的發(fā)展環(huán)境，各公司逐漸重視起項目成本管理與控制的作用，全過程項目成本管理可以使企業(yè)把控項目每一階段的成本，為其實現(xiàn)利益最大化。

1 項目成本管理的基本概述和流程

項目成本管理是指房地產(chǎn)公司對項目的成本進行具體估測、計劃、控制、成本差異調(diào)整以及考核的管理過程，它是企業(yè)開發(fā)項目過程中最為重要的工作環(huán)節(jié)之一，對項目的成本進行有效控制，可以提高房地產(chǎn)公司在項目中的盈利水平和平時的企業(yè)管理水平。房地產(chǎn)公司想要做好項目成本管理工作，需要在開發(fā)項目的過程中制定一定的時期、成本水平和目標(biāo)，并在過程中對每一階段的項目成本進行考察和控制[1]。房地產(chǎn)公司項目的成本會隨著項目開發(fā)過程中一些不可控問題的出現(xiàn)而改變，因此，項目成本管理工作者需要有較強的隨機應(yīng)變能力，能夠在工作的過程中靈活機動、及時止損，并將成本管理滲透在項目開發(fā)的整個周期當(dāng)中。

房地產(chǎn)公司項目的成本管理通常是全周期性的，其管理流程主要包括項目啟動前、項目啟動中和項目結(jié)束后。在項目開始之前，工作人員需要根據(jù)項目計劃從細節(jié)方面做好對項目成本的預(yù)測工作，并選用合適的項目成本管理方法來制定降低項目成本的方案。除此之外，工作人員還需要為項目的各個開發(fā)階段設(shè)置一定的成本指標(biāo)，并將其細化到每個部門甚至個人，以此來實現(xiàn)對開發(fā)項目的成本管理與控制。在項目開發(fā)的過程中，工作人員需要對項目開發(fā)的內(nèi)容、發(fā)展順序和環(huán)節(jié)步驟進行可行性規(guī)定，并監(jiān)督在項目開發(fā)過程中成本的形成。工作人員還需要使用有效的成本管理辦法對項目中的成本浪費行為進行及時的制止，以此來減少項目開發(fā)過程中不必要的資金支出。為了能夠?qū)椖砍杀具M行更好的管理，工作人員需要對市場環(huán)境進行分析，并根據(jù)項目的實際情況建立成本管理信息系統(tǒng)，以方便工作人員對項目成本的實時把控。在項目開發(fā)結(jié)束后，工作人員需要對公司內(nèi)負責(zé)該項目的員工進行業(yè)績考核和能力評定，并調(diào)查項目開發(fā)過程中出現(xiàn)成本差異的原因，以方便事后定責(zé)。

2 ZH房地產(chǎn)公司項目成本管理分析

2.1 ZH房地產(chǎn)公司的項目概述

ZH房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項目地處于深圳市鹽田區(qū)東部，距區(qū)政府有10多公里的距離，在開發(fā)時，其周邊的交通條件較差，與市內(nèi)聯(lián)系相對不便，但是在開發(fā)之后政府對其周邊的交通狀況進行了改善，一條高速路和三條快速線都已經(jīng)通車。該項目在高速路附近，且緊鄰菠蘿山，屬于二線海景，周邊自然環(huán)境相對較好，有少量的山泉溪流。ZH公司所開發(fā)的項目總占地面積268km2，總建筑面積為218km2，容積率0.8，綠化率50%。該項目的建筑面積和占地面積都相對較大，所建產(chǎn)品類型較為齊全，功能也較為完善。此項目依山而建，從山勢較高處到較低處以此排列為獨立別墅、聯(lián)排公寓、多層住宅和小高層住宅。其中建設(shè)7～12層的度假公寓5棟，6～12層的小高層及多層住宅10余棟，面積在190～222m2的聯(lián)排及獨立別墅150多套。ZH公司所開發(fā)的該項目成本包括土地成本、開發(fā)費用、工程費用、室內(nèi)裝修成本、開發(fā)間接成本，等等，在對其項目進行成本控制時，可根據(jù)項目進行的階段進行工作。

2.2 ZH房地產(chǎn)公司項目成本管理的過程

ZH房地產(chǎn)公司以立項階段、招投標(biāo)階段、施工及過程采購階段和竣工及結(jié)算階段為基礎(chǔ)，對項目的成本進行管理，并分階段進行工作。在立項階段，房地產(chǎn)公司對項目進行了投資之前的可行性研究，首先，在合同簽訂之后確定了大概的開發(fā)方案，然后編制了項目建議書，交由相關(guān)部門審批后編制了可行性報告?？尚行詧蟾媸枪緦τ陧椖砍杀竟芾淼闹匾ぷ鲀?nèi)容。ZH公司的該項目在開發(fā)時，其周邊交通條件正在進行初步改善，環(huán)境依山傍水，只是距離城市中心位置相對較遠，周邊的生活設(shè)施也相對比較齊全。其次，是對項目周邊的其他房地產(chǎn)項目的價位進行信息收集，并對周邊樓盤客戶所能接受的價格進行分析。在該項目的周邊，樓盤價格在13000元/m2左右，且沒有新建樓盤，這對于項目的開發(fā)是相對比較有利的，也說明了該項目在此區(qū)域內(nèi)的市場優(yōu)勢。除此之外，公司還要對該項目進行分析，根據(jù)項目的基本信息對其技術(shù)指標(biāo)建立初步的數(shù)據(jù)信息。最后，就是對項目投資測算的分析過程，但是在對該公司的項目進行分析時發(fā)現(xiàn)其缺少了對于項目投資測算的分析。

在設(shè)計階段，公司主要對項目的圖紙設(shè)計和房子房型設(shè)計進行管理和控制，ZH房地產(chǎn)公司將項目的圖紙設(shè)計承包給了相應(yīng)的設(shè)計院來完成，并安排自己的工作人員與設(shè)計院的設(shè)計人員進行溝通，在過程中將工作落實到每個人的身上，使圖紙設(shè)計工作事半功倍[2]。在房子房型設(shè)計也就是方案設(shè)計的過程中，ZH公司利用自己的營銷部門對房子的戶型進行了初步的確定，同時確定了房子的室內(nèi)裝修成本。在招投標(biāo)階段，ZH公司通常以邀標(biāo)的形式從自己的合作單位庫中尋找適合的施工單位進行招標(biāo)工作，在中標(biāo)之后雙方對施工過程中可能出現(xiàn)的問題進行初步確定，并對項目成本進行嚴(yán)格的控制。在施工和過程采購階段，公司對采購計劃進行持續(xù)的跟蹤，并在項目中對部分施工材料制定了相應(yīng)的成本標(biāo)準(zhǔn)，以保證項目在進行過程中不會有施工材料費用的不必要支出。在竣工階段，ZH公司的項目工程部、總包單位、預(yù)結(jié)算部和開發(fā)部等一起現(xiàn)場確認施工是否全部完成，并對施工項目進行全方位的檢查和驗收。之后對項目進行結(jié)算，對項目中所使用的文件材料進行整合，出示審核意見，并對項目的工程造價進行確定。

3 ZH房地產(chǎn)公司開發(fā)項目成本管理與控制的措施

3.1 立項階段

ZH房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)的立項階段最重要的成本管理問題就是遺漏了項目投資測算。為了解決這一問題，ZH房地產(chǎn)公司相關(guān)的工作人員可以將工程造價按照專業(yè)進行劃分為土建部分和安裝部分，再將土建部分的各個分部進行劃分，測算出該項目的土建工程造價，由此也可得出該項目的安裝成本。在對該項目進行項目投資測算后，工作人員才能夠初步確定公司是否可以投資該項目，如果投資該項目，大概可盈利多少。除此之外，工作人員還需要對項目立項過程中的各個工作環(huán)節(jié)進行跟蹤，以控制工程成本。在對項目進行審批立項之前，公司需要對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的土地進行土地出讓手續(xù)的辦理，并委托相關(guān)部門出具合格的報告書。項目的立項選址需要多個部門共同參與，因此時間相對比較漫長。如果公司相關(guān)的工作人員不對這一過程進行實時跟蹤，會使得項目立項過程中出現(xiàn)不可預(yù)知的問題影響項目的成本管理與控制工作，同時跟蹤立項流程還可以使公司第一時間了解其審核過程中需要整改的工作，有效加快項目立項的工作進程。

3.2 設(shè)計階段

ZH公司雖然將設(shè)計部分承包給了市場中資質(zhì)相對較高的設(shè)計院來進行，但是其所設(shè)計的模板戶型相對比較常見，如果想要在設(shè)計中加入人性化內(nèi)容或提高設(shè)計的創(chuàng)新性，公司對于設(shè)計階段的資金投入就要提高，項目的設(shè)計成本也會增加。為了確定各個方案的性價比哪個最高，公司的工作人員可以使用價值工程法對方案的價值進行計算，其計算公式為價值=功能/成本，其中功能為工作人員根據(jù)方案的經(jīng)濟適用、環(huán)境、生活便利性等因素打出的功能系數(shù)分，成本則是方案的設(shè)計成本[3]。利用這一公式，工作人員可以在不同的方案中快速選擇出適合該項目的方案設(shè)計，提高對項目設(shè)計成本的管理與控制水平。除此之外，在進行項目圖紙設(shè)計的過程中，工作人員需要加強各方設(shè)計團隊之間的交流關(guān)系。一個完整的項目圖紙設(shè)計應(yīng)該包括建筑專業(yè)、結(jié)構(gòu)專業(yè)、水電專業(yè)以及消防專業(yè)，等等，不同專業(yè)所負責(zé)的圖紙設(shè)計也不一樣，如果各方團隊不能建立有效聯(lián)系，就會使得圖紙設(shè)計過程過于繁雜和混亂。因此工作人員需要幫助各方團隊保持實時溝通，減少設(shè)計變更，控制設(shè)計成本。

3.3 招投標(biāo)階段

對ZH公司的招投標(biāo)過程進行分析可以發(fā)現(xiàn)，其開發(fā)項目的定額計價和合同約定都不夠完善，施工過程中出現(xiàn)了一系列提高工程造價的不可控現(xiàn)象。由于一個新項目的建立和施工是需要多方單位共同合作完成的，其簽約的合同相對比較多，如果不對各個合同中的條款進行確定和約束，就會導(dǎo)致在施工過程中因各種問題出現(xiàn)合同糾紛問題，影響項目的施工進程，為公司增加項目成本。因此，工作人員需要對合同的施工進度、項目撥款以及工程質(zhì)量進行約束，并按照施工項目的不同制定合理的合同條款。例如，在該項目高層建筑的施工過程中，各方可以統(tǒng)一規(guī)定當(dāng)施工在±0以下完成工程量可以申報進度款，±0以上每完成5層可申請進度款，在封頂之后應(yīng)按照當(dāng)月的實際工程量進行資金結(jié)算。這樣可以有效提高招投標(biāo)過程中簽約合同的約束力度，使項目在施工過程中的資金投入更有保障。

3.4 施工及過程采購階段

由ZH公司與各施工團隊簽署的合同規(guī)定來看，進度款需要按照施工進度完成的80%進行支付，因此相關(guān)工作人員需要對當(dāng)月施工團隊所進行的施工量進行精準(zhǔn)的計算，既不能遺漏工程項目也不能多算，這樣可以保證每個月的進度款能夠與工程量相匹配，也能夠減少公司對于項目資金支出的緊張壓力。在對該項目進行成本管理的過程中，ZH房地產(chǎn)公司提供了相應(yīng)的施工材料，即甲供材工程量，這樣可以降低公司在項目中的投資額，在保證工程質(zhì)量的前提下為公司實現(xiàn)利益最大化。但是公司的相關(guān)工作人員在對甲供材工程量進行管理時需要防止施工團隊虛報工程量，降低工程質(zhì)量等問題。值得一提的是，如果項目中存在甲供材工程量，公司在制定相應(yīng)合同條款時應(yīng)將其加入到其中，并在進度款中扣除甲供材工程量相應(yīng)的資金支出，對施工團隊領(lǐng)用供材進行詳細的記錄，以避免之后出現(xiàn)糾紛問題。

3.5 竣工及結(jié)算階段

在施工方完成合同中規(guī)定的施工項目后，ZH公司的工作人員需要及時向相關(guān)部門提出《項目竣工驗收申請表》，在申請表得到審批之后，各方工作人員要共同進入施工場地對施工項目進行竣工檢查和驗收[4]。驗收完成后，ZH公司的工作人員需要收集好項目建設(shè)過程中的各部分資料，并建立備份。如果各方所持有的項目資料不夠完整，公司則無法對支出費用進行結(jié)算和審核。在完成一系列工作之后，相關(guān)負責(zé)人需要將工程資料和竣工圖等送去有關(guān)部門審核，最終完成竣工結(jié)算工作。無論是大型房地產(chǎn)公司還是中小型房地產(chǎn)公司，在進行竣工結(jié)算的過程中都要做到公平公正，不能因為自己的實際利潤較低就強迫施工團隊或其他單位對自己進行妥協(xié)。公司的工作人員也要堅守自己的職業(yè)操守，不能在結(jié)算審核工作中放松審核標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能為房地產(chǎn)行業(yè)建立良好的市場環(huán)境。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)項目的全過程成本管理與控制工作是保證房地產(chǎn)公司利潤，建立房地產(chǎn)行業(yè)良性競爭環(huán)境的重要工作。ZH房地產(chǎn)公司項目在成本管理過程中有可借鑒之處，但也存在一定的不足。為了探索公司在項目全過程成本管理與控制中的可行性措施，將ZH公司的項目以建設(shè)階段為劃分提出了加大合同約束力度、竣工核算應(yīng)公平公正等建議，以期提高行業(yè)內(nèi)公司對項目成本管理的水平。