譚 恒 秦上雯

（1.中原工學院國際合作與交流處；2.中原工學院經(jīng)濟管理學院 河南鄭州 450000）

近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級進程正在加快，不斷探索新的發(fā)展模式。我國實施改革開放以來，特別是1998年住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)粗放式高速發(fā)展，全國房地產(chǎn)項目年總開發(fā)建筑投資金額在1998-2021年期間實現(xiàn)了41.23倍的增長。2017年“房住不炒”政策的出臺以后，我國房地產(chǎn)市場逐漸出現(xiàn)降溫趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進入相對平穩(wěn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速收窄，由2019年9.9%的增速降至2021年的4.4%。地產(chǎn)微利時代或許已然來臨，但同樣不可完全的否認是，房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)有較大的行業(yè)規(guī)模，依然能夠在推動國家經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮重要作用。

全面預算管理在引領房地產(chǎn)企業(yè)進一步走專業(yè)化內(nèi)涵式、高質(zhì)量規(guī)?；l(fā)展道路的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)。為妥善應對房地產(chǎn)市場內(nèi)外部風險，房地產(chǎn)企業(yè)通過積極實施全面預算管理策略，以公司戰(zhàn)略為導向，實施精細化管理，充分利用預算管理的前瞻性，加強資金管理，進行成本控制，監(jiān)控經(jīng)營管理狀況，提高企業(yè)資金使用效率和資源配置效率，增強企業(yè)核心競爭力，為企業(yè)提供了明確的前行計劃，促進了企業(yè)戰(zhàn)略的實施和發(fā)展。為企業(yè)發(fā)展帶來巨大的推動力。全面預算管理理論在房地產(chǎn)企業(yè)得到了細化和完善，并在房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級中發(fā)揮了重要推動作用，但是，當下我國房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理過程中仍存在一些問題。

房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理存在的問題

（一）預算編制

預算編制是企業(yè)進行全面預算管理的首要步驟，企業(yè)能否科學有效地進行預算編制并對預算目標進行確立與分解，直接影響企業(yè)預算管理的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)在進行預算編制時往往會出現(xiàn)預算目標的確立與分解過程缺乏科學性的問題。部分房地產(chǎn)企業(yè)在編制預算時常忽略房地產(chǎn)開發(fā)時間長、不可控因素多等獨有特性，導致企業(yè)年度預算或項目預算缺乏戰(zhàn)略目標支撐，出現(xiàn)成本預算數(shù)據(jù)真實性不高、費用類預算數(shù)據(jù)不具有代表性等問題。房地產(chǎn)項目所需各項成本種類繁多，由于房地產(chǎn)開發(fā)時間長，歷史數(shù)據(jù)參考性略低，市場數(shù)據(jù)調(diào)研花費時間長、可行性低，內(nèi)外部困難造成成本預算編制可靠性較低。出于管理方便的考量，房地產(chǎn)公司一般不會為每個開發(fā)項目配備專門的行政管理部門，多個開發(fā)項目的銷售、管理、財務等匯集到同一個人員部門，開發(fā)項目之間的銷售、管理、財務等費用難以詳細分割。費用類預算的編制困難重重。全面預算的編制需要全員、全過程、全范圍的編制，施工人員與財務人員之間存在一定的壁壘和思想差異，兩者之間的信息不對稱，在一定程度上給預算編制造成了困難。

（二）預算執(zhí)行和控制

預算的執(zhí)行和控制是全面預算管理的核心環(huán)節(jié)，是保證企業(yè)內(nèi)部相關環(huán)節(jié)的全面預算管理目標能否最終成功實現(xiàn)的關鍵。在實際實施過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)預算執(zhí)行和控制效果往往不盡如人意，主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行過程中缺乏有效監(jiān)督，無法及時進行預算分析、反饋，預算調(diào)整缺乏靈活性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)項目執(zhí)行過程中數(shù)據(jù)來源繁雜，企業(yè)需要及時對房地產(chǎn)建設中的執(zhí)行情況進行監(jiān)督，但財務人員對業(yè)務的把控能力稍弱，日常工作繁忙，很難深入業(yè)務，分析預算差異。同時，房地產(chǎn)項目運行數(shù)據(jù)的傳播具有一定滯后性，缺乏時效性，無法及時進行動態(tài)調(diào)整，部分房地產(chǎn)企業(yè)僅僅將后期預算實際執(zhí)行情況與前期預算目標進行對比，并未探討深層次原因，分析流于形式。部分房地產(chǎn)企業(yè)并未建立完善的分析評估制度，缺乏專業(yè)分析人員出謀劃策，且預算調(diào)整流程僵化，難以及時應對企業(yè)突發(fā)狀況，在一定程度上降低了企業(yè)成員對預算管理的重視，使企業(yè)預算管理工作流于表面，難以提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和發(fā)展質(zhì)量。

（三）預算考評與激勵

預算的考評與激勵是企業(yè)順利實施全面預算管理的強心劑和推動力，是企業(yè)全員積極參與的動力來源。與企業(yè)管理制度、預期目標相適應的考評機制是房地產(chǎn)企業(yè)積極健康運轉的有生力量保證，在一定程度上促進了企業(yè)預算管理目標的實現(xiàn)。目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)還未形成完整的預算考核激勵體系，考核和激勵形式單一，仍有較大發(fā)展空間。公司預算管理目標考核指標與績效的勾連程度較弱，特別是員工績效與企業(yè)發(fā)展目標完成程度關聯(lián)度缺乏，兩者之間的不匹配，致使員工心理脫離企業(yè)發(fā)展計劃，對企業(yè)發(fā)展目標缺乏關心，缺乏企業(yè)認同感。考評范圍并未覆蓋公司所有部門，部分職能中心部門例如辦公室及行政部等，由于其考核難度大，并未參與企業(yè)的考評?？己诵问蕉酁閷⑶捌陬A算與后期執(zhí)行完成情況進行數(shù)量對比，考核標準大多來源于企業(yè)往年經(jīng)營成果，與外界標桿企業(yè)聯(lián)系不深，難以獲取多方面數(shù)據(jù)，不利于企業(yè)找出缺陷、補足短板，企業(yè)容易追求短期利益，背離企業(yè)戰(zhàn)略及發(fā)展目標。

（四）預算管理信息化平臺

預算管理信息化平臺將是幫助企業(yè)組織進行綜合全面高效預算控制管理創(chuàng)新的一種重要工具手段方法和應用基礎，是現(xiàn)代企業(yè)管理人員加強內(nèi)部成本風險管控、提升績效管理現(xiàn)代化水平的一項科技助手。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的整體信息化建設水平明顯滯后，Excel軟件仍在房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理工作中發(fā)揮重要作用。企業(yè)需要通過各預算指標之間的邏輯勾稽預先在Excel軟件構建復雜的預算體系，由于全面預算管理所需表量龐大，各表之間、表內(nèi)各表格之間牽連甚廣，需要大量復雜的鏈接和公式，給企業(yè)全面預算匯總編制工作帶來了龐大的工作量。一個預算指標的錯誤，往往會導致全盤皆輸，因此，企業(yè)全面預算的編制者往往需要消耗大量精力，投入極高的注意力來進行編制工作，在保證編制工作順利進行的情況下，力求編制質(zhì)量。此外，運用Excel電子表格進行預算管理時儲存的信息量并不能有效沉淀，即預算管理的相關數(shù)據(jù)庫不便于企業(yè)未來進行參考審閱。當企業(yè)進行多項目開發(fā)、跨區(qū)域經(jīng)營時，以Excel軟件為依托進行預算管理的模式將無法滿足企業(yè)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)企業(yè)預算管理信息化平臺建設的落后極大限制了企業(yè)的發(fā)展，削弱了企業(yè)的核心競爭力。

提升房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理質(zhì)量的對策

（一）提升預算編制精準性

提升預算編制的精準性，要堅持編制預算的一般原則，從源頭提升房地產(chǎn)企業(yè)預算管理質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)預算方案的合理編制必須要嚴格以集團公司戰(zhàn)略需要為根本導向，采取一種自上而下、自下而上、上下有機結合的科學有效編制程序，協(xié)調(diào)好年度預算在各項目間的比重，充分配置企業(yè)資源，調(diào)動各層級員工積極性，減少信息不對稱，確保各預算目標的合理性和精確性，減少預算松弛的產(chǎn)生，有利于企業(yè)管理目標的實現(xiàn)。在進行預算編制過程中還要注意編制方法，要根據(jù)企業(yè)的實際發(fā)展狀況、各項目的特點、預算的主體等選擇恰當?shù)木幹品椒?，不能一刀切，在滿足管理需要的同時減少預算編制工作量。此外，預算編制過程中要注重預算數(shù)據(jù)選擇的合理性。歷史數(shù)據(jù)、行業(yè)數(shù)據(jù)、市場數(shù)據(jù)等各有其優(yōu)勢，預算編制者要根據(jù)預算表的使用目的，選擇不同的數(shù)據(jù)支撐，保證預算表使用者能夠獲得有質(zhì)量的信息。房地產(chǎn)企業(yè)要鼓勵全體員工積極參與預算的編制，減少編制者與踐行者之間的信息不對稱，在提高預算編制精準度的同時統(tǒng)一員工思想，增強員工向心力，促進公司戰(zhàn)略的落地。

（二）促進預算執(zhí)行和控制可控化

促進預算執(zhí)行和控制可控化，要堅持完善全過程監(jiān)督體系、極速反饋機制、專業(yè)分析組織等，確保房地產(chǎn)企業(yè)預算管理質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)預算的執(zhí)行和控制要認識到房地產(chǎn)企業(yè)以項目為主導的特點，要以項目為落腳點，在企業(yè)的項目中做好預算的執(zhí)行和控制。在項目執(zhí)行過程中緊盯包括關鍵證件辦理節(jié)點、工程重要節(jié)點、現(xiàn)金流節(jié)點、盈利節(jié)點等在內(nèi)的關鍵節(jié)點，做到抓大放小，監(jiān)督項目全過程。在關鍵節(jié)點提高數(shù)據(jù)更新頻率，減少信息延遲，并嚴格預算的審批與授權程序，明確各部門的工作責任，確保預算執(zhí)行情況明朗化。企業(yè)要組建自己的分析小組，在企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展時，探索發(fā)展適合自身的管理體系，在企業(yè)經(jīng)營管理出現(xiàn)重大轉變時，迅速調(diào)整企業(yè)的預算執(zhí)行和控制目標，保證企業(yè)在維持穩(wěn)定的基礎上尋求發(fā)展。企業(yè)管理層在思想上要充分重視預算執(zhí)行過程中的反思總結，在行動上積極進行批判討論，確保預算執(zhí)行和控制始終可控，能夠推進企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

（三）完善預算考評與激勵體系

完善預算考評與激勵體系，要以激發(fā)企業(yè)生命活力為目標，調(diào)動員工積極性，在預算管理尾端提高房地產(chǎn)企業(yè)預算管理質(zhì)量。完善的預算考評與激勵體系是企業(yè)實行全面預算的前提和保證，房地產(chǎn)企業(yè)需要構建科學有效、全員參與、獎懲結合的預算考評與激勵體系?？茖W有效，要求預算考評指標與企業(yè)具體的業(yè)績指標掛鉤，確保預算考評指標與企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營管理目標等匹配。預算目標考評制度與考評激勵工作體系應涉及公司全體員工，根據(jù)各員工單位所屬職能部門特點制定有明確針對性目標的部門預算績效考評管理制度與評價激勵制度體系，切實有效關聯(lián)員工之間的經(jīng)濟利益，充分調(diào)動廣大員工積極完成年度企業(yè)目標責任書的主人翁積極性。獎懲要結合，要求預算考評與激勵體系應有獎有懲，正負激勵相結合，鼓勵員工為企業(yè)創(chuàng)造活力，同時建立有效的約束機制，約束員工的違紀行為，在一定程度上消除了部分員工的不作為思想，激發(fā)了公司內(nèi)部競爭活力，有利于公司經(jīng)營管理方案的實行。預算考評與激勵體系的完善是一項長期工作，企業(yè)高層要在思想上高度重視，切實推進考評與激勵體系緊密聯(lián)系公司戰(zhàn)略。

（四）健全預算管理信息化平臺

健全績效管理等信息化系統(tǒng)平臺，要做到充分利用這些現(xiàn)代化的技術，推進房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設，整體推進房地產(chǎn)企業(yè)預算管理質(zhì)量。信息化是實施預算管理的重要手段，也是房地產(chǎn)企業(yè)轉型發(fā)展的必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)健全預算管理信息化平臺可以從搭建硬件平臺、做好軟件選擇、再造財務流程三方面入手，逐步形成適合自身發(fā)展的數(shù)據(jù)平臺。預算管理信息化平臺的建設將有助于解決房地產(chǎn)企業(yè)在進行預算管理時出現(xiàn)的工作量大、數(shù)據(jù)延遲、跨地區(qū)項目的數(shù)據(jù)難共享、歷史數(shù)據(jù)難沉淀等問題。房地產(chǎn)企業(yè)主管部門可繼續(xù)積極創(chuàng)造條件，利用房地產(chǎn)預算和管理部門信息化公共平臺來打破各個業(yè)務部門系統(tǒng)之間、項目公司之間、業(yè)務部門公司與投資項目單位之間對等性的各種信息壁壘，解決信息數(shù)據(jù)孤島，實現(xiàn)信息安全共享，切實提高企業(yè)預算編制質(zhì)量和房地產(chǎn)企業(yè)項目管理質(zhì)量，增強企業(yè)競爭力。