周 堅 杜學(xué)文

(1.江蘇博愛星律師事務(wù)所，江蘇常州 213022 2.中共山西省委黨校，山西太原 030006)

一、引言

此次《民法典》的出臺具有很多的創(chuàng)新之處和亮點(diǎn)，也不乏新增的制度，居住權(quán)制度的設(shè)立就屬于其中一個。居住權(quán)在我國之前的法律制度中并沒有被規(guī)定，其起源于羅馬法，“制度是社會實(shí)踐的產(chǎn)物，應(yīng)反映社會實(shí)踐需求，對現(xiàn)實(shí)需要應(yīng)及時有效地作出回應(yīng)?！盵1]近年來，在我國現(xiàn)實(shí)生活中，出現(xiàn)了“炒房 ”問題，大肆抬高房屋價格，使得很多人買不起房子，而對于社會弱勢群體，特別是對于離婚、年老體衰而孩子又不履行贍養(yǎng)義務(wù)的人來說，連最基本的居住需求都得不到滿足。將居住權(quán)納入《民法典》是基于保障社會弱勢群體的基本住房需要，在保障基本人權(quán)、注重人文情懷的同時，契合了十九大的指導(dǎo)思想，符合中國特色社會主義的發(fā)展。將居住權(quán)納入《民法典》的物權(quán)編，可以很好地解決基本民生問題，很大程度上避免弱勢群體無所居的問題，使房屋的價值得到最大化的利用。居住權(quán)的設(shè)立可以為老人養(yǎng)老、老有所居提供法律保障，有利于解決我國的養(yǎng)老問題，同時居住權(quán)的設(shè)立也有利于解決離婚案件中無房一方的居住困難，不至于在離婚后出現(xiàn)一方流落街頭的尷尬局面，還可以充分發(fā)揮房屋的作用和價值，使得物盡其用。

二、居住權(quán)制度的內(nèi)涵及立法沿革

(一)居住權(quán)制度的內(nèi)涵

我國并非開居住權(quán)制度的先河，居住權(quán)制度并非我國專屬和固有的制度。從居住權(quán)的概念、功能和性質(zhì)入手可以很好地分析居住權(quán)制度。關(guān)于居住權(quán)的概念《中華人民共和國民法典》第366條對居住權(quán)作出了明確規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)依照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。此項(xiàng)規(guī)定明確了居住權(quán)人對所有權(quán)人的房屋享有占有、使用的權(quán)利，這種權(quán)利是一項(xiàng)特殊的用益物權(quán)，其并不包括收益和處分的權(quán)利，居住權(quán)未經(jīng)所有權(quán)人同意不得出租、轉(zhuǎn)讓，不能繼承，僅僅是為了滿足日常生活的需要。權(quán)利人對房屋享有的居住權(quán)只限于居住，不能帶著商業(yè)目的等其他非居住目的，否則有濫用居住權(quán)之嫌。關(guān)于居住權(quán)的性質(zhì)從不同的方面解讀則會影響對居住權(quán)性質(zhì)的判斷，從基本人權(quán)的角度，是國家保障居民有所居的基本住房權(quán)利；從身份關(guān)系角度，則屬于對權(quán)利人身份關(guān)系性的救濟(jì)；從財產(chǎn)關(guān)系解讀，則屬于不可轉(zhuǎn)讓和繼承的財產(chǎn)性利益；從人役權(quán)的角度，是權(quán)利范圍比較狹窄的物權(quán)。

(二)居住權(quán)制度的立法沿革

居住權(quán)制度最早起源于羅馬法，這是一個歷史悠久而古老的制度。西方許多國家在民法典中也紛紛規(guī)定了居住權(quán)，設(shè)立該制度的主要目的是為了解決弱勢群體的住房問題。在古羅馬，家里的主人公男子去世后，其長子是房屋的所有權(quán)人，但為了不讓其他家庭成員，如自己的妻子和其他孩子甚至奴隸顛沛流離、無房可住，才誕生了居住權(quán)制度。[2]居住權(quán)制度在被正式納入《民法典》之前，在我國就已經(jīng)存在，只是沒有以法律的形式對此作出明文規(guī)定。居住權(quán)的概念首次在我國被提出是在1993年，在最高院關(guān)于審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干意見中提及居住權(quán)，2001年居住權(quán)在《中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(一)》規(guī)范性法律文件中第一次被明確地提出，同時在一些地方，特別是一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，比如上海對居住權(quán)也作了相關(guān)的規(guī)定。(1)《上海市房地產(chǎn)登記條例實(shí)施若干規(guī)定》第六條就規(guī)定了，“當(dāng)事人可以以協(xié)議的方式設(shè)立居住權(quán)”。同年上海市房產(chǎn)局發(fā)布的相關(guān)文件中也明確規(guī)定了: “如果 60 歲以上老人未作為產(chǎn)權(quán)人登記的，則必須在《協(xié)議書》中承諾，保障其居住的權(quán)利”。2002-2005年，《物權(quán)法(草案)三次征求意見稿》對我國是否要引入居住權(quán)制度進(jìn)行意見征求，但是由于出現(xiàn)了眾多反對意見，認(rèn)為居住權(quán)在現(xiàn)實(shí)生活中運(yùn)用得并不廣泛，完全可以適用其他的法律規(guī)定解決問題，若是涉及房屋租賃關(guān)系的居住問題，則可以適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定；若是關(guān)于夫妻離婚所涉及的居住問題，則可以適用《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定，最終還是刪除了關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，僅僅以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等較為便宜的房子去解決弱勢群體的住房，已經(jīng)不能解決問題，亦跟不上時代的發(fā)展，而且在中國裁判文書網(wǎng)和“無訟”案例庫中，有很多涉及居住權(quán)的判決，將居住權(quán)納入《民法典》是時代的要求。[3]到了2019 年 12 月，《民法典( 草案) 》終于將居住權(quán)編入了《民法典》物權(quán)編中。

(三)對我國《民法典》居住權(quán)制度的理解

1、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以合同或遺囑等書面形式來設(shè)立居住權(quán)。除當(dāng)事人另有約定的以外，通常情況下居住權(quán)無償設(shè)立。設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向法定的登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。

2、居住權(quán)設(shè)立后，居住權(quán)人有權(quán)按照合同的約定或遺囑的設(shè)定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足其生活居住的需要。因此，對于設(shè)定居住權(quán)的房屋，房屋所有權(quán)人并不擁有居住的權(quán)利，只有等居住權(quán)期滿或居住權(quán)人死亡，房屋所有權(quán)人才能擁有居住的權(quán)利。

3、對于設(shè)定居住權(quán)的房屋，居住權(quán)人依法只享有居住的權(quán)利，不能私自轉(zhuǎn)讓也不能繼承。除當(dāng)事人另有約定的以外，居住權(quán)確立后房屋不能用來出租。居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。

我國《民法典》設(shè)立居住權(quán)是尊重權(quán)利人意志的體現(xiàn)，表明了我國法律不僅保障財產(chǎn)所有人的財產(chǎn)所有權(quán)，還在立法上重視其財產(chǎn)的用益權(quán)，以此來滿足現(xiàn)代社會中人們對房產(chǎn)利用方式的多元化需求。在無需出讓房屋所有權(quán)的前提下，依法為另一方設(shè)立居住權(quán)，不僅能有效地保障離婚無房一方、以及未成年人的居住利益，還為老齡化社會下老年人以房養(yǎng)老、拆遷安置住戶以及城市低收入人群的居住權(quán)益提供了法律保障，有利于維護(hù)社會的和諧穩(wěn)定。

三、居住權(quán)制度在實(shí)踐中存在的問題

將居住權(quán)制度納入《民法典》主要是為了解決社會弱勢群體的住房保障問題，同時使得物盡其用，這是一個國家、一個社會文明進(jìn)步的充分彰顯，也是保障人權(quán)的需要。然而，剛剛正式實(shí)施的《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定很不完善，僅僅只有6條法律條文是規(guī)定居住權(quán)的，對于司法實(shí)踐中出現(xiàn)的新問題和新情況不能及時有效地作出回應(yīng)，相較于其他制度的法律規(guī)定，顯得過于單薄。

(一)居住權(quán)和抵押權(quán)存在順位沖突的問題

居住權(quán)和抵押權(quán)均屬于物權(quán)，具體來說，居住權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，它們都是在不轉(zhuǎn)移物的所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)物盡其用，一般情況下二者不會發(fā)生沖突。然而對于司法實(shí)踐中出現(xiàn)的案例，我們不難發(fā)現(xiàn)居住權(quán)和抵押權(quán)也會發(fā)生沖突，這種沖突主要分為三種，一種是抵押權(quán)人與抵押房產(chǎn)受讓人同時設(shè)立的居住權(quán)產(chǎn)生的沖突，一種是設(shè)立在前的抵押權(quán)與設(shè)立在后的居住權(quán)之間的沖突，最后一種是設(shè)立在前的居住權(quán)與設(shè)立在后的抵押權(quán)之間的沖突。[4]當(dāng)二者權(quán)利存在沖突時需要優(yōu)先保護(hù)誰的權(quán)利與利益呢？此時需要《民法典》作出回應(yīng)。但縱觀整個民法典僅僅是對抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式和程序作出了規(guī)定，對于該權(quán)利沖突卻沒有提出解決機(jī)制。

(二)居住權(quán)設(shè)立的方式單一

《民法典》第三百六十七條(2)民法典第三百六十七條設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；(二)住宅的位置；(三)居住的條件和要求；(四)居住權(quán)期限；(五)解決爭議的方法。和第三百七十一條(3)《民法典》第三百七十一條規(guī)定：遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。居住權(quán)的設(shè)立方式有遺囑設(shè)立和合同設(shè)立兩種,可見居住權(quán)的設(shè)立由當(dāng)事人根據(jù)自己的意志進(jìn)行設(shè)立，充分尊重了當(dāng)事人的自由，但僅僅兩種方式太單一且難以解決日常生活中的各種要求和出現(xiàn)的新問題。設(shè)立居住權(quán)主要是保障弱勢群體的日常生活需要，然而作為弱勢群體的老人、配偶、孩子等往往因?yàn)樘幱谌鮿莸匚辉诤炗喓贤瑫r沒有辦法很好地保障自己的利益，而這又與立法者的立法初衷相違背。比如現(xiàn)實(shí)生活中離婚的夫妻，夫妻一方很可能離婚之后沒有可供居住的房子，經(jīng)濟(jì)處于困難需要被照顧，此時有負(fù)擔(dān)能力的一方應(yīng)該給予另一方適當(dāng)?shù)恼疹?，但具體的照顧和幫助方法需要兩人協(xié)商，而協(xié)商的結(jié)果并不排除一方不愿意提供可居住的房屋，此時協(xié)商不成則需要法官裁判?？梢娡ㄟ^意定的方式去保障弱勢群體的利益是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠也不足以解決問題的。

(三)權(quán)利義務(wù)規(guī)定不明確

權(quán)利和義務(wù)是相對等的，沒有無權(quán)利的義務(wù)，也沒有無義務(wù)的權(quán)利，二者是緊密相連不可分割的。但《民法典》對居住權(quán)人和所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)沒有作出明文規(guī)定，只是在第三百六十六條規(guī)定居住權(quán)人對于住房具有占有、使用的權(quán)利，而這種權(quán)利僅限于日常生活需要，對于在居住權(quán)存續(xù)期間居住權(quán)人和所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系法律沒有作出明文規(guī)定。第一，倘若居住權(quán)人在居住期間想要對房屋進(jìn)行裝修和修繕，以達(dá)到自己想要的狀態(tài)，那么居住權(quán)人是否享有這個權(quán)利以及此部分費(fèi)用應(yīng)該由誰來承擔(dān)，法律沒有明確作出規(guī)定。第二，對于居住權(quán)人對房屋享有的占有和使用的權(quán)利，該權(quán)利包括房屋這個客體本身是毫無疑問的，但該權(quán)利是否及于一些政策性的權(quán)利，比如子女落戶、子女入學(xué)等，法律也沒有作出明文規(guī)定。第三，法律也沒有明文規(guī)定居住權(quán)人的義務(wù)。居住權(quán)人在居住權(quán)存續(xù)期間如果房屋這個最重要的客體滅失，或者房屋由于自然災(zāi)害、老化等非人為的原因遭到破壞，該責(zé)任應(yīng)由居住權(quán)人承擔(dān)還是所有權(quán)人承擔(dān)，法律亦沒有作出明文規(guī)定。

(四)缺乏權(quán)利救濟(jì)措施

任何權(quán)利的存在都有可能出現(xiàn)被人為濫用的可能性，居住權(quán)也不例外。設(shè)立居住權(quán)是為了保障弱勢群體的日常生活需要，但社會生活和人的個性是紛繁復(fù)雜的，一方面居住權(quán)人可能會侵犯、濫用該權(quán)利，主要表現(xiàn)在居住權(quán)人在居住權(quán)享有期間作出的行為超出了日常生活和居住的需要，比如居住權(quán)人未經(jīng)所有權(quán)人同意而私自將房屋進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓，甚至將居住權(quán)進(jìn)行抵押，或者改變居住權(quán)的用途而對外開展?fàn)I利性質(zhì)的商業(yè)活動，或者無正當(dāng)理由故意破壞房屋所有權(quán)甚至侵害房屋所有權(quán)人的人身權(quán)利，這都嚴(yán)重侵犯了所有權(quán)人的所有權(quán)。另一方面房屋所有權(quán)人可能會濫用該權(quán)利侵犯居住權(quán)人甚至無辜第三人的權(quán)利，主要表現(xiàn)在以下幾個方面，一是房屋所有權(quán)人在存在大量債務(wù)無法償還的情況下，為了逃避債務(wù)很有可能會在房屋上設(shè)定居住權(quán)，以至于法院無法強(qiáng)制執(zhí)行，這就屬于所有權(quán)人和居住權(quán)人惡意串通損害債權(quán)人的利益。二是如果房屋所有權(quán)人將房屋無正當(dāng)理由地予以收回，導(dǎo)致居住權(quán)人無房可住，或者居住權(quán)的設(shè)立違背公序良俗、侵犯第三人的權(quán)利等現(xiàn)象出現(xiàn)。發(fā)生這些情況應(yīng)如何進(jìn)行救濟(jì)，法律都沒有作出明確規(guī)定，也沒有司法解釋作出說明。

四、對居住權(quán)制度的完善措施

針對居住權(quán)制度在司法適用和司法實(shí)踐中存在的問題，可以逐一地采用不同的措施和方法進(jìn)行完善，以更好地解決居住權(quán)制度在社會實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，保障好權(quán)利人應(yīng)享有的權(quán)利，實(shí)現(xiàn)交易秩序的安全，促進(jìn)社會的穩(wěn)定與發(fā)展。

(一)按照物權(quán)登記的時間順序解決權(quán)利沖突

在房屋上并存居住權(quán)與抵押權(quán)時，法律對該沖突又沒有作出明確規(guī)定，法官應(yīng)在均衡抵押權(quán)人與居住權(quán)人利益的基礎(chǔ)上，在維護(hù)社會的公序良俗和交易安全的前提下充分發(fā)揮自由裁量權(quán)，為了保障司法公正，可以按照二者的登記時間順序解決沖突。抵押權(quán)與居住權(quán)均采用法定的登記公示手段，都要將居住權(quán)合同和抵押權(quán)合同拿到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記才能對抗善意第三人，也即是以合同登記為生效要件，二者的公示效力相同，都會產(chǎn)生讓社會相信的法律后果。對于均辦理了登記的抵押權(quán)和居住權(quán)，可以參照《民法典》第四百零五條關(guān)于租賃權(quán)與居住權(quán)的沖突解決規(guī)則適用，(4)《民法典》第四百零五條 抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。即在設(shè)立抵押權(quán)之前，房屋已經(jīng)設(shè)立了居住權(quán)并且已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有的，該居住權(quán)不受抵押權(quán)的影響，后成立的抵押權(quán)不能對抗先成立的居住權(quán)。反之，如果抵押權(quán)登記在先，則抵押權(quán)可以對抗后成立的居住權(quán)，以此保障抵押權(quán)人的權(quán)利?？傊?，對于房屋上并存抵押權(quán)和居住權(quán)的情形，可以按照登記的時間先后順序決定具體保障何方的權(quán)利。

(二)增加法定居住權(quán)

我國《民法典》沒有明文規(guī)定法定居住權(quán)，法定居住權(quán)的設(shè)立在我國可通過法院裁判的方式為特定主體設(shè)立居住權(quán)，以符合設(shè)立居住權(quán)的立法目的，契合法律精神。一是可以基于父母與成年子女的關(guān)系設(shè)定法定居住權(quán)，這是對子女對父母應(yīng)盡贍養(yǎng)義務(wù)的延伸和擴(kuò)展，但該種法定居住權(quán)是附條件的，僅僅是在父母無房的情況下，對于父母有房的，則不需要強(qiáng)制要求子女為其提供房屋，否則子女背負(fù)的義務(wù)太重了，不利于父母與子女良好關(guān)系的建立。二是可以規(guī)定父母與未成年子女相互具有法定居住權(quán)，這樣可以保障父母對未成年子女行使監(jiān)護(hù)權(quán)，促進(jìn)未成年子女的健康成長。三是基于夫妻關(guān)系產(chǎn)生的法定居住權(quán)。對于離婚后無房且經(jīng)濟(jì)困難的夫妻一方，如果只是暫時性的生活困難，法律可以規(guī)定在短期內(nèi)為其提供住房；如果已經(jīng)年老體衰再也沒有勞動能力，根本不可能改善其生活條件，購買房子已經(jīng)遙遙無望的，法律可以為其設(shè)立永久性房屋居住權(quán)。對于喪偶夫妻一方，無論對其房屋是否享有繼承權(quán)，法律都應(yīng)當(dāng)為其設(shè)定居住權(quán)，這既是子女對父母應(yīng)盡的贍養(yǎng)義務(wù)的體現(xiàn)，同時也是法律對弱勢群體利益保護(hù)的精神體現(xiàn)。

(三)明確雙方的權(quán)利義務(wù)

居住權(quán)人在居住權(quán)存續(xù)期間，很難避免因房屋的維修和修繕在居住權(quán)人和所有權(quán)人之間產(chǎn)生一系列的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。為了減少因此種情況產(chǎn)生的沖突，法律可以明確規(guī)定，在當(dāng)事人簽訂合同時設(shè)定必備條款，對當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)作出明確規(guī)定。在合同中應(yīng)該明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，居住權(quán)人不能只享有權(quán)利而不履行義務(wù)，否則會侵害所有權(quán)人的利益。[5]關(guān)于權(quán)利可以明確規(guī)定居住權(quán)人享有的權(quán)利不僅包括對房屋和附屬設(shè)施具有占有和使用的權(quán)利，還應(yīng)包括落戶和子女入學(xué)的權(quán)利。在我國很多城市子女是否能落戶和入學(xué)往往是和房屋所有權(quán)掛鉤的，對于離婚的夫婦且孩子判給沒有房屋的一方，如果只是讓其占有、使用房子，孩子的義務(wù)教育很可能就會得不到保障。此外，還可以明確居住權(quán)人對房屋應(yīng)盡的合理使用義務(wù)，以及因自己的原因造成房屋損害時的修繕義務(wù)。因?yàn)槿绻幻鞔_規(guī)定修繕義務(wù)，就會很容易導(dǎo)致居住權(quán)人和所有權(quán)人不屑于也不愿意管的問題，那么房屋的經(jīng)濟(jì)價值就會大打折扣，嚴(yán)重影響所有權(quán)人對房屋的經(jīng)濟(jì)利益。但這種修繕義務(wù)只限于單純的維護(hù)修繕，如果超過單純的維護(hù)修繕，比如對房屋進(jìn)行大范圍整改則應(yīng)該由房屋所有權(quán)人承擔(dān)。[6]這是出于保護(hù)弱勢群體和符合立法目的的需要，一方面居住權(quán)人對于房屋只是占有、使用，而沒有收益和處分的權(quán)利，另一方面居住權(quán)人往往都是無房的弱勢群體，此時再由他們承擔(dān)超過單純的修繕范圍的負(fù)擔(dān)并不符合情理。

(四)明確權(quán)利救濟(jì)措施

法律不能只簡單地規(guī)定一項(xiàng)權(quán)利，而疏漏了該權(quán)利受到侵犯或被濫用的問題，對此應(yīng)當(dāng)出臺司法解釋明確權(quán)利救濟(jì)措施，建立一整套健全的救濟(jì)機(jī)制?？梢再x予居住權(quán)人和房屋所有權(quán)人對居住權(quán)的撤銷權(quán)，當(dāng)權(quán)利遭到侵犯時，可以啟用這套解決機(jī)制，同時遵循民法的基本原則，根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯和結(jié)果發(fā)生的原因分擔(dān)其責(zé)任，居住權(quán)人權(quán)利受到損害時，可以基于物權(quán)法的規(guī)定，向第三人主張停止侵害、排除妨礙、消滅危險等權(quán)利性救濟(jì)。如果不明確規(guī)定權(quán)利救濟(jì)措施，則不利于保護(hù)弱勢一方的居住權(quán)，社會保障問題得不到很好的解決，與設(shè)立居住權(quán)的立法目的也不相符合，甚至?xí)?yán)重影響房產(chǎn)市場的交易秩序和整個社會的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

五、結(jié)語

《民法典》中新增的居住權(quán)制度，是對黨的十九大會議精神關(guān)于保障弱勢群體“住有所居”的落實(shí)，同時填補(bǔ)了我國關(guān)于居住權(quán)的立法空白，豐富了物權(quán)編的內(nèi)容，推動了我國法律的快速發(fā)展。(5)參見全國人民代表大會常務(wù)委員會副委員長王晨，2020年5月22日在第十三屆全國人民代表大會第三次會議上關(guān)于《中華人民共和國民法典(草案)》的說明。對當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)中頻出的“炒房”問題以及夫妻雙方離婚但不離家等社會熱點(diǎn)問題，居住權(quán)制度在很大程度上發(fā)揮了理論和實(shí)踐的雙指導(dǎo)作用，有效地保障了弱勢群體的基本住房需求，而且有助于解決涉及居住權(quán)的房產(chǎn)糾紛問題，可謂是一舉多得。[7]但一項(xiàng)制度剛出臺肯定是不完善的，居住權(quán)制度亦是如此，其在與抵押權(quán)的順位、權(quán)利義務(wù)規(guī)定、設(shè)立方式及權(quán)利救濟(jì)等諸多方面還存在缺陷，必須盡快出臺相關(guān)的司法解釋來完善自身體系，以更好地實(shí)現(xiàn)立法目的，滿足弱勢群體的基本住房需求。