【摘要】本文結(jié)合山西省某建筑工程實例，詳細(xì)介紹施工過程中采用的低碳設(shè)計方案，結(jié)合線性規(guī)劃探討房產(chǎn)價值的變化特征，總結(jié)低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，同時提出相關(guān)的解決對策，希望能夠以此促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的快速轉(zhuǎn)型。

【關(guān)鍵詞】低碳經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);影響解析;對策建議

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.07.005

引言：

房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是高排放行業(yè)之一，由房屋建筑所產(chǎn)生的能源損耗始終占據(jù)著我國總耗能的40%左右，國家想要實現(xiàn)“可持續(xù)發(fā)展”目標(biāo)的前提條件，便是推動房地產(chǎn)行業(yè)快速升級轉(zhuǎn)型，然而，受限于技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、材料等一系列因素，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整進(jìn)度相對緩慢。本文專門對此展開研究，解析低碳經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的相互制約與促進(jìn)關(guān)系，希望能夠規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

1、工程概況

本項目為國家“康居示范工程”，位于山西省TY市東郊附近，總占地面積約為10860畝。建筑區(qū)域由別墅區(qū)、高層住宅區(qū)以及商業(yè)區(qū)共同組成，其中包含25棟別墅與13棟高層建筑，另有一條長達(dá)0.88km的商業(yè)街，綠化面積占整體的51%左右，總建筑面積約為48萬m²。該建筑項目集旅游、居住、休閑、低碳、會展、消費(fèi)為一體，融入了非常豐富的低碳設(shè)計元素，且園區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，已不單純是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)，而是充分融合了生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會效益為一體，如圖1所示。

2、低碳設(shè)計及構(gòu)造模式

2.1整體規(guī)劃

該建筑設(shè)計期間充分考慮了《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180）、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096）、《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325）的相關(guān)規(guī)定，對建筑住宅的整體空間規(guī)劃進(jìn)行了合理設(shè)計，以確保能夠在交通、綠化、環(huán)保、節(jié)能方面提供給人們更為便利的生活條件。具體設(shè)計包含以下幾個點(diǎn)：

（1）建筑選址規(guī)避了濕地、文物、基本農(nóng)田、自然水系以及森林等重要自然保護(hù)區(qū)域，避免人類活動空間與當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)系統(tǒng)產(chǎn)生沖突^[1]。

（2）住宅建筑布局考慮人口日常的通風(fēng)、采光需求，確保日間維持足夠的光照時長，并且室內(nèi)、外通風(fēng)條件便利，保障人們冬季室外行走與夏季室內(nèi)居住的良好通風(fēng)環(huán)境。居住空間內(nèi)的通風(fēng)開口在其所處房間地板面積的8%以上，采光系數(shù)大于1%。

（3）合理規(guī)劃園區(qū)各個出口與交通節(jié)點(diǎn)之間的距離，確保人們從住宅區(qū)域到各個交通站點(diǎn)之間的步行路線不超過500m長度，同時充分開發(fā)地下空間，空置出足夠的公共活動區(qū)域。

（4）住宅區(qū)綠化覆蓋率控制在30%以上，結(jié)合當(dāng)?shù)匚锓N分布特征以及自然條件選擇合適的種植植物，以減少后期的人工維護(hù)成本。綠植布局強(qiáng)調(diào)喬、灌、草結(jié)合構(gòu)成多層次的植物群落，建立完整的生態(tài)系統(tǒng)，保證人均享有綠地面積在1m²以上^[2]。

（5）施工過程中對材料嚴(yán)格控制，合理使用各類大型機(jī)械設(shè)備，避免由于人為因素導(dǎo)致的噪聲影響、大氣污染、水污染、土壤污染、光污染，室內(nèi)裝修工程中要控制游離苯、甲醛等污染物濃度，避免對居民身體造成影響。

2.2節(jié)能設(shè)計

首先，充分利用現(xiàn)場地勢條件，設(shè)計建筑樓距、體形、窗墻面積以及建筑朝向，確保建筑物充分利用自然資源，保證室內(nèi)的基本溫度與亮度;其次，調(diào)整建筑物的耗能比例，根據(jù)建筑區(qū)域的自然條件使用太陽能、風(fēng)能、地?zé)崮艿瓤稍偕茉?，確保其占據(jù)建筑總耗能的5%以上;再次，根據(jù)國家備案的建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整建筑物的暖通空調(diào)與熱工設(shè)計，通過建筑地面、外墻、外窗、屋頂?shù)暮侠碓O(shè)計保證建筑維護(hù)的熱工性能，以此減少對空調(diào)等主要耗能設(shè)備的依賴程度;最后，建筑公共區(qū)域的照明控制采用光電或定時設(shè)置，并搭配低損耗鎮(zhèn)流器以及高效燈具、光源共同使用，從而進(jìn)一步減少建筑能耗問題^[3]。

2.3生態(tài)循環(huán)

首先，設(shè)置雨水蓄集系統(tǒng)，通過在園區(qū)內(nèi)部設(shè)置徑流、溝渠組合，收集自然降水，對其凈化處理后用于綠化或各種非飲用水作業(yè)。凈化處理后的水資源出于技術(shù)經(jīng)濟(jì)性考慮，要避免輸送過程中產(chǎn)生額外耗能^[4]，因此控制超高層利用率為5%左右，其余中低層或高層建筑利用率控制在10%～20%范圍之內(nèi)。此外增強(qiáng)室外地面滲透措施，對非機(jī)動車道采用硬質(zhì)透水性地面，保證室外透水地面面積大于45%，滿足綠化用水需求。

同時，在施工過程中所使用的建筑材料有70%以上來自于施工現(xiàn)場周邊500km內(nèi)的生產(chǎn)廠家，從而避免長途運(yùn)輸產(chǎn)生的排放以及能耗問題。在保證施工質(zhì)量的前提下，使用可循環(huán)建筑材料占整體工程用量的10%以上，其他以廢棄物為原料生產(chǎn)的建筑材料約占同類材料的30%。

2.4低碳運(yùn)營

首先，設(shè)置智能管理系統(tǒng)。通過傳感設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)的相互配合，對園區(qū)內(nèi)部的溫度、亮度以及空氣濕度等環(huán)境參數(shù)全面監(jiān)測，更加精確地進(jìn)行能源使用與分配，并制定更為合理的維護(hù)保養(yǎng)方案。同時居民的燃?xì)狻⑺?、電采用分戶計量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

其次，園區(qū)內(nèi)的綠化管理以生物防治技術(shù)為主，避免大規(guī)模使用化肥、殺蟲劑、農(nóng)藥、除草劑等化學(xué)藥品，以免對園區(qū)周邊的地質(zhì)環(huán)境與地下水造成污染。

最后，園區(qū)采用垃圾分類處理模式，居民的生活垃圾設(shè)有專門的處理站，有嚴(yán)格的垃圾清運(yùn)制度，避免園區(qū)垃圾對外造成二次污染，各類垃圾的有效回收率達(dá)90%以上^[5]。

3、對該建筑房地產(chǎn)價值的線性規(guī)劃評價

根據(jù)該建筑項目的低碳設(shè)計，選用最小支出的材料成本與技術(shù)手段達(dá)到相應(yīng)的減排效果，以此構(gòu)建最低建筑造價求解模型，得到的計算公式如下所示：

A=minP（A₁，A₂，A₃）89F95976-38B8-412A-B7B2-AFCAFE4EA998

A₁=?（x_1j，a_1j，b_1j）

A₂=?（x_2j，a_2j，b_2j）

A_i=?（x_ij，a_ij，b_ij）

式中，A——為該建筑項目的施工總成本;

A_i——為單一低碳施工項目的建筑成本;

x_ij——為該低碳設(shè)計的技術(shù)項目構(gòu)成;

a_ij——為該低碳設(shè)計的單體成本構(gòu)成;

b_ij——為該低碳設(shè)計的單體減排績效;

ST——為該建筑項目整體的預(yù)期減排績效。

根據(jù)該建筑項目低碳設(shè)計及構(gòu)造模式可得到其建筑造價與減排績效如表1所示：

代入數(shù)據(jù)可得到具體計算模型為：

解得，A=330.863元/m²。

由此可知，在滿足該建筑項目低碳設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)下，工程造價需要增加330.863元/m²，雖然施工成本增加，但是該建筑項目在正式投入使用后的能源消耗降低了30%，水資源利用率提高10%，并減少了10%的環(huán)境治理成本，因此從其綜合效益來看無疑提高了該建筑項目的房地產(chǎn)價值。

4、低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響解析

4.1相互制約關(guān)系

（1）提高了建筑成本。由上述案例描述可知，體現(xiàn)房產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)價值的主要因素在于新型能源、綠色建筑材料以及節(jié)能設(shè)計理念。通過以上幾項技術(shù)的綜合運(yùn)用，可以最大限度的減少建筑物對能源的依賴，避免施工過程中造成環(huán)境擾動，能夠有效推動我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的升級轉(zhuǎn)型^[6]。然而想要實現(xiàn)這一目標(biāo)，無疑需要更多先進(jìn)技術(shù)的支持，并增強(qiáng)建筑物的基礎(chǔ)設(shè)施配置，需要開發(fā)單位投入更多的建設(shè)成本。在這一因素的制約下，無疑會使得建筑項目的工程造價提高，對房產(chǎn)銷售帶來一定影響。（2）房屋價值增高。建筑成本增加帶來的直接影響，勢必會導(dǎo)致房屋售價也相應(yīng)提高。雖然經(jīng)過低碳改造的房屋無論是在舒適度還是運(yùn)維成本上都具有傳統(tǒng)建筑無法比擬的優(yōu)勢，但是廣大群眾更多的還是會關(guān)注“房價”這一現(xiàn)實層面的問題，面對高額的房產(chǎn)費(fèi)用，會導(dǎo)致很大一部分群眾放棄購房，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展造成了極大的阻礙。（3）缺乏可用的低碳技術(shù)?，F(xiàn)階段，我國建筑行業(yè)的“低碳設(shè)計”正處于起步階段，雖然通過對房屋建筑布局的整體規(guī)劃能夠起到一定的節(jié)能環(huán)保效果，但想要真正意義上體現(xiàn)出房產(chǎn)的低碳價值則必須通過節(jié)能材料以及設(shè)備的共同支持。由于在低碳技術(shù)研發(fā)方面存在著不足，導(dǎo)致市場上流通的低碳建筑產(chǎn)品價格普遍偏高，并且尚未形成統(tǒng)一的建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。因此一方面導(dǎo)致推行房產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)受阻，另一方面也造成了建筑節(jié)能減排績效發(fā)揮不夠穩(wěn)定，難以實現(xiàn)“低碳設(shè)計”的全面推廣。

4.2彼此促進(jìn)關(guān)系

（1）獲得更多政策扶持。從目前的發(fā)展局勢來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迫切需要升級轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)建筑模式中過于依賴水泥與鋼鐵等高能耗、高污染材料，這樣的發(fā)展模式一是會造成環(huán)境污染的加劇，二是無法實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，因此想要確保建筑行業(yè)獲得更好的發(fā)展，必須要尋找可替代的建筑材料以及減少能源損耗的相關(guān)措施，才能夠獲得國家的更多支持，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的全面重組。（2）獲得更大發(fā)展平臺。實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的低碳價值，無疑能夠推動我國建筑技術(shù)與國際前沿水平接軌，從而拉近我國房地產(chǎn)行業(yè)與發(fā)達(dá)國家之間的距離，獲得更多國際合作與交流的機(jī)會。從這一層面而言，開發(fā)房地產(chǎn)項目的低碳價值不僅有利于建筑行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，同樣也是配合國家戰(zhàn)略規(guī)劃實施的重要途徑之一。（3）占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈高層。加強(qiáng)房地產(chǎn)低碳價值的開發(fā)，可以創(chuàng)造更多的自主知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品，從而幫助我國房地產(chǎn)行業(yè)擺脫產(chǎn)業(yè)鏈的低端位置，通過提供設(shè)計與技術(shù)手段從而賺取更大的經(jīng)濟(jì)價值，最終以輸出新能源技術(shù)獲得發(fā)展。

5、低碳背景下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

5.1加強(qiáng)對環(huán)保材料與節(jié)能技術(shù)的研發(fā)

開發(fā)房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)價值的過程中，人們首先要明確當(dāng)前建筑施工面臨的主要障礙。綜合現(xiàn)有技術(shù)手段，房屋的保溫與給排水施工一直是我國房屋節(jié)能設(shè)計面臨的主要問題，同時也是造成建筑能耗提高的主要因素之一。由于缺乏監(jiān)控與管理手段，導(dǎo)致這兩項技術(shù)的發(fā)展依舊與發(fā)達(dá)國家存在一定差距，因此需要房地產(chǎn)行業(yè)與相關(guān)部門提高重視，進(jìn)一步加強(qiáng)資金投入力度，研發(fā)出更多高新技術(shù)材料彌補(bǔ)當(dāng)前階段的發(fā)展不足。

此外在技術(shù)推廣方面，相關(guān)部門也需要不斷明確“低碳技術(shù)”的施工理念，避免個別建設(shè)單位由于理解偏差而對“低碳設(shè)計”做出錯誤解讀。例如為了提高建筑室內(nèi)采光面積，大范圍使用玻璃幕墻等，反而會產(chǎn)生光污染現(xiàn)象，限制建筑低碳價值的發(fā)揮。

5.2為低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供制度保證

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，國家始終在完善各項法規(guī)制度來規(guī)范其行業(yè)行為。為此隨著“低碳經(jīng)濟(jì)”理念的提出，國家也需要隨之出臺相應(yīng)的指導(dǎo)文件，提供扎實的制度保證，并建立科學(xué)的獎懲措施，從而推動房地產(chǎn)“低碳價值”的穩(wěn)定發(fā)展。例如，國家可以適當(dāng)放寬稅收政策，減少建筑企業(yè)的資金壓力，使其能夠在建設(shè)施工過程中融入更多的“低碳技術(shù)”，使用綠色建筑材料避免對環(huán)境造成污染;再如，建筑施工過程中一旦出現(xiàn)不規(guī)范作業(yè)行為，對建筑區(qū)域周邊的生態(tài)環(huán)境造成嚴(yán)重破壞，不但可以勒令其限期整改，還可通過財稅政策予以一定處罰，以確保房地產(chǎn)“低碳經(jīng)濟(jì)”的規(guī)范發(fā)展。

5.3推動“低碳設(shè)計”產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

為了帶動低碳技術(shù)水平的提升，國家不僅需要提高對房地產(chǎn)行業(yè)的扶持力度，更要推動“低碳設(shè)計”的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。通過技術(shù)專利申請以及知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面給予適當(dāng)?shù)姆龀郑埂暗吞荚O(shè)計”逐漸成為一項全新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，伴隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，結(jié)合大宗的消費(fèi)需求研發(fā)出更多的建筑技術(shù)與材料，快速帶動生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，本文結(jié)合工程實例分析了低碳背景下房地產(chǎn)價值的變化特征，并以此為基礎(chǔ)討論低碳經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的制約因素與促進(jìn)關(guān)系，提出了相關(guān)的發(fā)展策略，希望能夠起到一定的參考作用，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

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作者簡介：

崔建軍（1977.11-），漢族，男，籍貫：山西朔州，職稱：高級經(jīng)濟(jì)師，學(xué)歷：研究生，研究方向：建筑經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。89F95976-38B8-412A-B7B2-AFCAFE4EA998