高麗梅

(武川縣房地產(chǎn)管理所，內(nèi)蒙古 呼和浩特 011700)

1 建筑產(chǎn)品質(zhì)量現(xiàn)狀

建筑產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制造建筑產(chǎn)品時(shí)要求施工全過(guò)程對(duì)建筑產(chǎn)品的各個(gè)環(huán)節(jié)都必須符合各項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括項(xiàng)目立項(xiàng)決策、勘察設(shè)計(jì)、施工階段、驗(yàn)收階段最后到投入使用的過(guò)程中必須符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，基礎(chǔ)環(huán)節(jié)薄弱，硬件條件不成熟，在行業(yè)中大部分企業(yè)是通過(guò)國(guó)內(nèi)的政策法規(guī)引導(dǎo)自主創(chuàng)新，也有少部分發(fā)展迅速的企業(yè)在依靠國(guó)家政策的同時(shí)，利用引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和理論進(jìn)行自身行業(yè)的發(fā)展，這就使得我國(guó)的房地產(chǎn)與建筑業(yè)在比較短的時(shí)間里能夠得到快速發(fā)展。近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)及建筑業(yè)的快速發(fā)展，很大程度上帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了一些建筑產(chǎn)品不達(dá)標(biāo)的質(zhì)量問(wèn)題，因?yàn)榇蟛糠值钠髽I(yè)基本上還停留在粗放型的生產(chǎn)模式及管理水平上，對(duì)于在施工中遇見(jiàn)的新問(wèn)題不夠重視，或發(fā)現(xiàn)后不能很好地解決，導(dǎo)致建筑產(chǎn)品質(zhì)量不過(guò)關(guān)、偶爾有事故發(fā)生、工程不能如期完工、產(chǎn)品交付使用后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、后期維護(hù)缺失等，這些問(wèn)題嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展腳步。為了解決這些問(wèn)題，我們必須從源頭上對(duì)企業(yè)的管理模式進(jìn)行改進(jìn)，運(yùn)用精細(xì)化的管理模式，將現(xiàn)代質(zhì)量管理理論應(yīng)用到工程實(shí)踐建設(shè)中，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的快速發(fā)展。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的原則和現(xiàn)行管理體系

2.1 質(zhì)量管理原則

2.1.1 堅(jiān)持質(zhì)量第一的原則。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最大特點(diǎn)是價(jià)值量大且不可移動(dòng)，這就要求整個(gè)房地產(chǎn)在施工過(guò)程必須一次到位，在施工過(guò)程中任何一個(gè)工序都會(huì)導(dǎo)致工程質(zhì)量不合格，如果不能及時(shí)予以改正，將會(huì)導(dǎo)致工程返工、投入資金損失，甚至更嚴(yán)重的后果等為了確保最終產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)標(biāo)，必須在工程的每個(gè)施工環(huán)節(jié)都要保證每個(gè)環(huán)節(jié)的產(chǎn)品質(zhì)量，所以從始至終都要把質(zhì)量第一放在首位。

2.1.2 堅(jiān)持預(yù)防為主的原則。質(zhì)量控制的理想狀態(tài)是把問(wèn)題消除于發(fā)生之前，這就要求我們必須重視事前控制，防患于未然，行政主管部門要嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)。只有在項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等各個(gè)環(huán)節(jié)都嚴(yán)格監(jiān)督到位，就有可能把發(fā)生安全隱患的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，也可以把能預(yù)測(cè)到的風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍。

2.1.3 堅(jiān)持以人為本的原則。以人為本是創(chuàng)建和諧社會(huì)的目標(biāo)，在工程建設(shè)中，勞動(dòng)者的技能高低是影響工程質(zhì)量好壞的第一要素，“以人為本”也是實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵所在，在工程的每個(gè)環(huán)節(jié)一定要將工作人員的積極性、創(chuàng)造性激發(fā)出來(lái)，使其能全心全意地在工程的各個(gè)環(huán)節(jié)認(rèn)真負(fù)責(zé)，只要每一個(gè)參與建設(shè)的工作人員在工作中能做到一絲不茍，整個(gè)工程從基礎(chǔ)到主體，從部分到全部，才能逐項(xiàng)保證各個(gè)部分的工程質(zhì)量符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 我國(guó)現(xiàn)有建筑物的質(zhì)量管理體系

質(zhì)量管理是由各個(gè)責(zé)任主體之間相互聯(lián)系而構(gòu)成的一個(gè)整體，它具有有效性、可預(yù)防性、動(dòng)態(tài)性和持續(xù)監(jiān)控性一系列特點(diǎn)，工程質(zhì)量的好壞基本上由以下3部分保證。

2.2.1 施工單位的工程質(zhì)量保證體系。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,首先要通過(guò)招投標(biāo)方式選擇符合該項(xiàng)目建設(shè)條件的施工單位，在選擇施工單位時(shí)，一定要注意施工單位的資質(zhì)是否具備承擔(dān)該工程的范圍，其次還要保證施工企業(yè)的各項(xiàng)條件是否滿足承擔(dān)該工程的實(shí)力，在工程施工過(guò)程中一定要嚴(yán)格要求施工企業(yè)的組織管理紀(jì)律以保證建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),施工企業(yè)在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中,應(yīng)要求技術(shù)部門嚴(yán)格按照工程設(shè)計(jì)藍(lán)圖和施工技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)組織進(jìn)行標(biāo)段施工,以項(xiàng)目進(jìn)度表的安排和施工工序的實(shí)際作業(yè)為調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行工程質(zhì)量管理。

2.2.2 監(jiān)理單位的工程質(zhì)量檢查體系。我國(guó)建筑施工企業(yè)建立第三方監(jiān)理制度,實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目施工方進(jìn)行監(jiān)管，監(jiān)理人員在跟蹤檢查工程質(zhì)量的工作中。①嚴(yán)格按照規(guī)范對(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)備和材料進(jìn)行檢驗(yàn)留樣，檢驗(yàn)達(dá)標(biāo)后才能進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)于不達(dá)標(biāo)的設(shè)備和材料堅(jiān)決不能在工程中使用。②要求監(jiān)理人員一定要監(jiān)督每道工序，保證每道工序嚴(yán)格按照有關(guān)法律規(guī)范和技術(shù)要求進(jìn)行操作，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)范操作立即制止，并返工重做。③對(duì)已經(jīng)完成的分項(xiàng)工程,企業(yè)工作人員完成自檢后,由監(jiān)理人員進(jìn)行復(fù)檢,確保每項(xiàng)工程達(dá)標(biāo)，經(jīng)復(fù)檢達(dá)標(biāo)后的工程方可進(jìn)入下一工序進(jìn)行施工。

2.2.3 政府部門的工程質(zhì)量監(jiān)督體系。質(zhì)量監(jiān)督、環(huán)保監(jiān)測(cè)等主管部門一定要嚴(yán)格按照《建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)制性規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑產(chǎn)品在各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查，從項(xiàng)目一開始就要嚴(yán)把施工企業(yè)的質(zhì)量關(guān)，要求企業(yè)在規(guī)劃范圍內(nèi)施工，嚴(yán)禁企業(yè)超范圍施工，必須要求企業(yè)保證各個(gè)環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于不達(dá)標(biāo)的企業(yè)，必須要求整改，直到達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后方可進(jìn)行后序工作。對(duì)于進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備不符合環(huán)保要求的，由負(fù)責(zé)環(huán)保的政府主管部門對(duì)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，保證工程用料符合標(biāo)準(zhǔn)。建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)只有在各級(jí)政府主管部門的嚴(yán)格監(jiān)管下，才能保證建筑產(chǎn)品符合相關(guān)規(guī)定，從而保證建設(shè)工程的質(zhì)量要求。

3 我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理貫穿于整個(gè)施工過(guò)程，施工各個(gè)環(huán)節(jié)的每個(gè)參與者的行為都會(huì)影響建筑產(chǎn)品的質(zhì)量，影響建筑產(chǎn)品質(zhì)量的主要因素有以下3方面。

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位的原因

由于房地產(chǎn)業(yè)和建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)為了獲得更多的超額利潤(rùn),往往通過(guò)壓低商品價(jià)格來(lái)承包工程，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給出的產(chǎn)品價(jià)格低，施工企業(yè)承攬工程的目的也是為了保證自己的利潤(rùn)最大化，所以他們?cè)谑┕み^(guò)程中就會(huì)簡(jiǎn)化施工工藝、降低施工材料的檔次、雇傭技術(shù)等級(jí)偏低的工人以及租賃陳舊的機(jī)器等。由于以上原因，他們?cè)谑┕み^(guò)程中就能減少材料、人員、機(jī)器等各項(xiàng)費(fèi)用，從而增加企業(yè)的利潤(rùn)。作為消費(fèi)者也明白“好貨不便宜，便宜沒(méi)好貨”這個(gè)道理，但在購(gòu)買建筑產(chǎn)品時(shí)往往只想追求價(jià)廉物美的產(chǎn)品，根本不去考慮影響房?jī)r(jià)的構(gòu)成因素，所以房地產(chǎn)企業(yè)也不愿意去開發(fā)質(zhì)優(yōu)價(jià)高的產(chǎn)品，他們?yōu)榱擞舷M(fèi)者的需求，只能在成本上偷工減料降低產(chǎn)品質(zhì)量。而且消費(fèi)者在購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)只看產(chǎn)品表面的品質(zhì)，對(duì)于那些隱蔽的工程質(zhì)量問(wèn)題根本不懂也不重視，施工企業(yè)就會(huì)在隱蔽工程上降低建筑成本，這也是工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的原因之一。由于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，對(duì)勞動(dòng)力的需求很大，城市的人們不愿意做這些苦活兒、累活兒，導(dǎo)致農(nóng)民工大量涌入城市進(jìn)入了這個(gè)行業(yè)，這部分工作人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的培訓(xùn)，文化素質(zhì)偏低，作為房地產(chǎn)及建筑市場(chǎng)的主要參與者，他們沒(méi)有專業(yè)理論支持，對(duì)建筑產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)程不了解，在工作中依靠經(jīng)驗(yàn)操作，也是產(chǎn)品不達(dá)標(biāo)的原因之一。

3.2 監(jiān)理公司不作為

監(jiān)理公司是監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工過(guò)程中按相關(guān)規(guī)范施工的部門,但在實(shí)際施工過(guò)程中，工程監(jiān)理人員由于種種因素，對(duì)工程方面的違規(guī)操作不能及時(shí)制止，也導(dǎo)致工程質(zhì)量達(dá)不到相關(guān)規(guī)定?，F(xiàn)在市場(chǎng)上工程監(jiān)理服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)性大，服務(wù)價(jià)格參差不齊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了降低工程造價(jià)，就會(huì)想方設(shè)法尋找服務(wù)費(fèi)用低廉的監(jiān)理服務(wù)公司，監(jiān)理公司在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上低于正常的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，他們就會(huì)降低自己的服務(wù)質(zhì)量或減少服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到公司利潤(rùn)最大的目的，在工程監(jiān)理工作中就會(huì)少派工作人員來(lái)減少人員工資，或雇傭一部分不具備資格的人員代替有資質(zhì)人員的工作，造成監(jiān)理工作的不到位，影響整個(gè)工程質(zhì)量。

3.3 政府監(jiān)管不到位

雖然我國(guó)已在建筑領(lǐng)域頒布了許多法律法規(guī)，對(duì)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了政策性地指導(dǎo)，但房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)槠涮厥庑裕煞ㄒ?guī)的規(guī)定中難免有漏洞，房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑施工企業(yè)就會(huì)利用法律的盲區(qū)進(jìn)行違規(guī)操作，政府監(jiān)管部門在這種情況也不能有效地對(duì)企業(yè)的行為進(jìn)行制止，而且查處建筑企業(yè)違規(guī)行為時(shí)，企業(yè)違規(guī)成本小，導(dǎo)致企業(yè)整改不徹底，不能很好地保證工程質(zhì)量。再有政府監(jiān)督檢查部門工作人員專業(yè)水平有限，對(duì)新知識(shí)不能及時(shí)更新，在監(jiān)督檢查時(shí)對(duì)新型建筑和智能建筑這些要求的檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)不能很好地把握。

4 提升房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的途徑

4.1 主管部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行緊密跟蹤監(jiān)管

4.1.1 施工各階段。要責(zé)任到人，制定各個(gè)施工階段的責(zé)任負(fù)責(zé)人，保證各階段工作的正常運(yùn)行，要建立合理的獎(jiǎng)罰機(jī)制，對(duì)于不符合標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行處罰，對(duì)于符合標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，這樣更有利于調(diào)動(dòng)工人的工作積極性和工作熱情。工程竣工后對(duì)工程每個(gè)分部、分項(xiàng)都必須按照國(guó)家工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)先進(jìn)行自查，確保每個(gè)階段的工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

4.1.2 工程驗(yàn)收階段。主管驗(yàn)收的部門要嚴(yán)格按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)于不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，堅(jiān)決不予驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，要立即進(jìn)行整改，整改驗(yàn)收合格后方可進(jìn)入下一程序。

4.1.3 交付使用階段。對(duì)于交付使用的房屋，需按當(dāng)時(shí)和業(yè)主承諾的標(biāo)準(zhǔn)交付，經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收合格方可交房，如果業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量提出質(zhì)疑，應(yīng)予以協(xié)商解決，解決后業(yè)主可辦理入住手續(xù)。

4.2 確保監(jiān)理人員工作到位

要不斷提升監(jiān)理公司從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)，不定期地對(duì)監(jiān)理人員進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，堅(jiān)持杜絕監(jiān)理工作人員無(wú)證上崗，并對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行不定期的考核，使他們不但要有過(guò)硬的專業(yè)水平，而且要遵守一定的道德底線，使他們能做到熟練掌握相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行工作，而且在工作過(guò)程中不徇私舞弊，盡職盡責(zé)。