郭承先

中央在不同場合多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，并強(qiáng)調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，“房住不炒”成為房地產(chǎn)的主基調(diào)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2000年到2020年中國城市房價平均上漲5倍多，北京、上海、深圳等一線城市的平均房價漲幅更是達(dá)到7至9倍，房價上漲速度遠(yuǎn)超居民收入增速。房價上漲一定會給經(jīng)濟(jì)帶來危害嗎？如果房價上漲是因?yàn)榫用袷杖胩岣摺⑸罡纳坪统鞘谢A(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)完善導(dǎo)致的房價上漲，這樣的房價上漲屬于正常、健康，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的上漲，并不會給經(jīng)濟(jì)帶來風(fēng)險;但如果房價上漲是因?yàn)樾刨J擴(kuò)張推動，就會存在巨大的潛在風(fēng)險，要引起重視。信貸擴(kuò)張之所以會推高房價，是因?yàn)楝F(xiàn)代社會，很少有人用自有資金全款買房產(chǎn)，大多數(shù)人都會考慮通過按揭抵押貸款負(fù)債購房，這種通過抵押舉債購置資產(chǎn)的方式，被稱為“杠桿化投資”。房價上漲，“杠桿化投資”有利可圖，居民更愿加杠桿，信貸擴(kuò)張，推動房價上漲，房價上漲反過來誘導(dǎo)更多信貸，出現(xiàn)信貸——房價正反饋機(jī)制，其結(jié)果是房價快速上漲，出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫;信貸擴(kuò)張，居民債務(wù)累積。正是居民通過信貸購房，房貸負(fù)債這種金融工具使得房子不再是只有居住屬性的房子，而是可以炒作獲利的金融資產(chǎn)，成為金融體系的重要組成部分。隨著房貸攀升，居民債務(wù)累積，其影響越來越大，稍有不慎就會引發(fā)經(jīng)濟(jì)波動，甚至是金融風(fēng)險。歷史上的數(shù)次金融危機(jī)，都與居民債務(wù)累積有關(guān)。堅(jiān)持樓市“房住不炒”的市場定位，抑制因信貸推動的房價過快上漲，去除房地產(chǎn)市場的賺錢功能，遏制房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線，背后是深層次的居民債務(wù)水平考量。

一、我國居民債務(wù)水平現(xiàn)狀及特點(diǎn)

（一）居民債務(wù)水平高

2008年美國次貸危機(jī)后，用住戶貸款衡量的中國居民債務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。2020年底，住戶貸款余額達(dá)到62.4萬億元，占GDP的61.5%。61.5%是高還是低？根據(jù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)驗(yàn)，國民人均GDP在1萬美元時，住戶貸款占GDP的比重，美國為47.7%、日本為48.9%、韓國則為29%。國民人均GDP到1.5萬美元時，美國和日本住戶貸款占GDP的比重剛過50%，而韓國住戶貸款占GDP的比重為40.6%，沒有達(dá)到50%。2019年中國人均GDP剛過1萬美元，而住戶貸款占GDP的比重達(dá)到55.4%，2020年更是突破了60%。顯然，以住戶貸款占GDP的比重衡量的居民債務(wù)水平已超過了同等條件下發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)值，居民債務(wù)水平過高。

（二）居民債務(wù)增速快

居民債務(wù)規(guī)模，2008年居民貸款為5.7萬億元，到2020年，增長到62.4萬億元，增量超過56.7萬億元，增加近11倍。2016年中央提出“房住不炒”時的居民貸款為32.9萬億元，2020年與其相比，增加約30萬億元，5年時間增加一倍。住戶貸款余額/GDP表示的居民杠桿率，由2008年的18.1%飆升到2020年的61.5%，增幅超過2倍，其中從2008年的18.1%上升到2018年的51.4%只用了11年時間，而美國居民杠桿率從20%上升到50%用了近40年時間。即使從2016年的44.1%開始算，到2020年增加40%。

（三）居民債務(wù)集中于房貸

從居民債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，2008到2020年期間，用中長期消費(fèi)貸款衡量的住房抵押貸款與住戶貸款的比值每年都超過50%，2016年開始逼近60%，后續(xù)年份都超過60%。2020年在約62.4萬億元的住戶貸款中，房貸約40.1萬億元，占比約64.2%。需要說明的是，居民的短期消費(fèi)貸款中有一部分是用來彌補(bǔ)購房資金的不足，算上短期貸款流入房地產(chǎn)市場的資金，據(jù)估計，居民房貸已突破50萬億元，房貸在居民貸款中的占比可能占到80%左右。從增量來看，2016年到2020年，住戶貸款增加近30萬億元，而房貸增加近20萬億元，貢獻(xiàn)住戶新增貸款的67%。究其原因，一是房產(chǎn)成為居民財富的最重要組成部分，房產(chǎn)價格不斷上升，房產(chǎn)凈值增長是家庭財富增長核心，也占大多數(shù)居民信貸增量。二是銀行認(rèn)為居民按揭抵押貸款是最安全、最便利的業(yè)務(wù)，即使是房價下跌時，風(fēng)險也相對可控，銀行更愿意給居民按揭抵押貸款。

二、居民債務(wù)過高對經(jīng)濟(jì)的危害

房貸占比過高的居民債務(wù)累積，帶來的經(jīng)濟(jì)危害主要有：

（一）造成資源錯配

一是注意力錯配，注意力是一種稀缺資源，信貸——房價正反饋機(jī)制，炒房成為賺錢捷徑，公眾注意力更多專注利用信貸杠桿炒房獲利，而不將注意力專注于更有利于推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，造成人力資本錯配;二是信貸資源錯配，信貸資源一定的情況下，住房信貸過多，用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信貸必然減少，從而推高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本，加劇對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)。民營經(jīng)濟(jì)面臨融資難、融資貴的問題就與資金大量流入房產(chǎn)相關(guān)。信貸資源錯配，除形成房產(chǎn)泡沫外，不利實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和健康發(fā)展。

（二）加劇財富分化

居民房貸加劇財富分化的原因：一是資產(chǎn)價格上漲差造成的財富分化，信貸推高房價，早購房者獲取房產(chǎn)價格差的收益，而后來購房者或未購買房產(chǎn)者，無法享受房價上漲或價差的紅利。經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，目前居民貧富分化主要原因在資產(chǎn)性收入的差距，而不在勞動性收入差距，房產(chǎn)是資產(chǎn)性收入差距的主要構(gòu)成;二是坎蒂隆效應(yīng)引起的財富分化?？驳俾⌒?yīng)指因通脹，最早拿到新錢的人剝奪后來者的購買力。簡單說，因信貸推高物價，最先貸款者的錢最值錢，購買力最強(qiáng)，處在財富分別的有利位置;越后貸款者的錢，錢越不值錢，購買力最弱，成為物價上漲的受害者，在財富分配中處于不利位置。房產(chǎn)市場流行的“貸到就是賺到”，是坎蒂隆效應(yīng)的另一種詮釋。

（三）抑制居民消費(fèi)

構(gòu)建“國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局，其中構(gòu)建“國內(nèi)大循環(huán)為主體”，重點(diǎn)是要解決消費(fèi)問題。較高居民負(fù)債，不利于居民消費(fèi)提高。數(shù)據(jù)表明，截至2021年6月，居民全國人均消費(fèi)支出近兩年平均實(shí)際增速為3.19%，其中城市居民人均消費(fèi)支出近兩年人均實(shí)際增速為1.49%，而全國人均可支配收入近兩年平均實(shí)際增速為5.14%，居民消費(fèi)支出實(shí)際增速低于居民收入實(shí)際增速。究其原因是居民增加信貸并沒有用于消費(fèi)，而用于購房，作為財富存儲起來。這與當(dāng)前房價上漲導(dǎo)致居民債務(wù)上升高度正相關(guān)。另外，因邊際消費(fèi)傾向遞減規(guī)律，房價過快上漲導(dǎo)致的財富分配分化，也會抑制消費(fèi)需求的增加。因此，居民債務(wù)過高必然制約內(nèi)需擴(kuò)大，影響新發(fā)展格局的構(gòu)建。