湯雪光

（廣州城市理工學(xué)院，廣東 廣州510800）

1 PUD模式起源與發(fā)展

20世紀(jì)60年代的美國(guó)，規(guī)劃單元開發(fā)（PUD）作為一種規(guī)劃思想和開發(fā)管理技術(shù)結(jié)束了繁冗的土地細(xì)分方法，禁止或鼓勵(lì)在一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)混合使用土地；70年代初，規(guī)劃單元開發(fā)在建筑設(shè)計(jì)中凸顯著優(yōu)勢(shì)——建筑施工規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的效益提高、建筑類型的多樣化和革新；同時(shí)消費(fèi)者也可獲得較高品質(zhì)的居住環(huán)境。另一方面，大規(guī)模開發(fā)的缺點(diǎn)也隨著項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大而增加，尤其是土地整合的難度和成本以及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)都明顯增大[1]。70年代中后期，能源短缺和由此引起的物價(jià)上漲最終導(dǎo)致了美國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重的衰退。規(guī)劃單元開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目大多集中在高密度區(qū)（closer-in）或城市的已建成區(qū)域（build-up）中，使得區(qū)域的地價(jià)出現(xiàn)新一輪上漲，PUD開發(fā)轉(zhuǎn)向小規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目；80年代，作為土地利用和法規(guī)概念的規(guī)劃單元開發(fā)的應(yīng)用已經(jīng)比較成熟，PUD開發(fā)思想是通過(guò)細(xì)致的協(xié)商而不是依靠特殊類型的物質(zhì)產(chǎn)品，來(lái)提供一種開發(fā)者與社區(qū)雙贏的開發(fā)機(jī)會(huì)。

獲得特定用地的最大效益和有利于使用是成熟的規(guī)劃單元開發(fā)的主要目標(biāo)，而不再是以最初的強(qiáng)調(diào)開放空間和休閑游樂設(shè)施為目標(biāo)。

2 PUD模式的特點(diǎn)

2.1 靈活性和開發(fā)彈性

首先，作為一種開發(fā)管理?xiàng)l例而言，地方政府批準(zhǔn)的PUD條款不同于土地分區(qū)條例或上地細(xì)分管制法規(guī)中的對(duì)土地逐地分區(qū)的要求。PUD條款經(jīng)?？梢允堑胤絽^(qū)劃條例的一部分，也可能是土地細(xì)分法規(guī)的一部分，或者作為一個(gè)獨(dú)立的條例而存在。其次，制訂規(guī)劃單元開發(fā)條例是為了促進(jìn)實(shí)施規(guī)劃，并不是為了促進(jìn)零碎開發(fā)的增長(zhǎng)，同時(shí)增加對(duì)開發(fā)的管制或?qū)崿F(xiàn)地方政府的其他目標(biāo)。從政策上減少了一定的規(guī)制約束，有利于土地開發(fā)項(xiàng)目的落地與實(shí)施。

2.2 效益性與社會(huì)性兼顧

PUD開發(fā)容許區(qū)劃條例中有關(guān)建筑密度和使用性質(zhì)種類的要求可以有變化，有助于地方政府創(chuàng)造效益，在兼顧政府業(yè)績(jī)的同時(shí)促進(jìn)改進(jìn)公共開發(fā)法規(guī)體系建設(shè)。再者，各個(gè)地方政府制定的規(guī)劃單元開發(fā)條例中多數(shù)是針對(duì)住宅開發(fā)，以住宅開發(fā)為主的規(guī)劃單元開發(fā)還注重鼓勵(lì)住房類型和產(chǎn)品的革新以及增加休閑游樂設(shè)施的數(shù)量[2]，這對(duì)于社區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施的完善以及物質(zhì)文化需求的滿足起到了積極的引導(dǎo)作用。

2.3 全面性與延展性

早期的地方區(qū)劃管制是防治公害法的延伸，一般可以允許少量分區(qū)作為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)等用途。應(yīng)用PUD開發(fā)方法進(jìn)行開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目住往有多種土地使用、公共的開放空間和各類設(shè)施以及管理共同所有物的社區(qū)協(xié)會(huì)，可用于居住、商業(yè)和工業(yè)等多種使用性質(zhì)的土地開發(fā)。通過(guò)建立一套項(xiàng)目評(píng)價(jià)與評(píng)價(jià)機(jī)制體系，拋開了傳統(tǒng)的方塊式區(qū)劃制度。PUD開發(fā)模式不僅適合大規(guī)模開發(fā)，也鼓勵(lì)開發(fā)中的創(chuàng)新活動(dòng)，同時(shí)也增強(qiáng)了開發(fā)者應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求變化的可調(diào)性與延展性。

3 PUD模式案例（佛羅里達(dá)州韋斯頓區(qū)域衛(wèi)星社區(qū)計(jì)劃）

韋斯頓衛(wèi)星社區(qū)規(guī)劃如圖1所示。特點(diǎn)如下：①依靠科學(xué)的水資源管理計(jì)劃消滅一切中大污染，保護(hù)區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)；②保持大面積土地的自然生態(tài)，以組群的方式保留開放空間；③使水體和儲(chǔ)水區(qū)最大限度用于休閑娛樂；④在所有工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、商業(yè)區(qū)的規(guī)劃中采用組群規(guī)劃；⑤納入就業(yè)，涵蓋娛樂設(shè)施到商業(yè)管理、工業(yè)園區(qū)；⑥建立聯(lián)合的學(xué)校-公園系統(tǒng)；⑦鄰里享受中心提供較好的環(huán)境設(shè)施；⑧應(yīng)用PUD方式，是進(jìn)行靈活與長(zhǎng)期規(guī)劃的關(guān)鍵[3]。

圖1 韋斯頓衛(wèi)星社區(qū)規(guī)劃總圖

4 PUD模式成功因素與借鑒意義

4.1 PUD模式成功因素分析

從韋斯頓PUD規(guī)劃可看出，PUD之所以變得有吸引力，是因?yàn)樗黾恿怂爡^(qū)域的收入?yún)s不增加服務(wù)所需要的費(fèi)用。一般來(lái)說(shuō)，雖說(shuō)是規(guī)劃項(xiàng)目的居民專用的高品位的休閑娛樂設(shè)施卻不需要所轄區(qū)域另外付費(fèi)。通常，PUD建設(shè)項(xiàng)目還包括了私人車道和其他特別吸引人到該區(qū)的設(shè)施，都不需要花費(fèi)公款進(jìn)行維修。其次，PUD的構(gòu)想促進(jìn)了住房類型和開放空間的多樣化，含有廣大開放空間和其他休閑娛樂設(shè)施的區(qū)域是備受歡迎的。

4.2 PUD模式的借鑒意義

PUD強(qiáng)調(diào)土地的規(guī)劃要在每一個(gè)獨(dú)立的單位組團(tuán)的前提下，落實(shí)總體規(guī)劃控制。特別是在涉及園區(qū)道路、景觀路經(jīng)、公共建筑等基礎(chǔ)設(shè)施上，PUD模式內(nèi)的每個(gè)組團(tuán)都能最大限度地利用社區(qū)資源。首先，它可以有效地規(guī)避目前中國(guó)樓盤、園區(qū)規(guī)劃出現(xiàn)的違背整體、格格不入的現(xiàn)狀，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品戰(zhàn)略與開發(fā)戰(zhàn)略的統(tǒng)一、房產(chǎn)開發(fā)和地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一，很大程度上減少后續(xù)收盤、驗(yàn)收的責(zé)任推諉與糾紛。其次，PUD模式強(qiáng)化了開放空間、共享空間和高水平的休閑游樂設(shè)施，便于提升后續(xù)局部規(guī)劃的可能性。以人際交往活動(dòng)來(lái)提升社區(qū)生活的“滿意度”，平衡生活與工作的壓力。從社區(qū)和諧層面來(lái)講，是極有利于社會(huì)和個(gè)人發(fā)展的。另外，PUD模式注重組織規(guī)劃，對(duì)建設(shè)投資者與施工方提出了更高的資金要求，同時(shí)也對(duì)社區(qū)服務(wù)供應(yīng)鏈提出了更全面的潛在商機(jī)，不僅可以緩解政府在公共服務(wù)及市政基礎(chǔ)設(shè)施配套上的壓力，同時(shí)可以確保政府與開發(fā)商從PUD中雙向獲利[4]。

4.3 PUD模式在中國(guó)的運(yùn)用與創(chuàng)新性實(shí)踐

中國(guó)對(duì)于PUD模式的運(yùn)用仍處于摸索階段，尚無(wú)配套的理論體系。比較有代表性的企業(yè)有重慶萬(wàn)華地產(chǎn)核心PUD項(xiàng)目——麓山國(guó)際社區(qū)，是集產(chǎn)品戰(zhàn)略、房地產(chǎn)開發(fā)為一體的地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃代表。項(xiàng)目委托道林公司（DAHLI N GROUP）、高爾夫景觀設(shè)計(jì)知名公司JMP與JNP深度合作，重點(diǎn)建設(shè)“別墅群、文化小鎮(zhèn)、商業(yè)街”三位一體的美式高檔生活住宅區(qū)。園區(qū)配套綜合社康醫(yī)療服務(wù)中心、娛樂中心與體育類場(chǎng)館。另一個(gè)是湖南婁底的美堤雅城，其引入國(guó)際先進(jìn)的PUD開發(fā)理念和規(guī)劃先行運(yùn)作模式，重金聘請(qǐng)知名的澳洲ANS工程設(shè)計(jì)顧問全方位布局，形成以法國(guó)梧桐滿布，樹木、翠竹與花草布局山頂公園的獨(dú)特風(fēng)貌。

5 結(jié)語(yǔ)

PUD在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展了40余年，在中國(guó)的同類型引用,較少。PUD對(duì)緩解中國(guó)的土地矛盾，促進(jìn)社區(qū)開發(fā)的健康發(fā)展有重要作用。隨著許多社區(qū)的逐漸快速成長(zhǎng)，PUD模式所代表的這種規(guī)劃方法變得十分有意義。

在吸收PUD建筑規(guī)劃模式特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面的綜合性規(guī)劃就顯得尤為重要，另外在整體的規(guī)劃中如何保留后續(xù)延展的余地也是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)需要考量的問題。