李雯

三年來(lái)土地供應(yīng)的持續(xù)放量，尤其在郊區(qū)產(chǎn)生了大量的庫(kù)存，這就是樓市當(dāng)下的基本矛盾之所在。

2020年底，因防疫而暫停的樓市新增供應(yīng)得到快速修復(fù)。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年青島新房共計(jì)成交153394套，同比上年小幅上漲;土地供應(yīng)方面，截至2020年12月初，青島完成土地供應(yīng)8.15萬(wàn)畝，再次突破千億元大關(guān)。在土地供應(yīng)持續(xù)加碼、新房供應(yīng)居高不下的情況下，青島房?jī)r(jià)也迎來(lái)了再次下探，2020年房?jī)r(jià)跌幅距2018年7月最高點(diǎn)時(shí)下跌22.8%，位居全國(guó)第二。

年成交量同比上揚(yáng)

回顧2020年青島樓市，從年初開(kāi)始，受到疫情的嚴(yán)重影響，不少房企的推盤計(jì)劃推后，導(dǎo)致樓市旺季滯后，直到年中才有大批量新盤上市，市場(chǎng)也隨之出現(xiàn)了第一輪購(gòu)房高潮。到了年底，各大開(kāi)發(fā)商為了沖刺銷售量，涌現(xiàn)一大批高性價(jià)比剛需、改善盤，吸引許多自住型購(gòu)房者出手，這才使得2020年樓市在“翹尾”行情中落下帷幕。一年下來(lái)，2020年青島新房共計(jì)成交153394套，同比上漲0.1%;成交面積為17724551.77平方米，同比上漲1.39%。其中住宅成交量為133806套，同比上漲6.19%。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，西海岸新區(qū)新房共成交46612套，占全市2020年新房總成交量的30%;城陽(yáng)區(qū)在“共有產(chǎn)權(quán)”的加持下，2020年的表現(xiàn)也堪稱“黑馬”，緊隨其后全年新房共成交了24850套，穩(wěn)居亞軍，單區(qū)新房成交量占全市總成交量的16%。

二手房?jī)r(jià)一路走低

欣欣向榮的成交數(shù)據(jù)背后，另一面的數(shù)據(jù)卻是冰火兩重天。2020年12月1日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布報(bào)告《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（2020）——城市房?jī)r(jià)預(yù)警與房企品牌價(jià)值測(cè)度》。在報(bào)告監(jiān)測(cè)的城市中，部分城市2020年度房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度下跌，其中9城市年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅為9%。如果同歷史峰值比較，一些城市房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)更明顯。在緯房大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，青島的跌幅距2018年7月最高點(diǎn)時(shí)下跌22.8%，位居全國(guó)第二。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的新建住宅房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)走勢(shì)來(lái)看，與往年相比，2020年上半年青島新房?jī)r(jià)格的漲幅基本是逐月變窄的狀態(tài)，甚至在3月份，還出現(xiàn)了環(huán)比走低。從年中開(kāi)始，新房?jī)r(jià)格開(kāi)始有小幅“抬頭”，但幅度有限，在平穩(wěn)地走過(guò)第二季度、第三季度之后，到了年末，青島新建住宅價(jià)格再度出現(xiàn)環(huán)比走低的現(xiàn)象。記者采訪了解到，此番青島房?jī)r(jià)下探波動(dòng)，尤其體現(xiàn)在部分郊區(qū)，個(gè)別房源售價(jià)跌幅一度突破30%以上。此外，2020年青島二手房?jī)r(jià)一路“走低”，同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)“十四連降”。

土地供應(yīng)量“寬松”

是什么原因?qū)е路績(jī)r(jià)跌幅如此之大？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，是因?yàn)橥僚某鲎屃烤痈卟幌?，尤其是郊區(qū)板塊，土地供應(yīng)持續(xù)放量引發(fā)供過(guò)于求。

過(guò)去三年，青島土地一直處于供應(yīng)居高不下的狀態(tài)。根據(jù)2020年12月份青島市自然資源和規(guī)劃局官方公布的消息，截至12月初，青島完成土地供應(yīng)8.15萬(wàn)畝，再次突破千億元大關(guān)，完成年度任務(wù)的101.73%。追溯2019年，青島全年土地拍賣收入首次突破1000億元大關(guān)，2020年島城土地市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，供應(yīng)量持續(xù)擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)被延續(xù)下來(lái)。

資深房產(chǎn)評(píng)論員張百忍分析表示，盡管2020年樓市銷售數(shù)據(jù)同比向上，但從整體來(lái)看，銷售壓力有增無(wú)減，因?yàn)閹?kù)存更大了。2018年，青島出讓商住用地大約20000畝，總建筑面積2570萬(wàn)平方米，同期銷售房屋1770萬(wàn)平方米，房地去化率接近69%，多出了800萬(wàn)平方米沒(méi)有變現(xiàn)。2019年，青島出讓商住用地大約20000畝，總建筑面積2940萬(wàn)平方米，同期銷售房屋1640萬(wàn)平方米，房地去化率不到56%，又多了1300萬(wàn)平方米沒(méi)有變現(xiàn)。2020年，青島出讓商住用地大約18500畝，總建筑面積2650萬(wàn)平方米，同期銷售房屋1600萬(wàn)平方米，房地去化率60%，又多了1000多萬(wàn)平方米的庫(kù)存?！叭陙?lái)土地供應(yīng)的持續(xù)放量，尤其在郊區(qū)產(chǎn)生了大量的庫(kù)存，這就是樓市當(dāng)下的基本矛盾之所在?！睆埌偃瘫硎尽?/p>

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2021年，青島新房項(xiàng)目銷售情況繼續(xù)分化，性價(jià)比高的剛需項(xiàng)目仍然搶手，價(jià)格偏高或者配套條件較差的項(xiàng)目，去化周期較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)銷售分化的情況將伴隨著樓市調(diào)控持續(xù)，購(gòu)房者對(duì)于品質(zhì)有著更清醒的認(rèn)識(shí)，其出手時(shí)也越發(fā)謹(jǐn)慎理性。