王建伶

華潤(rùn)置地（上海）有限公司 安徽 亳州 233600

引言

近幾年，房地產(chǎn)建筑工程在傳統(tǒng)管理方式的基礎(chǔ)上進(jìn)行了改造，研究出了更為有效的管理方式[1]。通過(guò)改變管理方式，來(lái)提升管理效率，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的發(fā)展。本文主要通過(guò)對(duì)上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)的高品質(zhì)維度拆分，首先建立高品質(zhì)愿景，以及統(tǒng)一時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目高品質(zhì)認(rèn)知。系統(tǒng)梳理精益化管理行為，全員形成高品質(zhì)管理動(dòng)作。

1 針對(duì)上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)建設(shè)的精益化管理概述

上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)建立于1997年,是上海建立的第一座真正意義的大型商場(chǎng)。2018年7月，對(duì)華潤(rùn)時(shí)代商城從招商定位、設(shè)計(jì)方案、施工策劃、參建方甄選等方面，使用精益化的管理方式對(duì)其進(jìn)行改造，努力將上海華潤(rùn)時(shí)代打造成為一個(gè)精益求精的高品質(zhì)商場(chǎng)。

所謂的精益化管理，是指在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)行管理過(guò)程中，將需要管理的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)劃分，保障管理過(guò)程精益求精，給參與管理工作的工作人員合理分配管理任務(wù)，制度完善的權(quán)責(zé)分配體系，落實(shí)安全責(zé)任人，避免出現(xiàn)安全事故時(shí)，工作人員相互推諉。在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，落實(shí)精益化管理制度，不僅可以提升管理人員的工作積極性，同時(shí)也可以規(guī)范管理制度，促進(jìn)管理工作的良性循環(huán)[2]。想要做到精益化管理，可以從以下幾個(gè)方面著手：

（1）建立明確的管理框架，落實(shí)從設(shè)計(jì)到施工階段的全周期品控管控。

（2）以設(shè)計(jì)高品質(zhì)落地為導(dǎo)向、管控動(dòng)作統(tǒng)一化、管理事項(xiàng)專題化、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)整合化為主要管理抓手，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)，確保效果和成本平衡品質(zhì)實(shí)現(xiàn)。

（3）不定期考察持續(xù)學(xué)習(xí)，保持對(duì)市場(chǎng)的敏感度及專業(yè)素養(yǎng)，及時(shí)吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)確保項(xiàng)目高品質(zhì)落地。

2 房地產(chǎn)建筑工程管理中的現(xiàn)狀及問(wèn)題

2.1 管理制度存在問(wèn)題

很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，都會(huì)存在管理方面的問(wèn)題，從而影響建設(shè)進(jìn)展[3]。一些房地產(chǎn)公司在建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，被利益沖昏了頭腦，將企業(yè)的收益看的比建筑的質(zhì)量更重要，因此導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了對(duì)管理制度的制定，沒(méi)有把管理工作的細(xì)節(jié)和難點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)管理，僅僅從整體上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了簡(jiǎn)單的規(guī)劃，并沒(méi)有對(duì)具體的建設(shè)環(huán)節(jié)進(jìn)行把控，這也是造成施工進(jìn)展一直拖沓的緣故，也在一定程度上影響了工程質(zhì)量。另外，很多單位沒(méi)有對(duì)先前建立好的管理制定定期檢查，一些建設(shè)初期的管理制定已經(jīng)不再適用當(dāng)下的經(jīng)營(yíng)管理。同時(shí)，很多管理制度的設(shè)置太過(guò)形式化，不符合建設(shè)的實(shí)際情況。

2.2 管理方面不規(guī)范

一些房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的管理思維太過(guò)迂腐，缺乏創(chuàng)新意識(shí)，同時(shí)各個(gè)部門(mén)的負(fù)責(zé)人之間沒(méi)有充分交接，導(dǎo)致工作交接面容易出現(xiàn)紕漏。另外，一些工程管理的制度比較混亂，各個(gè)部門(mén)之間的管理方式也沒(méi)有明確的定義。同時(shí)，參與房地產(chǎn)建設(shè)的人員比較多，在進(jìn)行人員安排時(shí)也比較混亂，一些不符合要求的人混入其中，拉低了施工隊(duì)伍整體的素質(zhì)水平，很大程度上阻礙了精益化管理的推動(dòng)。另外，一些管理人員不作為，導(dǎo)致建設(shè)工程進(jìn)展緩慢，不符合精益化管理的發(fā)展理念，影響了項(xiàng)目進(jìn)行的進(jìn)展和質(zhì)量。

2.3 過(guò)分重視財(cái)務(wù)指標(biāo)

房地產(chǎn)工程在建設(shè)過(guò)程中，資金流通量巨大，因此很容易引發(fā)財(cái)務(wù)糾紛。因此，要對(duì)財(cái)務(wù)管理實(shí)行嚴(yán)格的精益化管理。財(cái)務(wù)精益化管理不僅將項(xiàng)目經(jīng)手的資金進(jìn)行詳細(xì)的審查，避免項(xiàng)目資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中質(zhì)量、進(jìn)度等起到積極推動(dòng)作用。財(cái)務(wù)精益化管控為整個(gè)項(xiàng)目的精細(xì)化管理的有效落實(shí)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)[4]。

3 精益化管理在華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

3.1 針對(duì)華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目的管理行為精細(xì)化

以華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)為例，建筑項(xiàng)目施工期間不可控因素較多，時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目在項(xiàng)目管理上進(jìn)行了精益化，主要從前期準(zhǔn)備、實(shí)施過(guò)程、成本效益三個(gè)方面實(shí)現(xiàn)管理行為精細(xì)化。

3.1.1 前期管控

（1）針對(duì)華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，強(qiáng)化設(shè)計(jì)經(jīng)理牽頭匯報(bào)制度，提升跨專業(yè)交圈能力，增強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)性和領(lǐng)導(dǎo)力。強(qiáng)化與商規(guī)在方案及擴(kuò)初階段對(duì)成果達(dá)成高度交圈及目標(biāo)成果，加強(qiáng)提資及圖紙落實(shí)準(zhǔn)確性，為施工圖精度創(chuàng)造條件。加強(qiáng)成本在方案階段的介入力度，提高方案決策的成本意識(shí)。

（2）針對(duì)華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，強(qiáng)化設(shè)計(jì)交底，針對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化及指引文件與設(shè)計(jì)單位充分交底。針對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及指引文件，在初期與設(shè)計(jì)單位組織啟動(dòng)會(huì)，充分交底。同時(shí)，全面控制方案設(shè)計(jì)評(píng)審、擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查，設(shè)計(jì)樣板評(píng)審等，真正與設(shè)計(jì)院施工圖掛鉤，不斷提升施工圖設(shè)計(jì)能力。

（3）針對(duì)華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，全面推行全套建筑施工圖、室內(nèi)及景觀施工圖跨部門(mén)封閉審圖制度，將審圖工作計(jì)劃提升至項(xiàng)目總設(shè)計(jì)經(jīng)理雙牽層面，強(qiáng)化跨部門(mén)協(xié)調(diào)機(jī)制并制定審圖要點(diǎn)清單，提高審圖質(zhì)量。

（4）針對(duì)華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，形成了專項(xiàng)分項(xiàng)審圖動(dòng)作，如機(jī)電專業(yè)的機(jī)電總包、弱電、幕墻、標(biāo)識(shí)等審圖。結(jié)合上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)的實(shí)際情況，動(dòng)態(tài)完善評(píng)審表格，更新增補(bǔ)審查要點(diǎn)。形成跨部門(mén)跨專業(yè)聯(lián)動(dòng)確保專業(yè)間及使用端訴求交圈充分。

3.1.2 對(duì)華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)實(shí)施過(guò)程管控

針對(duì)上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)設(shè)計(jì)優(yōu)化，使用精益化管理實(shí)施過(guò)程管控，可以從以下幾個(gè)方面入手：

（1）針對(duì)華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，提前對(duì)樣板進(jìn)行策劃，樣板區(qū)宜搭建不低于兩層高的實(shí)體臨時(shí)建筑，外圍為幕墻樣板區(qū)，內(nèi)部為室內(nèi)樣板區(qū)，周邊為景觀樣板區(qū)。另外，要注意選擇合適的樣板高度。玻璃樣板部位應(yīng)模擬室內(nèi)真實(shí)情況，安裝相應(yīng)措施，用于觀察不同時(shí)段及夜間照明情況下的效果。樣板間排版設(shè)計(jì)宜按實(shí)際立面關(guān)系、朝向排列組合。

（2）針對(duì)華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，樣板進(jìn)度管控，時(shí)代廣場(chǎng)樣板通過(guò)加快封樣進(jìn)度、壓縮型材開(kāi)模加工時(shí)間、現(xiàn)場(chǎng)安裝加班加點(diǎn)、最終實(shí)現(xiàn)樣板施工工期60天。

（3）針對(duì)華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，樣板質(zhì)量管控，質(zhì)量管控要點(diǎn)及工序驗(yàn)收交底，明確管控要求，并嚴(yán)格執(zhí)行落地、材料、工人的驗(yàn)收、檢查等工作。

3.1.3 對(duì)華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)成本效益管控

對(duì)上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，為了保證成本支出在一個(gè)可以控制的狀態(tài)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了分階段優(yōu)化。首先邀請(qǐng)專家開(kāi)設(shè)相關(guān)專題會(huì)，對(duì)材料品質(zhì)進(jìn)行篩選優(yōu)化。其次，提前做好前期招標(biāo)工作并預(yù)留好時(shí)間，在準(zhǔn)備工作中對(duì)建筑材料市場(chǎng)行情進(jìn)行調(diào)查，降低了不合理投標(biāo)報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，做好相關(guān)因素對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)的影響，并明確項(xiàng)目的特殊性。最后，在施工進(jìn)行中，組織相關(guān)人員對(duì)成本進(jìn)行有意識(shí)的管控，當(dāng)方案與合同等方面有更改時(shí)多方協(xié)調(diào)，降低了法律糾紛的出現(xiàn)。

3.2 對(duì)華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)進(jìn)行裝修及綠化精益化

3.2.1 室內(nèi)精益化

針對(duì)華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，加強(qiáng)了對(duì)室內(nèi)綜合效果優(yōu)化，比如對(duì)公區(qū)、燈光、標(biāo)識(shí)、軟裝等方面的裝修，做到精益化管理，確保室內(nèi)綜合效果呈現(xiàn)完整。

3.2.2 幕墻精益化

針對(duì)華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，進(jìn)行幕墻精益化管理。邀請(qǐng)總部及大區(qū)幕墻專家組進(jìn)行視覺(jué)樣板評(píng)審、方案評(píng)審會(huì)，確保視覺(jué)樣板的精益求精，同時(shí)還要對(duì)日常幕墻設(shè)計(jì)管理，以及日常幕墻設(shè)計(jì)施工工作等進(jìn)行精益化管理。

3.2.3 景觀精益化

在華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目中，景觀設(shè)計(jì)運(yùn)用場(chǎng)地高差特色營(yíng)造雅致的漂浮感。使建筑被景觀輕盈的托起，場(chǎng)所感與標(biāo)識(shí)度得到提升。運(yùn)用聚光燈的特質(zhì)，用材質(zhì)、光影的重疊與聚焦，使場(chǎng)地使用者感受到獨(dú)特的劇場(chǎng)氛圍，引導(dǎo)人群進(jìn)入、停留、互動(dòng)。

4 促進(jìn)精細(xì)化管理在項(xiàng)目工程中實(shí)現(xiàn)的有效措施

4.1 提高建筑工程施工前期管理的精益化

在項(xiàng)目進(jìn)行中，要把更精準(zhǔn)更細(xì)節(jié)的管理方式體現(xiàn)在施工作業(yè)的方方面面，要有對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的心，在前期工作時(shí)，也要注意每個(gè)細(xì)節(jié)的處理。展開(kāi)來(lái)說(shuō)，就是在項(xiàng)目做前期準(zhǔn)備工作的時(shí)候，管理人員就要對(duì)項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)做好細(xì)致的計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目環(huán)節(jié)的不利之處進(jìn)行處理，對(duì)安全或質(zhì)量等方面要有嚴(yán)格把關(guān)。

4.2 加強(qiáng)建筑工程施工階段的精益化管理

在具體的建筑工程施工環(huán)節(jié)，從多個(gè)層面對(duì)施工過(guò)程控制進(jìn)行精益化管理。首先，強(qiáng)化施工人員的精益化管理，對(duì)于施工人員，充分發(fā)揮其自身的價(jià)值，對(duì)相關(guān)施工人員的數(shù)量和能力進(jìn)行嚴(yán)格的把控，以此讓施工管理水平實(shí)現(xiàn)必要的增長(zhǎng)。其次，對(duì)施工材料進(jìn)行精益化管理同樣至關(guān)重要，此種精益化管理，要貫穿于工程材料采購(gòu)的全過(guò)程，確保材料應(yīng)用的高效性。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力與城市現(xiàn)代化的不斷發(fā)展，現(xiàn)代化的建筑工程對(duì)于質(zhì)量的要求越來(lái)越高。建筑工程監(jiān)理工作是保障建筑工程質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目在項(xiàng)目實(shí)施前，充分分析了我國(guó)建筑工程監(jiān)理工作的工作現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題做出了詳細(xì)的施工規(guī)劃。同時(shí)，在施工過(guò)程中，從管理行為、后期裝修和綠化上都做了精益化管理。實(shí)現(xiàn)了施工過(guò)程管控的目的，提高了施工質(zhì)量。因此，在未來(lái)的建筑工程項(xiàng)目施工和管理中，建筑企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)工程監(jiān)理工作的重視程度，完善管理體系，將精益化管理方式融入到整個(gè)施工過(guò)程中，保障每一個(gè)施工環(huán)節(jié)都能夠有章可循，以促進(jìn)我國(guó)建筑工程的長(zhǎng)期健康發(fā)展。