楊忠霖

中國政法大學，北京 100088

一、商品房買賣合同概述

商品房買賣合同是指出賣人將已經(jīng)建成或者尚未建成的房屋出售給他人，買受人支付相應價款的合同。從這一概念中我們可以看出商品房買賣合同的特點，首先該合同的主體為出賣人和買受人，其次商品房買賣合同中所指向的標的為商品房。其中對于出賣人的身份的相關規(guī)定，我國的城市房地產(chǎn)管理法已經(jīng)明確作出，即以盈利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而在實踐中與買受人對接的往往是某商品房的銷售商，那么銷售商是否是商品房買賣法律關系中的主體呢？筆者認為，隨著社會分工的精細化，房開企業(yè)為了提高自己的生產(chǎn)效率沒有必要對銷售房屋一事親力親為。將商品房銷售這一環(huán)節(jié)交由更專業(yè)的營銷公司反而更適合房開公司的利益最大化，這樣既節(jié)省了成本又避免了自己專業(yè)性卻反的現(xiàn)狀。因此無論是代銷還是包銷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)永遠是商品房買賣的主體。

對于商品房的定義如何理解也影響著法律的適用問題。實踐中，由于房屋買受人對商品房法律概念理解不清，因此會出現(xiàn)一些烏龍事件。例如在審判中，不難發(fā)現(xiàn)一些開發(fā)商申報建造的是經(jīng)適房，而在對外銷售時卻宣稱自己是商品房。我國目前存在的房屋存在著類型多元化，有的是政府組建的經(jīng)濟適用房，有的是房開公司建造的商品房，有的時候集資房、房改房以及公民的自建房等，出現(xiàn)這種現(xiàn)狀的原因也是受我國國情的影響和其他歷史原因等造成的。

二、不動產(chǎn)的登記

我國不動產(chǎn)的登記制度是為了為何不動產(chǎn)市場的交易秩序，保護買賣雙方當事人的合法權益。我國物權法對于不動產(chǎn)登記表述為不動產(chǎn)物權變動公示公信的方式?！拔餀喾ǘā笔俏覈餀喾ǖ囊淮笾匾瓌t，評價該法律是否完備、合理的一大重要標志就是看我國物權法對于交易安全提供何種的保護手段。

不動產(chǎn)物權登記的法律概念，是指國家相關部門依申請將不動產(chǎn)的物權及物權變動的事項記載道不動產(chǎn)登記薄中。不動產(chǎn)登記的內(nèi)容包含了不動產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬、界限四至、面積以及地理位置等方面，同時也包括該不動產(chǎn)物權的取得、轉移等情況。

筆者認為，我國實行不動產(chǎn)登記制度的原因是：1.實現(xiàn)國家對于不動產(chǎn)的調(diào)控、確定不動產(chǎn)產(chǎn)權的歸屬。并且通過登記的方式解決物權的沖突，例如我國物權法中對于不動產(chǎn)物權的變更登記與異議登記制度的設立，均體現(xiàn)了國家對于不動產(chǎn)交易的保障；2.保護善意第三人。在善意取得的情境中，第三人僅僅可以憑借不動產(chǎn)產(chǎn)權證書上載明的權利人來確定涉案房屋的所有權人，因此第三人善意地相信出賣人系該不動產(chǎn)地所有人，并且支付了合理地價款購買涉案不動產(chǎn)的，善意第三人的權益應受到保護和認可；3.保護交易的順利進行。同樣是在無權處分的情況下，只要買受人經(jīng)過查驗不動產(chǎn)產(chǎn)權登記證明確定房屋所有權人、房屋的其他相關信息，法律就該保護該買賣關系。

三、我國法律關于辦證義務的規(guī)定

我國關于對商品房買賣合同中逾期辦證義務的規(guī)定，主要集中在三個法條中：1.《中華人民共和國合同法》第一百三十一條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條、《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條。

但這三者對于商品房買賣過程中辦證義務的主體有著不同的認定，即一種意見認為商品房出賣方為辦證義務人；第二種意見認為購買者才是辦證義務主體。筆者認為，不動產(chǎn)產(chǎn)權證書的辦理是一個需要出賣人、購買人以及房管部門三方協(xié)同配合的行為，首先，房屋的買受人需要向房管部門提出辦證登記的申請，并向開發(fā)商提交相應的登記材料，最后在開發(fā)商的配合下前去辦理不動產(chǎn)登記。司法實踐中出現(xiàn)的情況有可能與上述流程不同，如果商品房買賣合同中已經(jīng)約定了辦證義務的主體，則應當依據(jù)有約定從約定的原則。若商品房買賣合同中對此無約定的，則買賣雙方同為辦理登記的義務主體。

四、事件中逾期辦證的認定

隨著公民維權意識的增強，房地產(chǎn)公司為了降低自身的合同風險與交易風向，往往在合同中約定自己僅僅提供一些證明材料的輔助義務，而由購房者去辦理產(chǎn)權登記。在此種情形下，只有開發(fā)商沒有按照合同約定的提供輔助材料的義務就構成違約，并承擔違約責任。但如果開發(fā)商履行了上述義務最終卻因買受人的原因導致沒有辦理產(chǎn)權證書的，則購房者本身就應承擔該不利后果。

對于合同中的辦證義務雙方?jīng)]有明確約定時，辦證義務主體為雙方當事人。即此時購買人的義務時向房管部門去申請進行產(chǎn)權辦理登記，開發(fā)商的義務是在法定的期間內(nèi)將辦證的相關手續(xù)準備齊全并且將該手續(xù)材料向房管部門進行備案，并將該備案義務的履行情況及時地向買受人告知，否則則構成違約。當然在實踐中也不排除買受人與出賣人均履行完自身地義務，而房管部門卻因自身原因導致辦證失敗，故該種情形下，出賣人亦不應承擔違約責任，對于買房者權利的救濟其可通過提起行政訴訟的形式予以維護自身權利。

因出賣人原因導致逾期辦證的原因筆者歸納為以下幾點：1.開發(fā)商未在合理的期限內(nèi)完成初始登記，因此沒有取得“大證”，因此開發(fā)商就失去了辦理轉移登記的前提?，F(xiàn)實中開發(fā)商尚未取得大證的原因無非是該工程本身違章、施工建設時土地使用手續(xù)不全等。2.開發(fā)商辦理完成初始登記后沒有及時通知業(yè)主辦理轉移登記。3.開發(fā)商所建設的房屋權利存在瑕疵，影響了轉移登記的辦理。因買受人的原因導致逾期辦證的原因有：1.買受人本身未及時申請辦理轉移登記、買受人未支付相應的費用或者怠于提交相關的資料。2.買受人未繳足房款，以至于出賣人行使抗辯權拒絕進行辦理登記。

五、完善不動產(chǎn)產(chǎn)權登記的建議

（一）明確不動產(chǎn)產(chǎn)權登記辦理的義務主體。統(tǒng)一不同法律之間的對于辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權登記的規(guī)定，明確辦證義務主體，明確商品房買賣合同的雙方當事人均是辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權登記的義務人。同時，要細化雙方的責任范圍，避免出現(xiàn)責任交叉或模糊不清的現(xiàn)象，特別是要嚴格出賣人的義務范圍，因為作為買賣合同的賣方，開發(fā)商在交易中一般都是處于強勢地位，對于辦理相關登記的流程和義務相較于普通的買受人來講要輕車熟路，因此筆者建議在商品房買賣合同逾期辦證的九分案件中，明確開發(fā)商的舉證責任，即只有開放商在合理期限內(nèi)將辦理產(chǎn)權登記的相關材料備齊并向房管部門備案的，且將該結果及時通知買受人的才不構成違約，不承擔違約責任。

（二）強化房管部門對辦證的監(jiān)管力度。通過訴訟、仲裁的方式就解決現(xiàn)實中的逾期辦證糾紛不是唯一的途徑。必須通過其他的手段開辟新的解決問題的方式才能有效地解決該問題，化解社會矛盾。就司法實踐來講，逾期辦證現(xiàn)象的發(fā)生很少以個案形式出現(xiàn)，基本上逾期辦證糾紛會以批案的形式出現(xiàn)，且該類型的案件標的額一般都不大，因此法官在辦理該類案件時唯一面對的問題是司法資源的分配。因此筆者建議行政力量介入到不動產(chǎn)產(chǎn)權證的辦理中，即買受人申請辦理登記后，房管部門就限期開發(fā)商進行轉移登記的辦理和相關工作的準備，若逾期仍未做出的，房管部門給予開發(fā)商以一定的處罰。

（三）加大法院的執(zhí)行力度。在判決生效后，一部分開發(fā)商仍不按照判決內(nèi)容履行自己的法律義務，此時買受人不得不依靠法院的強制執(zhí)行來維護自己的利益。

根據(jù)民訴法第二百二十九條關于被執(zhí)行人拒絕履行辦證義務的相關規(guī)定，被執(zhí)行人未按判決及時履行或拒絕履行的，法院可以要求被執(zhí)行人承擔遲延支付的履行金。