彭薇

電視劇《安家》劇照，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都會(huì)佩戴注明自己工作信息的標(biāo)牌，古代的房牙木牌也是如此

隨著電視劇《安家》的熱播，許多人通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的日常工作，看到了自己買(mǎi)房、賣房的影子。現(xiàn)在中國(guó)人多有房地產(chǎn)情結(jié)，“安家”成為人生的大事。其實(shí)，中國(guó)古代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就存在著。那么，這個(gè)職業(yè)是怎樣產(chǎn)生的？與現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有何不同？中國(guó)古代人是如何通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“安家”的？

經(jīng)紀(jì)人源于馬匹交易

現(xiàn)在保留下來(lái)的宋朝、元朝、明朝、清朝等老地契和老房契中，許多房地產(chǎn)交易文書(shū)上都記載著“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”的姓名，甚至還有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”的簽字。否則，不然府衙不提供過(guò)戶服務(wù)。

南京房產(chǎn)檔案館保留了130多件清朝的房地產(chǎn)契證原件，都是南京本地的“房產(chǎn)證”。最早的一件是清朝順治十四年（1657年）所出，在這張距今360多年的“房產(chǎn)證”上，業(yè)主梁鑒臣將坐落在城中的一處房地產(chǎn)，以220兩白銀賣給薛桂。參照當(dāng)時(shí)米價(jià)，1兩白銀購(gòu)買(mǎi)力相當(dāng)于現(xiàn)在的200元。以此折算，這處城中房地產(chǎn)不到5萬(wàn)元。在房地產(chǎn)契證上，還列有賣方、見(jiàn)證買(mǎi)賣的親友和“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”的名字。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，顧名思義是指介紹買(mǎi)賣雙方進(jìn)行房地產(chǎn)交易、并從中獲取傭金的人。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這個(gè)職業(yè)與一般商人不同，他們沒(méi)有資本，通過(guò)收取傭金的方式賺錢(qián)。在中國(guó)古代，人們將房地產(chǎn)買(mǎi)賣雙方介紹交易﹑評(píng)定房地產(chǎn)商品質(zhì)量和價(jià)格的居間行商稱之為宅行，并將宅行從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的經(jīng)紀(jì)人稱之為房牙。

子夏的弟子段干木，很可能是中國(guó)第一個(gè)有記載的“經(jīng)紀(jì)人”?！秴问洗呵铩ぷ饚煛酚涊d：“段干木，晉國(guó)之大駔也，學(xué)于子夏?！睆南惹亻_(kāi)始，經(jīng)紀(jì)人被稱呼為駔，最早的經(jīng)紀(jì)人從事的是馬匹等大型牲口的交易中介活動(dòng)。伯樂(lè)、九方皋、段干木、王良等這些以相馬為名的早期經(jīng)紀(jì)人，以“駔”的形式被記錄在歷史中。唐朝韓愈在《馬說(shuō)》中說(shuō)：“世有伯樂(lè)，然后有千里馬。千里馬常有，而伯樂(lè)不常有?！边@篇文章以伯樂(lè)與馬的關(guān)系來(lái)引喻“識(shí)才”等問(wèn)題，再次印證了伯樂(lè)作為“經(jīng)紀(jì)人”的身份。

宋代賣房需遍問(wèn)親鄰

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人究竟出現(xiàn)于何時(shí)，已很難說(shuō)清，但唐朝經(jīng)濟(jì)的繁榮，確實(shí)使經(jīng)紀(jì)人行業(yè)見(jiàn)諸史書(shū)。及至宋朝，迎來(lái)了房地產(chǎn)交易的春天，越來(lái)越多的人通過(guò)房牙而安家。

宋朝的政策調(diào)整，使商業(yè)發(fā)展迅速超越唐朝，牙人的群體大幅度增加，成為活躍市場(chǎng)不可或缺的重要因素，比如米行有米牙，尋找人力有人牙，而房地產(chǎn)交易當(dāng)然由專門(mén)的房牙負(fù)責(zé)。

宋朝規(guī)定，買(mǎi)賣房屋必須由牙人介入和見(jiàn)證，不然就是非法交易，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)府衙不予受理?！端涡探y(tǒng)》卷一三明文記載：“田宅交易，須憑牙保，違者準(zhǔn)盜論?！币簿褪钦f(shuō)，買(mǎi)賣房地產(chǎn)，必須由負(fù)責(zé)房屋交易的牙人經(jīng)手，否則就依懲治盜賊的相關(guān)法律處理。

宋朝房牙要做的事范圍很廣，兼有中介、評(píng)估和登記代理等三大功能，更重要的是，房牙還要監(jiān)督交易雙方照章納稅。具體來(lái)說(shuō)，房牙相當(dāng)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)登記代理人和房地產(chǎn)稅務(wù)稽查員等四種職業(yè)的混合體。房牙在房地產(chǎn)交易中是不可或缺的一環(huán)，使得府衙有意識(shí)地將其專業(yè)化，并納入管理體系中。

擔(dān)任牙人要有人擔(dān)保，出事則“連坐”。牙人還有年齡限制，經(jīng)登記批準(zhǔn)后，頒發(fā)類似于營(yíng)業(yè)許可的身份木牌，牌上寫(xiě)明姓名、籍貫和從事行業(yè)等，如果有交易情況出現(xiàn)，要先將木牌內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。

宋朝法律對(duì)出賣房地產(chǎn)有個(gè)限制：需遍問(wèn)親鄰。首先要詢問(wèn)親屬有沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)意愿，再依次詢問(wèn)東、南、西、北四個(gè)方向的鄰居，如果親屬和鄰居都正式確認(rèn)不購(gòu)買(mǎi)后，最后才是一般的購(gòu)買(mǎi)者，在這一過(guò)程中，業(yè)主、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和親鄰絕不能有欺詐行為。假如不遍問(wèn)親鄰，親鄰發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)有了新主人，可在1年（南宋改為3年）內(nèi)向府衙告狀，要求以原價(jià)贖回，重新出賣。除非遭遇天災(zāi)，親鄰逃荒到外地，無(wú)法遍問(wèn)。房地產(chǎn)交易時(shí)，需要有見(jiàn)證人簽字畫(huà)押，有買(mǎi)賣合同、納稅證明和府衙公章等，府衙才不予追究。這與現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)買(mǎi)房者看房很不相同。

明清給房牙劃分區(qū)域

明清時(shí)期，從事房地產(chǎn)交易的房牙往往要接受監(jiān)督，并協(xié)助征收契稅，出現(xiàn)了越來(lái)越多的“官房牙”。

在一系列房地產(chǎn)交易操作中，房契書(shū)寫(xiě)格式經(jīng)過(guò)歷朝的沉淀，在明清時(shí)期已相當(dāng)成熟和規(guī)范。買(mǎi)賣雙方除了交納契稅外，還有府衙契紙的契紙錢(qián)、蓋印的頭子錢(qián)等稅款。房契簽訂后，房牙與買(mǎi)賣雙方到府衙蓋章，以示合法性。至此，房牙對(duì)于這宗交易的責(zé)任就算完成。

明清時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)更加細(xì)化，房牙不能像以往那樣浪跡天涯的介紹交易，而是府衙劃定了房牙的活動(dòng)區(qū)域，以便于房牙敏感捕捉和掌握房源信息，也避免出現(xiàn)房牙過(guò)多導(dǎo)致無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的局面，并有利于府衙追責(zé)。這一規(guī)定也使房牙依托劃定區(qū)域，與當(dāng)?shù)厝私Y(jié)成人情關(guān)系網(wǎng)，了解居民情況，有助于業(yè)務(wù)展開(kāi)。而對(duì)于劃定區(qū)域內(nèi)未經(jīng)房牙見(jiàn)證、私下訂立的“白契”，房牙負(fù)有清查職責(zé)，一旦核實(shí)“白契”，房牙可獲得府衙一定的傭金，未查實(shí)到的“白契”一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，房牙也要承擔(dān)一定的責(zé)任。

房牙的工作一般都是終生性的，也不排除兼職的可能。房牙年老卸任后，還可以通過(guò)豐富的房地產(chǎn)交易經(jīng)驗(yàn)，充當(dāng)中保人或說(shuō)合人，繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)發(fā)揮余熱。

到了民國(guó)時(shí)期，律師也加入了房地產(chǎn)交易中。1912年，民國(guó)政府公布實(shí)施了《律師暫行章程》，引進(jìn)了西方的法律制度，房地產(chǎn)契證上也為律師增加了署名處。

經(jīng)紀(jì)人市場(chǎng)需健康發(fā)展

以房牙為代表的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)，可以說(shuō)是中國(guó)最古老的行業(yè)之一，演變到現(xiàn)在，仍然成為社會(huì)生活中不可缺少的行業(yè)。

不論古代還是現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，這一群體都背負(fù)了一些罵名。古代稱不良經(jīng)紀(jì)人為駔棍，欺詐現(xiàn)象稱為駔詐;“儈”本指撮合買(mǎi)賣的經(jīng)紀(jì)人，但后來(lái)逐漸發(fā)展成市儈這一貶義詞，用來(lái)形容經(jīng)紀(jì)人唯利是圖。古代有些貪心房牙，在合法收入之外，不顧道德約束，還要給買(mǎi)賣雙方找碴出難題，從中獲得不菲利益，猶如吞噬房地產(chǎn)的“白螞蟻”?！肚灏揞愨n》一針見(jiàn)血地指出：“‘白螞蟻，地皮房屋之掮客也。”

現(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)交易量日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)人員隊(duì)伍，迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬(wàn)計(jì)的職業(yè)大軍，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、租賃、購(gòu)買(mǎi)、投資、轉(zhuǎn)讓和抵押等各類活動(dòng)過(guò)程中，以第三者的獨(dú)立身份出現(xiàn)。

一個(gè)健康的社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)離不開(kāi)經(jīng)紀(jì)人的工作，經(jīng)紀(jì)人群體也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物。無(wú)論是哪個(gè)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，首先要遵守行業(yè)規(guī)則，其次需精通專業(yè)知識(shí)，用真誠(chéng)不欺詐的態(tài)度和專業(yè)的品質(zhì)服務(wù)社會(huì)，才能成為社會(huì)生產(chǎn)、生活中的健康一環(huán)，才能被人們所接受和歡迎。

（據(jù)《解放日?qǐng)?bào)》2020年03月23日）