錢(qián)麟

[摘要]新收入準(zhǔn)則的出臺(tái)，帶給房地產(chǎn)企業(yè)不小的沖擊，尤其是在現(xiàn)行收入準(zhǔn)則之下，企業(yè)放棄了多年來(lái)實(shí)施的傳統(tǒng)收入確認(rèn)概念，轉(zhuǎn)而實(shí)行了全新的理念。據(jù)此，文章將對(duì)新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的新變化做出簡(jiǎn)要探討，并著重分析新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的具體措施。

[關(guān)鍵詞]新收入準(zhǔn)則;房地產(chǎn)企業(yè);收入確認(rèn);探討

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.11.

1、引言

我國(guó)財(cái)政部門(mén)在17年7月份發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》（以下簡(jiǎn)稱新收入準(zhǔn)則），對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成了相當(dāng)大的沖擊。在新收入準(zhǔn)則下，已經(jīng)有房地產(chǎn)企業(yè)先行實(shí)行此項(xiàng)準(zhǔn)則，切實(shí)用實(shí)例證明了一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入還是某個(gè)時(shí)間點(diǎn)確認(rèn)收入的不同選擇。本文著重探討基于新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的問(wèn)題。

2、新收入準(zhǔn)則的內(nèi)涵

2.1收入計(jì)量

在新收入準(zhǔn)則中明確規(guī)定了交易價(jià)格的范圍，為下一步房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多重交易安排的合同的會(huì)計(jì)處理做出了更清晰的指導(dǎo)。

2.2收入確認(rèn)

新收入準(zhǔn)則規(guī)定，收入確認(rèn)分為時(shí)段和時(shí)點(diǎn)兩種方式進(jìn)行交付，實(shí)現(xiàn)了商品風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移向商品控制權(quán)的轉(zhuǎn)移變更的局面。顯然這樣的做法，使合同中所規(guī)定的權(quán)利義務(wù)具體到個(gè)人，更能體現(xiàn)合同當(dāng)中的契約精神。

2.3合同成本

新收入準(zhǔn)則重新定義了合同成本的概念，允許符合條件的合同向資本化方向轉(zhuǎn)變。

2.4關(guān)于其他情況

相對(duì)于舊準(zhǔn)則對(duì)某些特定交易或事項(xiàng)（如總額和凈額確認(rèn)收入等）給出的概念模糊不清，新準(zhǔn)則對(duì)這些特殊交易或事項(xiàng)的收入確認(rèn)和計(jì)量給出了明確的規(guī)定。

3、新收入準(zhǔn)則下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的改變

相比舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則最大的一個(gè)特點(diǎn)就是將商品的控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的核心要素，而且，確認(rèn)收入以時(shí)點(diǎn)以時(shí)段的交接都給出了明確的規(guī)定情況。

3.1控制權(quán)轉(zhuǎn)移的概念

一是客戶有能力主導(dǎo)該商品的使用;二是客戶必須擁有商品的現(xiàn)實(shí)權(quán)利;三是客戶有權(quán)利獲得商品的全部經(jīng)濟(jì)利益。

3.2按照時(shí)段收入確認(rèn)轉(zhuǎn)移情況

滿足以下三個(gè)條件之一的，即為按照某一時(shí)間段履行履約義務(wù)。否則，便判斷為屬于某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)。

一是在企業(yè)履約的同時(shí)，客戶能立即取得并且消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益;二是企業(yè)履約過(guò)程中在建的商品客戶擁有控制權(quán);三是企業(yè)所產(chǎn)出的商品具有不可替代的特點(diǎn)，且企業(yè)有權(quán)在整個(gè)合同期內(nèi)就已完成的履約部分向客戶收取相應(yīng)的款項(xiàng)。

4、現(xiàn)房與期房銷(xiāo)售方式的不同

4.1現(xiàn)房

對(duì)于現(xiàn)房來(lái)說(shuō)，一手交錢(qián)一手交房，屬于按時(shí)點(diǎn)履約，可以遵循舊收入準(zhǔn)則，在房產(chǎn)交付時(shí)確認(rèn)收入。

4.2期房

第一，期房預(yù)售階段。在預(yù)售階段，房屋一般處于建設(shè)期間，雖然明確了樓棟和房號(hào)，但客戶并不能在建設(shè)期間取得并消耗建造過(guò)程中的利益，不符合新收入準(zhǔn)則的第1條規(guī)定。

第二，雖然簽訂了銷(xiāo)售合同，客戶能獲得該商品后續(xù)全部的利益，但該房屋的市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了客戶身上，而且客戶并不能完全主導(dǎo)建房的過(guò)程，建房的過(guò)程是由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)?？蛻粢膊荒軐⒃撛诮ㄉ唐贩坑糜谄渌锰?，不符合新收入準(zhǔn)則中的第2條。

5、參考實(shí)例

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商A在17年采用了新收入準(zhǔn)則，當(dāng)年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中不考慮新收入準(zhǔn)則的收入金額約為630億元。因?yàn)椴捎眯率杖霚?zhǔn)則，確認(rèn)收入發(fā)生變化，當(dāng)年的收入金額增加了28億元，變?yōu)?58億元。收入金額增加的款項(xiàng)在當(dāng)年全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入總額的4.25%還多。通過(guò)計(jì)算凈利潤(rùn)，不考慮新收入準(zhǔn)則的凈利潤(rùn)約為101億元，考慮新收入準(zhǔn)則后，凈利潤(rùn)增加15億元，占總利潤(rùn)的12.93%還多。

而另一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商B也是在17年采用的新收入準(zhǔn)則，當(dāng)年不考慮新收入準(zhǔn)則的情況下收入金額約為1981.34億元，凈利潤(rùn)為207.68億元，而采用新收入準(zhǔn)則之后，總金額增長(zhǎng)至2269億元，凈利潤(rùn)總額增長(zhǎng)至287.52億元。

由于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商A、B采用了新收入準(zhǔn)則，當(dāng)年的收入總額和凈利潤(rùn)總額都有著不同程度的增長(zhǎng)。

第三家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商C，在18年年底使用了新收入準(zhǔn)則，由于開(kāi)發(fā)商c與客戶簽訂合同內(nèi)有規(guī)定，約定隨時(shí)可退還條款，所以確認(rèn)收入仍屬于某一時(shí)點(diǎn)，新收入準(zhǔn)則，并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)C地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)時(shí)間產(chǎn)生影響。

6、房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則

對(duì)我國(guó)當(dāng)前企業(yè)來(lái)說(shuō)，上市企業(yè)要在2020年1月執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，非上市企業(yè)也要在2021年1月執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，19年已經(jīng)于下半年，到2020年1月也不足半年了，新收入準(zhǔn)則已經(jīng)沒(méi)有多少過(guò)渡期了，所以面對(duì)，新收入準(zhǔn)則提出的新要求，上市企業(yè)也好，非上市企業(yè)也罷，都應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備，以便能夠更好的融入新收入準(zhǔn)則，從而利用新收入準(zhǔn)則為自己的企業(yè)增加效益。

6.1加強(qiáng)內(nèi)部控制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，新收入準(zhǔn)則的事情，雖然對(duì)房地產(chǎn)收入確認(rèn)產(chǎn)生了不小的影響，大家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)未嘗不是一件好事，可以借機(jī)通過(guò)新收入準(zhǔn)則來(lái)提高企業(yè)自身管理的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)自身財(cái)務(wù)管理的要求，增強(qiáng)內(nèi)部控制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，為新收入準(zhǔn)則可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，提前做好準(zhǔn)備工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并扼殺在萌芽狀態(tài)，才能在新收入準(zhǔn)則之下，保全自己，完善自己。

6.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工作人員的要求

新收入準(zhǔn)則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了更多的不可控因素，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)擁有更精準(zhǔn)的財(cái)務(wù)控制人員，更高水平的財(cái)務(wù)管理人員，才能對(duì)新收入準(zhǔn)則做好職業(yè)判斷，充分了解新收入準(zhǔn)則下的各種規(guī)定與適用情況。不僅如此，在引入新鮮血液時(shí)，還應(yīng)該引入一些懂得專(zhuān)業(yè)法律的復(fù)合型人才，能夠全面了解新收入準(zhǔn)則的含義。

6.3房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)的監(jiān)管工作

在房地產(chǎn)內(nèi)部應(yīng)建立完善的監(jiān)督管理機(jī)制，新收入準(zhǔn)則的出現(xiàn)，操作得當(dāng)，可以為公司帶來(lái)利益。一來(lái)是工作人員的工作主觀性增加，二來(lái)是過(guò)往利潤(rùn)增加，所以不管是對(duì)工作人員還是對(duì)財(cái)務(wù)工作，都應(yīng)該有一套完善的監(jiān)督管理機(jī)制。相應(yīng)的，也應(yīng)該建立一套完善的績(jī)效考評(píng)機(jī)制。有獎(jiǎng)有懲，對(duì)于違法亂紀(jì)的現(xiàn)象，堅(jiān)決根據(jù)規(guī)定予以懲處。通常采用新收入準(zhǔn)則時(shí)肯定要出現(xiàn)一段時(shí)間的過(guò)渡期，建立監(jiān)督機(jī)制也是為過(guò)渡期提供指導(dǎo)，防止員工過(guò)大的發(fā)揮主觀想法，避免舞弊問(wèn)題的出現(xiàn)。

6.4加強(qiáng)對(duì)合同的精細(xì)化管理

新收入準(zhǔn)則的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的收入確認(rèn)定義造成了影響，所以，房地產(chǎn)企業(yè)最好加強(qiáng)對(duì)合同的精細(xì)化管理，將合同條款在新收入準(zhǔn)則下是否有變化，怎樣變化，或者合同中所履行的義務(wù)是否受新收入準(zhǔn)則影響等均寫(xiě)入合同條款內(nèi)。將責(zé)任明確到個(gè)人。

6.5房地產(chǎn)信息的受眾應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)財(cái)務(wù)信息

通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息向外部使用者傳播，財(cái)務(wù)信息的受眾應(yīng)該明確房地產(chǎn)企業(yè)某段時(shí)間確認(rèn)收入的情形，并對(duì)這部分收入進(jìn)行核實(shí)，看其是否滿足“有全球累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)”這一條件，并根據(jù)這一條件，房地產(chǎn)企業(yè)面向的受眾可以做出分析出真實(shí)信息，從而做出正確的決策。

6.6應(yīng)用信息技術(shù)，建立信息系統(tǒng)

新收入準(zhǔn)則所涉及到的會(huì)計(jì)核算范圍增加，并對(duì)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量有了更多的要求，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部可以引入信息化技術(shù)，建設(shè)信息化系統(tǒng)，依托系統(tǒng)建立信息化平臺(tái)，為新收入準(zhǔn)則的指導(dǎo)提供技術(shù)保障。

7? 小結(jié)

總結(jié)來(lái)看，新收入準(zhǔn)則規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)一部分收入可以提前分期確認(rèn)，而另外一部分收入則在交房時(shí)確認(rèn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，收入確認(rèn)方式改變，直接影響的就是房地產(chǎn)的利潤(rùn)，所以在收入準(zhǔn)則改革下的浪潮下，房地產(chǎn)企業(yè)要直面新收入準(zhǔn)則改革的變化，迎接新收入準(zhǔn)則帶來(lái)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，促進(jìn)業(yè)財(cái)融合，推動(dòng)企業(yè)增強(qiáng)和持續(xù)發(fā)展，在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天立于不敗之地。

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