潘亞華

就目前房地產(chǎn)公司的開發(fā)而言，存在著開發(fā)成本過大、開發(fā)周期過長的現(xiàn)象，同時一旦資金投入，其資金的流動性又會很低。而且，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目眾多，在每一個環(huán)節(jié)都會涉及到稅負問題，因此房地產(chǎn)公司很有必要在公司內(nèi)部進行稅籌工作，并以此合理減少稅負。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段涉及稅種

1.公司設(shè)立階段：主要依據(jù)權(quán)利、許可證照、營業(yè)賬簿、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)等繳納印花稅，以及接受以房屋等不動產(chǎn)出資繳納的契稅。

2.項目投資開發(fā)階段：辦理土地使用證前，需要根據(jù)土地價款一次性繳納土地款契稅、印花稅。在獲取土地使用權(quán)時，因占用符合耕地條件的需按照實際占用耕地面積和適用稅率一次性繳納耕地占用稅。土地交付后根據(jù)土地面積計算繳納土地使用稅，土地使用稅的繳稅辦法采用差別稅額，它是按城市、縣城的大、中、小來區(qū)分的，并按每平米土地年應繳納稅額的一種定額稅率。建筑施工階段需簽訂的各類合同按規(guī)定稅率（0.05‰-1‰）繳納印花稅。其中，建安工程以施工合同不含稅金額的0.3‰計算貼花。如果項目進行了借款融資，則按相應繳納借款合同金額的0.5‰計算貼花。

3.銷售經(jīng)營階段：預售時需根據(jù)預收房款（不含稅金額）的3%預繳增值稅（營改增前為5%營業(yè)稅）、根據(jù)增值稅金額預繳城建稅及地方教育附加稅、按不含預繳增值的預收賬款計算預繳土地增值稅，以及按預收賬款一定比率計算的毛利額結(jié)合經(jīng)營損益合并計算預繳的企業(yè)所得稅。以上稅種預售預繳，項目達到竣工、交付或?qū)嶋H可使用狀態(tài)進行匯總清算，并在達到一定要求和條件進行土地增值稅的清算。涉及不動產(chǎn)租賃服務(wù)的繳納增值稅、房產(chǎn)稅、城建稅附加稅及印花稅。自用房產(chǎn)也需按房產(chǎn)計稅余值繳納房產(chǎn)稅。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段稅籌方法

房地產(chǎn)項目開發(fā)每個階段都有其特有的稅籌方法，具體分析如下。

1.公司收購虧損較嚴重的公司時，收購的方式可以利用股權(quán)支付模式，這種模式可以有效減小公司的稅基，從而可以在應納稅額方面有一個大幅度的降低，同時也可以對集團的稅率進行降低，具體包括統(tǒng)籌成本支出、計提折舊等。

2.以年度為單位對公司所得稅進行科學分配，這是由于房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中，較比一般生產(chǎn)經(jīng)營公司具有一定的特殊性，因此在進行稅籌的時候，需要對其經(jīng)營所得進行科學合理的分配，這對平衡公司年度的實際稅務(wù)具有重要作用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)公司在各個階段應注意適時延遲納稅期限，這是由于時間的變化當然會引起資金價值的變化，比如延期納稅就等于為公司帶來一筆無息的貸款。同時，公司還應注意在列支費用與成本方面應當進行適度調(diào)整，盡量使二者保持平衡。

4.在交叉投資過程中進行稅負轉(zhuǎn)嫁，具體說來就是在繳納完稅款后，納稅人通過一些方法將稅收的負擔對其他相關(guān)人員進行轉(zhuǎn)移，這種方法即符合國家的相關(guān)稅法規(guī)定，同時也不會對國家的利益造成傷害。

5.房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中，將主營業(yè)務(wù)進行轉(zhuǎn)移或分割，這種流程再造和業(yè)務(wù)操作可以有效保證公司稅負的平衡性。具體說來，公司可以公開對外籌融資，然后再以貸款模式對各所屬公司進行貸款下放。

三、房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段稅籌方案設(shè)計

（一）設(shè)立階段的稅籌方案設(shè)計

首先應選擇經(jīng)營地點，而在這一過程中，公司首先應考慮國家在地域?qū)用娑愂照叩膬?yōu)惠傾斜，這是由于我國地域間存在較大的稅率差異，比如有個別地區(qū)會對企業(yè)的落戶實行稅款返還或者落戶獎勵政策。其次，也應將國際市場方面的有關(guān)稅務(wù)籌劃的方案考慮進來，考慮到未來長久的發(fā)展，公司很有可能會進軍國際市場，而國際避稅這一稅籌模式是公司不得不考慮的現(xiàn)實稅籌問題。

（二）投資開發(fā)階段的稅籌方案設(shè)計

在房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營過程中，其中開發(fā)階段的稅籌方案包括以下兩大層面。其一為抵免籌劃，其二為稅率差異籌劃。首先，對于項目的決策階段其稅籌方案應進行如下設(shè)計，可以對國家出讓，亦或其他地區(qū)的土地使用權(quán)進行購買，有法律規(guī)定，承受人為取得某土地使用權(quán)，因此需要支付契稅，契稅的計稅價格就是承受人所支付的全部經(jīng)濟利益。同時，這里面如果是以協(xié)議方式進行出讓的，其成交價格為契稅計稅價格。另外，還可以利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，對土地使用權(quán)進行獲得，以這種方式取得的土地使用權(quán)，則無需繳納契稅。在房地產(chǎn)項目的建設(shè)開發(fā)階段，不同時期的利息費用都具有較強的可變性，因此需要根據(jù)不同時期的具體情況做出選擇。同時，在取得土地環(huán)節(jié)，涉及到印花稅和契稅，對于土地價款較高的項目，其所承擔的稅金也是較高的。積極通過與當?shù)貒敛块T及政府部門溝通，取得延緩繳納稅金或政策性補貼。最后，還應在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段對開發(fā)土地的獲取方式進行分析，這對后期的成本收入會產(chǎn)生較大影響。

（三）銷售經(jīng)營階段的稅籌方案設(shè)計

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，銷售階段作為房地產(chǎn)企業(yè)主要獲得收入的環(huán)節(jié)，這一階段涉稅較多，因此在設(shè)計稅籌方案的時候，應將這一階段作為稅籌重點問題進行關(guān)注，而臨界點的銷售定價模式是一種較好的稅籌方法。具體說來，可以利用銷售定價、交樓時間的約定進行稅籌管理。就銷售定價稅籌來說，其方法為根據(jù)土地增值稅所特有的四級超率累進稅率為依托，并且還應結(jié)合國家相關(guān)的對房地產(chǎn)開發(fā)公司的優(yōu)惠政策為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)公司的現(xiàn)實情況對其進行籌劃。這其中增值率增加一級，負稅率也會相對提升一級，因此看來對增值稅率進行合理控制就顯得十分重要。對于交樓時間的約定，由于交樓的時間對企業(yè)所得稅的清算和成本的結(jié)轉(zhuǎn)都有著決定性的影響，因此適當?shù)奶崆敖粯菚r間，可以滿足預售階段預交所得稅較高情況下的退稅需求。公司還可以通過對房地產(chǎn)價格的定位，來實現(xiàn)對增值稅率的合理控制。同時，如果當公司對經(jīng)營房地產(chǎn)的增值率將要超過累進臨界點有了一定預測，而這一過程公司又無法進行進一步提升的情況下，應對批量購房者給予優(yōu)惠，以此來對價格進行控制。這樣一來，不僅可以對增值幅度進行控制，同時也可以使資金周轉(zhuǎn)速度加快，同時，在加快資金回籠方面也具有一定作用。就銷售定價的臨界點而言，主要包括超率臨界點和免稅臨界點，而這兩種臨界點均可以通過計算結(jié)果在價格方面對其產(chǎn)生指導作用。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，每一個階段的稅務(wù)籌劃方法都各有不同，首先公司相關(guān)管理者應對公司在各個階段所涉及到的稅種進行了解，同時也應對每個階段的稅籌方法進行深入學習，進而從房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)立階段、發(fā)展階段、經(jīng)營階段三個層面的稅籌管理進行妥善籌劃，最終達到有效幫助房地產(chǎn)開發(fā)公司合理有效節(jié)稅避稅的目的，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)更為長遠地發(fā)展。