■高晨星（吉林化工學(xué)院）

一、供給側(cè)改革背景下中小城市房地產(chǎn)行業(yè)去庫存概述

2015 年11 月，在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上強(qiáng)調(diào)在擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)，應(yīng)該著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給系統(tǒng)的質(zhì)量和效率，并在12 月的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議首次提到了將供給側(cè)改革將作為2016 年的主要經(jīng)濟(jì)任務(wù)。由此，各省先后發(fā)布了供給側(cè)改革的實(shí)施方案，我國(guó)正式進(jìn)入到供給側(cè)改革的重要時(shí)期。所謂供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，就是從提高供給質(zhì)量出發(fā)，旨在調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大有效供給，提高供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)性和靈活性，通過提高要素的生產(chǎn)率來更好的滿足廣大人民群眾的需要，促進(jìn)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。

而我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了發(fā)展的瓶頸階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩不安，全國(guó)待售商品房面積居高，高庫存風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)峻。特別是我國(guó)的中小城市房地產(chǎn)在經(jīng)過了快速發(fā)展之后，出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的供過于求的高庫存現(xiàn)象，已經(jīng)嚴(yán)重的影響了我國(guó)中小城市的發(fā)展。為此，國(guó)家一直處于積極的探討和實(shí)施進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的改革作為本次供給側(cè)改革的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，就是從供給端釋放限制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地要素資本，協(xié)調(diào)土地政府管制與市場(chǎng)配置之間的關(guān)系，從土地供給的角度提高土地的利用水平和配置的效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)各城市的健康持續(xù)發(fā)展。自2016 年以來，我國(guó)各地陸續(xù)推行了包括稅收、金融、公積金等政策在內(nèi)的去庫存措施，使得中小城市房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的步伐加快，住房消費(fèi)得到很大的升級(jí)，房?jī)r(jià)也穩(wěn)中有升，且購房者的還款能力也得到了增強(qiáng)，總的來說對(duì)降低中小城市房地產(chǎn)的庫存起到了很大的影響，但也存在一定的不足。

二、中小城市房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程中存在的不足

中小城市房地產(chǎn)行業(yè)去庫存難主要是因?yàn)橹行〕鞘腥丝诤徒?jīng)濟(jì)發(fā)展不夠，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民購房需求不足。由于中小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)于超大、大型城市滯后，住房需求也以本地居民為主，由于房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，居民住房購買能力不足，而導(dǎo)致商品房庫存過高。例如，吉林省除了其省會(huì)城市長(zhǎng)春被列為大型城市以外，其余如吉林市等所有的市縣均被列為中小城市，從商品房庫存現(xiàn)狀來看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，吉林省中小城市居民總?cè)丝谠诔尸F(xiàn)緩慢增長(zhǎng)的趨勢(shì)，城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入也在不斷增長(zhǎng)，2010 年人均可支配收入約為15000 元，而到2015 年已經(jīng)增長(zhǎng)到23217 元。但城鎮(zhèn)居民家庭居住消費(fèi)占可支配收入的比重卻由2010 年的9.96%逐步下降到2015年的7.25%。而與此同時(shí)，吉林省的房?jī)r(jià)卻一直處于上漲趨勢(shì)，中小城市商品房均價(jià)2010 年為每平方米3495 元，到2015 年已經(jīng)上漲到每平方米5475.55 元。由于房?jī)r(jià)存居高不下，很多家庭選擇租房等其他替代方法，也在一定程度上導(dǎo)致了吉林省中小城市商品房庫存較高，迫切需要響應(yīng)國(guó)家的供給側(cè)改革政策，積極參與到商品房去庫存的行動(dòng)中。

另外，由于各中小城市之間房地產(chǎn)存量差異較大，也在一定程度上影響了整體上中小城市房地產(chǎn)企業(yè)去庫存的進(jìn)程。仍以吉林省中小城市為例，2016 年9 月底全省有庫存商品房328042 套，面積為3237.2 萬平方米，去庫存周期為24.6 個(gè)月，且各地區(qū)庫存差異比較大，以吉林市和白山市為例，其中吉林市有庫存商品房42775 套，面積為441.31 萬平方米，去庫存周期為42.39，而白山市有庫存商品房14551 套，面積為120.3 萬平方米，去庫存周期為11.56。

三、中小城市房地產(chǎn)行業(yè)去庫存路徑

在積極響應(yīng)國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策的過程中，我國(guó)的中小城市的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)積極參與到去庫存的改革中，這既需要國(guó)家政策給予大力支持，也需要房地產(chǎn)行業(yè)自身進(jìn)行積極變革。

（一）中小城市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)

我們應(yīng)該積極借鑒國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融和稅收的政策支持。例如，泰國(guó)的政府銀行在房地產(chǎn)去庫存的過程中起到了非常重要的地位，其政府銀行比其他商業(yè)銀行給購房提供更多的貸款支持，從而促進(jìn)了消費(fèi)者的購房愿望。而美國(guó)則通過大量貨幣支出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并配合減稅法案，降低國(guó)外資本進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)投資的稅率，從而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）中小城市的房地產(chǎn)行業(yè)自身要積極探索去庫存路徑。

首先，商品房作為市場(chǎng)上交易的一種商品，在運(yùn)行的過程中自然要遵守市場(chǎng)上的供求關(guān)系，其價(jià)格應(yīng)由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)配。而市場(chǎng)上商品的價(jià)值是圍繞供給和需求曲線來不斷調(diào)整并達(dá)到均衡的。當(dāng)市場(chǎng)上某種商品供給大于需求的時(shí)候，必然導(dǎo)致價(jià)格的下降，進(jìn)而使供給曲線與需求曲線進(jìn)行相應(yīng)的移動(dòng)。商品房作為商品在市場(chǎng)上交易，當(dāng)前高庫存的現(xiàn)狀表明供給是大于需求的，因此，只有在適應(yīng)各中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民群眾收入水平的條件下適當(dāng)降低價(jià)格，才能有效運(yùn)用好市場(chǎng)這個(gè)無形的手，提高去庫存的效果。但由于房屋具有一定的剛性，房?jī)r(jià)在市場(chǎng)上更多的是持平或者上漲，而不是下降，因此，在供給側(cè)改革的過程中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)壓低利潤(rùn)，使價(jià)格盡量平穩(wěn)，上漲幅度盡量放緩，從而使有住房需求的家庭能夠買得起，從而促進(jìn)商品房的銷售，也促進(jìn)資金早日回籠。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)要適當(dāng)提高房屋附加值，促進(jìn)房屋銷售。例如吉林省作為東北老工業(yè)基地之一，其所屬的中小城市多屬于資源型城市，城市建設(shè)大多較早，例如吉林市的城區(qū)就毗鄰著眾多的化工企業(yè)，空氣污染較為嚴(yán)重，因此，大多數(shù)新開樓盤都集中在空氣質(zhì)量較好的豐滿區(qū)，以及松花江沿岸。而與此同時(shí)，吉林市一些教學(xué)質(zhì)量較好的中小學(xué)卻多分布于老城區(qū)，因此，這些新開樓盤就應(yīng)該以教育為載體，尋求教育系統(tǒng)支持，配合高質(zhì)量的中小學(xué)教育體系，打造教育型社區(qū)，進(jìn)而吸引有子女入學(xué)的消費(fèi)者購房。同樣，各中小城市的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注人民群眾生活所需，如子女教育、健康養(yǎng)老、社區(qū)物業(yè)、周邊商圈、配套交通等，盡量增加房屋的附加值，進(jìn)而促進(jìn)商品房銷售。

第三，房產(chǎn)企業(yè)要打造新的運(yùn)營(yíng)模式，吸引更多群體的購房熱情。隨著當(dāng)前我國(guó)戶籍政策不斷完善，農(nóng)民群眾進(jìn)程生活逐漸成為中小城市房地產(chǎn)企業(yè)新的消費(fèi)群體。伴隨著政府不斷出臺(tái)促進(jìn)農(nóng)民城市化的方案，農(nóng)民工這一消費(fèi)群體逐漸成為中小城市房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的主力軍。因此，各房地產(chǎn)企業(yè)要打造適合農(nóng)民進(jìn)城居住的房屋商品和相應(yīng)的配套設(shè)施，這樣配合著政府城鎮(zhèn)化的相應(yīng)政策，可以在解決我國(guó)城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)民進(jìn)城后的生活問題，也促進(jìn)了各種小城市房地產(chǎn)企業(yè)去庫存的步伐。另外，隨著當(dāng)前我國(guó)老齡化趨勢(shì)的日益明顯，老年群眾也是新的房屋需求群體，中小城市的房地產(chǎn)企業(yè)要在了解當(dāng)?shù)乩夏耆藢?duì)養(yǎng)老型社區(qū)需求的基礎(chǔ)上打造適當(dāng)?shù)姆课莓a(chǎn)品，也可以促進(jìn)老年人這一部分消費(fèi)群體買房?？傊康禺a(chǎn)行業(yè)關(guān)系國(guó)家的發(fā)展和人民群眾的生活，在當(dāng)前我國(guó)供給側(cè)改革的過程中，國(guó)家和地方各級(jí)政府都給了大力的支持，各中小城市的房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)不斷加強(qiáng)自身產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，以實(shí)現(xiàn)去庫存的目的，進(jìn)而促進(jìn)資金回籠，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。