高婷

摘要：在當(dāng)前國內(nèi)外政策、經(jīng)濟環(huán)境越來越錯綜復(fù)雜，不確定、不穩(wěn)定性越來越明顯的當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的大環(huán)境也越發(fā)復(fù)雜多變。本文從國內(nèi)外政策、經(jīng)濟等多方面要素入手，淺談當(dāng)下大環(huán)境對基建企業(yè)房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)影響和分析。并對未來國內(nèi)基建企業(yè)房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)發(fā)展方向盒趨勢進行預(yù)測，力圖探索基建企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來的發(fā)展之道。關(guān)鍵詞：大環(huán)境：國內(nèi)外政策經(jīng)濟：基建企業(yè)房地產(chǎn)板塊：業(yè)務(wù)影響：預(yù)測

自1998年我國房地產(chǎn)市場改革以來，分配制改為貨幣化導(dǎo)向，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。僅最近2008-2017這十年問，國內(nèi)房地產(chǎn)投資就從2.53萬億元猛增至II萬億元，累計總投資高達(dá)74萬億元，僅2017年投資額就相當(dāng)于加拿大GDP總額。1998-2018這20年間，中國房地產(chǎn)行業(yè)在事實上已成為中國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。而在當(dāng)下錯綜復(fù)雜的國內(nèi)外大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)再一次成為國民經(jīng)濟的“壓艙石”和“穩(wěn)定器”。下面從不同方面來分析新形勢下大環(huán)境對房地產(chǎn)和基建企業(yè)房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)影響和發(fā)展預(yù)測。

一、國內(nèi)外環(huán)境

近20年來，國內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)政策和經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了巨大變化，對行業(yè)和參與者來說，意味著思維方式須不斷更新?lián)Q代以適應(yīng)瞬息萬變的市場。

（一）經(jīng)濟基本面

進入2019年，經(jīng)過改革開放40年高速發(fā)展，GDP增速已趨于平穩(wěn)，傳統(tǒng)經(jīng)濟增長依賴的三駕馬車——內(nèi)需、出口、投資面臨新形勢的挑戰(zhàn)。

內(nèi)需方面：目前國內(nèi)供給側(cè)改革，市場中低端需求趨于飽和，而面對高層次的需求，作為立國之本和最吸納就業(yè)人口的制造業(yè)，大量產(chǎn)能還集中于中低端，制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級刻不容緩。同時，仍有較大需求是集中在以房地產(chǎn)為核心的上下游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)牽一發(fā)動全身。

出口方面：在國內(nèi)勞動力、環(huán)保成本上升、國際貿(mào)易保護主義抬頭、經(jīng)貿(mào)摩擦持續(xù)等內(nèi)外不利因素下，我國仍然在2018年實現(xiàn)進出口總額4.62萬億元的歷史新高。但由于國際貿(mào)易形勢的不確定性，出口面臨較大不確定性影響。不確定性若向較不利方向發(fā)展，可能對就業(yè)和經(jīng)濟基本面帶來不利影響，基建企業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域和地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)都將受到相應(yīng)波及。

投資方面：目前以高鐵、地鐵、公路為代表的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資為主導(dǎo)拉動經(jīng)濟增長的傳統(tǒng)手段下，截至2018年底高鐵運營里程已達(dá)2.9萬公里，超世界總數(shù)2/3，中國國內(nèi)各城市建設(shè)地鐵總里程近4600公里，已開通地鐵城市達(dá)33座。在經(jīng)濟增長動力不足時，基建為代表的投資更像是管理機構(gòu)常用的一劑強心劑，但由此帶來的巨額管理機構(gòu)債務(wù)和土地財政依賴癥緊緊捆綁，將各級管理機構(gòu)綁在房地產(chǎn)的馬車上。在可預(yù)見的時期內(nèi)，管理機構(gòu)對基建投資仍會穩(wěn)定持續(xù)，由此對基建企業(yè)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)板塊帶來充足現(xiàn)金流，也是基建企業(yè)借此優(yōu)勢拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的機遇時期。

分析可得出，目前國內(nèi)經(jīng)濟基本面仍穩(wěn)定，但外部環(huán)境仍存變數(shù)，經(jīng)濟傳統(tǒng)三駕馬車未來不確定性越發(fā)明顯。目前由于國內(nèi)外需求端增長疲軟和貿(mào)易戰(zhàn)影響，制造業(yè)PMI指數(shù)已在2018年底至2019上半年多次跌落榮枯線50以下，并有進一步下降的趨勢。

在這種穩(wěn)中帶風(fēng)險的復(fù)雜大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險與機遇并存。一方面，內(nèi)需、出口、投資的不確定性帶來未來經(jīng)濟不確定性，房地產(chǎn)終端市場消費能力可能被削弱，行業(yè)兼并整合大勢所趨。另一方面，在經(jīng)濟波動預(yù)期下，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟穩(wěn)定的壓艙石作用可能再一次被使用，穩(wěn)定的投資和政策利好可能對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展帶來新的機會。

（二）房地產(chǎn)政策

從2016年下半年開始席卷全國大中城市的限購政策，在需求端將投資性和部分剛性需求再次壓制到低點。本次調(diào)控和以往有所不同，更加注重對短期投機性需求的長期抑制，但鼓勵以長期租金回報投資和自住為導(dǎo)向的需求，短期內(nèi)必然對房地產(chǎn)投資造成負(fù)面影響。加大租賃住宅用地供給、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)住房等新政策的作為配合相繼推出，指明了房地產(chǎn)未來穩(wěn)定預(yù)期。

而在供給端，管理機構(gòu)新思路下因城市的土地限價、一手房價格審批、限售等政策在短期縮減了地產(chǎn)行業(yè)利潤，拉長了企業(yè)回籠資金周期，在短期對企業(yè)業(yè)績造成影響。

懸而未決的房地產(chǎn)稅對未來我國房地產(chǎn)市場預(yù)期的影響是根本性的，減少了住房預(yù)期租金和資本收益，這只政策靴子何時落地，如何落地，取決于管理機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)未來形勢的判斷和依賴程度。

（三）金融和貨幣政策

1.金融政策

自從2017年以來，趨嚴(yán)的、針對性的房地產(chǎn)金融政策對短期投資需求進行了壓制，同時對房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道進行了嚴(yán)格限制。在金融政策作用下，供應(yīng)端和需求端信貸融資渠道都被限制，增速放緩不可避免。但房地產(chǎn)和金融調(diào)控政策不可作為制度性政策，房地產(chǎn)限購是否能長期有效控制房價增速是學(xué)術(shù)界和政策制定者廣泛關(guān)注的重要問題，在政策實施后的窗口期，政策給大多數(shù)城市的房地產(chǎn)價格帶來了顯著負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)在非市場化周期性政策金融調(diào)控下，融資和收入始終處在不確定性中，而基建企業(yè)地產(chǎn)公司卻可利用母公司信息、融資、信用等優(yōu)勢，平穩(wěn)渡過政策波動期。 2.貨幣政策 國內(nèi)方面：近幾年，席卷全國尤其是三四線城市的棚改貨幣化政策從2018年下半年已開始逐漸收緊，從棚改貸款（PSL）大幅收縮、項目審批權(quán)上收國開行到多地明確表示減少貨幣化安置比例，必然帶來三四線城市市場需求大幅減少。之前在三四線布局拿地的房企面臨資金回流難題。外部方面：在美聯(lián)儲退出量化寬松（QE）后的美元加息周期、中東伊朗石油危機和全球貿(mào)易戰(zhàn)重挫投資者信心。面對石油和美元上升壓力，學(xué)者們觀點一致認(rèn)為人民幣面臨貶值壓力。熱錢從位于階段性高位的國內(nèi)房地產(chǎn)流出趨勢愈來愈明顯，而制造業(yè)PMI指數(shù)下降不得不讓央行再次注入流動性，進一步增加了匯率下降壓力。這種復(fù)雜情況下，房企何去何從是一個值得企業(yè)決策層深思熟慮的問題。

（四）城鎮(zhèn)化和人口政策

從1998年中國實行房改到2018年，中國的城鎮(zhèn)化率從30.89%增長至59.58%，增長率為92.88%，這二十年也是中國房地產(chǎn)黃金二十年。相比主流發(fā)達(dá)國家接近80%的城鎮(zhèn)化水平，未來持續(xù)的城鎮(zhèn)化紅利還可對房企帶來一定利好。根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部編制的《全國城鏌體系規(guī)劃》提出的國家區(qū)域中心城市概念，未來中國將形成珠三角、長三角、京津冀三大沿海經(jīng)濟區(qū)為主，沈陽、鄭州、西安、武漢、成都、重慶等城市圈為輔的都市圈發(fā)展戰(zhàn)略。對房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是基建企業(yè)和附屬房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來了新機遇。熟悉作為施工總承包角色的基建企業(yè)，借此機會可轉(zhuǎn)變以往施工方角色，依托EPC、PPP等多種合作模式，最大程度發(fā)揮在新型都市圈建設(shè)中城市建設(shè)者的主導(dǎo)作用。利用自身在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中多年積攢的經(jīng)驗、資金和信用優(yōu)勢，從單純的按圖施工，更多地參與到設(shè)汁、規(guī)劃、決策中去，將住宅、商業(yè)、市政、交通、生態(tài)等因素結(jié)合，實現(xiàn)甲乙雙方利益高度結(jié)合，最大程度發(fā)揮出基建企業(yè)自身最大優(yōu)勢。

2014年7月24日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》以來，全國主要大中城市戶籍政策陸續(xù)放開，目前除北京、上海以外其他城市落戶門檻幾乎降至零，事實上打開了全國人口自由流動的大門，也打破了不同城市之間房地產(chǎn)市場的柵欄。結(jié)合同期城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)和金融政策，國家實際鼓勵以自住和長期租賃為目的的房地產(chǎn)交易，堅決遏制以短期炒作套現(xiàn)為目的的房地產(chǎn)投機行為，杜絕大漲大跌。可以預(yù)見，人口由農(nóng)村和小城鎮(zhèn)向中心城市聚集的趨勢不可避免。房地產(chǎn)業(yè)短期看金融，中期看政策，長期看人口，人口只會往帶來更好職業(yè)發(fā)展和生活條件的城市流動，也是房地產(chǎn)企業(yè)未來的風(fēng)口機遇所在。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析

（一）總體趨于飽和，局部機會尚存

根據(jù)國家統(tǒng)計局2017年7月發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米。這個數(shù)字甚至超越了英國、德國等發(fā)達(dá)國家，與此同時全國范圍內(nèi)的住宅空置率達(dá)20%-25%。相對日本東京租房居住率達(dá)到人口90%，我國住房自有率接近90%。可見我國已基本解決全國范圍內(nèi)國民居住問題，只是在熱點區(qū)域，如三大經(jīng)濟區(qū)、大城市圈等人口凈流入?yún)^(qū)域仍存在供不應(yīng)求，而這些區(qū)域也是市政基礎(chǔ)設(shè)施投資熱門區(qū)域，相對于民建開發(fā)為主的私營地產(chǎn)企業(yè)，基建企業(yè)更可發(fā)揮自身綜合優(yōu)勢，統(tǒng)籌布局開發(fā)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升

2019中國房地產(chǎn)500強測評報告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升。前50強房企銷售額占全行業(yè)51.95%，，銷售破千億的房企數(shù)量創(chuàng)紀(jì)錄新增至30家：頭部企業(yè)貨值集中度顯著，51%，的土地被排名前十的企業(yè)購得。強者恒強馬太效應(yīng)更加明顯，少數(shù)實力雄厚的大型房企受益于行業(yè)整合與融資優(yōu)勢，業(yè)績得到進一步提升，優(yōu)勢進一步擴大。而大量中小房企越發(fā)困難，份額進一步擠壓，部分尾部房企由于融資困難，面臨資金鏈斷裂等問題。在這種兩極分化趨勢下，位于相對中游的國有基建企業(yè)房企顯得尤為微妙，雖有不輸于頭部房企的資金、品牌和資源優(yōu)勢，但在專業(yè)化、國際化、市場化上和頭部房企仍有較大差距。

（三）粗放式向精細(xì)化轉(zhuǎn)變

未來競爭下房企將逐漸擺脫單一商業(yè)住宅開發(fā)，往長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等衍生領(lǐng)域擴展。消費者越來越重視房產(chǎn)配套所帶來的體驗感。原有粗放

（下轉(zhuǎn)第33頁）式的拿地一開發(fā)一銷售模式將必然改變。精細(xì)化、專業(yè)化、服務(wù)化管理模式考驗每一個市場參與者的軟實力，在這方面，習(xí)慣傳統(tǒng)模式的基建企業(yè)還有很長的路要走。

三、基建企業(yè)房地產(chǎn)板塊預(yù)測分析

（一）準(zhǔn)確市場定位

在當(dāng)今錯綜復(fù)雜的國內(nèi)外政策、經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)分化趨勢中，基建企業(yè)在房地產(chǎn)板塊如何揚長避短、找準(zhǔn)自身定位顯得尤為重要。在如今越來越注重微觀細(xì)分的市場中，在高中低檔住宅、普通非普通商品住宅、公寓類商住和辦公樓、旅游、自住、商業(yè)、保障等細(xì)分項目中，找準(zhǔn)優(yōu)勢布局，擺脫粗放式，學(xué)習(xí)精耕細(xì)作，向著精細(xì)化、專業(yè)化、服務(wù)化發(fā)展。

（二）依托母公司資源揚長避短

大型基建企業(yè)大多為國有大型企業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)有著與生俱來的優(yōu)勢。首先，優(yōu)良的資質(zhì)和信譽使得企業(yè)融資成本較低且供應(yīng)穩(wěn)定。其次，憑借多年基建項目和管理機構(gòu)的合作，以及較高的管理水平、過硬的領(lǐng)導(dǎo)層、較好的發(fā)展水平等優(yōu)勢，更容易獲得地方管理機構(gòu)青睞，在新一輪土地競爭中更易獲得土地。再次，國有背景所賦予的良好管理機構(gòu)資源有利于處理在城市開發(fā)中與眾多職能部門復(fù)雜的關(guān)系，甚至能獲得部分項目政策性優(yōu)惠和補貼，為項目的順利進行起到了積極效果。最后，國有企業(yè)特有的社會責(zé)任感、使命感、全局觀更有利于項目的安全穩(wěn)定實施。

但國有企業(yè)共性的劣勢如決策程序復(fù)雜、競爭意識淡薄、用人機制僵化、創(chuàng)新意識不強等依然存在。如何集中優(yōu)勢、改革機制、抓住機遇、突破瓶頸值得基建企業(yè)房產(chǎn)公司管理層思考。

（三）結(jié)合基建業(yè)務(wù)優(yōu)勢

TOD（ Transit Oriented Development）理念早在2000年引入國內(nèi)，但至2018年，實踐仍處于初級階段。2017年上海地鐵10號線吳中路地鐵車輛段上蓋萬象城的開業(yè)第一次在空問上實現(xiàn)了地鐵、辦公、商業(yè)的結(jié)合。而2019年上海地鐵17號線徐涇車輛段上蓋萬科天空之城的模式第一次讓TOD概念如此貼近。天空之城在設(shè)計圖紙階段就將施工總承包、設(shè)計院、開發(fā)商三者緊密聯(lián)系，通過設(shè)計的力量，將周邊的配套更好的為人所用，將交通、住宅、商業(yè)、綠化所有業(yè)態(tài)有機結(jié)合融會貫通，每一條設(shè)計都是為用戶，真正實現(xiàn)了TOD城市綜合體概念。

基建企業(yè)在多年的國內(nèi)外市政基建業(yè)務(wù)中已積累了豐富的經(jīng)驗和資源，在類似以TOD為代表的市政、民建綜合項目上擁有天然的資源技術(shù)優(yōu)勢。在未來都市圈的生產(chǎn)、生活、居住體驗多位一體融合趨勢下，利用自身既有優(yōu)勢，基建企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)完全有能力站上未來房地產(chǎn)市場的新風(fēng)口。

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