張鵬輝 侯憲東 楊龍 尹一銣

摘要運(yùn)用修正后的宗數(shù)比重測(cè)度法對(duì)陜西省轄屬的10個(gè)市2009—2015年土地市場(chǎng)化水平進(jìn)行了測(cè)算，明確陜西省及各市土地市場(chǎng)化程度目前所處的水平，剖析陜西省土地市場(chǎng)化進(jìn)程中存在的問(wèn)題，為優(yōu)化全省土地市場(chǎng)建設(shè)提出對(duì)策建議。研究結(jié)果表明，2009—2015年陜西省土地市場(chǎng)化水平為中等，陜北、關(guān)中地區(qū)為高土地市場(chǎng)化水平，陜南地區(qū)為低土地市場(chǎng)化水平;10個(gè)市中榆林市土地市場(chǎng)化程度最高，安康市最低;陜西省土地市場(chǎng)化程度總體為中等偏上水平，土地市場(chǎng)化水平區(qū)域差異較大;陜西省非市場(chǎng)化和不完全市場(chǎng)化的土地資源配置方式在土地供應(yīng)中占有一定比例，土地市場(chǎng)參與土地資源配置程度待提高。

關(guān)鍵詞土地市場(chǎng)化;測(cè)度;陜西省

中圖分類號(hào)F301文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A

文章編號(hào)0517-6611（2019）01-0056-04

doi：10.3969/j.issn.0517-6611.2019.01.019

開(kāi)放科學(xué)（資源服務(wù)）標(biāo)識(shí)碼（OSID）：

黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中明確提出“讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”[1]。西方經(jīng)濟(jì)理論中，市場(chǎng)被認(rèn)為是一種機(jī)制或制度，通過(guò)這種機(jī)制或制度可以集合特定商品、服務(wù)以及資源的需求方和供給方[2]。土地市場(chǎng)自身被認(rèn)為是一種特定的商品買賣市場(chǎng)，需求方和供給方通過(guò)土地市場(chǎng)，也是為了尋求一個(gè)雙方都能接受的價(jià)格從而促使成功交易。土地市場(chǎng)的本質(zhì)是通過(guò)一系列社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和法律制度為通過(guò)讓市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源創(chuàng)造基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)土地資源市場(chǎng)化配置的目的[3]。土地市場(chǎng)在所有市場(chǎng)體系中具有重要位置，土地市場(chǎng)化程度的高低對(duì)優(yōu)化地方政府土地資源配置、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和增加財(cái)政收入都起著顯著的作用[2]。土地市場(chǎng)化水平可以反映土地資源配置和土地利用的效率，通過(guò)測(cè)算陜西省轄屬10個(gè)市的土地市場(chǎng)化程度，對(duì)于優(yōu)化全省土地資源配置和完善土地市場(chǎng)建設(shè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

目前，我國(guó)土地市場(chǎng)是包含土地所用權(quán)市場(chǎng)和土地使用權(quán)市場(chǎng)在內(nèi)的一個(gè)較完善的市場(chǎng)體系[4]。土地所有權(quán)市場(chǎng)即土地征收市場(chǎng)，是指政府依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)對(duì)被征地農(nóng)民進(jìn)行征地補(bǔ)償，從而將農(nóng)民集體土地變?yōu)閲?guó)有土地的政府行為。土地使用權(quán)市場(chǎng)包括土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，包括國(guó)有土地的劃撥、招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓和土地租賃等方式;二級(jí)市場(chǎng)主要是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括土地使用權(quán)出租、抵押等。因土地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)本身是一個(gè)相對(duì)成熟的市場(chǎng)，因此，該研究測(cè)度的陜西省土地市場(chǎng)化程度是指土地使用權(quán)一級(jí)市場(chǎng)化程度。筆者運(yùn)用修正后的宗數(shù)比重測(cè)度法對(duì)陜西省轄屬的10個(gè)市2009—2015年土地市場(chǎng)化水平進(jìn)行了測(cè)算，明確陜西省及各市土地市場(chǎng)化程度目前所處的水平，剖析陜西省土地市場(chǎng)化進(jìn)程中存在的問(wèn)題，為優(yōu)化全省土地市場(chǎng)建設(shè)提出對(duì)策建議。

1數(shù)據(jù)來(lái)源及土地市場(chǎng)化程度測(cè)度方法

1.1數(shù)據(jù)來(lái)源

原始數(shù)據(jù)來(lái)源于陜西省2009—2015年土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析數(shù)據(jù)、陜西省2009—2015年統(tǒng)計(jì)年鑒及相關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。

1.2土地市場(chǎng)化程度測(cè)度方法

目前，有關(guān)土地市場(chǎng)化程度測(cè)度主要有2種測(cè)算思路，一是從宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，僅考慮完全市場(chǎng)化的供地方式，采用供地宗數(shù)或供地規(guī)模來(lái)反映;二是從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，考慮多年市場(chǎng)化交易，采用不同供地類型的市場(chǎng)化權(quán)重，通過(guò)供地宗數(shù)反映[5]。測(cè)度方法方面主要有宗數(shù)比重測(cè)度法和面積比重測(cè)度法以及對(duì)這2種方法進(jìn)行的修正[6-7]。

宗數(shù)比重測(cè)度法考慮到招拍掛的出讓方式比較接近完全市場(chǎng)化，用招拍掛的出讓宗數(shù)反映土地市場(chǎng)化程度，即“招拍掛土地出讓的宗數(shù)/土地供應(yīng)的總宗數(shù)”，計(jì)算方法如下：

M1=GTBn+GTAUn+GTLnALn+GTAGn+GTBn+GTAUn+GTLn+LEn+OLSWn

式中M1為土地市場(chǎng)化測(cè)算指數(shù);GTBn為招標(biāo)方式供地宗數(shù);GTAUn為拍賣方式供地宗數(shù);GTLn為掛牌方式供地宗數(shù);ALn為劃撥方式供地宗數(shù);GTAGn為協(xié)議方式供地宗數(shù);LEn為租賃方式供地宗數(shù);OLSWn為其他供地方式供地宗數(shù)。

同宗數(shù)比重測(cè)度法相類似，面積比重測(cè)度法是采用“招拍掛出讓土地面積/土地供應(yīng)總面積”的比值來(lái)計(jì)量土地市場(chǎng)化水平，計(jì)算方法如下：

M2=GTBa+GTAUa+GTLaALa+GTAGa+GTBa+GTAUa+GTLa+LEa+OLSWa

式中M2為土地市場(chǎng)化測(cè)算指數(shù);GTBa為招標(biāo)方式供地規(guī)模;GTAUa為拍賣方式供地規(guī)模;GTLa為掛牌方式供地規(guī)模;ALa為劃撥方式供地規(guī)模;GTAGa為協(xié)議方式供地規(guī)模;LEa為租賃方式供地規(guī)模;OLSWa為其他供地方式供地規(guī)模。

基于獲取的測(cè)度數(shù)據(jù)情況，參考已有研究成果[8-10]，該研究從第1種測(cè)算思路出發(fā)，采用單指標(biāo)測(cè)算，即利用單方面的土地出讓市場(chǎng)情況來(lái)反映土地市場(chǎng)化水平。因考慮到陜西省自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等實(shí)際因素，該研究對(duì)上述宗數(shù)比重測(cè)度法進(jìn)行了修正，用招拍掛土地出讓宗數(shù)與除劃撥外的其他供地方式總宗數(shù)之比來(lái)反映土地市場(chǎng)化程度。測(cè)算模型可表示為：

LM=GTBn+GTAUn+GTLnGTAGn+GTBn+GTAUn+GTLn+LEn+OLSWn

式中LM為土地市場(chǎng)化水平測(cè)度指數(shù)值;GTB為招標(biāo)出讓;GTAU為拍賣出讓;GTL為掛牌出讓;GTAG為協(xié)議出讓;LE為租賃;OLSW為其他土地供應(yīng)方式;n為土地出讓宗數(shù)。

1.3土地市場(chǎng)化水平劃分標(biāo)準(zhǔn)

參考黃賢金等[5]研究成果，結(jié)合谷婷等[6]在《山東省土地市場(chǎng)化進(jìn)程及區(qū)域差異研究》中提出的土地市場(chǎng)化程度分級(jí)層次，該研究依據(jù)測(cè)算的土地市場(chǎng)化指數(shù)將土地市場(chǎng)化水平劃分成5個(gè)層級(jí)，LM表示土地市場(chǎng)化測(cè)算指數(shù)：LM<60%為低;60%≤LM≤70%為較低;70%≤LM<80%為中等;80%≤LM<90%為較高;90%≤LM為高。

2陜西省區(qū)域土地市場(chǎng)化程度測(cè)算結(jié)果及分析

2.1測(cè)算結(jié)果

收集西安市土地出讓數(shù)據(jù)，運(yùn)用上述測(cè)算模型（LM），依據(jù)土地市場(chǎng)化水平劃分標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算得到陜西省2009—2015年10個(gè)市的土地市場(chǎng)化指數(shù)和土地市場(chǎng)化程度，利用加權(quán)平均法得到陜西省各市2009—2015年7年間土地市場(chǎng)化平均指數(shù)和土地市場(chǎng)化程度（表1）。為便于分析對(duì)比，根據(jù)地理位置、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，將陜西省劃分為陜北、關(guān)中、陜南3個(gè)地區(qū)，陜北地區(qū)包括榆林市和延安市;關(guān)中地區(qū)包括銅川市、寶雞市、咸陽(yáng)市、西安市和渭南市;陜南地區(qū)包括漢中市、商洛市和安康市。通過(guò)加權(quán)求和，得到陜北、關(guān)中、陜南3個(gè)地區(qū)各年的土地市場(chǎng)化測(cè)算指數(shù)和土地市場(chǎng)化程度。

由表1可知，2009—2015年間整個(gè)陜西省土地市場(chǎng)化指數(shù)平均值是74.44%，為中等市場(chǎng)化水平;陜北地區(qū)土地市場(chǎng)化指數(shù)平均值是84.42%，為較高市場(chǎng)化水平;關(guān)中地區(qū)土地市場(chǎng)化指數(shù)平均值是81.25%，為較高市場(chǎng)化水平;陜南地區(qū)土地市場(chǎng)化指數(shù)平均值是56.43%，為低市場(chǎng)化水平。

為了較直觀分析各市土地市場(chǎng)化指數(shù)平均值及土地市場(chǎng)化水平，繪制陜西省各市土地市場(chǎng)化指數(shù)柱狀圖，如圖1所示。

由表1和圖1可知，陜西省土地市場(chǎng)化水平由高到低依次是榆林市、寶雞市、咸陽(yáng)市、商洛市、渭南市、延安市、西安市、銅川市、漢中市和安康市。

2.2區(qū)域差異及分析

陜北、關(guān)中、陜南代表著陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的3個(gè)不同層級(jí)，陜北、關(guān)中地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，陜南地區(qū)欠發(fā)達(dá)，各區(qū)域土地市場(chǎng)化進(jìn)程如圖2所示，全省土地市場(chǎng)化水平分級(jí)如圖3所示。

由表1和圖2可知，2009—2015年間全省土地市場(chǎng)化程度由64.84%提高到了74.44%，提高了近10%，說(shuō)明這7年間陜西省土地市場(chǎng)化程度呈上升趨勢(shì)。陜北、關(guān)中、陜南3個(gè)地區(qū)的土地市場(chǎng)化指數(shù)變化態(tài)勢(shì)與全省相比差異較大，陜北、陜南地區(qū)2009—2015土地市場(chǎng)化程度增加了約7百分點(diǎn)，呈緩慢發(fā)展態(tài)勢(shì)，關(guān)中地區(qū)增加了近14百分點(diǎn)，土地市場(chǎng)化程度發(fā)展較快。陜北、陜南地區(qū)土地市場(chǎng)化增加速率低于關(guān)中地區(qū)近7百分點(diǎn)，但總體來(lái)看，陜西省各市土地市場(chǎng)化水平均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。

由表1和圖3可知，10個(gè)市土地市場(chǎng)化程度集中在高、較高、中等、低和較低5個(gè)等級(jí)。較高土地市場(chǎng)化水平包括寶雞、咸陽(yáng)、商洛、渭南4個(gè)市;中等土地市場(chǎng)化水包括延安、西安2個(gè)市;較低土地市場(chǎng)化水平包括銅川、漢中2個(gè)市;低土地市場(chǎng)化水平只有安康市。其中土地市場(chǎng)化水平最高的是榆林市，為90.15%，土地市場(chǎng)化水平最低的是安康市，為21.85%，兩者相差68.30%，陜西省地市土地市場(chǎng)化程度差異較大。

3陜西省區(qū)域土地市場(chǎng)化進(jìn)程中存在的問(wèn)題及對(duì)策建議

3.1存在的問(wèn)題

3.1.1地方政府缺少為土地市場(chǎng)提供服務(wù)的意識(shí)。

地方政府過(guò)多干預(yù)土地市場(chǎng)化配置，缺少穩(wěn)定土地市場(chǎng)的責(zé)任意識(shí)。一方面表現(xiàn)在用地協(xié)議供應(yīng)上，擅自壓低地價(jià)，定價(jià)隨意及減免土地增值收益，這些行為遠(yuǎn)離了通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行土地資源配置，造成了土地資源的不節(jié)約集約利用;另一方面表現(xiàn)在政府缺乏為土地市場(chǎng)提供服務(wù)的意識(shí)，缺乏為市場(chǎng)化土地資源配置營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，土地市場(chǎng)方面的信息如地價(jià)、建設(shè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃等透明度不夠、提供土地登記等土地市場(chǎng)化操作相關(guān)服務(wù)水平不夠，這些因素制約著土地市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展。

3.1.2非市場(chǎng)化土地資源配置方式在土地供給中參與過(guò)多。

劃撥出讓方式被認(rèn)為是非市場(chǎng)化土地資源配置，招拍掛出讓方式被認(rèn)為是完全市場(chǎng)化配置，協(xié)議出讓被認(rèn)為是不完全的市場(chǎng)化配置方式[11]。2009—2015年間陜西省共供應(yīng)土地總宗數(shù)18534宗，其中以劃撥方式供地5569宗，占供地總量的30%，以協(xié)議出讓的土地宗數(shù)達(dá)到3992宗，占土地供應(yīng)總宗數(shù)的21.54%。由此可知，7年間陜西省以非市場(chǎng)化和不完全市場(chǎng)化的土地出讓方式在陜西省土地供應(yīng)中占了約一半的比例，大量土地以非市場(chǎng)化和不完全市場(chǎng)化方式供應(yīng)，未能較好發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。

3.2對(duì)策建議

3.2.1加快土地資源市場(chǎng)化配置。

一方面出臺(tái)相應(yīng)管理措施，嚴(yán)格控制國(guó)有土地使用權(quán)劃撥，進(jìn)一步提高市場(chǎng)手段在土地資源配置中參與程度。除國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的劃撥用地以外，年度新增建設(shè)用地都應(yīng)進(jìn)入土地市場(chǎng)，通過(guò)國(guó)家規(guī)定的土地出讓方式進(jìn)行交易。通過(guò)市場(chǎng)交易時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持公平公正原則，對(duì)使用權(quán)人資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，不擅自抬高或降低準(zhǔn)入條件，讓使用權(quán)人有公平的競(jìng)買機(jī)會(huì)。

另一方面優(yōu)化招拍掛出讓服務(wù)，如建立預(yù)公告制度，讓更多的有競(jìng)買意向的市場(chǎng)主體有充足時(shí)間準(zhǔn)備，參與到競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)，建立土地供應(yīng)信息公示制度，提高土地供應(yīng)透明化，發(fā)揮社會(huì)各界監(jiān)督作用。

3.2.2提高土地出讓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

應(yīng)利用價(jià)格機(jī)制調(diào)節(jié)作用，減少協(xié)議方式供地?cái)?shù)量和面積，提高土地出讓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。一方面限制協(xié)議方式供地，如商業(yè)、旅游、住宅、科研等其他類型用地，在土地供應(yīng)計(jì)劃公布后，如果同一宗地超過(guò)2個(gè)以上使用權(quán)意向者，都必須采取招拍掛的方式進(jìn)行供應(yīng)，或是應(yīng)采取公開(kāi)招拍掛等方式進(jìn)行土地使用權(quán)出讓的，必須實(shí)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)、公平競(jìng)爭(zhēng)，禁止協(xié)議出讓。另一方面加強(qiáng)協(xié)議供地制度的建設(shè)，按照法律法規(guī)以協(xié)議方式進(jìn)行土地出讓時(shí)，應(yīng)實(shí)行協(xié)議出讓土地成交價(jià)最低限價(jià)制度，嚴(yán)格按照土地價(jià)格評(píng)估、多方審核監(jiān)督、結(jié)果公開(kāi)公示的原則進(jìn)行，同時(shí)針對(duì)相關(guān)的評(píng)估、規(guī)劃和監(jiān)理等提供技術(shù)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，建立準(zhǔn)入制度，機(jī)構(gòu)選取也必須以政府采購(gòu)的程序進(jìn)行。

4結(jié)論與展望

4.1結(jié)論

該研究以陜西省土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用修正后的宗數(shù)比重測(cè)度法對(duì)陜西省所轄10個(gè)市的土地市場(chǎng)化程度進(jìn)行了測(cè)度，通過(guò)研究得到以下結(jié)論：

①陜西省區(qū)域土地市場(chǎng)化水平差異較大，陜北、關(guān)中地區(qū)為高土地市場(chǎng)化水平，陜南地區(qū)為低土地市場(chǎng)化水平，10個(gè)市中榆林市土地市場(chǎng)化水平最高，安康市最低;

②陜西省整體土地市場(chǎng)化程度處于中等水平，非市場(chǎng)化和不完全市場(chǎng)化的供地方式在土地資源配置中占有一定的比例，土地資源配置的效率有待提高;

③陜西省區(qū)域土地市場(chǎng)進(jìn)程中存在的問(wèn)題表現(xiàn)為：一方面地方政府缺少為土地市場(chǎng)提供服務(wù)的意識(shí)，另一方面非市場(chǎng)化土地資源配置方式在土地供給中參與過(guò)多。應(yīng)通過(guò)加快土地資源市場(chǎng)化配置、提高土地出讓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等措施進(jìn)一步加強(qiáng)陜西省土地市場(chǎng)化建設(shè)，充分發(fā)揮土地市場(chǎng)在土地資源配置中的決定性作用。

4.2展望

衡量土地市場(chǎng)化程度是一項(xiàng)很復(fù)雜的工作，采用單一的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（土地出讓交易情況）來(lái)測(cè)算土地市場(chǎng)化程度顯然不夠全面、客觀。該研究采用的宗數(shù)比重測(cè)度法也存在一定的局限性，它未能考慮到以協(xié)議方式出讓的不完全市場(chǎng)化的供地方式，事實(shí)上除劃撥用地的供地方式外，其他類型的土地供應(yīng)方式均能體現(xiàn)部分市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)功能，因此建立多指標(biāo)的土地市場(chǎng)化程度評(píng)價(jià)體系、采用多方法測(cè)算應(yīng)成為以后研究陜西省土地市場(chǎng)化程度的重點(diǎn)。

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