黃雪琳

摘 要：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，不動產(chǎn)逐漸在人們的日常生活中占據(jù)著極為重要的地位。經(jīng)濟水平的提高大大豐富了人們的生活，居民手中所掌握的不動產(chǎn)也逐漸增多。由于不動產(chǎn)自身的特殊性，在進行變動時必須以法定公司的方法進行，以此賦予不動產(chǎn)變動的法律效力。目前，世界大部分國家的物權(quán)法多是在登記制度下促進不動產(chǎn)的變更。為了有效促進不動產(chǎn)變更工作的順利進行，必須優(yōu)化不動產(chǎn)登記制度，增強物權(quán)變動的權(quán)威和公信力。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記審查制度；完善與發(fā)展

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）21-0015-02

1 前 言

不動產(chǎn)主要是指無法移動或者一經(jīng)移動便會大大損耗其經(jīng)濟價值的財產(chǎn)與物品。不動產(chǎn)登記主要是指不動產(chǎn)擁有者通過正規(guī)的權(quán)利申請，并經(jīng)過相關(guān)部門批準認可而變更實際擁有者無權(quán)利的制度。不動產(chǎn)登記審查制度是保證不動產(chǎn)交易順利進行的重要保障，它也是維護不動產(chǎn)交易市場秩序的有力武器。為了更好促進不動產(chǎn)登記審查制度的順利進行，我國還制定了一系列法律法規(guī)，更好保證不動產(chǎn)登記的法律效力，使其有法可依、有法必依?，F(xiàn)階段，我國的不動產(chǎn)登記審查制度仍處于發(fā)展階段，在該方面我國也積極吸收借鑒西方國家的先進發(fā)展經(jīng)驗，并根據(jù)我國的實踐與實際情況，有針對性的加強該方面的立法工作。由于不動產(chǎn)登記審查制度的嚴謹性和科學性，所以在確定審查制度時要盡可能減少登記中的失誤行為。若是將不動產(chǎn)事實登記錯誤，則會造成巨大的經(jīng)濟損失，這也是影響社會經(jīng)濟發(fā)展的一大阻力，所以要及時找出不動產(chǎn)登記審查制度的不足之處，竭力彌補，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記審查制度的完善與發(fā)展。

2 不動產(chǎn)登記審查制度中存在的主要問題

2.1 審查方式存在問題

一方面，主要表現(xiàn)為審查方式不明確。一般而言，不動產(chǎn)登記審查主要有形式審查與實質(zhì)審查兩大方面。就形式審查而言，登記機構(gòu)必須要對申請人員所提供的諸多資料進行嚴格審查，但是形式審查為包含檢查資料的真實有效性。實質(zhì)審查是指負責機構(gòu)要對申請人員提交的材料進行審核，檢驗治療的真實性與有效性，保證資料中沒有虛假錯誤信息。形式審查與實質(zhì)審查存在互補關(guān)系，兩者各有千秋，在實際運用過程中要分情況而言。但是從法律角度來看，我國法律法規(guī)并沒有明確指出在進行登記審查時要統(tǒng)一采用形式審查還是實質(zhì)審查，這個問題也一直存在爭議，法律方面審查制度的不明確也是影響不動產(chǎn)登記審查制度順利進行的一大重要因素。在不同的實施過程中，不同地區(qū)、不懂機構(gòu)申請模式不一致，而對于審核的要求也寬嚴不一，且受各種客觀因素的影響，不動產(chǎn)登記的整體質(zhì)量參差不齊，這也大大影響了登記制度的權(quán)威性與公信力。

2.2 缺乏專業(yè)技術(shù)型人才

不動產(chǎn)登記審查過程較為繁瑣復雜，其中所涉及的知識內(nèi)容也較為廣泛，所以這就要求相關(guān)登記人員必須掌握多方面的理論知識，這樣才能更好面對登記工作中的諸多挑戰(zhàn)。但是現(xiàn)階段，許多登記機構(gòu)沒有形成統(tǒng)一有序的整體，登記人員也缺乏專業(yè)理論知識的熏陶，對相關(guān)知識也是一知半解，特別是欠發(fā)達地區(qū)的不動產(chǎn)登記人員，由于所處地區(qū)發(fā)展水平的制約，其知識水平與綜合能力普遍較低，難以滿足現(xiàn)實工作的發(fā)展需要。所以全面提高不動產(chǎn)登記人員的專業(yè)能力與水平也是發(fā)展中急需解決的問題。但是不動產(chǎn)登記工作所涉及的內(nèi)容實在是太為豐富，登記人員要熟練掌握多種學科領(lǐng)域的專業(yè)知識，這種學習過程是漫長的，不可能一蹴而就，所以在培養(yǎng)專業(yè)人才方面要花費較多時間與心血。

2.3 沒有建立起完善的登記審查管理體系

不動產(chǎn)登記的整個工作較為繁瑣復雜，但是相關(guān)的管理負責部門不集中，各部門之間由于過于分散使其在信息共享方面存在許多問題。另一方面，不動產(chǎn)交易過程中要保證物權(quán)變動信息的透明度，但是在實際操作中相關(guān)信息的公開力度不足，也使不動產(chǎn)登記審查工作無法受到正常的監(jiān)督與監(jiān)管，大大影響了交易市場的正常運行與市場秩序。不動產(chǎn)的信息公開是推動物權(quán)信息變動的重要舉措，這樣也可以有效提高信息登記的公信力，但是我國在該方面發(fā)展上仍存在較大問題。除此之外，一些不動產(chǎn)的權(quán)利所有人保護自身利益的意識不強，相關(guān)部門單位也沒有明確的條文規(guī)定去有效保護所有人的合法權(quán)益。登記查詢程序的不合理也是影響不動產(chǎn)登記的重要因素，許多查詢程序所包含內(nèi)容較少，一般僅包含土地資料、房屋資料等內(nèi)容，而對于更詳細的信息這很難搜查到，登記程序不嚴謹且沒有明確的說明，大大影響了不動產(chǎn)登記審查制度的整體質(zhì)量。

2.4 沒有形成統(tǒng)一有序的登記審查機關(guān)

我國的不動產(chǎn)登記審查機關(guān)分布的較為分散，且根據(jù)登記的內(nèi)容、屬性和特點分別歸屬于不同的政府部門，物權(quán)所有者在進行不動產(chǎn)登記時往往要幾經(jīng)波折，辦理程序麻煩且繁瑣。這種登記模式嚴重影響了不動產(chǎn)登記審查工作的工作效率與水平，同時也影響著登記信息資料的科學性與嚴謹性，而當事人在辦事過程中也會受到各種因素的干擾，一定程度上損害了物權(quán)登記者的合法權(quán)益，甚至會引起一系列的糾紛。雖然后來我國推出《不動產(chǎn)暫行登記條例》以解決該方面的問題，但該條例中仍沒有明確指出不動產(chǎn)登記工作歸屬于哪一個部門，所以難以建立起統(tǒng)一有序的不動產(chǎn)登記機關(guān)。

3 如何推動不動產(chǎn)登記審查制度的完善與發(fā)展

3.1 逐步建立起統(tǒng)一有序的登記機構(gòu)

雖然不動產(chǎn)登記方面仍在完善發(fā)展，但仍沒有明確指出該有哪個部門負責，這也是社會各界紛紛爭論的一大焦點。要想晚上不動產(chǎn)登記審查制度的完善與發(fā)展，就要逐步建立起統(tǒng)一的登記機關(guān)，一定程度而言，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)該歸屬于行政機構(gòu)。眾所周知，不動產(chǎn)登記審查制度非司法行為，其更接近于行政行為。另一方面，進行登記是對所有者的一種尊重，若是有登記錯誤的信息與治療，可以通過正規(guī)的審查程序進行糾正。

3.2 進一步提高登記人員的綜合素養(yǎng)

不動產(chǎn)登記審核是一項要求較高的工作，所以在登記過程中工作人員也發(fā)揮著極為重要的作用。一方面，由于登記工作所涉及的內(nèi)容極為廣泛，所以，登記人員要具備較高的專業(yè)知識水平和綜合素養(yǎng)。登記人員必須加強學習，努力充實自己，學習有關(guān)不動產(chǎn)登記的內(nèi)容與知識，提高自身的專業(yè)技術(shù)水平，更好推動不動產(chǎn)登記審查工作的順利進行。另一方面，要提高登記審查人員的資質(zhì)要求。在國外，不動產(chǎn)登記工作的入職門檻較高，德國要求登記人員必須通過司法考試且有兩年以上的工作實習期，我國在機構(gòu)單位在招聘時也要提高準入門檻，進一步優(yōu)化登記人員的綜合素質(zhì)。

3.3 完善登記信息公開制度

在不動產(chǎn)登記審查方面，我國許多地區(qū)的公開度與透明度仍不足，這樣對登記審查工作的順利開展也有較大影響。所以要加強對登記審查的管理，優(yōu)化登記信息公開制度，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)公開物權(quán)交易中所包含的具體信息。另一方面，可以設(shè)置一個有效的平臺作為公布不動產(chǎn)登記情況的地方，相關(guān)當事人在處理問題時也可以根據(jù)該平臺及時了解相關(guān)，提高不動產(chǎn)登記的透明度，提高工作的質(zhì)量與嚴謹性，也可以有效保護所有者的合法權(quán)益。

4 結(jié) 語

在完善不動產(chǎn)登記審查制度時，要廣泛借鑒西方先進的發(fā)展經(jīng)驗，并根據(jù)自身發(fā)展的實際情況進行合理調(diào)整作用。要根據(jù)我國的現(xiàn)實國情，及時發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記審查中的不足之處，并及時解決，逐步構(gòu)建起良好的市場秩序，推動不動產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展，保護權(quán)利人的有效權(quán)益，完善管理發(fā)展模式，提高不動產(chǎn)登記審查工作的嚴謹性，加強對登記人員的教育與培訓，保證其以良好的精神狀態(tài)推動工作進行。

參考文獻

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[3]王效賢.我國不動產(chǎn)登記制度研究.中國法院網(wǎng).

收稿日期：2018-6-21