[摘 要]構(gòu)建新型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，是解決我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展瓶頸的重要方式。通過對我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)模式存在問題的分析，提出了養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式，并從政策、經(jīng)濟(jì)、社會和技術(shù)四個方面進(jìn)行了可行性分析。同時，從合作主體選擇、合作框架構(gòu)建和模式運(yùn)行機(jī)制三個方面，構(gòu)建了養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式。

[關(guān)鍵詞]養(yǎng)老地產(chǎn)；訂單合作；可行性分析；模式構(gòu)建

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.29.014

1 引 言

根據(jù)聯(lián)合國的定義，當(dāng)一個國家或地區(qū)60歲以上的人口比重超過10%，或者當(dāng)65歲以上的人口比重超過7%，就將國家或地區(qū)定義為人口老齡化社會。截至2016年底，我國60歲及以上人口23086萬人，占全國總?cè)丝诘?6.7%；65歲及以上人口15003萬人，占全國總?cè)丝诘?0.8%，年均增長3.5%，說明我國已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會，而且老齡化人口規(guī)模巨大、增長迅速。但是，與此同時，根據(jù)2017年民政部公布《2016年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報》，全國各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施14.0萬個。與較大規(guī)模的老齡化人口相比較，養(yǎng)老地產(chǎn)供需嚴(yán)重不平衡。同時，不同于普通商品房開發(fā)過程，養(yǎng)老地產(chǎn)具有高投入、收益期長、參與主體多、專業(yè)化服務(wù)等特征，使得其開發(fā)模式不能再局限于傳統(tǒng)房地產(chǎn)全能開發(fā)模式，需要與時俱進(jìn)，緊扣客戶需求，吸引多主體參與，形成新型養(yǎng)老地產(chǎn)模式。但是，由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，相對于國外注重微觀個體的研究，主要從老齡化人口角度出發(fā)去探測養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模；而國內(nèi)學(xué)者的研究更加注重宏觀研究，主要從國家或行業(yè)角度去推廣經(jīng)驗、提煉模式，缺乏基礎(chǔ)理論研究、個體研究及具體模式的研究現(xiàn)狀。因此，有必要在分析養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析基礎(chǔ)上，從市場角度出發(fā)，對養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式這一特定模式展開研究，針對訂單合作模式可行性、合作主體選擇、合作框架構(gòu)建和合作模式運(yùn)行機(jī)制等具體展開分析，對于促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有一定的實(shí)踐意義。

2 我國養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題

2.1 土地獲取難度大、成本高，盈利壓力大

目前，除了政府開發(fā)的養(yǎng)老院或養(yǎng)老服務(wù)中心的土地采用劃撥形式外，其余商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目土地均采取出讓方式獲得，政府缺乏對這種具有公益性質(zhì)行業(yè)的優(yōu)惠政策。高昂的土地價格，影響到了更多房地產(chǎn)開發(fā)商或其他性質(zhì)企業(yè)投身養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目。同時，與普通商品住宅相比較，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要配備一定規(guī)模的醫(yī)院、文化活動中心等公建配套，投資規(guī)模大、收益期長，更是增加了開發(fā)商的資金壓力。而目前這種從土地獲取、開發(fā)建設(shè)再到運(yùn)營管理的全能開發(fā)模式是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要模式，高成本的土地問題已經(jīng)成為促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的首要問題。與此同時，大多數(shù)老齡化人口收入普遍較低，養(yǎng)老主要依靠退休工資，而養(yǎng)老地產(chǎn)又帶有一定的公益性和福利性，收入主要依靠收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收期為8～10年，收益期較長。部分出售、部分持有（以房養(yǎng)房）或者降低服務(wù)品質(zhì)，已經(jīng)成為大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目運(yùn)營的方式。

2.2 發(fā)展模式單一，缺乏成熟模式

從養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)主體視角看，我國養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)形成了開發(fā)-出售模式、開發(fā)-持有經(jīng)營模式和開發(fā)-部分出售/部分持有經(jīng)營模式三種（見下表）。從模式特點(diǎn)、開發(fā)主體和代表項目看，各類型模式都由全國大型房地產(chǎn)開發(fā)公司主導(dǎo)，這些企業(yè)雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗都為模式的運(yùn)行推廣奠定了基礎(chǔ)。但從發(fā)展實(shí)際過程來看，各類發(fā)展模式并未形成成熟的管理機(jī)制，缺乏與項目之外公建配套資源的共享利用，模式運(yùn)行程成敗很大程度上取決于項目開發(fā)公司管理水平，具有較強(qiáng)的獨(dú)立性，不具有推廣應(yīng)用的價值。同時，由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于形成時期，缺乏政策保障，無法實(shí)現(xiàn)各類養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的有效互補(bǔ)和相互支撐，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老資源的有效利用。

2.3 設(shè)施匱乏，兩極分化嚴(yán)重

近幾年，國家在構(gòu)建和諧社會的同時，對養(yǎng)老提出了“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂”的發(fā)展目標(biāo)，但嚴(yán)重匱乏的養(yǎng)老設(shè)施卻制約這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。以寧夏銀川市為例，銀川市作為寧夏回族自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，截至2016年底常住人口219.11萬人，60歲以上老年人口25.2萬人，占全區(qū)60歲以上老年人口的30%。近年來，該市積極打造“兩宜城市”，提出了“養(yǎng)老在銀川”的發(fā)展目標(biāo)，已經(jīng)建成社會養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)23家，養(yǎng)老床位5401張；社區(qū)老年活動中心82個，日間照料中心15個；居家養(yǎng)老服務(wù)站231個，農(nóng)村幸福院165個，農(nóng)村老飯桌95個，健康小屋51個。但是，養(yǎng)老床位每千人僅為21.4張，不僅低于發(fā)達(dá)國家5%～7%的水平，也低于發(fā)展中國家2%～3%的水平。

3 養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式可行性分析

“訂單合作模式”最早出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營中，一般是指房地產(chǎn)開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)策劃階段，根據(jù)前期對養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)或客戶的市場調(diào)查分析與定位，與這些客戶建立起合作關(guān)系，形成一種根據(jù)入住客戶需求有針對性地建造房屋的模式。

3.1 政策環(huán)境

隨著中國老齡化人口的快速增長，特別是隨著新中國成立后人口最多的一代“50后”“60后”進(jìn)入老年，我國老年人口將出現(xiàn)井噴式增長。根據(jù)聯(lián)合國研究預(yù)測，我國老齡化人口2026年將達(dá)到3億人，2040年將超過4億人，在未來半個世紀(jì)我國60歲及以上人口將一直保持較快的增長速度，并在2055年達(dá)到峰值4.62億人，占總?cè)丝跀?shù)的34.2%，占世界老年人總量的1/5。為此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為了國家和地方重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新領(lǐng)域，相繼出臺了一系列政策，如“十三五”規(guī)劃、黨的十九大報告等，鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、連鎖化、功能多樣化、服務(wù)高級化等方向發(fā)展。

3.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境

老齡化人口的可支付能力是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)。截至2016年底，全國居民人均可支配收入23821元，比上年增長8.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33616元，比上年增長7.8%；養(yǎng)老金已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“13連漲”，全國企業(yè)退休人員月人均基本養(yǎng)老金2362元，年均增長8.8%。堅實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)使得越來越多的老人增加了對養(yǎng)老服務(wù)的需求，根據(jù)相關(guān)研究，到2020年我國老年人護(hù)理服務(wù)和生活照料潛在市場規(guī)模將超過4500億元，巨大的潛在市場需求和市場規(guī)模為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了巨大的消費(fèi)群體和廣闊的市場前景。

3.3 社會環(huán)境

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的老人自我意識加強(qiáng)，養(yǎng)老不愿依附于子女。同時，獨(dú)生子女政策的負(fù)面影響也在顯現(xiàn)，使得更多的獨(dú)生子女無法照顧老人。相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，獨(dú)居老人（含配偶）比例已經(jīng)超過50%，中國典型的“三代同堂”比例已經(jīng)不足30%，越來越多的老人選擇與子女分開居住，特別是城市居住老人。社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動的養(yǎng)老思想觀念轉(zhuǎn)變以及“少子化”現(xiàn)象的現(xiàn)實(shí)壓力，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的社會基礎(chǔ)。

3.4 技術(shù)環(huán)境

良好的住宅環(huán)境、便捷的醫(yī)療服務(wù)和信息溝通渠道是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展必須具備的物質(zhì)基礎(chǔ)。一是經(jīng)過近20年的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)取得了顯著的進(jìn)步，綠色健康住宅、智能科技住宅、裝配式住宅等一大批新型住宅形式應(yīng)運(yùn)而生。同時，目前萬科、綠地、綠城等一大批全國著名房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面取得了一些成功的房地產(chǎn)項目案例，這都為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了可借鑒經(jīng)驗。二是根據(jù)衛(wèi)計委《2016年我國衛(wèi)生和計劃生育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》，我國已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了各級各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)全覆蓋，連醫(yī)療水平較差的農(nóng)村都基本上可實(shí)現(xiàn)“大病不出縣、小病不出村”，便捷的醫(yī)療服務(wù)保障著老人的健康。三是高速、快捷的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和多媒體技術(shù)使得遠(yuǎn)在萬里的人們溝通變得即時化、可視化，這些都使得老人與子女的距離變得觸手可及，有效緩解了親人間彼此的思念之情，解除了老人和子女的后顧之憂。

4 養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式構(gòu)建

4.1 合作主體的選擇與確定

為了緩解投資資金壓力，提高產(chǎn)品市場認(rèn)可度，實(shí)現(xiàn)開發(fā)產(chǎn)品與市場需求的吻合，養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目立項策劃階段，就與投資商、運(yùn)營商、政府機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老協(xié)會以及客戶等建立起合作，使得產(chǎn)品在開發(fā)階段能夠有效利用參與各方的優(yōu)勢資源并吸收各方管理經(jīng)驗，促使開發(fā)的產(chǎn)品能與客戶需求相吻合，加快產(chǎn)品銷售速度，降低產(chǎn)品空置率，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

4.1.1 投資商

與普通房地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具有前期投資大、收益期長的特征，因此充足的資金支持是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展成功的關(guān)鍵和核心因素。除企業(yè)自有資金、銀行貸款外，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資商還可以選擇具有較強(qiáng)資金實(shí)力的商業(yè)銀行、保險公司、基金公司及其他組織或個人投資方。

4.1.2 開發(fā)商

養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新領(lǐng)域，完全可以大規(guī)模依托某一大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展開合作，并將其培育成合作的核心，使之與相關(guān)參與主體建立長期穩(wěn)定的合作機(jī)制，確保合作各方利益的最大化。

4.1.3 運(yùn)營商

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目物業(yè)服務(wù)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)特別重視后期的專業(yè)化服務(wù)——老年服務(wù)。因此，需要選擇一些熟悉老年人需求的專業(yè)化服務(wù)企業(yè)進(jìn)行合作，例如老年服務(wù)企業(yè)、老年用品銷售企業(yè)等，保證服務(wù)的專業(yè)化。

4.1.4 政府機(jī)構(gòu)

一方面，在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)階段，政府要積極為相關(guān)企業(yè)提供土地、財政、稅收等方面的優(yōu)惠，吸引更多的企業(yè)參與養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)；另一方面，在養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營階段，政府要從服務(wù)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面加強(qiáng)監(jiān)管，確保服務(wù)質(zhì)量。

4.1.5 養(yǎng)老協(xié)會

養(yǎng)老協(xié)會包括兩類：一類是養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)商、運(yùn)營商等自我組建的具有行業(yè)自律性質(zhì)的組織，作用在于加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)，推動養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高效發(fā)展；另一類是由政府或其他第三方組織的具有保護(hù)廣大養(yǎng)老地產(chǎn)客戶利益性質(zhì)的非營利組織。它一方面架起企業(yè)和客戶溝通的橋梁；另一方面可以為入住養(yǎng)老地產(chǎn)項目的老年人提供權(quán)益保障。

4.1.6 客戶

客戶是養(yǎng)老地產(chǎn)的最終使用者和服務(wù)的接受者，客戶的需求同時也是影響?zhàn)B老地產(chǎn)開發(fā)的最關(guān)鍵因素。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的合作方在項目立項策劃階段必須做好充足的市場調(diào)研，科學(xué)細(xì)分市場，準(zhǔn)確定位客戶；在建造以及后期服務(wù)過程中，所提供的產(chǎn)品和服務(wù)必須以客戶需求為導(dǎo)向，以客戶滿意為宗旨。

4.2 訂單合作框架構(gòu)建

養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式的本質(zhì)是產(chǎn)品開發(fā)要以市場需求為導(dǎo)向。為了使各參與主體之間的關(guān)系明確化，形成資源共享、互惠互利的訂單合作模式，根據(jù)各方能提供的資源，建立了養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式框架（見下圖）。在訂單合作模式框架下，養(yǎng)老地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營的流程是：客戶需求+政府政策導(dǎo)向+傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域競爭壓力大+投資商尋找投資機(jī)會→房地產(chǎn)企業(yè)主動從事養(yǎng)老地產(chǎn)項目→企業(yè)整合養(yǎng)老地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)→養(yǎng)老地產(chǎn)向規(guī)模化、品質(zhì)化和產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展→合作企業(yè)利潤快速增加、推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展→養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展。

4.3 訂單合作模式運(yùn)行機(jī)制分析

由于養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計行業(yè)、企業(yè)較多，為了能有效闡述訂單合作模式運(yùn)行機(jī)制，借鑒相關(guān)研究成果，可以將訂單合作模式運(yùn)行機(jī)制分為產(chǎn)業(yè)共生機(jī)制和價值鏈機(jī)制兩類。

4.3.1 產(chǎn)業(yè)共生機(jī)制

根據(jù)生態(tài)學(xué)的共生理論，產(chǎn)業(yè)共生要求產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)就產(chǎn)品開發(fā)、信息溝通等形成分工合理、資源共享的產(chǎn)業(yè)協(xié)作體系。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個典型的產(chǎn)業(yè)共生系統(tǒng)，各參與主體都是系統(tǒng)內(nèi)的共生單元。

在這種合作格局下，各主體的主要任務(wù)分別是，一是政府：提供土地、稅收、財政等方面優(yōu)惠，加強(qiáng)養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入、服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定、后期服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督；或采取BOT、PPP等模式新建養(yǎng)老地產(chǎn)項目；或直接通過購買服務(wù)的方式獲取養(yǎng)老地產(chǎn)項目。二是投資商：與優(yōu)勢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，提供長期、足額資金支持，積極推動利潤增長點(diǎn)建設(shè)。三是開發(fā)商：發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，在市場調(diào)研、市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，科學(xué)選址、準(zhǔn)確定位，開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品。四是運(yùn)營商：與優(yōu)勢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，充分發(fā)揮在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和銷售經(jīng)驗，在策劃設(shè)計階段早期介入，規(guī)避產(chǎn)品缺陷；在后期運(yùn)營階段，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以服務(wù)提高企業(yè)效益。五是養(yǎng)老協(xié)會：一方面通過建立行業(yè)誠信系統(tǒng)、信息公示系統(tǒng)等行業(yè)自律體系，并不斷通過培訓(xùn)加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)水平，強(qiáng)化行業(yè)自律，營造良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境；另一方面通過講座、參觀等培訓(xùn)形式提高老年客戶群體法制意識，并與相關(guān)政府執(zhí)法機(jī)構(gòu)建立信息共享機(jī)制，切實(shí)維護(hù)廣大入住養(yǎng)老地產(chǎn)客戶的權(quán)益。六是客戶：積極通過網(wǎng)絡(luò)媒介、項目參觀、入住體驗、私人訂制等形式，向政府、開發(fā)商等養(yǎng)老地產(chǎn)其他主體表達(dá)需求。

4.3.2 價值鏈整合機(jī)制

價值鏈整合的本質(zhì)是按照價值鏈的邏輯，將養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)進(jìn)行整合，在整合過程中充分發(fā)揮開發(fā)企業(yè)的主體地位優(yōu)勢和其他各參與主體的節(jié)點(diǎn)地位優(yōu)勢，提高產(chǎn)業(yè)運(yùn)行效率和企業(yè)效益。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目相比較，養(yǎng)老地產(chǎn)更加注重企業(yè)對項目的長期持有，企業(yè)的收益主要來源于提供的養(yǎng)老服務(wù)。在價值鏈構(gòu)建過程中，要注重對企業(yè)優(yōu)勢的發(fā)揮，以項目資本的流動為主線，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)到經(jīng)營項目拓展，形成穩(wěn)定經(jīng)營利潤增長，政府、開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商、養(yǎng)老協(xié)會和客戶良性互動的良好發(fā)展格局。因此，在訂單合作模式下，要積極構(gòu)建以養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體，其余參與主體為輔助的價值鏈體系，整合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)，實(shí)施從項目決策立項—開發(fā)建設(shè)—運(yùn)營到后期醫(yī)療保健、康體娛樂、心理咨詢等相關(guān)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的價值鏈。

5 結(jié)論與建議

養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式是緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，滿足市場個性化需求，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量等主要途徑。在訂單合作框架下，根據(jù)市場原則合理選擇各參與主體，并在產(chǎn)業(yè)共生機(jī)制和價值鏈整合機(jī)制下合理分工，共同推動養(yǎng)老地產(chǎn)向良性循環(huán)發(fā)展。受制于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)仍然處于發(fā)展的初級階段。因此，首先，有必要通過相關(guān)研究，普及社會養(yǎng)老優(yōu)點(diǎn)，并積極通過完善帶租約銷售、以房養(yǎng)老等新型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展方式，推動養(yǎng)老地產(chǎn)向訂單合作模式發(fā)展。其次，制定一系列扶持和優(yōu)惠政策，尤其是土地獲取方面，降低養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)成本，吸引和鼓勵更多的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司投身養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。最后，通過制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、信用檔案等方式建立行業(yè)自律體系，實(shí)施自我監(jiān)督、自我管理。

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[基金項目]2015年度寧夏高等職業(yè)教育教學(xué)質(zhì)量工程項目——《房地產(chǎn)政策與法規(guī)》教學(xué)團(tuán)隊。

[作者簡介]吳濤（1986—），男，寧夏中衛(wèi)人，講師。